【正文】 分析總結(jié)，世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步理解 區(qū)域分析總結(jié) 利用新城規(guī)劃 挖掘內(nèi)在價(jià)值 項(xiàng)目若完全依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，既不符合企業(yè)利益、目標(biāo)，品牌形象難以提升。 名流人和天地：盤龍城首個(gè)復(fù)合大型社區(qū)，通過交通巴士、中百倉(cāng)儲(chǔ)等配套，營(yíng)造宜居環(huán)境， 中百倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)后，銷售速度翻倍增長(zhǎng) 規(guī)模 810畝 客戶 １ .由于價(jià)格壓力，漢口的外溢群體；２ .武漢周邊的城市人口；３ .由于交通改善，部分青山人群；４ .盤龍城本地人 配套 商業(yè)配套： 1萬平米中百倉(cāng)儲(chǔ)、 6000平米社區(qū)商業(yè)街； 教育配套： 5200平米 18班幼兒園，小學(xué)規(guī)劃中； 公共設(shè)施：社區(qū)內(nèi)建有酒店、郵電、儲(chǔ)蓄、衛(wèi)生服務(wù)中心、 4000平米會(huì)所等各種公共配套； 交通配套：開往市區(qū)巴士，共兩條線，分別開到武昌徐東和武展，每天六班 73 時(shí)間 銷售速度(套 /月） 價(jià)格 (元 /平） 2023年初 2023年8月 5060 4100 2023年 8月 至今 100110 4300 人和天地的中百倉(cāng)儲(chǔ)于2023年 8月開始運(yùn)營(yíng) 巨龍大道 盤龍大道 人和天地 本項(xiàng)目 驅(qū)動(dòng)力： 大型超市 + 社區(qū)巴士 +性價(jià)比 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2： 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值固然需要放大利用，但需客觀認(rèn)識(shí)到 —— 短期內(nèi)的陌生認(rèn)知度難以迅速改變 ?政府規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 ?交通完善 ?配套完善 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，空臵率高 ； ?配套規(guī)劃大都在遠(yuǎn)期，近期難以得到改善。 區(qū)域現(xiàn)狀 1—— 產(chǎn)業(yè)區(qū)高空臵率： 產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展極不成熟，幾個(gè)園區(qū)幾乎只有建筑，沒有營(yíng)業(yè)，空臵率高，對(duì)于新區(qū)而言，商業(yè)成熟至少需要 5年 產(chǎn)業(yè)區(qū) 現(xiàn)狀 卓爾企業(yè)基地 100多棟辦公樓，僅有 80家企業(yè)入駐 漢口北專業(yè)市場(chǎng) 目前銷售了約 5000個(gè)鋪位，但入駐的商鋪不到 10％ 航空港 僅國(guó)際航空城入駐，規(guī)劃未來 10年建成 佳海工業(yè)園 目前入駐廠家 300來家，但以作坊式生產(chǎn)為主 佳海工業(yè)園 漢口北專業(yè)市場(chǎng) 卓爾企業(yè)基地 航空港 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 城市級(jí)商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新區(qū)成功開發(fā)次序 03年 48年 910年 10年后 時(shí)間 開發(fā)類型 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長(zhǎng) 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 59 盤龍大道 地鐵八號(hào)線 武漢大道 武昌 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。常年水位在 8米以上。 現(xiàn)代制造區(qū) — 佳海輕紡城： 構(gòu)建華中地區(qū)最大的產(chǎn)品、信息、技術(shù)、品牌的交流平臺(tái)， 未來幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠 項(xiàng)目名稱 佳海輕紡城 產(chǎn)業(yè)類型 現(xiàn)代化輕紡加工基地 投資規(guī)模 總投資概算 60億人民幣；其中一期20億元 占地規(guī)模 約 4,000畝，一期用地 1,200畝 周期 分三期共 5年，目前在開發(fā)一期 現(xiàn)狀 已入駐 300家工廠，未來幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠 機(jī)場(chǎng)高速 佳海 工業(yè)園 區(qū)位 規(guī)劃 潛在 客戶 來源 工廠情況 收入狀況 客戶特征 臵業(yè)需求 物業(yè)類型 群體數(shù)量 工廠老板 主要是漢正街老板 ? 工廠平均規(guī)模為 500人左右 ? 作坊式生產(chǎn)，一個(gè)老板下面是工人，沒有管理層 收入比較高，有比較強(qiáng)的購(gòu)買力 因照顧工廠原因，每天需往來于漢口和盤龍城之間，大部分非武漢本地人，區(qū)域情結(jié)弱，具備潛在購(gòu)房需求 ?工作便捷性 ?投資，性價(jià)比 別墅及洋房 預(yù)估1000人左右 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 54 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研訪談與黃陂區(qū)政府訪談 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢三鎮(zhèn)客戶大都是區(qū)域內(nèi)臵業(yè)，盤龍城、金銀湖、后湖三個(gè)板塊主要客戶為漢口區(qū)域，未來定位各自不同，盤龍城定位為產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū) 各板塊對(duì)比總結(jié) 城市價(jià)值 城市生態(tài)新城 湯遜湖 資源強(qiáng)勢(shì)，城市價(jià)值高，高端定位， 武昌未來發(fā)展方向，未來將是 中央別墅區(qū) 資源 +區(qū)位 未來的中央別墅區(qū) 后官湖、知音湖 資源條件較好， 漢陽(yáng)外溢方向， 知名開發(fā)商運(yùn)作區(qū)域，將向配套齊全的高端板塊轉(zhuǎn)換 資源價(jià)值、品牌 開發(fā)商帶動(dòng) 生態(tài)居住板塊 后湖 城市價(jià)值高，配套齊全， 目前為漢口外溢，未來必將融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價(jià)值 金銀湖高爾夫板塊 形象優(yōu)、湖景資源豐富，高爾夫、馬場(chǎng)旅游配套價(jià)值高， 漢口的高端片區(qū) 資源價(jià)值 生態(tài)旅游富人區(qū) 盤龍城 政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政務(wù)新區(qū)即將落實(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸投放，未來供地?zé)狳c(diǎn)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高 價(jià)格洼地 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 金銀湖西部板塊 配套欠缺，主打資源和大盤愿景， 漢口外溢及吳家山客戶首臵片區(qū) ，未來依靠金銀湖大片區(qū)規(guī)劃，逐漸成熟 內(nèi)部產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 產(chǎn)業(yè)新城 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?軌道交通規(guī)劃 地鐵 3號(hào)線， 8號(hào)線和 12 號(hào)線通過后湖。 資源優(yōu)勢(shì)： ?金銀湖 ： ?金銀湖水面面積 6km，漢口地區(qū)面積最大、生態(tài)最好的城中湖， ?擁有國(guó)家級(jí)城市濕地公園 — 金銀湖公園。 城市外擴(kuò) 發(fā)展趨勢(shì) —— 區(qū)域價(jià)值 1： 坐享武漢核心區(qū) —— 漢口的外擴(kuò)加速發(fā)展趨勢(shì) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鎮(zhèn)間骨架線路進(jìn)一步加強(qiáng)三鎮(zhèn)之間的緊密聯(lián)系，均衡三鎮(zhèn)發(fā)展格局，重點(diǎn)解決跨江交通問題。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)中心隨著道路的延伸不斷轉(zhuǎn)型和外遷，餐飲業(yè)隨客源而集聚和連鎖經(jīng)營(yíng)，使城市中心變得模糊。對(duì)外更具吸引力。 區(qū)域價(jià)值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目核心問題 —— 如何持續(xù)吸引客戶，形成大盤穩(wěn)健開發(fā)，保證項(xiàng)目的速度和利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)各公司的共贏？ —— 在區(qū)域價(jià)值不明晰的情況下，如何尋求自我價(jià)值的突破？ Question 27 出 路 28 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。消化慢 21 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 182。 ?地塊指標(biāo)： 總占地： 2481畝 本次策劃用地： 1714畝 容積率： （根據(jù)實(shí)際情況具備可調(diào)性） 已開發(fā)地塊 天璽花園：歐式小高 盤龍灣：中式別墅 恒達(dá)公司 盤龍灣 670畝 桂苑 蘭苑 城開公司 615畝 300畝 中鄂聯(lián)公司 315畝 統(tǒng)建公司 地產(chǎn)集團(tuán) 本部 581畝 盤龍大道 巨龍大道 本次研究用地 1714畝 區(qū)域核心 位臵好、大規(guī)模 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【區(qū)域?qū)傩?—— 配套、資源】 區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施陳舊，生活配套滯后，目前只有一家大型超市“中百倉(cāng)儲(chǔ)”，自住為主的剛需區(qū)域受制于各項(xiàng)配套的缺乏導(dǎo)致入住率只有 20%40%，常住人口僅 3萬人， 一片空城景象，后湖為區(qū)域僅有資源，但認(rèn)知度不高 唯一的大型超市“中百倉(cāng)儲(chǔ)” 陳舊的醫(yī)院 原始的街鋪 ?盤龍城市政設(shè)施陳舊，生活配套滯后。 客戶定位 182。 1989年－ 1994年：萬科地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)模式、區(qū)位選擇和開發(fā)時(shí)機(jī)上均缺乏主動(dòng)性，處于萌芽階段，無品牌效應(yīng) 1989年 1994年 萬科天景花園 深圳荔景大廈 深圳萬景花園 深圳威登 1991年 萬科的深圳路徑 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地 海景 金地 花園 4萬 體量 1998 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 1989 1991 2023 四季花 城 54萬 天景花園 威登 荔景大廈 萬景花園 城市花園 瑰麗福景大廈 俊園 桂苑 彩園 金色家園 18萬 溫馨家園 金域藍(lán)灣 30萬 東海岸 21萬 17英里 第五園 63萬 成為領(lǐng)導(dǎo)者 量的積累 廣泛的知名度 [量的積累 廣泛知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 ] —— 大盤將為建立區(qū)域地位的 重要契機(jī) 思考 1997 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 梅隴鎮(zhèn) 42萬 體量 翠園 金海灣 12萬 翠 堤 灣 14萬 香蜜山 17萬 量的積累 廣泛的知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 萬科城 53萬 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 182。居民休閑娛樂、看病、購(gòu)物都不甚方便。區(qū)域內(nèi)主要生活配套和住宅開發(fā)項(xiàng)目多集中在主干道兩側(cè) 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6 5 8 9 7 10 10 至湖邊約 300米 至超市約 3000米 領(lǐng)袖城 28街 盤龍大道 盤龍水岸 無湖景資源 北儷湖 國(guó)家電網(wǎng) 中百倉(cāng)儲(chǔ)超市 巨龍大道與雜貨市場(chǎng) 近主干道、臨超市 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目都將成熟社區(qū)作為為宣傳口號(hào)，皆以自我為中心，各自為政，未能營(yíng)造良好的居住氛圍 摩卡小鎮(zhèn) 領(lǐng)袖城 ? 沒有營(yíng)造出明確的居住氛圍； ? 各自為政，缺乏領(lǐng)頭羊：各項(xiàng)目配套皆為銷售物業(yè)的噱頭，配套零散，不能形成中心； ? 單調(diào)主打基調(diào)：主打基調(diào)在市場(chǎng)上千篇一律，無法在見多識(shí)廣的客戶眼里形成亮點(diǎn) 名流人和天地 項(xiàng)目各自中心化，配套小打小鬧，低入住率進(jìn)一步加劇 困境2 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 182。 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東湖高新區(qū)內(nèi)集聚了４２所各類高等院校、１８?jìng)€(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)室、１５個(gè)國(guó)家工程研究中心、３７個(gè)省級(jí)重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)室和工程研究中心，５００多家高新技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)，是國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地。 ?鐵路： 以京廣、京九、漢丹、武九鐵路和京廣高速客運(yùn)鐵路、滬漢蓉快速客運(yùn)鐵路為骨架的鐵路網(wǎng)； ?輕軌： 建設(shè)和完善武漢輕軌交通網(wǎng)，包括延伸武漢至孝感輕軌，開行武漢至鄂州、黃石、仙桃等城際列車。 E2—— 由黃陂至紙坊，實(shí)現(xiàn)漢口與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。 武漢將在 2023年建成 U1二期 (吳家山 — 堤角 )， U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U4(永安堂 — 武漢站 )。 湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、 光谷產(chǎn)業(yè) 以及政府機(jī)構(gòu)等的支撐，憑借 優(yōu)勢(shì)資源和城市價(jià)值 ，將成為武漢中央別墅區(qū)，占位別墅第一層級(jí) 湯遜湖 資源優(yōu)勢(shì)： 武漢搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： ? 武漢市場(chǎng)對(duì)湯遜湖區(qū)域別墅市場(chǎng)的認(rèn)知度較高； ? 認(rèn)為豐富的山水資源、湖面美景是湯遜湖區(qū)域的優(yōu)勢(shì)； ? 客戶在別墅區(qū)域的選擇上，偏重郊區(qū)生態(tài)別墅； ? 客戶對(duì)獨(dú)棟具有明顯的偏好。 配套不均、進(jìn)入性最佳、資源最好的區(qū)域 ?目前區(qū)域高端娛樂配套豐富，公共生活配套相對(duì)充足； ?與市區(qū)距離近，金山大道昭示性強(qiáng)，而且項(xiàng)目普遍占有強(qiáng)勢(shì)湖景資源 高爾夫板塊 60008000 典型代表 —— 萬科高爾夫城市花園 ?一線臨湖、高爾夫，緊鄰金山大道 ?均價(jià) 8000，承接城市富人的換房需求 高端項(xiàng)目云集，樹立富人區(qū)形象 金銀湖高爾夫板塊 —— 擁有 金銀湖和高爾夫雙重資源 ，價(jià)值不可復(fù)制，在萬科、金地的帶動(dòng)下，區(qū)域價(jià)值提升，未來城市屬性將增強(qiáng)，客戶以漢口市區(qū)的改善需求為主 占地面積： 103071㎡ 建筑面積： 180000㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 551 產(chǎn)品類型： 4棟高層、聯(lián)排 均價(jià)： 8500－ 8800元 /㎡（全裝修） 主力戶型： 90㎡兩房、 180㎡四房 強(qiáng)勢(shì)配套資源： ?外部： 金銀湖高爾夫球場(chǎng)、東方馬城 ?內(nèi)部