【正文】 估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～ 6項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%~5%計(jì)算?！?長期借款利息的計(jì)算。稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅 (對(duì)房地產(chǎn)銷售而言，僅指營業(yè)稅 )稅額為計(jì)征依據(jù)，稅率為 7％，與 “三稅 ”同時(shí)繳納。? 交易印花稅土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之一百、未超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；應(yīng)納稅額＝土地增值額 適用稅率應(yīng)納稅額＝土地增值額 適用稅率 —扣除項(xiàng)目金額 速算扣除率? 增值額的計(jì)算 ? 非盈利項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)。 如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的商品房供出租經(jīng)營時(shí)，投資回收期對(duì)于評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益便有實(shí)用價(jià)值。項(xiàng)目投資額 =∑FtFt——第 t年的項(xiàng)目經(jīng)營凈收入； Ft=年經(jīng)營收入房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)（ 1）凈現(xiàn)值法 (NPV法 )? 開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。Ft? 若按內(nèi)部收益率貼現(xiàn)，則 NPV=0，即收益現(xiàn)值與支出現(xiàn)值正好相抵，項(xiàng)目盈虧平衡；若按超出內(nèi)部收益率的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)，則 NPV0，即支出現(xiàn)值大于收益現(xiàn)值，項(xiàng)目虧損；若按低于內(nèi)部收益率的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)，則 NPV0，收益現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值，項(xiàng)目盈利。FtIRR——內(nèi)部收益率；其他符號(hào)意義同前。相比較，以判定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益狀況。3） IRR與 IRR0相比較，反映項(xiàng)目與同期、同類，項(xiàng)目盈利水平相比的經(jīng)濟(jì)效益狀況。i0,n)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)學(xué)習(xí)單元 如風(fēng)、雨、雪、地震等自然災(zāi)害，地質(zhì)、水文條件的變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)備質(zhì)量及設(shè)備安裝質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。（ 3）按投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容分類? 政治風(fēng)險(xiǎn)指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。? 市場風(fēng)險(xiǎn)是指由市場供求關(guān)系，競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平等因素變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。? 凡是不能由投資者控制的投資風(fēng)險(xiǎn)均屬于非控制性風(fēng)險(xiǎn)兩類。 評(píng)估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容和方法 ? 在項(xiàng)目內(nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。其基本方法是專家調(diào)查法。運(yùn)用層次分析方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，能使主、客觀因素綜合考慮，從而避免了單靠直覺與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的影響。l00％投資支出? 上式中的投資支出是指項(xiàng)目投資總額，投資收入是指扣除因風(fēng)險(xiǎn)可能遭受的最大損失后的凈收益。項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的步驟（ 1）收集資料? 通過多種途徑，盡可能地收集項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析所需的資料信息，以保證風(fēng)險(xiǎn)分析的完整性和正確性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的任務(wù)是將項(xiàng)目面臨的損失的不確定因素一一列舉出來，其成果是編制 “潛在損失一覽表 ”。流程圖可用網(wǎng)絡(luò)圖來表示。這包括項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信息報(bào)告制度，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制決策制度以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制溝通程序等。在這一步當(dāng)中要找出能夠控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種備選方案，然后對(duì)方案進(jìn)行必要的可行性分析，以驗(yàn)證各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制備選方案的效果，最終選定采用的風(fēng)險(xiǎn)控制方案或備用方案。（ 1）回避? 回避風(fēng)險(xiǎn)有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；第二種是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某一研究計(jì)劃有許多過去未發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn)，決定放棄研究以避免風(fēng)險(xiǎn)。（ 4）風(fēng)險(xiǎn)分散? 分散風(fēng)險(xiǎn)是通過擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模來增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，而分離則是通過分離風(fēng)險(xiǎn)因素而減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。它主要是通過轉(zhuǎn)賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設(shè)備，就將設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)也一并轉(zhuǎn)移給對(duì)方。? 這種承擔(dān)方式是以自身的風(fēng)險(xiǎn)自留基金來保障，所以把它歸結(jié)為財(cái)務(wù)對(duì)策。編寫商務(wù)計(jì)劃書 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué)習(xí)單元 如只從項(xiàng)目市場定位來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析和研究，找出項(xiàng)目在某一區(qū)域環(huán)境中的市場空白點(diǎn)，而不涉及到其它方面問題。綱要策劃報(bào)告的存在，是因?yàn)楹艽笠徊糠珠_發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)策劃代理的內(nèi)容了解不多或不大了解，提供這樣的綱要性報(bào)告給他們，可以給開發(fā)商一個(gè)大概的策劃內(nèi)容和范圍，以便進(jìn)行決策。在策劃活動(dòng)的時(shí)候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)際問題和市場分析的情況做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行 SWOT分析之后，揚(yáng)長避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個(gè)主旨，而且也只能是一個(gè)主旨。? 直接地說明利益點(diǎn)很多策劃文案在策劃活動(dòng)的時(shí)候往往希望執(zhí)行很多的活動(dòng)，認(rèn)為只有豐富多彩的活動(dòng)才能夠引起消費(fèi)者的注意，其實(shí)不然：? 具有良好的可執(zhí)行性? 變換寫作風(fēng)格 項(xiàng)目建議書是基本建設(shè)程序的第一步，這時(shí)還無法獲得有關(guān)項(xiàng)目本身的詳細(xì)技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)資料和數(shù)據(jù)，因此，其工作依據(jù)主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段的市場研究資料和構(gòu)想。 方法 以銷售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，建設(shè)期和經(jīng)營期往往無法截然分開，一般不再劃分為兩部分，而是統(tǒng)稱為生產(chǎn)經(jīng)營期。? 現(xiàn)金流量表的年序?yàn)?1， 2…n，建設(shè)開始年作為計(jì)算期的第一年，年序?yàn)?1。年序 2發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） —2折現(xiàn)，余類推。（ 2） 它主要取決于資金來源的構(gòu)成、投資的機(jī)會(huì)成本、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)程度、項(xiàng)目的性質(zhì)和要求等因素。? 一般說來，用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)收益率，是由各行業(yè)測定，經(jīng)有關(guān)部門綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用。（ 1）房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制方法? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制 ? 動(dòng)態(tài)盈利能力分析上述指標(biāo)應(yīng)分別根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表進(jìn)行計(jì)算。由于以銷售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資主要就是流動(dòng)資金的投資，故在現(xiàn)金流出的項(xiàng)目中沒有單獨(dú)列出 “流動(dòng)資金 ”，在現(xiàn)金流人項(xiàng)目中也沒有 “回收流動(dòng)資金 ”項(xiàng)目。由于現(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出欄目中都有 “銀行借貸 ”項(xiàng)目，兩者抵消后，在現(xiàn)金流量表 (自有資金 )中便不再反映出來。因?yàn)槠洳⒎情L期經(jīng)營性項(xiàng)目，分析計(jì)算投資回收期并無太大實(shí)際意義。學(xué)習(xí)單元 ? 項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。? 很長一段時(shí)期，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)過可行性研究就草率上馬，結(jié)果往往因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不具備而影響使用；因資源不足而拖延工期；因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理而滯銷；因市場預(yù)測不充分而違約調(diào)價(jià)。項(xiàng)目歷史（ 2）現(xiàn)場條件調(diào)查及動(dòng)遷安置? 土地調(diào)查。? 制定動(dòng)遷計(jì)劃。社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然等基本情況；市場預(yù)測就是通過對(duì)市場調(diào)查結(jié)果的研究和分析，根據(jù)數(shù)據(jù)的具體特征，采用科學(xué)的方法來估計(jì)和預(yù)見影響市場變化因素的發(fā)展趨勢。? 最佳開發(fā)規(guī)模的確定（ 4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與實(shí)施計(jì)劃 2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。市場調(diào)查及預(yù)測的目的就是為了確定最合理的開發(fā)規(guī)模，以期獲得最佳的收益。? 市場預(yù)測? 調(diào)查開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑物的情況。1）項(xiàng)目背景 （ 1）項(xiàng)目背景與概況 ? 在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。? 一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過對(duì)投資決策是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果如何等進(jìn)行研究分析，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建，或建設(shè)時(shí)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，以此作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。? 一般建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入包括產(chǎn)品銷售收入、回收固定資產(chǎn)余值 (可用凈殘值代替 )和回收的流動(dòng)資金；現(xiàn)金流出包括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加等。? 進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析時(shí)，計(jì)算期內(nèi)各年采用的預(yù)測價(jià)格，是在基年 (或建設(shè)期初 )物價(jià)總水平的基礎(chǔ)上預(yù)測的，只考慮相對(duì)價(jià)格的變化，不考慮物價(jià)總水平的上漲因素；在進(jìn)行清償能力分析時(shí)，計(jì)算期內(nèi)各年采用的預(yù)測價(jià)格，除考慮相對(duì)價(jià)格的變化外，還要考慮物價(jià)總水平的上漲因素，物價(jià)總水平的上漲因素一般只考慮到建設(shè)期末。達(dá)產(chǎn)期是指生產(chǎn)經(jīng)營達(dá)到設(shè)計(jì)預(yù)期水平后的期間。動(dòng)態(tài)盈利分析是依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息，在考慮了資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)上所進(jìn)行的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析。能夠理解：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表編制的有關(guān)概念一般了解：建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容 （ 4）從內(nèi)容來看可行性研究是在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的詳細(xì)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，是為了得出比較有把握的開發(fā)項(xiàng)目是否可行的結(jié)論，所以它的依據(jù)應(yīng)更充實(shí)，如應(yīng)具有建設(shè)地點(diǎn)、基礎(chǔ)配套設(shè)施方面的審批意見或協(xié)議書等。項(xiàng)目建議書所做的只是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)總體設(shè)想，主要是從宏觀上考察項(xiàng)目的必要性和項(xiàng)目的主要建設(shè)條件是否具備，確定是否推薦此項(xiàng)目，有沒有價(jià)值投入更多的資金和人力進(jìn)行深入的可行性研究工作。同樣，在策劃報(bào)告的編寫過程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因?yàn)椴邉澃笡]有付諸實(shí)施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對(duì)事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃文案上的主觀字眼，會(huì)覺得整個(gè)策劃案都沒有經(jīng)過實(shí)在的市場分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。在確定了唯一的主旨之后，受眾消費(fèi)群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動(dòng)，為什么呢？那是因?yàn)樗麄儧]有看到對(duì)他們有直接關(guān)系的利益點(diǎn)。? 也有把以上一個(gè)報(bào)告內(nèi)容中的一部分拿出來編寫，如在市場策劃報(bào)告中只拿目標(biāo)客戶群的分析定位來進(jìn)行編寫詳細(xì)的策劃報(bào)告。4學(xué)習(xí)單元 ② 被動(dòng)自留是企業(yè)根本沒有識(shí)別出該風(fēng)險(xiǎn)而自留的情況。業(yè)主可以利用苛刻的免責(zé)條款開脫自己的風(fēng)險(xiǎn)而轉(zhuǎn)移給承包商。（ 5）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移? 這里的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指風(fēng)險(xiǎn)控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財(cái)務(wù)對(duì)策下的有償轉(zhuǎn)移。在現(xiàn)代社會(huì)里，風(fēng)險(xiǎn)不僅很多，而且難以完全避免，所以風(fēng)險(xiǎn)損失控制方法具有較強(qiáng)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)性，且可以通過事先控制或采用應(yīng)急方案，使風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。（ 7）跟蹤具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制結(jié)果? 這一步的目的是要收集風(fēng)險(xiǎn)事件控制工作的信息并得出反饋，即采用跟蹤的方式，確認(rèn)所采取的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)是否有效，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展是否有新的變化等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制工作必須要有專人負(fù)責(zé)，不能分擔(dān)，否則將會(huì)造成大量的時(shí)間與資金的浪費(fèi)。（ 6）索賠統(tǒng)計(jì)記錄法? 風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，應(yīng)大量查閱已完工的類似工程的有關(guān)索賠記錄 (本企業(yè)或可以查到的其他企業(yè)的索賠記錄 )，這種方法可以識(shí)別其他方法不能發(fā)現(xiàn)的某些風(fēng)險(xiǎn)。? 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目標(biāo)是預(yù)測和確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型、大小、特征、來源和作用機(jī)理等。有些前提和假設(shè)，在制定項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，常常沒有被意識(shí)到。? 上述三種情況分別相當(dāng)于盈虧平衡分析的盈 (投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度 100％ )投資支出 —投資收入投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度是指在某一投資市場上，由于風(fēng)險(xiǎn)的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占的比例。? 根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持 “事前控制 ”、 “事中控制 ”的原則，對(duì)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，比照 《 項(xiàng)目管理規(guī)劃 》 給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識(shí)別、分析（評(píng)估或測算）、評(píng)價(jià)，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)。?。?5）項(xiàng)目建設(shè) “創(chuàng)新 ”風(fēng)險(xiǎn)? 當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。（ 3）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)? 項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是融資帶來的。? 金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)以及金融政策風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。二是指項(xiàng)目的市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。如選址風(fēng)險(xiǎn)、市場定位風(fēng)險(xiǎn)、