【正文】 介相關的法律規(guī)范，而且還需要其他法律規(guī)范的配合，如 《 稅法 》 、 《 遺產法 》 等都與房地產市場密切相關。 ☆改變的緩慢性。 （ 2）稅收政策對房地產市場的影響 ☆ 稅收是政府依據(jù)其社會職能參與社會產品分配的一種規(guī)范形式，即政府為了實現(xiàn)其職能，憑借政治權力，按照法律制定的標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N分配形式。影響房地產市場流通的金融政策，主要體現(xiàn)在對房地產經銷商資金的供應方面。 ? 由國務院各部門頒布的部門規(guī)章。比如， 《 城市規(guī)劃法 》 對城市土地用途的規(guī)劃直接涉及房地產開發(fā)中土地資源的供給；對房地產開發(fā)建設所需資源(如土地、資金等 )取得渠道與方式的規(guī)定，在一定程度上決定了房地產開發(fā)建設的規(guī)模和速度。而物業(yè)管理的有關法律正是為了保證房地產管理的科學化、合理化，主要包括房地產及其相關設備和設施的管理、環(huán)境衛(wèi)生的管理、治安保衛(wèi)和消防的管理、綠化管理以及物業(yè)收費標準的制定等方面。 主要從對房地產經紀人的資格審查、對中介機構的評級以及收費標準和對中介人的行為等方面產生影響。 ? 房地產法律并不是單純調整民事法律關系的，也并非是單純調整行政法律關系的，它還涉及調整經濟、財政以及計劃調控在內的各種關系。 房地產市場法律環(huán)境分析 （ 1）我國房地產法規(guī)的構成 ? 由全國人大會或常務委員會頒布的房地產法律。無論是對房地產開發(fā)建設資金供應量的增減，還是貸款利率的變化，都對房地產產品的開發(fā)建設產生影響，進而影響房地產市場的供應規(guī)模；同時，政府在調整房地產市場的供應結構時，也可以通過金融政策進行。對房地產業(yè)進行產業(yè)定位之后，就要制定相關的財政政策和金融政策，或者通過刺激供需的增長而促進房地產業(yè)的發(fā)展，或者通過壓縮供需的規(guī)模而抑制房地產業(yè)的發(fā)展。 房地產市場政策環(huán)境分析 （ 1）房地產業(yè)政策對房地產市場的影響 ? 房地產業(yè)政策是指政府針對房地產業(yè)而采取的所有措施，是政府調控房地產市場、管理房地產業(yè)的重要媒介。 ? 從法律層次來說，既有 《 憲法 》 關于土地所有制度以及保護私人財產 (房地產是私人財產的最重要構成部分 )的規(guī)定，又有 《 城市規(guī)劃法 》 、 《 房地產管理法 》 、 《 土地法 》 等部門法對房地產關系各個方面的規(guī)定。這一關系是通過土地使用權的有償出讓形成的，其中，土地使用者雖然最初表現(xiàn)為房地產開發(fā)企業(yè)，但實際上是房地產商品的消費者。 房地產市場法律環(huán)境 （ 1）房地產市場法律環(huán)境的調整內容 ? 與房地產市場相關的法律環(huán)境，是指所有調整房地產關系法律規(guī)范的總稱。 對于政府來說，應該謹慎使用。 ①規(guī)定最高價格的限價政策，這種政策運用得最廣。 財政政策中對房地產市場產生影響的，主要是政府直接投資房地產所形成的非市場性供給、轉移支付中對于中低收人家庭的住房補貼以及與房地產市場運行有關的稅收政策。在任何一個國家，經濟政策的手段一般有財政政策、金融政策、直接控制和制度約束四類。 房地產市場戰(zhàn)略的制定，必須以對宏觀經濟的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行正確的判斷為基礎。與任何一個國家經濟發(fā)展的過程一樣，中國經濟的發(fā)展也是早階段性的。 ☆ 例如，某個特定的消費者需要買什么樣的住宅，總是受自己的 “ 生活圈子 ” 成員的購買和消費行為的影響，以他人為參照系。 目前，房地產開發(fā)企業(yè)應該引起注意的一個現(xiàn)象，是由于大量民工的涌人而對民工公寓的需求，以及隨著教育體制的改革和求學人數(shù)的增加而對學生公寓的需求。老年公寓開發(fā)的市場潛力相當大，這對房地產開發(fā)企業(yè)來說，不能不引起重視。一般從建立新家庭開始，經過中間的擴展和收縮階段，直到夫妻雙方死亡為止。 ☆ 家庭結構 不同的家庭結構對房地產商品的要求也各不相同，在確定目標市場時，房地產開發(fā)企業(yè)必須對城市家庭結構進行分析。 （ 5）國際收支狀況 ? 所謂 “ 國際收支 ” ，是指貨幣在國際間的流通，它是由國際貿易和國際借貸關系引起的。 （ 3）居民收入水平 ? 居民收入水平是影響房地產市場的直接因素。在國民經濟增長速度減緩的時候，房地產投資和消費的增長率也就降低，反之亦然。 （ 2）文化要素 ? 文化是反映某一社會集團成員學習和行為模式的綜合體系，其內涵十分豐富。 ☆回歸分析是對具有因果關系的現(xiàn)象，根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用數(shù)理統(tǒng)計的方法，建立數(shù)學模型，近似地表達變量之間的變化關系。 ☆時間序列也叫動態(tài)數(shù)列，就是將過去的歷史資料和數(shù)據(jù)，按時間順序加以排列所形成的數(shù)字系列，時間可以是年、季度、月、周等。此外，還可以通過產品展銷會、訂貨會、客戶座談會等進行預測。 經理預測表 預測者 銷售量（ m2） 概 率 銷售量 x概率 權數(shù) 營銷經理 最高銷售量 最可能銷售量 最低銷售量 期望銷售量 8 000 7 000 5 000 0． 2 0． 5 0． 3 1 600 3 500 1 500 6 600 0． 5 開發(fā)經理 最高銷售量 最可能銷售量 最低銷售量 期望銷售量 9 000 7 000 4 000 0． 2 0． 6 0． 2 1 800 4 200 800 6 800 0． 3 財務經理 最高銷售量 最可能銷售量 最低銷售量 期望銷售量 8 000 6 000 5 000 0． 3 0． 6 0． 1 2400 3 600 500 6 500 0． 2 預測值 = 6 600 6 800 6 500 =6640 m2 專家意見法： ☆專家意見法又叫德爾菲法，就是采用征詢意見表，利用通信方式，向一個專家小組進行調查，將專家小組的判斷預測加以集中，利用集體的智慧對預測的問題做出推斷。只有將市場供給預測同市場需求預測結合起來，才能預見未來市場供求矛盾的變化趨勢。 ? 房地產價格預測，主要是從形成和影響價格的各種因素人手，預測各種影響因素的變動，如供求關系的變化，勞動生產率的變化，成本利潤的變化等。需求制約生產，所以，市場需求預測是房地產市場預測的核心內容。預測報告除了預測結果以外，還應包括資料收集與處理的過程，選用的預測技術，建立的預測模型以及對預測模型的評價和檢驗，對未來條件的分析，對預測結果的分析和評價以及其他要說明的問題。 （ 3）建立預測模型，選擇預測方法 ? 預測模型也叫數(shù)學模型，是用以描述經濟現(xiàn)象之間關系的一個或一組數(shù)學方程式。 ? 自然條件的分析 ☆地點物理條件 ☆地表的自然狀況 ☆配套設施的物理特性 ☆便利配套 ? 項目的關聯(lián)性分析 ☆ 關聯(lián)性屬于項目地點的非自然條件，是指項目在社會交流網(wǎng)絡中所處的相對位置。 ☆線狀基礎設施（主要有道路的建設和水路的開通）對房地產的影響分析。房地產市場的相關政策很多是來自本行業(yè)的主管機構，也有部分來自上級主管機構或本行業(yè)以外的兄弟單位。 ? 進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。 ? 把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。 ? 研究方法 主要是說明最終選擇的研究方法、選擇的理由及操作的基本思路，其中對于選擇某種具體研究方法的理由的陳述是最重要的。 ? 及時性 任何市場信息、重要的情報，都有極為嚴格的時間規(guī)定性。 ? 規(guī)劃性 既要廣辟信息來源，又要分清主次、突出重點；既要持之以恒，又要注意經濟效益；既要持之以恒，又要注意經濟效益；既要充分利用各方面的力量，又要有專業(yè)化的組織和統(tǒng)一管理 。反過來說，研究者在報告中就要將這些局限性交代清楚，明確研究足在何種限制條件下進行的，結論和建議在何種假設前提下才能成立。 ? 細分市場，進行產品細分及消費者細分。 ? 即測定關鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它們在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 ☆對政策的影響進行分析，包括政策影響的市場主體、市場部位，判斷政策影響程度。 ☆ 潛在供給量分析。 學習單元 2 房地產市場預測 重點掌握：房地產市場預測的程序 、內容 和方法 能夠理解：房地產市場預測的含義、原理 和作用 房地產市場預測的程序 （ 1）確定預測目標 ? 確定預測目標，就是明確為什么要進行市場預測，要解決什么問題。 ? 分析預測誤差產生的原因，修改預測模型，在分析評價的基礎上，修正初步預測值；得到最終的預測結果。 ? 國民經濟發(fā)展趨勢預測包括國民經濟發(fā)展狀況、貨幣投放狀況、國民收入狀況、物價變化、市場消費結構及其發(fā)展趨勢等。房地產生命周期包括投入期、成長期、成熟期和衰退期四個階段。 （ 7）技術發(fā)展預測 ? 技術發(fā)展對房地產的發(fā)展有著決定性的影響。 ? 優(yōu)點是有利于發(fā)揮預測者的主觀能動性，有利于對房地產市場的未來做出深入、細致、具體、符合客觀實際的預測。 ③收斂性 采用德爾菲法進行預測，一般經過幾輪反饋后，專家們的意見會趨于一致，論據(jù)充分的意見會得到大多數(shù)專家的接受，呈現(xiàn)出收斂的趨勢。 （ 2）定量預測法 ? 定量預測法是預測者在掌握充足的統(tǒng)計資料的基礎上，應用數(shù)學方法，建立數(shù)學模型，對預測對象的發(fā)展變化趨勢進行預測的方法。 ②移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的一種預測方法?；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個因變量對一個或多個自變量的關系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。 ☆語言 語言歷來被稱為 “ 文化的鏡子 ” ，它可以用來交流人類的思想。房地產商品的價格往往在物價快速上漲時期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。 ? 恩格爾系數(shù)，一般將其理解為食品消費支出在家庭總支出中的比重。國際收支對房地產市場的影響在國際收支的不同狀態(tài)下也有差別。根據(jù)人口統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，我國家庭的規(guī)模也呈現(xiàn)出普遍縮小的趨勢。 在孩子出生以后的家庭擴展和繼續(xù)撫育階段，在購、租房時，對房型和面積的要求較高。 1952年，城鎮(zhèn)總人口所占的比例為 12． 46％， 1997年提高為 29． 92％。這就使每一個、每一類人都有自己的思維方式、行為準則和地域觀念等，這些特點對房地產市場營銷有著較大的影響。 ? 主文化、亞文化對房地產市場的影響 ☆ 我國地域遼闊，擁有 56個民族， 35個省、自治區(qū)、直轄市，有著許多的亞文化、次文化群體。 年 份 年度 (年 ) 峰 值 年 份 谷 值 年 份 第一周期 1953～ 1957 5 114． 1 1956 104． 5 1957 第二周期 19