【正文】 地產(chǎn)的影響分析 。 ☆對政策的影響進行分析，包括政策影響的市場主體、市場部位，判斷政策影響程度。 ? 分析的基本思路 ☆進行政策信息的收集。 ? 即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它們在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 ? 根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)。 ? 細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。 （ 3） 市場概況分析 ? 對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析。反過來說，研究者在報告中就要將這些局限性交代清楚，明確研究足在何種限制條件下進行的，結(jié)論和建議在何種假設(shè)前提下才能成立。 ? 研究設(shè)計方案 一般應(yīng)包括研究方案設(shè)計的主要思路、信息來源、對二手資料和原始資料收集的安排、問卷設(shè)計、抽樣技術(shù)、現(xiàn)場調(diào)研安排、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析的全過程。 ? 規(guī)劃性 既要廣辟信息來源，又要分清主次、突出重點；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟效益；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟效益；既要充分利用各方面的力量，又要有專業(yè)化的組織和統(tǒng)一管理 。要認真鑒別信息的真實性和可信度，要求做到信息的根據(jù)充分、推理嚴謹、準確可靠。 ? 及時性 任何市場信息、重要的情報，都有極為嚴格的時間規(guī)定性。 ? 預(yù)見性 市場信息的收集和整理，既要滿足當(dāng)前經(jīng)營決策的需要，又要分析變化的未來趨勢，預(yù)見今后的發(fā)展。 ? 研究方法 主要是說明最終選擇的研究方法、選擇的理由及操作的基本思路，其中對于選擇某種具體研究方法的理由的陳述是最重要的。 在局限性和應(yīng)用注意事項的寫作中，要保持一種客觀理性的態(tài)度，提出應(yīng)用時的中肯意見。 ? 把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。找出某一消費群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場。 ? 進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預(yù)測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。 房地產(chǎn)市場分析的方法 （ 1）房地產(chǎn)政策影響分析方法 ? 房地產(chǎn)政策影響分析是一項科學(xué)和藝術(shù)共融的市場分析工作。房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策很多是來自本行業(yè)的主管機構(gòu)，也有部分來自上級主管機構(gòu)或本行業(yè)以外的兄弟單位。 （ 2）城市規(guī)劃影響分析方法 ? 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響 ☆城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范和限制作用。 ☆線狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要有道路的建設(shè)和水路的開通）對房地產(chǎn)的影響分析。 供給結(jié)構(gòu)分析 ☆ 區(qū)塊供給量結(jié)構(gòu)分析。 ? 自然條件的分析 ☆地點物理條件 ☆地表的自然狀況 ☆配套設(shè)施的物理特性 ☆便利配套 ? 項目的關(guān)聯(lián)性分析 ☆ 關(guān)聯(lián)性屬于項目地點的非自然條件，是指項目在社會交流網(wǎng)絡(luò)中所處的相對位置。只有明確預(yù)測目標，才能有針對性地選擇預(yù)測對象、內(nèi)容和方法，制定預(yù)測工作計劃。 （ 3）建立預(yù)測模型，選擇預(yù)測方法 ? 預(yù)測模型也叫數(shù)學(xué)模型，是用以描述經(jīng)濟現(xiàn)象之間關(guān)系的一個或一組數(shù)學(xué)方程式。 （ 5）提出預(yù)測報告 ? 預(yù)測報告要把歷史和現(xiàn)狀結(jié)合起來進行比較，既要進行定性分析，又要進行定量計算，盡可能利用統(tǒng)計圖表和數(shù)學(xué)方法予以精確描述。預(yù)測報告除了預(yù)測結(jié)果以外，還應(yīng)包括資料收集與處理的過程，選用的預(yù)測技術(shù)，建立的預(yù)測模型以及對預(yù)測模型的評價和檢驗，對未來條件的分析，對預(yù)測結(jié)果的分析和評價以及其他要說明的問題。 （ 2）國家方針政策預(yù)測 ? 房地產(chǎn)投資大、投資回收期長，一旦投資失誤，會給企業(yè)帶來巨大的損失。需求制約生產(chǎn)，所以，市場需求預(yù)測是房地產(chǎn)市場預(yù)測的核心內(nèi)容。 ? 任何一種房地產(chǎn)投放到市場后，經(jīng)歷或長或短的時間，終將被市場所淘汰。 ? 房地產(chǎn)價格預(yù)測，主要是從形成和影響價格的各種因素人手，預(yù)測各種影響因素的變動，如供求關(guān)系的變化，勞動生產(chǎn)率的變化，成本利潤的變化等。建筑和裝修的新材料、新技術(shù)、新工藝及其在房地產(chǎn)業(yè)上的應(yīng)用，都會改變用戶對房地產(chǎn)的需求，從而對房地產(chǎn)市場發(fā)生重大影響。只有將市場供給預(yù)測同市場需求預(yù)測結(jié)合起來，才能預(yù)見未來市場供求矛盾的變化趨勢。定性預(yù)測法還具有簡便易行、費用較低、時間較短、靈活性強的優(yōu)點。 經(jīng)理預(yù)測表 預(yù)測者 銷售量（ m2） 概 率 銷售量 x概率 權(quán)數(shù) 營銷經(jīng)理 最高銷售量 最可能銷售量 最低銷售量 期望銷售量 8 000 7 000 5 000 0． 2 0． 5 0． 3 1 600 3 500 1 500 6 600 0． 5 開發(fā)經(jīng)理 最高銷售量 最可能銷售量 最低銷售量 期望銷售量 9 000 7 000 4 000 0． 2 0． 6 0． 2 1 800 4 200 800 6 800 0． 3 財務(wù)經(jīng)理 最高銷售量 最可能銷售量 最低銷售量 期望銷售量 8 000 6 000 5 000 0． 3 0． 6 0． 1 2400 3 600 500 6 500 0． 2 預(yù)測值 = 6 600 6 800 6 500 =6640 m2 專家意見法： ☆專家意見法又叫德爾菲法，就是采用征詢意見表，利用通信方式，向一個專家小組進行調(diào)查，將專家小組的判斷預(yù)測加以集中，利用集體的智慧對預(yù)測的問題做出推斷。 ④統(tǒng)計性 德爾菲法不是簡單地收集專家的意見，而是要對專家的意見和預(yù)測結(jié)果經(jīng)過一系列的統(tǒng)計分析和處理，最后得到定量的預(yù)測結(jié)果。此外，還可以通過產(chǎn)品展銷會、訂貨會、客戶座談會等進行預(yù)測。 ? 應(yīng)用定量方法進行預(yù)測，要求具有完整的歷史統(tǒng)計資料。 ☆時間序列也叫動態(tài)數(shù)列，就是將過去的歷史資料和數(shù)據(jù)，按時間順序加以排列所形成的數(shù)字系列，時間可以是年、季度、月、周等。移動平均法就是對歷史數(shù)據(jù)按順序逐點分段移動，以反映出預(yù)測對象的長期發(fā)展趨勢。 ☆回歸分析是對具有因果關(guān)系的現(xiàn)象，根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用數(shù)理統(tǒng)計的方法，建立數(shù)學(xué)模型，近似地表達變量之間的變化關(guān)系。 一元線性回歸分析法： 一元線性回歸分析法是回歸分析中最簡單、應(yīng)用較廣的一種方法，是處理一個自變量 X與因變量 Y之間線性關(guān)系的預(yù)測方法。 （ 2）文化要素 ? 文化是反映某一社會集團成員學(xué)習(xí)和行為模式的綜合體系，其內(nèi)涵十分豐富。 ☆亞文化 主文化是在該地區(qū)占主導(dǎo)地位的文化；亞文化是指非主流的、易變的文化，一般受外來影響較大。在國民經(jīng)濟增長速度減緩的時候，房地產(chǎn)投資和消費的增長率也就降低，反之亦然。 ? 物價的上漲往往是伴隨經(jīng)濟的高速增長而出現(xiàn)，物價的快速增長在很大程度上抵消了消費者實際收入的上升，從而影響消費者的實際購買力 。 （ 3）居民收入水平 ? 居民收入水平是影響房地產(chǎn)市場的直接因素。 ? 含義：即一個家庭收入越少，家庭收入或家庭總支出中用于購買食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一個國家或地區(qū)越窮，每個國民的平均收入或平均支出中用來購買食物或用于居住的費用就越大。 （ 5）國際收支狀況 ? 所謂 “ 國際收支 ” ，是指貨幣在國際間的流通，它是由國際貿(mào)易和國際借貸關(guān)系引起的。 房地產(chǎn)市場社會環(huán)境分析 （ 1）人口因素對房地產(chǎn)市場的影響 ? 房地產(chǎn)商品中的住宅是以家庭為消費單位的。 ☆ 家庭結(jié)構(gòu) 不同的家庭結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)商品的要求也各不相同，在確定目標市場時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對城市家庭結(jié)構(gòu)進行分析。 ①按年齡層次，有老年家庭、中年家庭和青年家庭之分。一般從建立新家庭開始，經(jīng)過中間的擴展和收縮階段，直到夫妻雙方死亡為止。 從孩子結(jié)婚離開父母家庭、建立自己的新家庭開始，原來的家庭就進入了空巢和消亡階段，對老年公寓提出了要求。老年公寓開發(fā)的市場潛力相當(dāng)大，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不能不引起重視。如果將流動人口統(tǒng)計在內(nèi)，則我國人口城市化的比例遠遠高于這一數(shù)據(jù)。 目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該引起注意的一個現(xiàn)象，是由于大量民工的涌人而對民工公寓的需求，以及隨著教育體制的改革和求學(xué)人數(shù)的增加而對學(xué)生公寓的需求。 ☆ 一種房地產(chǎn)產(chǎn)品在某一文化群體中有很大市場時，也許在另一個文化群體中會遭到冷落。 ☆ 例如，某個特定的消費者需要買什么樣的住宅，總是受自己的 “ 生活圈子 ” 成員的購買和消費行為的影響，以他人為參照系。如積谷防饑、養(yǎng)兒防老的觀念在我國根深蒂固，即使在今天，這一觀念在廣大內(nèi)陸地區(qū)和農(nóng)村仍比較流行。與任何一個國家經(jīng)濟發(fā)展的過程一樣，中國經(jīng)濟的發(fā)展也是早階段性的。新中國成立以來，中 國經(jīng)濟波動的周期長度平均為 8年，最大的經(jīng)濟波動幅度曾高達 ，每次經(jīng)濟波動的發(fā)生往往與某一重大的政治事件相關(guān)。 房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略的制定，必須以對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行正確的判斷為基礎(chǔ)。其中，城鎮(zhèn)居民用于食品方面的支出由 1995年的 ％下降到 2022年的 ％，已經(jīng)進入小康階段；農(nóng)村居民則由 ％下降到 ％，正在由溫飽向小康過渡， 城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu) 農(nóng)村居民消費結(jié)構(gòu) 年 份 1995 2022 200] 年 份 1995 2022 2022 總支出 100 100 100 總支出 100 100 100 食品 49． 9 39， 2 37． 9 食品 58． 6 50． 1 47． 7 衣著 13． 5 9． 8 10． 1 衣著 6． 9 5． 6 5． 6 居住 7． 1 10． 0 10． 3 居住 14 15 16 醫(yī)療保健 3． 1 6． 4 6． 5 家用設(shè)備及用品 5． 0 4． 4 4． 4 交通通訊 4． 8 7． 9 8． 6 醫(yī)療保健 3． 0 5． 0 5． 5 文教娛樂 8． 8 12． 6 13． 0 交通通訊 3． 0 6． 0 6． 3 文教娛樂 8． 0 11． 0 11 其他用品和服務(wù) 2． 0 3． 0 3． 2 中國城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)表（％） 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場政策 與法律環(huán)境分析 重點掌握：房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析和 法律環(huán)境分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場政策環(huán)境和法律 環(huán)境的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 （ 1）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境的構(gòu)成要素 ? 政策目標 政策目標是政策的出發(fā)點和歸宿，也