【正文】 ? 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理應(yīng)與其他相關(guān)部門 (如合同管理部門、采購(gòu)部門、財(cái)務(wù)部門等 )密切配合，一同來識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)還要明確項(xiàng)目的前提和假設(shè)，減少許多不必要的風(fēng)險(xiǎn)分析工作。步驟和方法 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的投資收入 0，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度 100％，當(dāng)投資收入大到超過項(xiàng)目投資支出時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將呈負(fù)的狀態(tài) (小于 0)。在最大風(fēng)險(xiǎn)的情況下，投資者可能損失全部投資，也可能損失部分投資。? 編制 《 項(xiàng)目管理規(guī)劃 》 ，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用 《 項(xiàng)目管理規(guī)劃 》 指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。? 比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出 “瓶頸 ”制約的普遍方法，有時(shí)候在 “饑不擇食 ”的景況下，可能會(huì)因 “省略過程 ”不慎跌入 “陷阱 ”。 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目融資、資金運(yùn)用等財(cái)務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的環(huán)境保護(hù)內(nèi)容不多，但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目無論在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還是在施工建設(shè)階段，都遇到有相關(guān)聯(lián)的環(huán)境保護(hù)問題。一是項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，如由于投資計(jì)劃安排不當(dāng)、融資計(jì)劃考慮不周帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，由于投資控制的失誤帶來的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益風(fēng)險(xiǎn)。（ 2）按投資實(shí)施的階段分類? 項(xiàng)目投資前期風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前的項(xiàng)目策劃與研究階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分類? 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)單元 （ 3）現(xiàn)值比較法（ PW法）? 將項(xiàng)目投資建設(shè)和使用期內(nèi)各年支出按統(tǒng)一規(guī)定的利率（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）貼現(xiàn)為現(xiàn)值進(jìn)行比較分析的方法，即為現(xiàn)值比較法。IRR=i0,項(xiàng)目盈利相當(dāng)于社會(huì)平均水平；IRR1n? 內(nèi)部收益率的計(jì)算計(jì)算式為 :項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值計(jì)算分析表（萬元）（ 2）內(nèi)部收益率法（ IRR法）? 內(nèi)部收益率（ IRR）是綜合反映項(xiàng)目獲利力的一個(gè)常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。at——第 t年的貼現(xiàn)系數(shù)， a＝ (1+io)t；式中 ——t年現(xiàn)金流人額；對(duì)于年收益額不太均衡、相差較大的項(xiàng)目，可用累計(jì)收益額來計(jì)算項(xiàng)目的投資回收期，即以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金收入累計(jì)值等于項(xiàng)總投資所需要的時(shí)間為投資回收期。其計(jì)算公式如下：? 配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的作用和原則? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債能力分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益靜態(tài)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資② 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本?？砂丛鲋殿~乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算。土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入 —扣除項(xiàng)目金額增值額超過扣除項(xiàng)目金額之百分之五十、未超過扣除項(xiàng)目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；? 稅額計(jì)算該項(xiàng)費(fèi)用已包括了與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價(jià)及表格、資料等費(fèi)用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算? 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)，主要是指其在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)。② 等額還本，利息每年照付?！?其他銷售費(fèi)用。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為 3%左右。%計(jì)收。住宅免收供電增容費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算。一般說來，詳細(xì)估算時(shí)，供水工程可按水增容量（噸）指標(biāo)計(jì)算，供電及變配電工程可按電增容量（千伏安）指標(biāo)計(jì)算，采暖工程按耗熱量（瓦特）指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝冷負(fù)荷量（瓦特）指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時(shí)產(chǎn)生蒸氣量指計(jì)算，各類圍墻、管線工程按長(zhǎng)度來的指標(biāo)計(jì)算，室外道路面積平方米指標(biāo)計(jì)算。☆ 類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法☆ 單位指標(biāo)估算法（ 4）建安工程費(fèi)? 建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益評(píng)估學(xué)習(xí)單元 房地產(chǎn)策劃師（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）培訓(xùn)講義成都市溫江柳岸策劃 1這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算?！?單元估算法其造價(jià)指標(biāo)可參照有關(guān)近似案例獲得。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。在一些大城市，這部分已成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。建筑工程質(zhì)量監(jiān)督是指對(duì)建筑工程的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和總體工程式質(zhì)量的評(píng)定、驗(yàn)收；安全監(jiān)督是指建筑工程施工中有關(guān)防高空墜落、物體打擊、機(jī)具傷害觸電以及防火、防爆等安全防范措施的落實(shí)和對(duì)執(zhí)行安全操作規(guī)程的檢查監(jiān)督。新增供電容量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：非住宅按 8kVA/100m2增容。計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以監(jiān)督工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)其規(guī)模大小按 %～ 管理費(fèi)用可按項(xiàng)目前述開發(fā)成本之和為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。約為銷售收入的 2%~3% 稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按營(yíng)業(yè)額 (指房地產(chǎn)銷售收入 )的 5％計(jì)征。開征城市建設(shè)稅的目的，是為了進(jìn)一步擴(kuò)大城市建設(shè)，提供城市維護(hù)和建設(shè)資金來源。房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)開征的目的是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，保障房產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。（ 2）土地增值稅? 土地增值稅，是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的課稅?！?計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，包括： 為了正確評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利能力，必須遵循效益與費(fèi)用計(jì)算范圍的一致性原則。? 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則（ 1）投資收益率法? 投資收益率又稱投資利潤(rùn)率或投資效果系數(shù)，主要用來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利水平。稅后投資收益率是以繳納的所得稅之后的利潤(rùn)作為收益計(jì)算的收益率，計(jì)算式中的各參數(shù)由下式求得；NStnat? 參見 【 例 7】項(xiàng)目投資費(fèi)用及收入情況統(tǒng)計(jì) (萬元 ) =0IRR=i0,項(xiàng)目盈利低于社會(huì)平均水平。? 當(dāng)進(jìn)行互斥方案的評(píng)價(jià)時(shí)，除了按上述辦法對(duì)各方案的盈利水平進(jìn)行判斷外，還要進(jìn)行方案間內(nèi)部收益率的比較，選擇 IRR較大的投資方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)重點(diǎn)掌握：確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素如由于理財(cái)措施不當(dāng)、資金籌措失誤帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由于營(yíng)銷計(jì)劃不當(dāng)帶來的銷售風(fēng)險(xiǎn)，由于人事管理措施不當(dāng)帶來的人事及勞資糾紛風(fēng)險(xiǎn)等等。? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)包括兩部分內(nèi)容。? 環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)是指環(huán)境保護(hù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）項(xiàng)目投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)? 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；? 或者是沒有真正做到 “量體裁衣 ”、 “量力而行 ”；? 或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；? 或者沒有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；? 或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)。（ 4）項(xiàng)目合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)? 在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。? 合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目 《 經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告 》 和 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。（ 2）投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法? 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的策略分析法（ 3）投資風(fēng)險(xiǎn)損失測(cè)量? 投資風(fēng)險(xiǎn)損失測(cè)量是從風(fēng)險(xiǎn)可能給投資者帶來的最大損失的角度來衡量的風(fēng)險(xiǎn)程度。最極端的情況有下列三種：（ 2）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)? 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是要明確項(xiàng)目的目標(biāo)、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)以及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的手段和資源，以確定項(xiàng)目及其環(huán)境的變數(shù)。 特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理應(yīng)通過直接觀察項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的各種設(shè)施及各種操作，以便能更多、更細(xì)致地識(shí)別項(xiàng)目的潛在損失。通常要按照項(xiàng)目具體風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重性大小和風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率來確定。這一步必須根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展與變化，不斷地修訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方案與辦法。 規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是分散風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。? 風(fēng)險(xiǎn)自留分多種情況：2? 這是目前運(yùn)用得最多的一種分類形式，各個(gè)內(nèi)容的策劃文案基本反映了項(xiàng)目策劃的具體工作。房地產(chǎn)策劃文案編寫要求（ 1）基本要求? 準(zhǔn) ——準(zhǔn)確表達(dá)房地產(chǎn)策劃文案的主旨；? 深 ——要有深刻的思想內(nèi)涵，有強(qiáng)烈的沖擊力；? 新 ——?jiǎng)?chuàng)意別處心裁、不落俗套；? 透 ——說明清楚、分析透徹；? 明 ——條理清晰、重點(diǎn)突出；? 活 ——圖、表、文并茂，生動(dòng)活潑。 很多市場(chǎng)活動(dòng)搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，而且即使是目標(biāo)消費(fèi)群體，他們?cè)趨⒓油昊顒?dòng)之后是否紛紛購(gòu)買產(chǎn)品？很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書與可行性而可行性研究則是在立項(xiàng)的基礎(chǔ)上對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程建設(shè)等各方面進(jìn)行全面、深入的分析論證，通過對(duì)不同方案的比較分析，提出推薦方案，為決策提供科學(xué)可靠的依據(jù)。項(xiàng)目建議書的分析、測(cè)算，對(duì)數(shù)據(jù)精度要求較粗，內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，在沒有條件取得可靠資料時(shí)，可參考同類開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)或其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行推算。比如，要根據(jù)各項(xiàng)工程費(fèi)用計(jì)算投資總額，要對(duì)土建工程列出主要建筑部分的結(jié)構(gòu)形式、工程量、單位造價(jià)、總造價(jià)等。因此，雖然二者的內(nèi)容大致相同，但對(duì)每項(xiàng)內(nèi)容研究的重點(diǎn)和深度的要求都有所不同。項(xiàng)目建議書的經(jīng)濟(jì)分析，計(jì)算指標(biāo)不宜過多且以靜態(tài)指標(biāo)為主，而可行研究的經(jīng)濟(jì)分析要求按照原國(guó)家計(jì)委發(fā)布的 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 詳細(xì)計(jì)算財(cái)務(wù)的內(nèi)部率、投資回收期、凈現(xiàn)值、貸款償還期等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，詳細(xì)計(jì)算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)換匯成本、節(jié)匯成本等國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。3? 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析是指對(duì)項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的全部資金活動(dòng)進(jìn)行分析。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期分為投產(chǎn)期及達(dá)產(chǎn)期兩個(gè)階段。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的價(jià)格可簡(jiǎn)稱為財(cái)務(wù)價(jià)格，即以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)的預(yù)測(cè)價(jià)格。（ 4）現(xiàn)金流量? 現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是以項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，反映項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動(dòng)及其流動(dòng)數(shù)量。? 自有資金現(xiàn)金流量表的編制租賃型房地產(chǎn)項(xiàng)目自有投資現(xiàn)金流量表 同時(shí)根據(jù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 )的要求，不考慮資金來源與利息的多少，故將總投資中的投資利息部分扣除，形成建設(shè)投資，作為現(xiàn)金流出項(xiàng)目放人表中。銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目自有投資現(xiàn)金流量表 工作內(nèi)容和編寫方法 有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口也必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)此同國(guó)外廠商正式簽約。但是，即使在這種市場(chǎng)條件下，未經(jīng)可行性研究草率上馬的開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的不良后果也是非常驚人的，浪費(fèi)十分嚴(yán)重。2）工程發(fā)起人情況? 人口調(diào)查。? 動(dòng)遷、安置、賠償?shù)荣M(fèi)用估算。購(gòu)買能力情況，包括：勞動(dòng)就業(yè)率；居民收入水平及可用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的比 建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、 包括項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至