【正文】 銷售稅金－還貸款如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。 ? 效益與費(fèi)用識別的有無對比原則（ 2）財(cái)務(wù)評價(jià)的原則 ? 非盈利項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)。 與動(dòng)態(tài)評價(jià)稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按企業(yè)應(yīng)納稅所得額的 25％計(jì)征。 ④ 舊房或建筑物的評估價(jià)格。 所謂增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。應(yīng)納稅額＝土地增值額 適用稅率 —扣除項(xiàng)目金額 速算扣除率? 增值額的計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額＝土地增值額 適用稅率增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之一百、未超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。稅費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按房地產(chǎn)交易價(jià)的 1‰ ，買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半，即各負(fù)擔(dān) ‰ 。? 交易印花稅稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅 (對房地產(chǎn)銷售而言，僅指營業(yè)稅 )的稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為 3％，與 “三稅 ”同時(shí)繳納：? 防洪工程維護(hù)費(fèi)稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅 (對房地產(chǎn)銷售而言，僅指營業(yè)稅 )稅額為計(jì)征依據(jù)，稅率為 7％，與 “三稅 ”同時(shí)繳納。它們不參與投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減?！?長期借款利息的計(jì)算。約為銷售收入的 %～ 1%? 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 6%（ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用? 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。（ 2）銷售費(fèi)用? 銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～ 6項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%~5%計(jì)算。計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以建安工程量為基礎(chǔ)，按 1%計(jì)收?！?預(yù)算定額管理費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以新增供電容量為基數(shù)，非住宅按 350元 /kVA征收。計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安工程總造價(jià) %征收；安全監(jiān)督費(fèi)技建安總造價(jià) %征收。以廣州為例，開發(fā)期間的稅費(fèi)主要包括以下各項(xiàng)：建安工程費(fèi) ”的估算方法。? 粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。每一建設(shè)項(xiàng)目都有其自身個(gè)別特點(diǎn)，因此難以就建安工程費(fèi)用中各項(xiàng)所占的比例定出一個(gè)絕對適用的標(biāo)準(zhǔn)，但在一定時(shí)期和相對穩(wěn)定的市場狀況下，運(yùn)用客觀的估算法，加上對實(shí)際個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，可以測算同各類有代表性物業(yè)的建安工程各項(xiàng)費(fèi)用的大致標(biāo)準(zhǔn)。工程概算價(jià)值 =建筑面積 概算指標(biāo)概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算不了指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。單位指標(biāo)估算法是的指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等?！?“三通一平 ”等土地開發(fā)費(fèi)用? 補(bǔ)償費(fèi)? 土地出讓金底價(jià)的估算一般可參照政府當(dāng)期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等困素的修正得到；? 也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。房地產(chǎn)經(jīng)營稅費(fèi)構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算1陳良敏 第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃第一節(jié) 項(xiàng)目效益評估第二節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估第三節(jié) 編制商務(wù)計(jì)劃書第一節(jié) 項(xiàng)目效益評估學(xué)習(xí)單元 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法（ 1）開發(fā)成本? 土地使用權(quán)出讓金? 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)? 前期工程費(fèi)☆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)☆ 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)☆ 地質(zhì)勘察測繪費(fèi)☆ 三通一平費(fèi)? 建安工程費(fèi)☆ 土建工程費(fèi)☆ 設(shè)備及安裝工程費(fèi)? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)? 公共配套設(shè)施費(fèi)? 不可預(yù)見費(fèi)? 開發(fā)期間稅費(fèi) （ 2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)? 土地征用費(fèi)在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用?！?項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃及可行性研究 所需的費(fèi)用一般可的按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路費(fèi)用。? 在策劃及可行性研究階段，建安工程費(fèi)的估算，可以采用單元估算法，單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算。一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設(shè)備安裝工程可的按建筑平方米造價(jià)計(jì)算?！?工程量近似匡算法其估算公式是：當(dāng)擬建工程和參照工程的建設(shè)年份相隔幾年時(shí)，單方造價(jià)必有面考慮時(shí)間因素的影響，利用國家或地區(qū)發(fā)布的建安工程造價(jià)指數(shù)來調(diào)整參照工程的單方造價(jià)。（ 5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱為紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。 （ 7）開發(fā)期間稅費(fèi)? 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用?！?小區(qū)成片開發(fā)（用地面積大于或等于 2萬 m2）的商品房項(xiàng)目按基建投資額的 %計(jì)征；☆ 建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)兩項(xiàng)合計(jì)為建安總造價(jià)的 4%?！?建設(shè)工程交易中心招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)，按 %%~%計(jì)收?！?其他稅費(fèi)其他稅費(fèi)包括項(xiàng)目需在開發(fā)期間繳納的報(bào)建費(fèi)、排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，總共約為基建投資額的 1%～ 2%。? 不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)費(fèi)用的估算（ 1）管理費(fèi)用? 管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)：☆ 廣告宣傳及市場推廣費(fèi)。? 借款利息主要包括長期利息和流動(dòng)資金借款利息。其計(jì)算公式為：長期借款本息的償還方式有兩種：☆ 流動(dòng)資金借款部分是按全年計(jì)息，利息計(jì)人財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期未一次還本。（ 1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)? 營業(yè)稅營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù) (包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè) )、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。? 城市維護(hù)建設(shè)稅? 教育費(fèi)附加部分城市為加強(qiáng)大江大堤防洪保障國家和人民生命財(cái)產(chǎn)安全而征收，如廣州市開征的防洪工程維護(hù)費(fèi)。印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。? 交易服務(wù)費(fèi)以廣州市為例，該項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)為：按房屋交易額的 ％計(jì)征，買方負(fù)擔(dān) ％，賣方負(fù)擔(dān) ％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％以上的，即同時(shí)適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算?！?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入；③ 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。⑤ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（ 3）企業(yè)所得稅外資企業(yè)的所得稅計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)同上。能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目評價(jià)的作用和原則（ 1） ? 財(cái)務(wù)評價(jià)是方案比較和選取的重要手段。? 效益與費(fèi)用計(jì)算范圍的一致性原則采用有無對比方法識別投資項(xiàng)目的效益和費(fèi)用是國際上項(xiàng)目評價(jià)中通用的原則， 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的靜態(tài)評價(jià) 收益額投資收益率 =100%? 稅前投資收益率是以繳納所得稅之前的利潤作為收益計(jì)算的收益率。稅后收益額 =銷售收入－銷售成本－銷售稅金－還貸款－所得稅? 按平均收益額計(jì)算投資回收期項(xiàng)目總投資額投資回收期 =i=0即：——t年凈現(xiàn)金流量；——t年現(xiàn)金流出額。t=1NPV——項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；Ftn——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期 (年 )；io——基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即事先規(guī)定的利率。? 由于資金時(shí)間價(jià)值的影響，一筆未來資金現(xiàn)值的大小，不僅取決于未來資金本身金額的大小，還取決于貼現(xiàn)時(shí)間的長短，以及所取貼現(xiàn)率的高低。因而，內(nèi)部收益率事實(shí)上是一種同時(shí)反映凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生時(shí)間的綜合指標(biāo)。（ 1+IRR)t? 內(nèi)部收益率的評價(jià)IRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡；IRRIRRIRR0,項(xiàng)目盈利低于同類項(xiàng)目平均盈利水平。式中 pwA——年經(jīng)營成本（使用成本、維護(hù)成本）；? 在進(jìn)行項(xiàng)目的方案比較時(shí)現(xiàn)值小的方案即為最優(yōu)方案。2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估學(xué)習(xí)單元 （ 1）按投資風(fēng)險(xiǎn)的來源分類? 國家風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)形勢的穩(wěn)定性、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策的變化，國家有關(guān)法律、法規(guī)的變化等宏觀政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化及法律因素變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。? 公司風(fēng)險(xiǎn)是指由于公司的經(jīng)營決策失誤及經(jīng)營管理不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。顯然，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大。雖然大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工均由承包方負(fù)責(zé)，但有些風(fēng)險(xiǎn)后果同樣會(huì)危及投資者的利益。如由于促銷措施不當(dāng)、營銷時(shí)機(jī)不當(dāng)帶來的預(yù)售計(jì)劃不能完成；由于市場定位及價(jià)格定位的問題而引起的營銷業(yè)績不佳等等。政治風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：一是表現(xiàn)為項(xiàng)目所在國政府由于政治或外交原因，對項(xiàng)目實(shí)施的征用、沒收等；另一方面表現(xiàn)為國家政治經(jīng)濟(jì)法律的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)濟(jì)形勢和國家經(jīng)濟(jì)政策變化而引起的貸款利率的改變。? 信用風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目投資參與方及與項(xiàng)目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險(xiǎn)。? 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目經(jīng)營管理決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。確認(rèn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素（ 1）項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)? 項(xiàng)目市場定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。? 在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過 “關(guān)系 ”關(guān)照通過造成的 “投機(jī)性 ”質(zhì)量問題。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的 “差異性 ”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的 “創(chuàng)新 ”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的。（ 1）評估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容和要求? 合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。? 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過程，對計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。? 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的層次分析法 可按下式計(jì)算：? 當(dāng)項(xiàng)目投資額和收入額發(fā)生變化時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度也隨之發(fā)生變化。投資收入 0(虧損 )，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度 100％，說明當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)大到一定程度，使項(xiàng)目投資出現(xiàn)虧損時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將大于 100％。、虧 (投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度大于 100％ )、平衡(投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度＝ 0)三種狀態(tài)。有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的資料信息能否全面收集，直接影響風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果。（ 3）風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)? 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)是在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)并得出風(fēng)險(xiǎn)大小后進(jìn)行的，此項(xiàng)工作是與采取何種風(fēng)險(xiǎn)處理方法密切相