【正文】 市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來 不同的商品以及同一商品在不同的供求關(guān)系下都可能存在不同的銷售方案。? 各種管線。主要研究項目如下： （ 5）可行性研究的根本目的：? 是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益。? 銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件，他們對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。重點掌握：房地產(chǎn)項目可行性研究的而且以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目，其投資回收的速度取決于項目的營銷計劃和銷售價格，營銷方案一經(jīng)確定，投資回收期也就確定。同時由于以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目不存在固定資產(chǎn)余值的回收，故現(xiàn)金流人項目中也沒有 “回收固定資產(chǎn)余值 ”項目。動態(tài)盈利性分析是指用考慮了資金時間價值的動態(tài)評價指標(biāo)，評價項目整個壽命期內(nèi)總的盈利能力。自有資金是指項目投資者自己擁有的資本金投入。全部投資是指項目建設(shè)的總投資，即自有資金投資和借貸資金投資之和。現(xiàn)金流入減現(xiàn)金流出為凈現(xiàn)金流量?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率的確定具有一定的難度，但基準(zhǔn)折現(xiàn)率的大小是計算和比較項目動態(tài)評價指標(biāo)的關(guān)鍵，它決定了項目的取舍。（ 3）基準(zhǔn)收益率（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）? 基準(zhǔn)收益率（ ic）又稱作最低期望收益率或目標(biāo)收益率，在進行現(xiàn)金流貼現(xiàn)分析時，又稱作基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。通常，在項目建設(shè)期以前發(fā)生的費用占總費用的比例不大，為了簡化計算，這部分費用可列為年序 1，這樣計算出的凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率，比在建設(shè)期以前計算的略大一些，但一般不會影響評價的結(jié)論。為了與復(fù)利系數(shù)表的年序相對應(yīng)，在折現(xiàn)計算中，采用了年末習(xí)慣法。項目計算期不宜定得太長，特別是新財務(wù)制度規(guī)定折舊年限縮短后，生產(chǎn)經(jīng)營期一般不超過 12～ 15年，個別行業(yè)最長也不超過 20年，因為 20年后的凈收益金額按折現(xiàn)法計算的現(xiàn)值相對較小，不致影響評價結(jié)論。（ 1）項目計算期? 項目計算期是可行性研究中進行動態(tài)分析所設(shè)定的期限，一般建設(shè)項目的計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期 (或使用期 )。財務(wù)現(xiàn)金流量表 ? 房地產(chǎn)項目建議書內(nèi)容有 9項。研究報告的區(qū)別項目建議書與可行性研究報告的區(qū)別 2在進行策劃的前期，市場分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業(yè)或者產(chǎn)品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導(dǎo)致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。? 綱要策劃報告是指與開發(fā)商洽談業(yè)務(wù)時，提供給客戶的一份策劃報告。? 總體策劃文案是對項目的各個方面如市場研究、項目定位、產(chǎn)品策劃、營銷推廣等方面進行全方位的策劃與分析，以求對項目一個總體的把握和全面的了解，目的是對項目有個總體的設(shè)想。房地產(chǎn)項目建議書學(xué)習(xí)單元 這種風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移與風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業(yè)道德的。風(fēng)險分離可以減少一種風(fēng)險的最大預(yù)期損失。通過跟蹤可獲得項目風(fēng)險控制的工作信息，并根據(jù)這些信息去改進具體項目風(fēng)險控制方案的實施，直到對風(fēng)險事件的控制完成為止。許多由于項目風(fēng)險失控所造成的損失都是因為錯過了風(fēng)險控制的最佳時機造成的。分析上述環(huán)境的組成，會發(fā)現(xiàn)許多風(fēng)險因素。（ 2）問詢法? 項目風(fēng)險經(jīng)理應(yīng)該向涉及本項目的各部門、各專業(yè)技術(shù)人員、各部門經(jīng)理或管理人員、有豐富的施工經(jīng)驗的工人等，廣泛征詢他們對本項目風(fēng)險的看法。風(fēng)險評價首先要進行風(fēng)險費用分析，進而做出風(fēng)險處理決策。學(xué)習(xí)單元 投資風(fēng)險損失強度 =層次分析法（ AHP）的基本思路是，首先找出解決問題所牽連的主要因素。策略分析法（ SAVE法）常用于工程項目的風(fēng)險評價實踐，并取得較好的效果。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險。?。?6）項目 “政府 ”風(fēng)險? “政府 ”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。? 施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全等。如承包形式的決策、承包方的選擇、促銷策略的制定、市場定位、價格定位、開發(fā)方案制訂等經(jīng)營決策與管理決策上存在的風(fēng)險。匯率風(fēng)險是指由于國際貨幣匯率波動帶來的涉及外幣結(jié)算的項目風(fēng)險。? 項目管理風(fēng)險是指項目竣工交付使用，業(yè)主人住后的物業(yè)管理階段風(fēng)險。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。? 市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。評估項目投資風(fēng)險內(nèi)容和方法能夠理解：房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的種類1 P——項目初期投資現(xiàn)——總費用現(xiàn)值；PW=p+A(p/A,IRRIRR0,項目盈利超出同類項目平均盈利水平；IRRi，項目虧損。1） IRR與 i相比較，反映項目盈虧狀況。內(nèi)部收益率是項目貼現(xiàn)率的臨界值。式中 在項目投資方案已定的條件下其凈現(xiàn)值計算對貼現(xiàn)階段率的反應(yīng)是很敏感的?！椖康?2年的凈現(xiàn)金流量；NPV=∑? 若將項目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的、事先選定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項目實施初期（一般規(guī)定為項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值（NPV），其計算公式： 式中 式中 當(dāng)項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平，比較均勻時，可有項目的年平均收益額作為計算投資回收期的依據(jù)。投資額 =投資費用 +貸款利息? 將所求得的項目投資收益率與一個事先確定的可以接受的投資收益率標(biāo)準(zhǔn)（稱之為基準(zhǔn)投資收益率）相比較，便可判定該項目的投資經(jīng)濟效益。財務(wù)評價的作用? 財務(wù)評價是項目建議書和可行性報告的重要組成部分。收益評估學(xué)習(xí)單元 企業(yè)所得稅是指對在我國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。① 取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地增值稅適用稅率和速算扣除率 ? 土地應(yīng)納稅額的計算，按下列公式進行：增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十；房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中書立設(shè)計、建筑施工承包合同、房產(chǎn)租賃合同、借款抵押合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)證書等，均要規(guī)定繳納印花稅。征收教育費附加的目的，是為了加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)營的資金、來源。① 每年等額償還本息和；☆ 銷售代理費。包括備用金（ （ 8）不可預(yù)見費☆ 工程建設(shè)監(jiān)理費（施工階段）☆ 零星開發(fā)（用地面積小于 2萬 m2）的商品房項目按基建投資額的 11%計征。（ 6）公共配套設(shè)施費? 公共配套設(shè)施費主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的 3%左右，策劃及可行性研究費占項目總投資的 %～ 3%，水文、地質(zhì)、勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的 %左右。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按單位規(guī)定給予補償。根據(jù) 《 土管理法 》 的規(guī)定，國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費，水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、新菜地、魚塘開發(fā)基金、征地管理費等。（ 2）開發(fā)費用? 管理費用? 銷售費用? 財務(wù)費用開發(fā)成本的估算（ 1）土地使用權(quán)出讓金房地產(chǎn)經(jīng)營稅費估算方法房地產(chǎn)項目成本估算學(xué)習(xí)單元 2? 國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使作權(quán)出讓金。國家和各省市對各項費用的標(biāo)準(zhǔn)都做出了具體的確定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行。（ 3）前期工程費? 前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、策劃及可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及 “三通一平 ”等土地開發(fā)工程費支出。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資?！?概算指標(biāo)法公共配套設(shè)施費的估算可參考 “ ☆ 非住宅供電、用電負荷費（供電增容費）不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)和其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。約為銷售收入的 %～ 2%每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計＋ 1∕2本年借款） 年利率稅費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按每年應(yīng)納稅營業(yè)額 (房地產(chǎn)銷售額 )的 ‰ 計征。? 簡化計算⑥ 財政部規(guī)定的其他扣除項目。2? 財務(wù)評價結(jié)論是主要的決策依據(jù)。動態(tài)分析方法是指根據(jù)資金時間價值原理，考慮項目整個計算期內(nèi)各年的效益和費用，采用現(xiàn)金流量分析的現(xiàn)值法，計算內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)。項目投資額? 式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。（ 2）投資回收期法? 投資回收期就是用擬建項目的凈收入益來補償全部投資所需要的時間，即項目開工建設(shè)投放資金的回收時間。其公式：項目年平均收益額? 按累計收益額計算投資回收期－年經(jīng)營成本－年經(jīng)營稅金；N——項目投資回收期。Ft=St—LtFt因而，求得一個凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率（內(nèi)部收益率）便有的特殊的意義。NPV=∑在進行獨立方案的評價時，一般是在求得項目內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率 i，同期本行業(yè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 i0，以及同期、同類項目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 IRR0。i0,n)—F(p/F,第二節(jié) ? 自然風(fēng)險是指由于自然條件變化帶來的風(fēng)險。? 項目開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險是指從項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。如與業(yè)主關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，業(yè)主人住后的安全、衛(wèi)生管理問題存在的風(fēng)險。金融政策是指國家貨幣政策、貸款規(guī)模的政策性變化。（ 4）按投資風(fēng)險的可控性分類? 凡是可由投資者采取措施，予以控制與防范的風(fēng)險均屬于為控制性風(fēng)險。? 銷售階段，交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的 “實物質(zhì)量 ”問題等，因 “質(zhì)量 ”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險）。必須掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標(biāo)準(zhǔn)。? 合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項目的溝通職能，在項目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險管理提供信息保障。策略分析法（ SAVE法）在進行風(fēng)險評價時不僅針對風(fēng)險的一個因素，而是針對項目的各種因素進行綜合分析。將這些因素按其關(guān)聯(lián)隸屬關(guān)系構(gòu)造成階梯層次模型，通過對層次結(jié)構(gòu)中各因素之間相對重要性的判斷及簡單的排序計算解決問題。投資收入＝ 0，投資風(fēng)險損失強度＝ 100％，即由于風(fēng)險而使項目損失了全部收入，風(fēng)險損失強度達 100％。2步驟和方法能夠理解：房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別的（ 4）識別風(fēng)險? 即根據(jù)直接或間接的癥狀將潛在的風(fēng)險識別出來。（ 3）流程圖法? 建立一個房地產(chǎn)項目的總流程圖與各分流程圖，它們要展示項目實施的全部活動。項目投資風(fēng)險防范的步驟（ 1）建立項目風(fēng)險控制體制? 在項目開始之前，必須根據(jù)項目風(fēng)險識別和度量報告所給出的項目風(fēng)險的信息，制定出整個項目的風(fēng)險控制措施和程序，以