【正文】 ： – 地塊主要價(jià)值體現(xiàn)在住宅和商業(yè)價(jià)值上 – 附近有較多商業(yè)設(shè)施，競爭較激烈，但超市類商業(yè)稀缺 – 以住宅為主、商業(yè)為輔的物業(yè)搭配對實(shí)現(xiàn)利潤壓力不大，且風(fēng)險(xiǎn)較小 對本項(xiàng)目的啟示：本項(xiàng)目可參考此種開發(fā)策略 ,在風(fēng)險(xiǎn)可控可執(zhí)行條件下充分利用商業(yè)面積分?jǐn)偟貎r(jià)，并不是僅依靠拔高容積率而獲取超額利潤 成功模式及案例借鑒 模式 4：品質(zhì)為重，兼顧面積 ?適用條件： – 絕對成本不是極高 – 市場比較容易被引導(dǎo) – 當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的項(xiàng)目，適合分期開發(fā) – 開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，對樹立品牌有一定要求 對本項(xiàng)目的啟示：該模式有利于分期開發(fā)較大規(guī)模項(xiàng)目，有利于通過品質(zhì)打造樹立項(xiàng)目品牌，符合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件和開發(fā)商的戰(zhàn)略目標(biāo)，是本項(xiàng)目可參考的發(fā)展模式 中信紅樹灣 成功模式及案例借鑒 根據(jù)以上四種模式的分析，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略方向是以品質(zhì)為重，細(xì)分住宅市場，做足商業(yè)面積 在高地價(jià)項(xiàng)目４種發(fā)展模式中，本項(xiàng)目適宜采用第三種的發(fā)展模式 —— 以品質(zhì)為重，細(xì)分住宅市場，兼顧商業(yè)面積 以實(shí)現(xiàn)北海市場條件下的降低地價(jià)實(shí)現(xiàn)短平快的目標(biāo) 成功模式及案例借鑒 飛洲國際廣場 :“ 可自由分割的小戶型”辦公樓 ?簡介 :飛洲國際廣場座落于徐家匯商圈核心地段，毗鄰八萬人體育場、上海體育館、華亭賓館、宜家家居、徐匯區(qū)政府。 本地原住民一般不買房，住自建小樓。一般早期購買（ 2022年 7月前），購買大戶型兩房三房，對海景房有偏愛。 ? 北海樓盤普遍設(shè)計(jì)水準(zhǔn)低，樓盤布局較死板，缺乏優(yōu)良的建筑規(guī)劃。 ?政府西藏南路與云南南路之間的區(qū)域大部分是已建成的商住社區(qū)，有銀灣花園、大益花園、碧桂華庭、北?；▓@、濱城公寓，在建的項(xiàng)目有嘉和麗景，多為中端多層公寓。 新城板塊內(nèi)有馮家江，南接銀灘旅游區(qū)，地理及自然環(huán)境優(yōu)越，可以預(yù)見新城板塊將形成北海高尚社區(qū)群。由于當(dāng)?shù)厣唐纷》夸N售價(jià)格從每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，交易量的萎縮反映出購銷雙方對市場的心理預(yù)期。 北海市場環(huán)境分析 0 08 、 09年北海房地產(chǎn)供銷情況 ,09年投資下降 土地交易價(jià)格（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房屋建筑施工面積（萬 ㎡ ） 房屋建筑竣工面積（萬 ㎡ ） 商品房銷售面積（萬㎡ ） 商品房銷售額（億元） 2022年 45～ 258 2022年一季度 北海市房地產(chǎn)行業(yè)在 0508年顯得異?；钴S ,供應(yīng)量急劇增加 ,造成 08年下半年交易量下降 ,市場觀望情緒較濃 . ? 08年房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增長 %；商品房銷售面積 118萬平方米，交易額 ? 12月完成開發(fā)投資 元，下降 %。 ? 北海目前在售樓盤有 30多個(gè)，遍布各區(qū)域。 ?中心區(qū)受資金等因素影響，其改造力度較弱，環(huán)境改善不明顯 對本項(xiàng)目不利因素 北海市場環(huán)境分析 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 市場分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 城市背景分析 房地產(chǎn)市場 北海房地產(chǎn)發(fā)展歷程分析 ?20世紀(jì) 90年代，北海成為廣西房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。 ? 隨著市政府 “ 南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián) ” 的城市發(fā)展思路，新區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，對于北海市的房地產(chǎn)發(fā)展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 北海市場環(huán)境分析 泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來又一大機(jī)遇。 ?前期已付 2700萬，加后期改造費(fèi)用 , 成本上不占優(yōu)勢。本項(xiàng)目最大目標(biāo)是利潤最大化，追求快速現(xiàn)金流 ?第二層級：開發(fā)目標(biāo)。 南珠農(nóng)貿(mào)市場 項(xiàng)目屬性研判和界定 地塊優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)域、地段價(jià)值上，而劣勢則主要是環(huán)境因素和歷史因素 項(xiàng)目的優(yōu)勢： ? 區(qū)域價(jià)值：中心區(qū)一直以來是北海的核心，是北海次繁華、土地價(jià)值比較高的區(qū)域 ? 地段價(jià)值：項(xiàng)目所在地，是中心區(qū)的核心，同時(shí)也在北海東進(jìn)的主軸線上，地段價(jià)值高 ? 配套價(jià)值：周邊成熟的配套，使該地塊成為生活最便利的區(qū)域 ? 認(rèn)知度價(jià)值：在北海人心目中，項(xiàng)目地塊是城市核心，購房的最理想選擇地 項(xiàng)目的劣勢： ? 外部因素：周邊環(huán)境較為嘈雜、附近較多低檔次小區(qū)、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較低，區(qū)域還沒有形成高端居住地區(qū)的氛圍。 ? 北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置。隨著市政府的南遷，商業(yè)中心及居住重心也會遷移，將會形成新的城市次中心，未來北海市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也將進(jìn)入一個(gè)新的階段。 ?20222022年，北海房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。雖然新政后銷售量有所下滑，但仍有持續(xù)銷售。房屋竣工面積為 ，下降 %。 ? 新政下北海成交量萎縮，但房價(jià)呈現(xiàn)剛性，并未明顯下跌。 ?板塊客戶群中外來消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例比較均衡。 ?這個(gè)板塊外來消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例為 6： 4，在外地人群中福建移民人群占相當(dāng)比重。 建筑設(shè)計(jì)和建筑排布較死板 園林粗糙缺乏設(shè)計(jì)感 戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩 北海競爭環(huán)境分析 房源戶型 小區(qū)或位置 房屋情況 面積 租金 單間 廣東路南珠市場附近銀?；▓@ 家電，家具齊全 —— 750元 /月 單間 北海大道與深圳路交界處 酒店式公寓 , 全新裝修，家電齊全 35平米 1000元 /月 一房一廳 在廣東路與北海大道交界處 家具齊全 —— 1100元 /月 一房一廳 廣東路與北海大道交匯處電梯房 10樓 電梯房，新裝修，位置好 —— 1200元 /月 二房一廳 廣東路桂新大廈旁（中級法院宿舍）邊防支隊(duì)對面 一樓，單位宿舍，有部分家電、家具 —— 1200元 /月 二房一廳 北海大道與廣東路交匯處的恒昌商業(yè)廣場 電銻公寓房，高檔裝修，高檔家電 —— 1800元 /月 二房二廳 廣東路教育局對面鴻花園 3樓，家具家電齊全 107平米 2200元 /月 押金 5000元 二房二廳 廣東中路海港麗景 配置齊全 ,臥室配有空調(diào) —— 1600元 /月 一年起租 二房二廳 廣東路 普通住宅 頂層 ，新裝修 ，家電齊全 95平米 1300元 /月 三房二廳 廣東路與西南大道交匯處 新房新裝修未入住 ,家具家電齊配 140平米 2800元 /月 三房二廳 廣東路南珠市場司法局隔壁和城花園 5樓，精裝修，全套家私家電 120平米 2500元 /月 北海市廣東路一帶租房情況： ? 北海市廣東路一帶租房情況， 3560平米的一房，裝修好，配套齊全，價(jià)格會在： 8001300元左右。投資度假兩相宜，追求低總價(jià)，低首付。新政后購買較少。 ?成功元素 :地段 /理清債務(wù) /產(chǎn)品定位 /重新包轉(zhuǎn) 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 ?項(xiàng)目優(yōu)勢分析 :位于鬧市中心，交通設(shè)施較為完善 ,商業(yè)中心地帶 ?項(xiàng)目機(jī)會分析 :宏觀經(jīng)濟(jì)利好因素 ,項(xiàng)目所在區(qū)域，是投資者較為認(rèn)同的購房地段 ,項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)房 ?項(xiàng)目劣勢分析 :社會形象較差 ,缺乏競爭優(yōu)勢 ,消費(fèi)者對本案信心不足 ?項(xiàng)目威脅分析 :同區(qū)市場競爭激烈，而本案的優(yōu)勢并不突出 ,受主城各區(qū)板塊的影響沖擊 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 :“ 酒店式商務(wù)公寓” ?定位原則 ?（ 1）具有可操作性 ,能充分的反映本案特點(diǎn)和優(yōu)勢； ?（ 2）有助于本案形成獨(dú)具特色的產(chǎn)品路線，達(dá)到與市場上競爭對手進(jìn)行有效區(qū)隔的目的； ?（ 3）有助于提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹立良好的社會形象及口碑效應(yīng)； ?（ 4）能夠滿足各級消費(fèi)市場的需求，為本案創(chuàng)造較大的贏利空間； ?（ 5）最大限度的降低開發(fā)商運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，有效的縮短投資回報(bào)期 （ 1）提供酒店式服務(wù)和管理 （ 2）兼具居住和辦公兩種功能 成功模式及案例借鑒 重