【正文】 提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分216。商務(wù)會(huì)議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排136休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購，組合成所需的戶型。BoxShopping158商業(yè)的核心是人氣的聚集突破點(diǎn)：必須配合有效的措施實(shí)現(xiàn)人氣的聚集? 建筑特色? 圍合造景? 吸引人的工具（尖端消費(fèi)品展示區(qū)）? 符合廣州文化，且能超越廣州現(xiàn)有的科技、人文展示。street216。與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表216。 娛樂、康體172匯集各國特色餐飲173人造景觀增加活力174構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái)綜合服務(wù)平臺(tái)我們的宗旨：提升物業(yè)功能，提升服務(wù)175信息服務(wù)平臺(tái)— 工商、銀行、保險(xiǎn)、擔(dān)保公司場(chǎng)內(nèi)辦理業(yè)務(wù) …構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái)176配套設(shè)施177建設(shè)大馬路Boxshopping環(huán)市東路公寓酒店寫字樓Street mall整體功能分布示意178經(jīng)濟(jì)測(cè)算179180演講完畢，謝謝觀看！?！狹all）216。3160Street代租、代管服務(wù)；157元素三：景觀型購物中心寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)Streethousing） 模式……α—room以單元模數(shù)的一個(gè) “menu plan” （居住菜單）BoxLiving的平面組合形式143N P V HIO R NN P HV*I * RN P V HIO R NN P HV*I * Rα—room （居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性α—roomBoxLiving的針對(duì)客戶的典型組合方式144+ =從居住型小戶型向 “Studio”/ “SOHO” 的轉(zhuǎn)變?chǔ)痢猺oom （居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式145+ =“menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積α—room （居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合）146利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對(duì)大氣的污染。舉措之二167?！?強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性；★ 強(qiáng)調(diào)綜合性★ 一個(gè)國際交流、人們聚會(huì)的地點(diǎn)；進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來看看。? 是豐富的、多元的、可變化的。他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 紐約 TIMES案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng)目 “綜合體 ”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。167。只有寫字樓有大鵬國際超高層項(xiàng)目。模式一：87模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系外因內(nèi)因明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級(jí) /…功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置 —— 城市核心區(qū)交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /…人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營管理88模式四的收益方式特征89四種模式 KPI體系的總結(jié)90四種模式收益方式特征的總結(jié)91項(xiàng)目發(fā)展模式判斷929394本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向?！?日本福岡博多運(yùn)河城市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬人86案例（ 2/2）是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方?！?日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市。商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。Ship；竣工時(shí)間： 1996年80案例（ 2/2）AssociatesLighting機(jī)電設(shè)計(jì)顧問 華潤（深圳）有限公司建筑設(shè)計(jì) 華潤（集團(tuán)）有限公司發(fā)展商 華潤中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) —— 精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃投資商 萬象城 —— 萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。羅湖已形成的金融中心和財(cái)富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。+hotel庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳?！?上海商城66最高檔的店鋪、劇院、 7個(gè)不同國家風(fēng)格的餐廳67案例面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。案例within—— 上海商城上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。土地面積： 18,734平方米地庫車位：兩層共 900個(gè)車位物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司管理顧問：梁振英測(cè)量師行建成日期： 1996年56案例（ 2/2）55案例（ 2/2）54案例（ 1/2）53案例（ 1/2）廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓 +公寓 +小型購物商場(chǎng)51案例（ 1/2）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素46模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置 ——CBD/ 城市中心便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓高檔 /中高檔購物中心專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理47模式一的收益方式特征48模式二案例廣州中信廣場(chǎng)模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式45案例（ 3/3）44案例（ 3/3）家居用品精品店。33“東方豪庭公寓 ”共有四幢住宅大廈，包括 “尊萃豪庭 ”、 “君匯豪庭 ”、 “金悅豪庭 ”、 “匯賢豪庭 ”。32北京東方君悅大酒店：北京東方君悅大酒店： 531套套 plex BuildingWORLDUNION寫字樓 —— 東方經(jīng)貿(mào)城內(nèi)含八幢甲級(jí)全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的 —— 香港太古廣場(chǎng)經(jīng)營方式q各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 —— 香港太古廣場(chǎng)各功能規(guī)模構(gòu)成24案例（ 1/3）主要租客：百貨公司女士時(shí)裝 /男士時(shí)裝童裝 /玩具皮革制品 /皮鞋 /手袋運(yùn)動(dòng)用品護(hù)理 /美容珠寶 /鐘表 /飾物書籍 /音樂 /電子用品藝術(shù)品 /家居布置 /禮品電影院食肆銀行 /服務(wù)經(jīng)營業(yè)態(tài)：香港西武、連卡佛、馬莎百貨A/T、 Versace、 D太古廣場(chǎng)三座：建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級(jí)商廈，每層面積約 20,000平方呎。甲級(jí)寫字樓 +頂級(jí)購物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓17案例（ 1/3）太古廣場(chǎng)一座 太古廣場(chǎng)二座 太古廣場(chǎng)三座16案例（ 1/3）—— 香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)；太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)；太古廣場(chǎng)向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對(duì)占地十公頃香港公園寧靜的環(huán)境。項(xiàng)目特色q+hoteloffice案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)10綜合體發(fā)展模式（ 2/2）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式……plexshopping公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。承擔(dān)某種社會(huì)職能167。6綜合體（ plex）附：綜合體與單功能物業(yè)的比較7綜合體（ plex） 5綜合體（ plex）綜合體的特點(diǎn)q4綜合體（ plex）綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。大堂可以與酒店共享167。不影響辦公、酒店的大堂和昭示性167。+(主 )經(jīng)營方式q—— 香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個(gè)購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。太古廣場(chǎng)二座：建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎?！?香港太古廣場(chǎng)頂級(jí)購物中心部分太古廣場(chǎng)購物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場(chǎng)內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)