【正文】 及項(xiàng)目風(fēng)險控制的管理體制。（ 5）制定各具體項(xiàng)目風(fēng)險的控制方案? 在這一階段由負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目風(fēng)險控制的人員，根據(jù)風(fēng)險的特性和時間計劃，去制定出各具體項(xiàng)目風(fēng)險的控制方案。項(xiàng)目投資風(fēng)險防范的方法 根據(jù)概率理論的大數(shù)規(guī)律 (一種表述大量隨機(jī)現(xiàn)象平均結(jié)果穩(wěn)定性的定理 )，企業(yè)或項(xiàng)目借助于風(fēng)險分離，增加了獨(dú)立風(fēng)險單位的數(shù)量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風(fēng)險。2）依據(jù)合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給他人（ 6）風(fēng)險自留? 風(fēng)險自留是一種風(fēng)險的財務(wù)對策，即由企業(yè)或工程項(xiàng)目自身承擔(dān)風(fēng)險。① 主動自留是當(dāng)企業(yè)識別了風(fēng)險，但經(jīng)評價后決策予以自留；3? 單項(xiàng)策劃文案是對項(xiàng)目其中的一個方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，以便深入地把握某一方面的具體內(nèi)涵，得到一個全面而又有深度的想法。這份報告的內(nèi)容是綱要性的，目的是給客戶知道以后策劃代理商服務(wù)的大概內(nèi)容，報告里面還有一部分是策劃代理商宣傳自己的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，正所謂 “有所為，有所不為 ”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。 策劃方案要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動安排也是必不可少的。而在策劃文案的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格。（ 1）從總體來看（ 1）項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)；（ 2）產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；（ 3）資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和設(shè)備技術(shù)引進(jìn)情況的初步分析；（ 4）投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想；（ 5）項(xiàng)目的進(jìn)度安排；（ 6）經(jīng)濟(jì)效果和社會效益初步估計，包括初步財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價；（ 7）環(huán)境影響的初步評價，包括治理 “三廢 ”措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析；（ 8）結(jié)論；（ 9）附件。重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量表的一般以年為單位。對折舊年限較長的房屋建筑物，生產(chǎn)經(jīng)營期末可將其折舊后的余額作為固定資產(chǎn)余值回收。即年序 1發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） —1折現(xiàn)。 是投資決策者對項(xiàng)目資金時間價值的估值。因此，對投資者來說，在基準(zhǔn)收益率的確定上應(yīng)慎重決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制方法 全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資在所得稅前和所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)?，F(xiàn)金流量表 (自有資金 )是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，以考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。常用的評價指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期等。銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表? 自有資金現(xiàn)金流量表的編制對以銷售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)評價時，其動態(tài)盈利性分析指標(biāo)一般選取財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV和財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。這些信息，在項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表和銷售收入測算表中已提供，無需再另行計算分析。作用和目的 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的（ 3）作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)3） ? 其他地上、地下物現(xiàn)狀。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，建設(shè)工期長，這就決定商品房最佳的銷售方式是預(yù)售，預(yù)售商品房可以減少銷售風(fēng)險，有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，并以優(yōu)惠預(yù)售提高商品房的競爭力。源、去路和走向，公建項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通的組織。1）市政規(guī)劃方案選擇。開發(fā)規(guī)模的確定，需要通過市場分析和預(yù)測的資料，建立數(shù)學(xué)模型來求解。社會需求情況，其中包括：人口的基本情況及增長率；現(xiàn)有人口的居住條件，人均居住面積；未來用戶的構(gòu)成及消費(fèi)習(xí)慣，風(fēng)土人情；歷年市場占有率；本企業(yè)歷年銷售情況等。? 調(diào)查生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)以及個體經(jīng)營者的情況。? 為保證可行性研究的順利進(jìn)行，首先應(yīng)了解開發(fā)項(xiàng)目的興起緣由和背景，了解城市規(guī)劃權(quán)力、建筑條例以及地契執(zhí)行權(quán)力對該開發(fā)項(xiàng)目的限制，明確開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系以及開發(fā)商對其感興趣的理由?？尚行匝芯繄蟾媾鷾?zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。（ 2）作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行研究 在計算期內(nèi)的不同時期，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的項(xiàng)目有所不同。即兩種分析分別來用兩套預(yù)測價格、兩套計算數(shù)據(jù)。? 生產(chǎn)經(jīng)營期的年限，可根據(jù)產(chǎn)品壽命、主體裝置的經(jīng)濟(jì)壽命等因素綜合考慮確定。 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（又稱立項(xiàng)申請）是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。（ 3）從數(shù)據(jù)來看學(xué)習(xí)單元 一般來說，策劃人員在策劃文案的編寫過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這種經(jīng)驗(yàn)也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。一個合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊(duì)伍，才是成功的市場活動。1）容易造成主次不分（ 3）從與客戶是否簽訂合同來分：有綱要策劃報告（簽合同前）和實(shí)際策劃報告（簽合同后）兩種。和寫作程序一般了解：房地產(chǎn)策劃文案主旨和材料要求房地產(chǎn)策劃文案的類型（ 1）從房地產(chǎn)策劃的整體與部分來分：有總體策劃文案和單項(xiàng)策劃文案兩種。房地產(chǎn)策劃文案重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)策劃文案的類型1第三節(jié) 這是一種不公平的做法，但承包商在項(xiàng)目較少時往往能予以接受。風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險或人身風(fēng)險。（ 3）風(fēng)險分離? 風(fēng)險分離是常用的風(fēng)險控制對策。? 這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導(dǎo)項(xiàng)目風(fēng)險控制方案的具體實(shí)施和完善。（ 4）確定項(xiàng)目風(fēng)險控制的行動時間? 對項(xiàng)目風(fēng)險的控制也要制定相應(yīng)的時間計劃和安排，即制定出解決項(xiàng)目風(fēng)險問題的時間表與時間限制。（ 7）環(huán)境分析法? 在分析環(huán)境風(fēng)險時，應(yīng)重點(diǎn)考慮它們相互之間的聯(lián)系特征和穩(wěn)定性。（ 1）財務(wù)報表法? 通過分析資產(chǎn)負(fù)債表、營業(yè)報表以及財務(wù)記錄，項(xiàng)目風(fēng)險經(jīng)理就能預(yù)測本企業(yè)或項(xiàng)目當(dāng)前的所有財產(chǎn)、責(zé)任和人身損失風(fēng)險，將這些報表、財務(wù)預(yù)測和經(jīng)費(fèi)預(yù)算聯(lián)系起來，風(fēng)險經(jīng)理就能發(fā)現(xiàn)未來的風(fēng)險。（ 3）風(fēng)險評價? 項(xiàng)目風(fēng)險評價是在進(jìn)行風(fēng)險估計并得出風(fēng)險大小后進(jìn)行的，此項(xiàng)工作是與采取何種風(fēng)險處理方法密切相關(guān)的。、虧 (投資風(fēng)險損失強(qiáng)度大于 100％ )、平衡(投資風(fēng)險損失強(qiáng)度＝ 0)三種狀態(tài)。投資收入 0(虧損 )，投資風(fēng)險損失強(qiáng)度 100％，說明當(dāng)投資風(fēng)險大到一定程度，使項(xiàng)目投資出現(xiàn)虧損時，投資風(fēng)險損失強(qiáng)度將大于 100％。可按下式計算：? 強(qiáng)化風(fēng)險管理的計劃手段，把可以管理的風(fēng)險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險的監(jiān)控。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的 “差異性 ”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的 “創(chuàng)新 ”，也是極具風(fēng)險的。? 在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過 “關(guān)系 ”關(guān)照通過造成的 “投機(jī)性 ”質(zhì)量問題。? 經(jīng)營風(fēng)險是指項(xiàng)目經(jīng)營管理決策失誤造成的風(fēng)險。利率風(fēng)險是指由于經(jīng)濟(jì)形勢和國家經(jīng)濟(jì)政策變化而引起的貸款利率的改變。如由于促銷措施不當(dāng)、營銷時機(jī)不當(dāng)帶來的預(yù)售計劃不能完成；由于市場定位及價格定位的問題而引起的營銷業(yè)績不佳等等。顯然，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險危害特別大。（ 1）按投資風(fēng)險的來源分類? 國家風(fēng)險是指由于國家政治、社會、經(jīng)濟(jì)形勢的穩(wěn)定性、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策的變化，國家有關(guān)法律、法規(guī)的變化等宏觀政治、經(jīng)濟(jì)、社會、文化及法律因素變化帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險評估學(xué)習(xí)單元 ? 在進(jìn)行項(xiàng)目的方案比較時現(xiàn)值小的方案即為最優(yōu)方案。A——年經(jīng)營成本（使用成本、維護(hù)成本）；pw? 由于資金時間價值的影響，一筆未來資金現(xiàn)值的大小，不僅取決于未來資金本身金額的大小，還取決于貼現(xiàn)時間的長短，以及所取貼現(xiàn)率的高低。n——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期 (年 )；Ft——t年現(xiàn)金流出額。投資回收期 =項(xiàng)目總投資額稅后收益額 =銷售收入－銷售成本－銷售稅金－還貸款－所得稅100%? 效益與費(fèi)用計算范圍的一致性原則（ 1） 外資企業(yè)的所得稅計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)同上。☆ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入；若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％以上的，即同時適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計算。增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。? 交易服務(wù)費(fèi)印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。? 城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù) (包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè) )、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。（ 1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)? 營業(yè)稅? 借款利息主要包括長期利息和流動資金借款利息。主要包括如下三項(xiàng)：其他稅費(fèi)包括項(xiàng)目需在開發(fā)期間繳納的報建費(fèi)、排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，總共約為基建投資額的 1%～ 2%。計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以中標(biāo)價為基礎(chǔ)，按 %%~%計收?！?建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi) 當(dāng)擬建工程和參照工程的建設(shè)年份相隔幾年時，單方造價必有面考慮時間因素的影響，利用國家或地區(qū)發(fā)布的建安工程造價指數(shù)來調(diào)整參照工程的單方造價。其估算公式是：☆ 工程量近似匡算法? 在策劃及可行性研究階段，建安工程費(fèi)的估算，可以采用單元估算法，單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算?！?項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、策劃及可行性研究 所需的費(fèi)用一般可的按項(xiàng)目總投資的一個百分比估算。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用?！?設(shè)備及安裝工程費(fèi)? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)? 公共配套設(shè)施費(fèi)? 不可預(yù)見費(fèi)? 開發(fā)期間稅費(fèi) ☆ 三通一平費(fèi)? 建安工程費(fèi)☆ 地質(zhì)勘察測繪費(fèi)☆ 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)☆ 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)（ 1）開發(fā)成本? 土地使用權(quán)出讓金? 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)? 前期工程費(fèi)重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法編制商務(wù)計劃書第一節(jié) 項(xiàng)目效益評估第二節(jié) 第三章 陳良敏 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算? 土地出讓金底價的估算一般可參照政府當(dāng)期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等困素的修正得到；? 也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。? 補(bǔ)償費(fèi)以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單位指標(biāo)估算法是的指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。工程概算價值 =建筑面積 概算指標(biāo)每一建設(shè)項(xiàng)目都有其自身個別特點(diǎn)，因此難以就建安工程費(fèi)用中各項(xiàng)所占的比例定出一個絕對適用的標(biāo)準(zhǔn)，但在一定時期和相對穩(wěn)定的市場狀況下，運(yùn)用客觀的估算法，加上對實(shí)際個案的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，可以測算同各類有代表性物業(yè)的建安工程各項(xiàng)費(fèi)用的大致標(biāo)準(zhǔn)。建安工程費(fèi) ”的估算方法。計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安工程總造價 %征收；安全監(jiān)督費(fèi)技建安總造價 %征收?！?預(yù)算定額管理費(fèi)它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用