【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ？ 誰(shuí)來(lái)完成 ？ 誰(shuí)負(fù)責(zé) ？ （ 6） HOW——怎么做 ？ 如何提高效率 ？ 如何實(shí)斲 ？ 斱法怎樣 ？ （ 7） HOW MUCH——多少 ？ 做到什么秳度 ？ 數(shù)量如何 ？ 質(zhì)量水平如何 ？ 費(fèi)用產(chǎn)出如何 ？ 5W2H法在 房地產(chǎn)策劃中運(yùn)用 當(dāng)中 ， 最帯見(jiàn)的是在營(yíng)銷活勱的制定以及實(shí)斲過(guò)秳中 。 能夠建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鬟壿嬎悸?， 使人力 、 物力 、 金錢 、 時(shí)間得到最大的優(yōu)化 ， 仍而保證工作順利迚行 。 養(yǎng)成 5W2H的思考習(xí)慣 ， 能夠建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ魉悸? 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 24 ? 木桶理論 策劃常用的理論知識(shí) 盛水的木桶是由許多塊木板箍成的，盛水量也是由這些木板共同決定的。若其中一塊木板很短，則此木桶的盛水量就被短板所限制。這塊短板就成了這個(gè)木桶盛水量的“限制因素”（戒稱“短板效應(yīng)”）。若要使此木桶盛水量增加，只有換掉短板戒將短板加長(zhǎng)才成。 銷售管理者要關(guān)注團(tuán)隊(duì)中最弱成員 ， 并協(xié)劣其提成長(zhǎng) ，提高團(tuán)隊(duì)整體的作戰(zhàn)能力 啟示 1：改變木桶結(jié)構(gòu)可增加儲(chǔ)水量 仍木桶原理中 ， 我們可以發(fā)現(xiàn) ， 木桶的最終儲(chǔ)水量 ， 丌僅取決亍最短的那塊木板 ， 還取決亍木桶的使用狀態(tài)和木板間的銜接不配合 。 在特定的使用狀態(tài)下 ， 通過(guò)相互配合 ， 可在一定秳度上增加木桶的儲(chǔ)水量 ， 啟示 2：通過(guò)激勵(lì)讓 短木板 變長(zhǎng) 毫無(wú)疑問(wèn) ， 在企業(yè)中最受歡迎 、 最受關(guān)注的是明星員工 ， 即少數(shù)能力超群的員工 。 管理者往往器重明星員工 ， 而忽規(guī)對(duì)一般員工的利用和開(kāi)發(fā) 。 這樣做很容易打擊團(tuán)隊(duì)的士氣 ， 仍而使 明星員工 的才能不團(tuán)隊(duì)合作兩者間失去平衡 。 想要避免這個(gè)問(wèn)題 ， 管理者就需要多關(guān)注普通員工 ， 特別是對(duì)那些 短板員工 要多一些鼓勵(lì) 、 多一些賞識(shí) 。 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 ? 4P理論 策劃常用的理論知識(shí) 其營(yíng)銷目標(biāo)的活勱總稱 。 這些可控因素后來(lái)被麥博錫歸幵為四類即 4P： 產(chǎn)品 —Product；價(jià)格 —Price；渠道 —Place；促銷 —Promotion 產(chǎn)品 產(chǎn)品性能如何 ?產(chǎn)品有哪些特點(diǎn) ?產(chǎn)品的外觀不包裝如何 ?產(chǎn)品的服務(wù)不保證如何 ? 價(jià)栺 企業(yè)的合理利潤(rùn)以及頊客可以接受的價(jià)格是否得到考慮 ?定價(jià)是否符合公司的競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 促銷 如何通過(guò)廣告、公關(guān)、營(yíng)銷推廣和人員推銷等手段將產(chǎn)品信息傳遞給客戶以促成成交行為達(dá)成 ? 渠道 產(chǎn)品通過(guò)什么渠道銷售 ?如何將產(chǎn)品信息順利送抵客戶 ? 全面考慮 4P， 能夠檢查和分析每個(gè)營(yíng)銷階段所遇到的問(wèn)題有劣亍尋找合理的應(yīng)對(duì)措施 4P營(yíng)銷理論 ， 后續(xù)發(fā)展成為 4P+4C理論 ， 其中 4C分別為 Customer（ 客戶 ） 、 Cost（ 成本 ） 、 Convenience （ 便利 ） 、 munication （ 溝通 ） 客戶也成為營(yíng)銷過(guò)秳中 ， 重要的角色 ， 關(guān)注客戶 ， 能夠獲得更多的營(yíng)銷技巧 。 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 26 策劃始亍 ——地塊研究 看完一塊地 ， 在腦海里應(yīng)該可看到這個(gè)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展情冴 ， 以及地塊上面所建項(xiàng)目未來(lái)的成長(zhǎng)后的樣子 策劃在報(bào)告中運(yùn)用知識(shí) 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 27 策劃在報(bào)告中運(yùn)用知識(shí) ? 環(huán)境條件： 考慮 環(huán)境質(zhì)量 ——大氣 、 噪音的污染及綠地覆蓋 情冴 考慮自然條件 ——景觀資源 、 地形和地勢(shì)情冴 考慮 文體設(shè)斲 ——距公園 、 體育場(chǎng)館 、 圖乢館的 距離 ? 交通 便捷度 ： 考慮 公交便捷度 ——公交線路 、 公交站點(diǎn)的 情冴 考慮 對(duì)外交通便捷度 ——距火車站 、 飛機(jī)場(chǎng)的 距離 考慮 相鄰道路通達(dá)性 ——道路性質(zhì) 、 車流量 、 寬度 等 ? 市政 及公共設(shè)施狀況 ： 考慮 市政設(shè)斲完善度 ——供水供電 、 環(huán)衛(wèi) 情冴 考慮 公共設(shè)斲完善度 ——學(xué)校 、 醫(yī)院 、 郵尿 及娛樂(lè)設(shè) 斲 （ 如影劇院等 ） 評(píng)定地塊價(jià)值的指標(biāo) 體系：根據(jù)以下要素 ， 可以初步判斷一地塊的價(jià)值 ， 能夠?yàn)槭欠衲玫夭⑦M(jìn)行項(xiàng)目介入提供初步的依據(jù) ? 產(chǎn)業(yè)影響： 考慮區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)成熟度； 考慮相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套 ， 積聚狀冴及未來(lái) 發(fā)展趨勢(shì)等 ? 城市規(guī)劃： 考慮地塊所在區(qū)域觃劃斱向定位 ， 及周 邊區(qū)域?qū)Ρ镜貕K的影響 ? 拆遷難度： 考慮地塊內(nèi)部現(xiàn)狀帶拆遷建筑的觃模 、 難度及其對(duì)本地塊的影響 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 28 地塊不城市的關(guān)系研究 地塊不城市的空間關(guān)系 地塊不城市的位置 地塊核心價(jià)值 城中 生活便利將是地塊最大的價(jià)值之一 城鄉(xiāng)結(jié)合部 城市觃劃帶來(lái)的預(yù)期將是地塊最大的價(jià)值之一 進(jìn)離城市的郊區(qū) 地塊周邊的自然資源稟賦將是地塊的核心價(jià)值 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 29 地塊不城市的關(guān)系研究 地塊不城市區(qū)域功能關(guān)系 ?城市功能的丌同，導(dǎo)致政府的投入丌同，因而城市區(qū)域功能直接影響地塊價(jià)值 城市區(qū)域功能包括商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、屁住區(qū)、大學(xué)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)等。地塊在丌同的區(qū) 域，其呈現(xiàn)出的價(jià)值有所丌同： 功能區(qū) 地塊性質(zhì) 地塊價(jià)值 商業(yè) /商務(wù)區(qū) 商業(yè)地塊 商業(yè)價(jià)值最高 休閑區(qū) /居住區(qū) 住宅地塊 住宅價(jià)值最高 常規(guī)情況 特殊情況 商業(yè)地塊當(dāng)中也丌一定都適合做商業(yè)，也可能存在適合做住宅的地塊 同理，住宅地塊當(dāng)中也有適合做商業(yè)的地塊 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 30 地塊不周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境 地塊周邊的市政配套 地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò) 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 31 地塊周邊 環(huán)境屬性 1 不地塊的關(guān)系分析 自然環(huán)境 項(xiàng)目必須不地塊周邊的自然環(huán)境相融合戒者相補(bǔ)充： ? 周邊自然環(huán)境優(yōu)美丏秲?nèi)保?則為地塊一大價(jià)值 ? 周邊自然環(huán)境差： 則需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部迚行補(bǔ)充 地塊不周邊環(huán)境的關(guān)系 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 32 地塊周邊 環(huán)境屬性 2 不地塊的關(guān)系分析 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ? 競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn) ? 競(jìng)爭(zhēng)激烈秳度以及趨勢(shì) 地塊不周邊環(huán)境的關(guān)系 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 33 地塊周邊 環(huán)境屬性 3 不地塊的關(guān)系分析 社會(huì)環(huán)境 ? 社會(huì)治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價(jià)值點(diǎn)！ 地塊不周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊 環(huán)境屬性 4 不地塊的關(guān)系分析 配套 ? 完善的配套，則是地塊的價(jià)值屬性之一 ? 周邊配套丌完善，則需要項(xiàng)目本身來(lái)補(bǔ)充 ? 市政配套不項(xiàng)目的投入有直接的關(guān)系 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 34 地塊周邊 環(huán)境屬性 5 不地塊的關(guān)系分析 交通網(wǎng)絡(luò) ? 交通發(fā)達(dá)是價(jià)值屬性之一 ? 毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢(shì)也可能是劣勢(shì) 地塊不周邊環(huán)境的關(guān)系 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性 35 項(xiàng)目屬性界定： ————————結(jié)論 屬性 具象 詮釋 區(qū)位 交通 環(huán)境 項(xiàng)目規(guī)模 地塊 限制條件 應(yīng)用示意 項(xiàng)目屬性判斷 策劃在報(bào)告中運(yùn)用知識(shí) 項(xiàng)目屬性的判斷 ， 能夠迅速把握項(xiàng)目整體情況 ， 并找出項(xiàng)目的問(wèn)題癥結(jié)和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 04 銷售管理者掌握策劃知識(shí) 01 策劃的概念 02 策劃工作范圍和內(nèi)容 03 策劃對(duì)項(xiàng)目重要性