【正文】 關(guān)的。但這只是一般性的，對特定的項目則需要建立本項目的 “潛在損失一覽表 ”。（ 1）財務(wù)報表法? 通過分析資產(chǎn)負(fù)債表、營業(yè)報表以及財務(wù)記錄，項目風(fēng)險經(jīng)理就能預(yù)測本企業(yè)或項目當(dāng)前的所有財產(chǎn)、責(zé)任和人身損失風(fēng)險，將這些報表、財務(wù)預(yù)測和經(jīng)費預(yù)算聯(lián)系起來，風(fēng)險經(jīng)理就能發(fā)現(xiàn)未來的風(fēng)險。（ 4）現(xiàn)場視察法? 在風(fēng)險識別階段，風(fēng)險經(jīng)理對現(xiàn)場勘察非常重要。（ 7）環(huán)境分析法? 在分析環(huán)境風(fēng)險時，應(yīng)重點考慮它們相互之間的聯(lián)系特征和穩(wěn)定性。（ 2）確定控制的項目風(fēng)險? 它要求根據(jù)項目風(fēng)險識別與度量信息，報告所列出的各種具體項目風(fēng)險，確定對哪些項目風(fēng)險要進行控制，對哪些風(fēng)險可以容忍并放棄對它們的控制。（ 4）確定項目風(fēng)險控制的行動時間? 對項目風(fēng)險的控制也要制定相應(yīng)的時間計劃和安排，即制定出解決項目風(fēng)險問題的時間表與時間限制。（ 6）實施具體項目風(fēng)險控制方案? 它要求按照確定出的具體項目風(fēng)險控制方案，開展項目風(fēng)險控制活動。? 這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導(dǎo)項目風(fēng)險控制方案的具體實施和完善。回避風(fēng)險是一種消極的手段。（ 3）風(fēng)險分離? 風(fēng)險分離是常用的風(fēng)險控制對策。比如一個核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營中的風(fēng)險，從而提高抵抗風(fēng)險的能力。風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險或人身風(fēng)險。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能予以接受。自留風(fēng)險是與保險或有償轉(zhuǎn)移風(fēng)險對立的方式。第三節(jié) 1房地產(chǎn)策劃文案學(xué)習(xí)單元 1房地產(chǎn)策劃文案重點掌握：房地產(chǎn)策劃文案的類型房地產(chǎn)策劃文案的編寫要求能夠理解：房地產(chǎn)策劃文案的基本格式和寫作程序一般了解：房地產(chǎn)策劃文案主旨和材料要求房地產(chǎn)策劃文案的類型（ 1）從房地產(chǎn)策劃的整體與部分來分：有總體策劃文案和單項策劃文案兩種。（ 2）從房地產(chǎn)策劃的具體內(nèi)容來分：有市場策劃報告、產(chǎn)品（設(shè)計）策劃報告、投資策劃報告、營銷推廣報告、形象策劃（設(shè)計）報告、廣告策劃報告等。（ 3）從與客戶是否簽訂合同來分：有綱要策劃報告（簽合同前）和實際策劃報告（簽合同后）兩種。? 實際策劃報告就是與客戶簽訂委托代理合同后，按合同約定的策劃內(nèi)容和時間提交給開發(fā)商的實際策劃報告。在策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標(biāo)消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。1）容易造成主次不分2）提高活動成本，執(zhí)行不力一個合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。一般來說，策劃人員在策劃文案的編寫過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗，當(dāng)然這種經(jīng)驗也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。? 切忌主觀言論學(xué)習(xí)單元 （ 3）從數(shù)據(jù)來看可行性研究要求依據(jù)開發(fā)項目的具體情況，對各種技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行詳細計算。項目建議書的研究目的是推薦開發(fā)項目，建議是否進一步對擬開發(fā)項目進行研究工作；而可行性研究則是要通過分析比較，擇優(yōu)提出開發(fā)項目的詳細方案，詳細計算開發(fā)項目投入的費用和產(chǎn)出的效益。項目建議書主要研究市場前景，而可行性研究主要研究銷售計劃、價格策略等。? 房地產(chǎn)項目建議書（又稱立項申請）是項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。學(xué)習(xí)單元 財務(wù)現(xiàn)金流量表編制的有關(guān)概念 ? 建設(shè)期是指工程正式開工至項目建成投產(chǎn)所需的時間。? 生產(chǎn)經(jīng)營期的年限，可根據(jù)產(chǎn)品壽命、主體裝置的經(jīng)濟壽命等因素綜合考慮確定。財務(wù)評價價格? 即兩種分析分別來用兩套預(yù)測價格、兩套計算數(shù)據(jù)。在沒有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時，往往采用稍高于同期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率。在計算期內(nèi)的不同時期，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的項目有所不同。租賃型房地產(chǎn)項目全部投資現(xiàn)金流量表 其中全部投資應(yīng)按所得稅前與所得稅后分別計算，自有資金只需計算稅后各項指標(biāo)。對于房地產(chǎn)投資項目而言，其經(jīng)營成本已包含在項目的投資與成本費用之內(nèi)，故不再單獨列出作為現(xiàn)金流出的項目。由于 “預(yù)售收入再投入 ”是房地產(chǎn)投資項目總投資的一部分，故在現(xiàn)金流出欄目中增加了該項目。4房地產(chǎn)項目可行研究 （ 2）作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需要根據(jù)可行性研究報告進行協(xié)商?？尚行匝芯繄蟾媾鷾?zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證。? 雖然開發(fā)項目大多為住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而住房緊缺又是普遍現(xiàn)象，供需矛盾掩蓋了未經(jīng)可行性研究所造成的開發(fā)項目的不合理性。? 為保證可行性研究的順利進行，首先應(yīng)了解開發(fā)項目的興起緣由和背景，了解城市規(guī)劃權(quán)力、建筑條例以及地契執(zhí)行權(quán)力對該開發(fā)項目的限制，明確開發(fā)項目的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系以及開發(fā)商對其感興趣的理由。包括開發(fā)區(qū)各類土地面積及使用單位等。? 調(diào)查生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)以及個體經(jīng)營者的情況。? 確定安置方案。社會需求情況，其中包括：人口的基本情況及增長率；現(xiàn)有人口的居住條件，人均居住面積；未來用戶的構(gòu)成及消費習(xí)慣，風(fēng)土人情；歷年市場占有率；本企業(yè)歷年銷售情況等。? 市場銷售 開發(fā)規(guī)模的確定，需要通過市場分析和預(yù)測的資料，建立數(shù)學(xué)模型來求解。? 確定了項目開發(fā)規(guī)模后，根據(jù) 《 土地使用合同書 》 中具體限制條件，便可進行項目設(shè)計與實施計劃，具體包括：1）市政規(guī)劃方案選擇。3）建筑規(guī)劃方案選擇。4）前期開發(fā)計劃。建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等， 源、去路和走向，公建項目重點要規(guī)劃安排好交通的組織。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，建設(shè)工期長，這就決定商品房最佳的銷售方式是預(yù)售，預(yù)售商品房可以減少銷售風(fēng)險，有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，并以優(yōu)惠預(yù)售提高商品房的競爭力。例；居住者構(gòu)成以及目前各類商品房的售價。供方情況，其中包括：各類開發(fā)商的商品生產(chǎn)量；各單位自建房屋情況和各種代用品的生產(chǎn)，以及各個房屋出租單位出租情況；居民及有房單位相互調(diào)劑（交換）情況。（ 3）市場調(diào)查、預(yù)測及開發(fā)規(guī)模與銷售策略的確定? 房地產(chǎn)開發(fā)前的市場調(diào)查? 其他地上、地下物現(xiàn)狀。包括開發(fā)區(qū)總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)、需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3） 可行性研究的工作內(nèi)容 （ 4）作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) （ 3）作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)作用和目的（ 1）作為項目投資決策的依據(jù)作用和目的 房地產(chǎn)項目可行性研究的能夠理解：房地產(chǎn)項目可行性研究的這些信息，在項目的現(xiàn)金流量表和銷售收入測算表中已提供，無需再另行計算分析。對以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目進行財務(wù)評價時，其動態(tài)盈利性分析指標(biāo)一般選取財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV和財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。? 動態(tài)盈利能力分析在以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)金流量表 (自有資金 )中，其現(xiàn)金流人項目為售收入、 (銀行借貸 )；其現(xiàn)金流出項目為：自有資金、 (銀行借貸 )、預(yù)售收入再投入售稅金及附加、土地增值稅、貸款還本付息、所得稅。銷售型房地產(chǎn)項目全部投資現(xiàn)金流量表? 自有資金現(xiàn)金流量表的編制在以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量表 (全部投資 )中，其現(xiàn)金流人的項目為銷售收入；現(xiàn)金流出的項目為：建設(shè)投資 (不含投資利息 )、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅。（ 2）房地產(chǎn)銷售項目現(xiàn)金流量表編制方法? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制常用的評價指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期等。現(xiàn)金流量表 (自有資金 )是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，以考察項目自有資金的盈利能力。全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資在所得稅前和所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進行比較建立共同基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流量表編制方法 它只反映項目在計算期內(nèi)的現(xiàn)金收支，不反映非現(xiàn)金收支 (如折舊、攤銷、應(yīng)收及應(yīng)付款等 )，并且要如實地反映現(xiàn)金收支實際發(fā)生的時間。因此，對投資者來說，在基準(zhǔn)收益率的確定上應(yīng)慎重決策。是投資決策者對項目資金時間價值的估值。對于價格變動因素，在進行財務(wù)盈利能力和清償能力分析時，原則上宜作不同處理。 即年序 1發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） —1折現(xiàn)。對折舊年限較長的房屋建筑物，生產(chǎn)經(jīng)營期末可將其折舊后的余額作為固定資產(chǎn)余值回收。投產(chǎn)期是指項目投入生產(chǎn)，但生產(chǎn)能力尚未達到設(shè)計能力的過渡階段。一般以年為單位。它反映了壽命期內(nèi)項目的全部經(jīng)濟活動狀況，也是計算項目動態(tài)獲利能力的基礎(chǔ)。編制方法 重點掌握：房地產(chǎn)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表的（ 1）項目提出的必要性和依據(jù)；（ 2）產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想；（ 3）資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和設(shè)備技術(shù)引進情況的初步分析；（ 4）投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想；（ 5）項目的進度安排；（ 6）經(jīng)濟效果和社會效益初步估計，包括初步財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；（ 7）環(huán)境影響的初步評價，包括治理 “三廢 ”措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析；（ 8）結(jié)論；（ 9）附件。 項目建議書的投資估算誤差可在 20％左右，可行性研究的投資估算誤差一般不超過 10％。比如，投資估算一般按類似的工程進行。（ 2）從深度來看（ 1）從總體來看而在策劃文案的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格。策劃方案要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。 ? 要圍繞主題進行并盡量精簡在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標(biāo)消費群體，正所謂 “有所為，有所不為 ”，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標(biāo)消費群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達的信息。（ 2）具體要求? 主旨要單一，繼承總的營銷思想這份報告的內(nèi)容是綱要性的，目的是給客戶知道以后策劃代理商服務(wù)的大概內(nèi)容，報告里面還有一部分是策劃代理商宣傳自己的內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。? 也有把前三個報告合在一起進行策劃編寫的，變成了一個內(nèi)容極為豐富的前期策劃報告。? 單項策劃文案是對項目其中的一個方面進行詳細的分析和論證，以便深入地把握某一方面的具體內(nèi)涵，得到一個全面而又有深度的想法。財務(wù)現(xiàn)金流量表學(xué)習(xí)單元 3① 主動自留是當(dāng)企業(yè)識別了風(fēng)險，但經(jīng)評價后決策予以自留；（ 6）風(fēng)險自留? 風(fēng)險自留是一種風(fēng)險的財務(wù)對策，即由企業(yè)或工程項目自身承擔(dān)風(fēng)險。2）依據(jù)合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給他人1）將風(fēng)險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移 根據(jù)概率理論的大數(shù)規(guī)律 (一種表述大量隨機現(xiàn)象平均結(jié)果穩(wěn)定性的定理 )，企業(yè)或項目借助于風(fēng)險分離，增加了獨立風(fēng)險單位的數(shù)量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風(fēng)險。（ 2）風(fēng)險損失控制? 風(fēng)險損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險處理手段。項目投資風(fēng)險防范的方法 對于某些項目風(fēng)險，其風(fēng)險控制方案的制定與實施幾乎是同時的。（ 5）制定各具體項目風(fēng)險的控制方案? 在這一階段由負(fù)責(zé)具體項目風(fēng)險控制的人員，根據(jù)風(fēng)險的特性和時間計劃，去制定出各具體項目風(fēng)險的控制方案。（ 3）確定項目風(fēng)險的控制責(zé)任? 所有需要控制的項目風(fēng)險都必須落實負(fù)責(zé)控制的具體人員，同時要規(guī)定他們所擔(dān)負(fù)的具體責(zé)任。項目投資風(fēng)險防范的步驟（ 1）建立項目風(fēng)險控制體