【正文】 100 15% 120 8% 兩房兩廳一衛(wèi) 80 12% 合計 100% 83 消費者總價承受能力 ? 由上圖可知， 80%的目標(biāo)消費人群理想購房總價在 2040萬元，能夠承付 41萬元以上總價的目標(biāo)消費人群不足 10% ? 因此本案應(yīng)在保證功能的同時，控制單戶面積 120 10 20 30 40 501020萬元2130萬元3140萬元4150萬元50萬元 以上被訪者理想的購房總價 % 84 全案（尤其是一期戶型）配比建議 ? 以上建議執(zhí)行的戶型結(jié)構(gòu)是介于供給與需求之間的方案，比目前市場供應(yīng)的主力戶型偏小，但比市場需求的主力戶型偏大 ? 這是出于項目檔次、方案設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性、競爭樓盤銷售情況以及本案小高層特點的考慮 戶型 面積（平方米） 比例 四房兩廳兩衛(wèi) 160 5% 145 10% 三房兩廳兩衛(wèi) 135 15% 125 35% 115 15% 三房兩廳一衛(wèi) 100 10% 兩房兩廳一衛(wèi) 90 10% 合計 100% 85 戶內(nèi)功能設(shè)置建議（根據(jù)消費者調(diào)查） 序號 功 能 間 沒有必要 不太必要 一般 比較必要 很有必要 1 獨立儲藏室 3% 12% 17% 48% 20% 2 門廳 /玄關(guān) 2% 13% 35% 40% 10% 3 保姆 /工人房 15% 40% 30% 13% 2% 4 保姆 /工人房設(shè)衛(wèi)生間 26% 42% 23% 8% 1% 5 休閑大陽臺 1% 6% 20% 54% 19% 6 書房 /電腦房 1% 3% 14% 60% 22% 7 閣樓 9% 21% 41% 23% 6% 8 私家車位 3% 12% 37% 39% 9% ? 戶型設(shè)計要盡量考慮書房 /電腦房、獨立儲藏室、門廳 /玄關(guān) ? 陽臺要盡量大，并在功能設(shè)置上體現(xiàn)休閑概念 ? 保姆房、工人房及其衛(wèi)生間基本不用考慮 ? 閣樓僅作為建筑美學(xué)安排及項目經(jīng)濟(jì)性考慮，作為營銷賣點的理由不充分 86 五、投資策劃 87 投資策劃的根本目標(biāo)是審查項目定位，是否符合公司財務(wù)目標(biāo) 投資策劃的成果應(yīng)是對樓型配比提出建議 因為不同的樓型配比相當(dāng)于不同的投資組合方案 其對成果與收益以及回款速度都有很大的影響 （一）投資策劃的工作內(nèi)容與方法 投資策劃的理解 88 投資策劃不是對定位成果進(jìn)行簡單的計算 而是對定位成果通過不同的建筑方案進(jìn)行比較分析 以此來選擇投入最少、收益最高、回款最快、風(fēng)險最小的方案 是前期策劃的最后一把尺子，具有一票否決權(quán) 投資策劃的方法 89 經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)指標(biāo)： 土地成本， 30萬元 /畝，按容積率 ，樓面地價約為 263元 /平米 前期工程費， 90元 /平米（地上建筑面積） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費， 220元 /平米（地上建筑面積） 政府征收的稅費， 150元 /平米（地上建筑面積） 分?jǐn)偽词圮噹斐杀荆?300元 /平米（地上建筑面積） （二）案例一：合肥金色池塘樓型配比建議 90 容積率可不可以不做滿？ 發(fā)展物業(yè)內(nèi)容 低層住宅 全部多層 全部小高層 容積率 住宅建筑面積（ 95%） 88163 141060 202271 建筑密度 % % % 利潤總額（億元） 按即期價格測算 1. 04 1. 09 按未來價格測算 由上表可以看出，三期如果不把容積率做足會損失一部分利潤 按即期價格測算，項目全部做多層會損失 500萬元凈利潤 按未來價格測算，項目全部做多層會損失 4600萬元凈利潤 因此，我們認(rèn)為，金色池塘三期應(yīng)該按照滿容積率方案進(jìn)行考慮 那么，可不可以全部安排疊加別墅或多層住宅呢？以下是相應(yīng)測算： 91 滿容積率情況下應(yīng)優(yōu)先發(fā)展哪種物業(yè)？ 內(nèi)容 超高層 高層 小高層 多層 低層 前期工程費 90 90 90 90 90 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 220 220 220 220 220 政府征收的稅費 150 150 150 150 150 分?jǐn)偽词圮噹斐杀? 300 300 300 300 300 建安工程費 2022 1600 1200 900 1000 樓面地價 263 263 263 263 263 單方成本合計 3023 2623 2223 1923 2023 單方銷售收入 3980 3740 3500 3600 4666 單方毛利潤 957 1117 1277 1677 2643 由以上分析可以看出，各類型物業(yè)的單方盈利能力是不同的，基本是隨物業(yè)垂直高度的增加而下降。二者需要平衡 93 六、物業(yè)發(fā)展建議 94 物業(yè)發(fā)展建議主要是根據(jù)投資策劃的基礎(chǔ)，給出項目的產(chǎn)品安排 在這一過程中，需要融入建筑策劃的一些內(nèi)容與方法 因此，從這一意義上說，策劃師必須懂一些規(guī)劃與建筑的知識 （一）物業(yè)發(fā)展建議的內(nèi)容與方法 95 從規(guī)劃合理角度來看 （ 1）地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 地塊名稱 占地面積 建筑面積 容積率 東地塊 97137 157822 西地塊 26600 53200 總體 123737 211022 （二）物業(yè)發(fā)展建議的案例：合肥金色池塘三期 96 （ 2）全部發(fā)展小高層時的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 三期占地 建筑密度 小高層 95% 202271 17432 123737 % 公建 5% 10551 4220 合計 100% 211022 21653 由上表可以看出 ， 項目三期全部發(fā)展小高層時 ， 建筑密度僅為 %， 遠(yuǎn)低于控規(guī)的 %， 還有可繼續(xù)利用的空間 ， 具有發(fā)展低多層的條件 。 這主要是因為土地增值收益較大 ， 需要在較多的物業(yè)上實現(xiàn)出來 ? 在項目做足容積率的前提下 ， 優(yōu)先發(fā)展低層住宅是最經(jīng)濟(jì)的 ， 其次是多層住宅 ， 樓體越高 ， 盈利能力越差 ? 但因建筑密度與容積率做滿要求 ， 項目只能平均做 8層左右 ， 低的太多 ，高的也就太多 。 在這種競爭過程中 ， 高層豪宅會處于明顯的劣勢 再加上電梯住宅的市場抗性 ， 以及本案地塊在城市中的區(qū)位等因素 ， 高層豪宅的市場風(fēng)險會比較大 ， 銷售周期會比較長 （ 6）項目應(yīng)盡可能少地發(fā)展高層豪宅 114 根據(jù)以上分析 ， 項目要符合市場需求結(jié)構(gòu) ， 應(yīng)盡可能多地發(fā)展多層物業(yè) ，盡可能少地發(fā)展高層住宅 尤其對高層豪宅 ， 市場風(fēng)險比較大 ， 要控制總量和面市時機(jī) 市場對花園洋房和疊加別墅的接受比例各為 3%（ 戶數(shù)比 ） ， 考慮到疊加別墅的面積是普通住宅的 ， 因此將疊加別墅的建筑面積控制在總量的 5%以內(nèi) ， 可以控制市場風(fēng)險 （ 7）從市場角度來看項目物業(yè)組合 115 從競爭角度來說 （ 1）競爭首先是樓盤的競爭： 就合肥目前在售的樓盤來說 ， 與本案具有較強競爭關(guān)系的樓盤有：綠城桂花園 、 綠地國際花都 、 新華學(xué)府春天 、 新加坡花園城 、 上城國際 、 大溪地以及森林公園附近最近拍賣的土地 。桂花園 綠地 總體來說 ， 雖然 20%的建筑密度最為出彩 ， 但 23%的建筑密度市場風(fēng)險最小 因此 ， 我們更傾向于按建筑密度 23%的方案進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 ， 具體還要看規(guī)劃設(shè)計的可實現(xiàn)程度 126 （ 10）組團(tuán)分區(qū)建議 由于各建筑形式的目標(biāo)客戶群不同 ， 因此應(yīng)相對分區(qū) ， 以利于分組團(tuán)開發(fā) 其中高層區(qū)物業(yè)相對高檔 ， 住戶相對集中 ， 應(yīng)安排最好的外部景觀和內(nèi)部景觀 為避免高度差距過大并適應(yīng)地形高差 ， 小高層應(yīng)在高層兩側(cè)臨街逐排擺放 低層區(qū)安排在南部居中位置 ， 與二期花園洋房相呼應(yīng) 多層區(qū)在東側(cè) ， 與二期多層相呼應(yīng) ， 在景觀安排上 ， 應(yīng)考慮每戶的均好性 多層區(qū) 低層區(qū) 水域 水域 小高層區(qū) 小高層區(qū) 127 山傳海 原深圳尺度策劃總監(jiān) 、 成都尺度業(yè)務(wù)副總經(jīng)理 經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士 ， 管理學(xué)碩士 手機(jī)： 13568892781 郵箱： 個人主頁： （ 搜狐 — 焦點房地產(chǎn)網(wǎng) ） 房地產(chǎn)前期策劃的理論與實踐匯報結(jié)束 歡迎提問！ 。學(xué)府春天 % 上城國際 新加坡花園城 % 東?；▓@ 14% 大溪地一期 % 森林公園 SL0401 C04地塊 22% 森林公園 SL0401 C02地塊 15% 金色池塘三期控規(guī) % 由上表可以看出 ， 雖然金色池塘三期的建筑密度可以達(dá)到 %， 但相對競爭樓盤來說 ， 缺乏競爭優(yōu)勢 因此 ， 針對三期容積率特征以及競爭樓盤情況 ， 三期可按 20%建筑密度進(jìn)行空間安排 120 （ 4）如果三期全部安排小高層 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 三期占地 建筑密度 小高層 95% 149931 13037 97137 17% 公建 5% 7891 3156 合計 100% 157822 16194 由上表可以看出 ， 當(dāng)三期全部安排 ， 建筑密度只有17%， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出競爭對手 ， 空間感較強 。多低層產(chǎn)品 ， 尤其是多層產(chǎn)品非常少 也就是說 ， 合肥城西缺乏存在于高檔樓盤中的多層住宅 ， 供應(yīng)層面存在市場機(jī)會 。 二者需要平衡 108 從需求角度來說 （ 1） 潛在目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品偏好： 最可能購買的建筑類型多層住宅1 2 層以下電梯公寓1 2 1 8 層電梯公寓花園洋房聯(lián)排別墅獨立別墅百分比7060504030202201223583 3 2 109 以上調(diào)查對象必須具有兩個最為主要的條件 ， 一是個人月收入 ≧ 2500元或家庭年收入 ≧ 45000元；二是未來 3年具有