【正文】 估算的準確程度，以上述 1～ 6項費用之和為基數(shù)，按3%~5%計算?！?長期借款利息的計算。稅費的計收辦法和標準：以單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅 (對房地產(chǎn)銷售而言，僅指營業(yè)稅 )稅額為計征依據(jù)，稅率為 7％，與 “三稅 ”同時繳納。? 交易印花稅土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；應納稅額＝土地增值額 適用稅率應納稅額＝土地增值額 適用稅率 —扣除項目金額 速算扣除率? 增值額的計算 ? 非盈利項目的財務評價可以使有關各方做到心中有數(shù)。 如商品房銷售凈收入，土地使用權的轉讓凈收入等。當房地產(chǎn)開發(fā)的商品房供出租經(jīng)營時，投資回收期對于評價項目投資的經(jīng)濟效益便有實用價值。項目投資額 =∑FtFt——第 t年的項目經(jīng)營凈收入； Ft=年經(jīng)營收入房地產(chǎn)項目投資效益的動態(tài)評價（ 1）凈現(xiàn)值法 (NPV法 )? 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。Ft? 若按內部收益率貼現(xiàn)，則 NPV=0，即收益現(xiàn)值與支出現(xiàn)值正好相抵，項目盈虧平衡；若按超出內部收益率的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)，則 NPV0，即支出現(xiàn)值大于收益現(xiàn)值，項目虧損；若按低于內部收益率的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)，則 NPV0，收益現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值，項目盈利。FtIRR——內部收益率；其他符號意義同前。相比較，以判定項目經(jīng)濟效益狀況。3） IRR與 IRR0相比較，反映項目與同期、同類，項目盈利水平相比的經(jīng)濟效益狀況。i0,n)房地產(chǎn)項目投資風險確認學習單元 如風、雨、雪、地震等自然災害，地質、水文條件的變化帶來的風險。如按時完工風險、成本控制風險、工程質量風險、安全生產(chǎn)風險、建筑設備質量及設備安裝質量風險。（ 3）按投資風險的內容分類? 政治風險指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風險。? 市場風險是指由市場供求關系，競爭關系、資源條件、市場購買力水平等因素變化帶來的風險。? 凡是不能由投資者控制的投資風險均屬于非控制性風險兩類。 評估項目投資風險內容和方法 ? 在項目內部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。其基本方法是專家調查法。運用層次分析方法評價項目風險，能使主、客觀因素綜合考慮，從而避免了單靠直覺與經(jīng)驗進行評價的影響。l00％投資支出? 上式中的投資支出是指項目投資總額，投資收入是指扣除因風險可能遭受的最大損失后的凈收益。項目投資風險識別的步驟（ 1）收集資料? 通過多種途徑，盡可能地收集項目風險分析所需的資料信息，以保證風險分析的完整性和正確性。項目風險識別的任務是將項目面臨的損失的不確定因素一一列舉出來，其成果是編制 “潛在損失一覽表 ”。流程圖可用網(wǎng)絡圖來表示。這包括項目風險責任制度，項目風險信息報告制度，項目風險控制決策制度以及項目風險控制溝通程序等。在這一步當中要找出能夠控制項目風險的各種備選方案，然后對方案進行必要的可行性分析，以驗證各個風險控制備選方案的效果，最終選定采用的風險控制方案或備用方案。（ 1）回避? 回避風險有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔風險；第二種是放棄以前所承擔的風險，如了解到某一研究計劃有許多過去未發(fā)現(xiàn)的新風險，決定放棄研究以避免風險。（ 4）風險分散? 分散風險是通過擴大企業(yè)規(guī)模來增強抵御風險的能力，而分離則是通過分離風險因素而減少風險帶來的損失。它主要是通過轉賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設備，就將設備風險也一并轉移給對方。? 這種承擔方式是以自身的風險自留基金來保障，所以把它歸結為財務對策。編寫商務計劃書 房地產(chǎn)項目可行性研究報告學習單元 如只從項目市場定位來對項目進行深入的分析和研究，找出項目在某一區(qū)域環(huán)境中的市場空白點，而不涉及到其它方面問題。綱要策劃報告的存在，是因為很大一部分開發(fā)商對房地產(chǎn)策劃代理的內容了解不多或不大了解，提供這樣的綱要性報告給他們，可以給開發(fā)商一個大概的策劃內容和范圍，以便進行決策。在策劃活動的時候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實際問題和市場分析的情況做出準確的判斷，并且在進行 SWOT分析之后，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主旨，而且也只能是一個主旨。? 直接地說明利益點很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然：? 具有良好的可執(zhí)行性? 變換寫作風格 項目建議書是基本建設程序的第一步，這時還無法獲得有關項目本身的詳細技術、工程、經(jīng)濟資料和數(shù)據(jù)，因此，其工作依據(jù)主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目設想階段的市場研究資料和構想。 方法 以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目，建設期和經(jīng)營期往往無法截然分開，一般不再劃分為兩部分，而是統(tǒng)稱為生產(chǎn)經(jīng)營期。? 現(xiàn)金流量表的年序為 1， 2…n，建設開始年作為計算期的第一年，年序為 1。年序 2發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） —2折現(xiàn)，余類推。（ 2） 它主要取決于資金來源的構成、投資的機會成本、項目投資風險程度、項目的性質和要求等因素。? 一般說來，用于財務評價的基準收益率，是由各行業(yè)測定，經(jīng)有關部門綜合協(xié)調后發(fā)布應用。（ 1）房地產(chǎn)租賃項目現(xiàn)金流量表編制方法? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制 ? 動態(tài)盈利能力分析上述指標應分別根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表進行計算。由于以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目總投資主要就是流動資金的投資，故在現(xiàn)金流出的項目中沒有單獨列出 “流動資金 ”，在現(xiàn)金流人項目中也沒有 “回收流動資金 ”項目。由于現(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出欄目中都有 “銀行借貸 ”項目，兩者抵消后，在現(xiàn)金流量表 (自有資金 )中便不再反映出來。因為其并非長期經(jīng)營性項目，分析計算投資回收期并無太大實際意義。學習單元 ? 項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關部門協(xié)作。? 很長一段時期，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目未經(jīng)過可行性研究就草率上馬，結果往往因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不具備而影響使用；因資源不足而拖延工期；因產(chǎn)品結構不合理而滯銷；因市場預測不充分而違約調價。項目歷史（ 2）現(xiàn)場條件調查及動遷安置? 土地調查。? 制定動遷計劃。社會、經(jīng)濟、自然等基本情況；市場預測就是通過對市場調查結果的研究和分析，根據(jù)數(shù)據(jù)的具體特征，采用科學的方法來估計和預見影響市場變化因素的發(fā)展趨勢。? 最佳開發(fā)規(guī)模的確定（ 4）項目設計與實施計劃 2）項目構成及平面布置。市場調查及預測的目的就是為了確定最合理的開發(fā)規(guī)模，以期獲得最佳的收益。? 市場預測? 調查開發(fā)區(qū)內建筑物的情況。1）項目背景 （ 1）項目背景與概況 ? 在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、建筑設計方案構想、主要設備、單項工程結構形式、配套設施和公用輔助設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設方案。? 一個項目開發(fā)建設，特別是大中型項目，花費的人力、物力、財力很多，不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的，而是要通過對投資決策是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果如何等進行研究分析，從而得出這項工程應不應該建，或建設時按哪種方案會取得最佳的效果，以此作為開發(fā)建設項目投資決策的依據(jù)。? 一般建設項目的現(xiàn)金流入包括產(chǎn)品銷售收入、回收固定資產(chǎn)余值 (可用凈殘值代替 )和回收的流動資金；現(xiàn)金流出包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加等。? 進行財務盈利能力分析時，計算期內各年采用的預測價格，是在基年 (或建設期初 )物價總水平的基礎上預測的，只考慮相對價格的變化，不考慮物價總水平的上漲因素；在進行清償能力分析時，計算期內各年采用的預測價格，除考慮相對價格的變化外，還要考慮物價總水平的上漲因素，物價總水平的上漲因素一般只考慮到建設期末。達產(chǎn)期是指生產(chǎn)經(jīng)營達到設計預期水平后的期間。動態(tài)盈利分析是依據(jù)項目現(xiàn)金流量表提供的財務信息，在考慮了資金時間價值基礎上所進行的項目經(jīng)濟效益評價分析。能夠理解：財務現(xiàn)金流量表編制的有關概念一般了解：建設項目財務現(xiàn)金流量表的編制房地產(chǎn)項目建議書的內容 （ 4）從內容來看可行性研究是在項目建議書被批準的基礎上，對開發(fā)項目進行的詳細的技術、經(jīng)濟分析，是為了得出比較有把握的開發(fā)項目是否可行的結論，所以它的依據(jù)應更充實，如應具有建設地點、基礎配套設施方面的審批意見或協(xié)議書等。項目建議書所做的只是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個總體設想，主要是從宏觀上考察項目的必要性和項目的主要建設條件是否具備，確定是否推薦此項目，有沒有價值投入更多的資金和人力進行深入的可行性研究工作。同樣，在策劃報告的編寫過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導致執(zhí)行者對事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃文案上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經(jīng)過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果。在確定了唯一的主旨之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點。? 也有把以上一個報告內容中的一部分拿出來編寫，如在市場策劃報告中只拿目標客戶群的分析定位來進行編寫詳細的策劃報告。4學習單元 ② 被動自留是企業(yè)根本沒有識別出該風險而自留的情況。業(yè)主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉移給承包商。（ 5）風險轉移? 這里的風險轉移是指風險控制下的轉移，而不是財務對策下的有償轉移。在現(xiàn)代社會里，風險不僅很多，而且難以完全避免，所以風險損失控制方法具有較強的社會現(xiàn)實性，且可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。（ 7）跟蹤具體項目風險的控制結果? 這一步的目的是要收集風險事件控制工作的信息并得出反饋，即采用跟蹤的方式，確認所采取的項目風險控制活動是否有效，項目風險的發(fā)展是否有新的變化等。項目風險的控制工作必須要有專人負責，不能分擔，否則將會造成大量的時間與資金的浪費。（ 6）索賠統(tǒng)計記錄法? 風險經(jīng)理在進行風險識別時，應大量查閱已完工的類似工程的有關索賠記錄 (本企業(yè)或可以查到的其他企業(yè)的索賠記錄 )，這種方法可以識別其他方法不能發(fā)現(xiàn)的某些風險。? 風險識別的目標是預測和確定項目風險的類型、大小、特征、來源和作用機理等。有些前提和假設，在制定項目規(guī)劃時，常常沒有被意識到。? 上述三種情況分別相當于盈虧平衡分析的盈 (投資風險損失強度 100％ )投資支出 —投資收入投資風險損失強度是指在某一投資市場上，由于風險的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占的比例。? 根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持 “事前控制 ”、 “事中控制 ”的原則，對實施過程中的風險因素，比照 《 項目管理規(guī)劃 》 給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當?shù)?、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術?！。?5）項目建設 “創(chuàng)新 ”風險? 當前的經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。（ 3）項目質量風險? 項目的質量風險包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術分析失誤，出現(xiàn)品質與價格矛盾導致的質量問題。房地產(chǎn)投資項目的財務風險主要是融資帶來的。? 金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險以及金融政策風險三個方面。二是指項目的市場營銷風險。如選址風險、市場定位風險、