房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)講義(第5章)(文件)
【正文】 （ 14）公共電視接受系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用； （ 15）其他為管理而發(fā)生的合理支出。如果每個(gè)住宅小區(qū)的環(huán)境都搞好了，無(wú)疑會(huì)提高整個(gè)城市的環(huán)境質(zhì)量。 （ 2）寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo) 1）提供 “ 安、暖、快、便、捷 ” 的工作環(huán)境 ? 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，要不斷地滿足客戶的市場(chǎng)需求，創(chuàng)造并提供良好的工作環(huán)境，讓業(yè)主和客戶在寫字樓里工作感到安全、溫暖、舒適、方便、快捷，把科技信息處理和舒適的辦公環(huán)境結(jié)合起來(lái)。 5）與 《 全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 》 要求相符合 學(xué)習(xí)單元 2 選擇物業(yè)管理方案 重點(diǎn)掌握：選擇物業(yè)管理企業(yè)的要求 物業(yè)管理方案的內(nèi)容 能夠理解：物業(yè)管理企業(yè)的基本形式 物業(yè)管理企業(yè)的基本形式 （ 1）按存在形式劃分 ? 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按存在形式劃分，有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。 （ 5）按組建方式劃分 ? 從物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的組建來(lái)看，大致可分為五種類型： 一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 四是按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類公司人員適中精干。 三是綜合性物業(yè)管理企業(yè)。 二是自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。這在商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見(jiàn)。 ? 選聘物業(yè)管理公司應(yīng)充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采用公開(kāi)招標(biāo)的辦法，擇優(yōu)錄用。 （ 3）編制招標(biāo)書 標(biāo)書主要內(nèi)容有：①招標(biāo)的物業(yè)的基本情況。如開(kāi)始委托日期、委托總期限、現(xiàn)有管理?xiàng)l件等。 物業(yè)管理方案的內(nèi)容 物業(yè)管理方案一般由以下幾個(gè)部分組成： ? 第一部分：引言（綜合說(shuō)明物業(yè)管理的意圖及管理公司概況） ? 第二部分：物業(yè)概況 ? 第三部分：物業(yè)管理公司所選擇的管理模式 1）管理模式的選擇； 2）采用此管理模式的優(yōu)點(diǎn)。 —— 物業(yè)配套的綜合服務(wù)：綜合配套服務(wù)和娛樂(lè)設(shè)施；開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目；接受高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和顧問(wèn)咨詢業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理方案編寫技巧 ? 在編寫物業(yè)管理方案時(shí)可按以下三種方式考慮： （ 1）發(fā)展商 /業(yè)主委員會(huì)托物業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理。 2）在擬寫物業(yè)概況時(shí)，除了做到數(shù)據(jù)正確，介紹全面以外，還要注意用詞的專業(yè)性，盡量發(fā)掘物業(yè)自身的潛力。 第五章 串講結(jié)束 。 4）在擬寫機(jī)構(gòu)、人員、費(fèi)用等關(guān)鍵內(nèi)容時(shí)，要做到機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)，人員編制合理，費(fèi)用測(cè)算正確，具有吸引力。 （ 3）發(fā)展商 /業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司合作成立一家公司，由發(fā)展商負(fù)責(zé)管理，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)提供人員培訓(xùn)、項(xiàng)目咨詢等。 第六部分：管理的財(cái)務(wù)預(yù)算 1）管理費(fèi)編制說(shuō)明； 2）人員經(jīng)費(fèi)測(cè)算； 3）年度管理費(fèi)用預(yù)算； 4）年度能源費(fèi)用預(yù)算。 —— 物業(yè)的基礎(chǔ)管理；房屋建筑管理；房屋設(shè)備維修管理。 （ 5）標(biāo)書的申報(bào)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo) 在規(guī)定日期前報(bào)送的符合招投標(biāo)的標(biāo)書為有效標(biāo)書，由招標(biāo)小組審查和評(píng)議各份標(biāo)書，并確定唯一一家中標(biāo)單位。②物業(yè)管理的內(nèi)容。在實(shí)際操作過(guò)程中，可以聘請(qǐng)有關(guān)部門或物業(yè)管理專家作為當(dāng)中的成員。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，供需雙方進(jìn)行雙向選擇，一般情況下，一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域應(yīng)選擇一家物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。 （ 7）按產(chǎn)權(quán)關(guān)系劃分 ? 從物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)看，可分為兩大類： 一是委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現(xiàn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。 （ 6）按內(nèi)部的運(yùn)作方式劃分 ? 按內(nèi)部的運(yùn)作方式可將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)分為以下三類： 一是管理型物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃。 （ 3）按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分 ? 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理公司。 3）實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值 ? 寫字樓的造價(jià)非常高，高檔寫字樓在建筑和配套設(shè)施設(shè)備上都力求在建造之時(shí)是最先進(jìn)的，這樣才能保證有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 2）租賃經(jīng)營(yíng)型 ? 租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是業(yè)主或投資者將物業(yè)項(xiàng)目通過(guò)簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的職責(zé)與權(quán)限，租給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 2）贏得經(jīng)濟(jì)效益 ? 從政府的角度看，實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)房屋維修和環(huán)境管理等方面不再需要政府補(bǔ)貼資金，而且物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也要繳稅，可增加政府財(cái)政收入。一座物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)之前，物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)部門必須進(jìn)行管理費(fèi)的核算，運(yùn)行一段時(shí)間以后，還要根據(jù)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)管理是一種特殊商品，其核心是服務(wù)， （ 3）為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象 ? 物業(yè)管理公司是有償出售智力和勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，獲取利潤(rùn)是其生存的基礎(chǔ)，也是發(fā)展的需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在估計(jì)公共關(guān)系宣傳對(duì)增加總銷售額的貢獻(xiàn)比例的基礎(chǔ)上，測(cè)算公共關(guān)系策略實(shí)施的投資報(bào)酬率。便可確認(rèn)公關(guān)活動(dòng)在影響特定公眾的認(rèn)知、態(tài)度和行
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