【文章內(nèi)容簡介】 心 – 賣場的包裝工程 – 口碑工程 —— 服務(wù)要與檔次相配，建立“口碑”，做好物業(yè)管理工作。 – 形象工程 – 公關(guān)危機(jī)工程 —— 要經(jīng)常檢查工作中出現(xiàn)的問題，與新聞界建立良好的關(guān)系。 房地產(chǎn)策劃的模式 ? 產(chǎn)品策劃模式 – （ 2）內(nèi)容： ? 1）產(chǎn)品策劃的重點： – 顧客就是上帝，一切圍繞客戶需求來進(jìn)行策劃產(chǎn)品 ，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對產(chǎn)品喜愛，從而促進(jìn)人們的身心健康。 – 產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計 ，產(chǎn)品定位應(yīng)優(yōu)先于產(chǎn)品設(shè)計。 房地產(chǎn)策劃的模式 ? 產(chǎn)品策劃模式 – （ 2）內(nèi)容： ? 2）產(chǎn)品策劃的具體內(nèi)容 – 產(chǎn)品調(diào)研 —— 產(chǎn)品前期策劃中最重要的是調(diào)研。 – 產(chǎn)品定位 —— 最重要 – 產(chǎn)品設(shè)計 – 產(chǎn)品工藝 —— 保證產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵之處 – 產(chǎn)品營銷 – 產(chǎn)品服務(wù) —— 主要是售后服務(wù)，即物業(yè)管理，目的是把產(chǎn)品的價值提升和延長。 房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷史 ? ：整合策劃階段（ ） – （ 1） 廣州星河灣為標(biāo)志。 – （ 2） 特征： 以客戶的市場需求或潛在需求為中心，整合各種產(chǎn)業(yè)、理念、智力和手段，使推出的樓盤升級換代，在激烈的競爭市場中脫穎而出，贏得了消費者的青睞。 – （ 3）三大走向 ? 大盤策劃（ 千畝以上的大項目，大盤時代） ? 連鎖策劃。 最著名的是奧林匹克花園連鎖項目。 ? 城市策劃。 最早提出城市經(jīng)營理念的是大連市 – （ 4）策劃模式 ? 戰(zhàn)略策劃模式 —— 王志綱的 《 才智時代 》 ? 品牌策劃模式 —— 曾憲斌的 《 品牌旋風(fēng) 》 ? 開發(fā)商策劃模式 —— 潘石屹、王石 房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷史 ? ：創(chuàng)意策劃階段（ ） – （ 1）華遠(yuǎn) .企業(yè)號為標(biāo)志 。 – （ 2） 特征： 在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中都投入大量創(chuàng)意因素，從理念、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、建造，到營銷和物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)都要有創(chuàng)意，形成整個產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的創(chuàng)意整合，提升產(chǎn)品的品牌效應(yīng)和無形資產(chǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)意項目成功推向市場 。 – （ 3）創(chuàng)意地產(chǎn)理念 ? 開放式社區(qū)理念 ? 節(jié)能省地理念 ? 親情和諧理念 ? 精細(xì)化設(shè)計理念 ? 一詞最早出現(xiàn)于 《 房地產(chǎn)世界 》 中 《 當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)遇到創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) —— 創(chuàng)意地產(chǎn)解密 》 （戴秉良）。 第 4節(jié) 房地產(chǎn)項目規(guī)劃與設(shè)計 ? 規(guī)劃設(shè)計的原則 – （ 1）規(guī)劃設(shè)計定位時，要堅持以人為本，就是以住戶的生活舒適方便為本。 – （ 2）規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位。 – （ 3）規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)考慮將來物業(yè)管理的 方便?！百I不買房看環(huán)境，套不掏錢看戶型，滿不滿意看管理” – （ 4）規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個 基本要求：一個是賣點，另一個是賣相，即形象。賣點要實在，賣相要美觀。 – （ 5）規(guī)劃設(shè)計要考慮中國傳統(tǒng)建筑學(xué)說的基本禁忌。 ? 選址意見書 – （ 1）含義 ? 指建設(shè)項目（主要指新建大中型工業(yè)與民用項目）在立項過程中，城市規(guī)劃行政主管部門對其提出的關(guān)于建設(shè)項目選擇具體用地地址的批復(fù)意見等具有法律效力的文件。 – （ 2）內(nèi)容 ? 1） 建設(shè)項目的基本情況。名稱、性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、市場需求預(yù)測、水源以及其他能源的需求量。 ? 2）選址依據(jù)： ? 經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書；建設(shè)項目所在城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃； ? 建設(shè)項目所在城市的交通、通信、能源、市政、防災(zāi)規(guī)劃。 ? 建設(shè)項目所在城市生活居住區(qū)及公共設(shè)施規(guī)劃。 ? 建設(shè)項目所在城市的環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物古跡管理規(guī)劃等。 ? – （ 1）含義 ? 由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。作用表現(xiàn)在： ? 1）確認(rèn)建設(shè)單位和個人有關(guān)建設(shè)活動的合法地位。 ? 2）作為建設(shè)活動過程中接受監(jiān)督檢查時的法律依據(jù)。 ? 3）作為城市規(guī)劃行政主管部門有關(guān)城市建設(shè)活動的重要歷史資料 和城市建設(shè)檔案的重要內(nèi)容。 – （ 2）審批步驟 ? 1）申請。 ? 2）初步審查。 ? 3）核發(fā)規(guī)劃設(shè)計要點意見書。 ? 4）方案審查。 ? 5）核發(fā)工程證。 ? – （ 2）設(shè)施服務(wù)半徑 ? 各項設(shè)施所有服務(wù)范圍的空間距離或時間距離。一般來講，參考數(shù)據(jù)如下： ? 1）居家距幼兒園游戲場或兒童游戲場的步行距離為 5分鐘路程。 ? 2）居家距幼兒園或教堂的步行距離為 10分鐘路程。 ? 3）居家距小學(xué)或商業(yè)中心的步行距離為 15分鐘路程。 ? 4）居家距中學(xué)、超市的步行距離為 20分鐘路程。 ? 5）居家距醫(yī)院的步行距離為 30分鐘路程。 ? – （ 4）道路寬度 ? 1）居住區(qū)級道路為居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主要道路，道路紅線寬度一般為 2030m，山地居住區(qū)道路寬度不小于 15m。車行道一般需要 9m，如果考慮通行公交車，應(yīng)增加至 1014m，人行道寬度一般為 24m。 ? 2）居住小區(qū)級道路是居住小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主要道路，道路紅線寬度一般為 1014m，車行道寬度一般為 58m，在道路紅線寬于 12m時可以考慮設(shè)立人行道，其寬度在 。 ? 3）居住組團(tuán)級道路為居住小區(qū)內(nèi)部的主要道路，起著聯(lián)系居住小區(qū)范圍內(nèi)各個住宅群落的作用，有時也延伸入住宅院落中。道路紅線寬度一般為 810m，車行道要求為 57m，大部分情況下居住組團(tuán)級道路不需要設(shè)專門的人行道。 ? – （ 4）道路寬度 ? 4）宅間小路是指直接通到住宅單元入口或住戶的通路，它起著連接住宅單元與單元、住宅單元與居住組團(tuán)級道路或其他等級道路的作用，其路幅寬度不宜小于 ，連接高層住宅時其寬度不宜小于 。 ? 5）當(dāng)住宅區(qū)向城市交通性干道開出入口時，其出入口之間的間距不應(yīng)小于 150m，當(dāng)住宅區(qū)的主要道路與城市道路相交時，其交角不宜小于 75度。 ? 6）住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置殘疾人通行的無障礙通道，通行輪椅的坡道寬度不應(yīng)小于 ，縱坡不應(yīng)大于 % ? – （ 1）注意避免跟風(fēng)、跟潮； – （ 2）注意整體規(guī)劃 – （ 3）注意合理變換形體 – （ 4）注意整體造型 – （ 5）注意合理運用色彩 ? ? – （ 1）臥室 – （ 2）廚房 – （ 3）衛(wèi)生間 – （ 4）起居室 – （ 5）書房 – （ 6）儲藏室 – （ 7）車庫 ? – 居住區(qū)公建以三級配置 ? 居住區(qū)級公建， 主要配置居民必需但較少光顧的項目，如派出所、街道辦事處、綜合百貨商場、理發(fā)店、綜合修理部、文化活動中心、門診等，其服務(wù)半徑不大于 1000m ? 小區(qū)級公建， 主要配置居民經(jīng)常需要的項目，如學(xué)校、幼兒園、糧食店、菜場、綜合副食商店等，其服務(wù)半徑不大于 500m。 ? 組團(tuán)級公建，主 要配置與居民日常生活密切相關(guān)的項目，如居委會、自行車停車棚、綜合服務(wù)站、綜合小商品店、衛(wèi)生站等，其服務(wù)半徑不大于 200m. ? – 公建配置千人指標(biāo) ? 居住區(qū)公建設(shè)施的配置以居住區(qū)人口規(guī)模為依據(jù)，一般以千人指標(biāo)計算，即指每 1000個居民應(yīng)該擁有的各項公建服務(wù)設(shè)施的建筑面積和用地面積，主要依據(jù)是滿足居民物質(zhì)生活和精神生活兩方面的需要，以及公建設(shè)施項目建成后的經(jīng)營管理。 ? 千人指標(biāo)是居住區(qū)三級公建配置的依據(jù)，也是基地前期開發(fā)可行性研究的主要依據(jù)之一，應(yīng)首先確定開發(fā)基地在居住區(qū)三級中屬于哪一級規(guī)模，規(guī)模確定后以其總?cè)丝跀?shù)乘以相應(yīng)的規(guī)模所確定的千人指標(biāo)，即基地應(yīng)配置的公建建筑面積和用地面積 . ? – 住宅最關(guān)鍵的是安全、舒適、環(huán)保，必須遵循五大原則：