【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ——內(nèi)部收益率；其他符號(hào)意義同前。? 內(nèi)部收益率的評(píng)價(jià)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率后，與同期貸款利率 i，同期本行業(yè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 i0，以及同期、同類項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 IRR0。相比較，以判定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益狀況。1） IRR與 i相比較，反映項(xiàng)目盈虧狀況。IRRi，項(xiàng)目盈利；IRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡；IRRi，項(xiàng)目虧損。2） IRR與 i0相比較，反映項(xiàng)目與社會(huì)平均水平相比的經(jīng)濟(jì)效益狀況。IRRi0,項(xiàng)目盈利超出社會(huì)平均水平；IRR=i0,項(xiàng)目盈利相當(dāng)于社會(huì)平均水平；IRRi0,項(xiàng)目盈利低于社會(huì)平均水平。3） IRR與 IRR0相比較，反映項(xiàng)目與同期、同類，項(xiàng)目盈利水平相比的經(jīng)濟(jì)效益狀況。IRRIRR0,項(xiàng)目盈利超出同類項(xiàng)目平均盈利水平；IRR=IRR0,項(xiàng)目盈利相于同類項(xiàng)目平盈利水平；IRRIRR0,項(xiàng)目盈利低于同類項(xiàng)目平均盈利水平。? 當(dāng)進(jìn)行互斥方案的評(píng)價(jià)時(shí)，除了按上述辦法對(duì)各方案的盈利水平進(jìn)行判斷外，還要進(jìn)行方案間內(nèi)部收益率的比較，選擇 IRR較大的投資方案。（ 3）現(xiàn)值比較法（ PW法）? 將項(xiàng)目投資建設(shè)和使用期內(nèi)各年支出按統(tǒng)一規(guī)定的利率（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）貼現(xiàn)為現(xiàn)值進(jìn)行比較分析的方法，即為現(xiàn)值比較法。PW=p+A(p/A,i0,n)—F(p/F,i0,n)式中 pw——總費(fèi)用現(xiàn)值；P——項(xiàng)目初期投資現(xiàn)A——年經(jīng)營(yíng)成本（使用成本、維護(hù)成本）；F——項(xiàng)目的固定資產(chǎn)殘值； io——基準(zhǔn)現(xiàn)率；n——項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命期。? 在進(jìn)行項(xiàng)目的方案比較時(shí)現(xiàn)值小的方案即為最優(yōu)方案。 第二節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)單元 1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)學(xué)習(xí)單元 2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)單元 1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)重點(diǎn)掌握：確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容和方法能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的種類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分類? 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資固有的周期長(zhǎng)、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果也特別嚴(yán)重。（ 1）按投資風(fēng)險(xiǎn)的來源分類? 國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定性、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策的變化，國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的變化等宏觀政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化及法律因素變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。? 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然條件變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如風(fēng)、雨、雪、地震等自然災(zāi)害，地質(zhì)、水文條件的變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。? 公司風(fēng)險(xiǎn)是指由于公司的經(jīng)營(yíng)決策失誤及經(jīng)營(yíng)管理不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如由于理財(cái)措施不當(dāng)、資金籌措失誤帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由于營(yíng)銷計(jì)劃不當(dāng)帶來的銷售風(fēng)險(xiǎn)，由于人事管理措施不當(dāng)帶來的人事及勞資糾紛風(fēng)險(xiǎn)等等。（ 2）按投資實(shí)施的階段分類? 項(xiàng)目投資前期風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前的項(xiàng)目策劃與研究階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。如選址風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)方案風(fēng)險(xiǎn)等。顯然，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大。一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無法估量的損失。? 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是指從項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。如按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)備質(zhì)量及設(shè)備安裝質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。雖然大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工均由承包方負(fù)責(zé)，但有些風(fēng)險(xiǎn)后果同樣會(huì)危及投資者的利益。? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)包括兩部分內(nèi)容。一是項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，如由于投資計(jì)劃安排不當(dāng)、融資計(jì)劃考慮不周帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，由于投資控制的失誤帶來的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益風(fēng)險(xiǎn)。二是指項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。如由于促銷措施不當(dāng)、營(yíng)銷時(shí)機(jī)不當(dāng)帶來的預(yù)售計(jì)劃不能完成；由于市場(chǎng)定位及價(jià)格定位的問題而引起的營(yíng)銷業(yè)績(jī)不佳等等。? 項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目竣工交付使用，業(yè)主人住后的物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)。如與業(yè)主關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，業(yè)主人住后的安全、衛(wèi)生管理問題存在的風(fēng)險(xiǎn)。（ 3）按投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容分類? 政治風(fēng)險(xiǎn)指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：一是表現(xiàn)為項(xiàng)目所在國(guó)政府由于政治或外交原因，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的征用、沒收等；另一方面表現(xiàn)為國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)法律的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)。? 環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)是指環(huán)境保護(hù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的環(huán)境保護(hù)內(nèi)容不多，但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目無論在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還是在施工建設(shè)階段，都遇到有相關(guān)聯(lián)的環(huán)境保護(hù)問題。? 金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)以及金融政策風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策變化而引起的貸款利率的改變。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)際貨幣匯率波動(dòng)帶來的涉及外幣結(jié)算的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。金融政策是指國(guó)家貨幣政策、貸款規(guī)模的政策性變化。? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平等因素變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。? 信用風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目投資參與方及與項(xiàng)目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目融資、資金運(yùn)用等財(cái)務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是融資帶來的。? 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。如承包形式的決策、承包方的選擇、促銷策略的制定、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、開發(fā)方案制訂等經(jīng)營(yíng)決策與管理決策上存在的風(fēng)險(xiǎn)。（ 4）按投資風(fēng)險(xiǎn)的可控性分類? 凡是可由投資者采取措施，予以控制與防范的風(fēng)險(xiǎn)均屬于為控制性風(fēng)險(xiǎn)。? 凡是不能由投資者控制的投資風(fēng)險(xiǎn)均屬于非控制性風(fēng)險(xiǎn)兩類。確認(rèn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素（ 1）項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。（ 2）項(xiàng)目投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)? 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；? 或者是沒有真正做到 “量體裁衣 ”、 “量力而行 ”；? 或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；? 或者沒有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；? 或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)? 項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題。? 在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過 “關(guān)系 ”關(guān)照通過造成的 “投機(jī)性 ”質(zhì)量問題。? 施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全等。? 銷售階段，交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的 “實(shí)物質(zhì)量 ”問題等，因 “質(zhì)量 ”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)）。 （ 4）項(xiàng)目合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)? 在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。? 比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出 “瓶頸 ”制約的普遍方法，有時(shí)候在 “饑不擇食 ”的景況下，可能會(huì)因 “省略過程 ”不慎跌入 “陷阱 ”?！。?5）項(xiàng)目建設(shè) “創(chuàng)新 ”風(fēng)險(xiǎn)? 當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的 “差異性 ”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的 “創(chuàng)新 ”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的?！。?6）項(xiàng)目 “政府 ”風(fēng)險(xiǎn)? “政府 ”風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對(duì)政策不理解的盲目性過程失誤。必須掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容和方法 （ 1）評(píng)估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容和要求? 合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。? 合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目 《 經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告 》 和 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。? 編制 《 項(xiàng)目管理規(guī)劃 》 ，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用 《 項(xiàng)目管理規(guī)劃 》 指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。? 根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持 “事前控制 ”、 “事中控制 ”的原則，對(duì)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，比照 《 項(xiàng)目管理規(guī)劃 》 給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識(shí)別、分析（評(píng)估或測(cè)算）、評(píng)價(jià)，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)亍⒑侠淼恼{(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)。? 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過程，對(duì)計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。過程中，利用動(dòng)態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項(xiàng)目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。? 合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。? 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。（ 2）投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法? 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的策略分析法策略分析法（ SAVE法）常用于工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)踐，并取得較好的效果。策略分析法（ SAVE法）在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)不僅針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)因素，而是針對(duì)項(xiàng)目的各種因素進(jìn)行綜合分析。其基本方法是專家調(diào)查法。? 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的層次分析法層次分析法（ AHP）的基本思路是，首先找出解決問題所牽連的主要因素。將這些因素按其關(guān)聯(lián)隸屬關(guān)系構(gòu)造成階梯層次模型，通過對(duì)層次結(jié)構(gòu)中各因素之間相對(duì)重要性的判斷及簡(jiǎn)單的排序計(jì)算解決問題。運(yùn)用層次分析方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，能使主、客觀因素綜合考慮，從而避免了單靠直覺與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的影響。 （ 3）投資風(fēng)險(xiǎn)損失測(cè)量? 投資風(fēng)險(xiǎn)損失測(cè)量是從風(fēng)險(xiǎn)可能給投資者帶來的最大損失的角度來衡量的風(fēng)險(xiǎn)程度。在最大風(fēng)險(xiǎn)的情況下，投資者可能損失全部投資，也可能損失部分投資。投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度是指在某一投資市場(chǎng)上，由于風(fēng)險(xiǎn)的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占的比例?？砂聪率接?jì)算：投資支出 —投資收入投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度 =l00％投資支出? 上式中的投資支出是指項(xiàng)目投資總額，投資收入是指扣除因風(fēng)險(xiǎn)可能遭受的最大損失后的凈收益。? 當(dāng)項(xiàng)目投資額和收入額發(fā)生變化時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度也隨之發(fā)生變化。最極端的情況有下列三種：投資收入＝ 0，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度＝ 100％，即由于風(fēng)險(xiǎn)而使項(xiàng)目損失了全部收入，風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度達(dá) 100％。投資收入 0(虧損 )，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度 100％，說明當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)大到一定程度，使項(xiàng)目投資出現(xiàn)虧損時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將大于 100％。投資收入 0，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度 100％，當(dāng)投資收入大到超過項(xiàng)目投資支出時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將呈負(fù)的狀態(tài) (小于 0)。? 上述三種情況分別相當(dāng)于盈虧平衡分析的盈 (投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度 100％ )、虧 (投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度大于 100％ )、平衡(投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度＝ 0)三種狀態(tài)。學(xué)習(xí)單元 2房地產(chǎn)項(xiàng)目投