【正文】 ? 法律環(huán)境對房地產(chǎn)消費的影響 房地產(chǎn)價值量大、使用時間長，在長達(dá)數(shù)十年的使用過程中，其售后服務(wù)極為重要。 ? 法律環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的影響 與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的法律規(guī)范，主要從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃的實施以及開發(fā)建設(shè)的組織等方面產(chǎn)生影響。 ? 由國務(wù)院頒布的行政法規(guī)。 ☆影響房地產(chǎn)流通的金融政策 房地產(chǎn)市場的繁榮主要表現(xiàn)在流通領(lǐng)域。這些政策最終都反映在房地產(chǎn)市場的供求方面，特別是財政政策和金融政策，對房地產(chǎn)市場營銷的影響相當(dāng)直接，有時甚至是根本性的。 ? 房地產(chǎn)業(yè)政策的特征 ☆影響的廣泛性。 ? 從法律調(diào)整的內(nèi)容看，涉及房地產(chǎn)商品的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、消費和管理的方方面面；從法律調(diào)整的對象看，既涉及企業(yè)和家庭，也涉及政府管理部門。 所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的第二層關(guān)系表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品的所有者與租賃者之間的關(guān)系，這是通過房地產(chǎn)商品的租賃形成的。它通過對房地產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，把與房地產(chǎn)關(guān)系相關(guān)的主體的行為限制在符合國家和社會需要的秩序范圍內(nèi)。但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一方面，直接控制手段的應(yīng)用難以預(yù)測，事先不能采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制；另一方面，直接控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響直接而又巨大，有時甚至是致命性的。 ②政府規(guī)定基準(zhǔn)價和價格浮動幅度的指導(dǎo)價格政策，一 般只用于居住用地的轉(zhuǎn)讓市場。 ? 金融政策 金融政策又稱貨幣政策，它是借助于利率和貨幣量的變動來實現(xiàn)某種政策目標(biāo)的政策工具。政策手段也就是具體影響房地產(chǎn)市場營銷政策環(huán)境的構(gòu)成要素。 （ 2）人均收入的增長情況 ? 中國經(jīng)濟體制改革 20多年來，居民收入一直保持了持續(xù)的高速增長。所不同的是，中國經(jīng)濟的波動幅度較大。一般而言，在企業(yè)和商界從事工作的人，比在事業(yè)機關(guān)的人更傾向于擁有自己的住宅；知識文化界人士在購房時，則更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收入較高的人在追求別墅或住宅小區(qū)的名牌與檔次上則情有獨鐘。 （ 2）文化因素對房地產(chǎn)市場的影響 ? 社會角色對房地產(chǎn)市場的影響 ☆每個人都按其在社會上所扮演的角色規(guī)范行事，一個人的地位、學(xué)識、收入、相貌等特征，影響了一個人的社會角色。 ☆城市化進(jìn)程的加快 城市化進(jìn)程的加快對房地產(chǎn)市場供求的影響，主要通過兩個方面進(jìn)行： ①城市數(shù)量的增加 城市的建立與擴展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設(shè)為前提的。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費特征，對居住環(huán)境的要求也各不相同。家庭結(jié)構(gòu)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的劃分。其中，商品的進(jìn)出口和資本的流人、流出是影響國際收支的主要因素。居民收入越高，說明其對房地產(chǎn)商品的支付能力越強。 ? 另一方面，國民經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r既從對房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場的供給，又通過就業(yè)、居民收入、物價等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實際消費能力。 ☆社會組織制度 社會組織制度是指各種社會組織機構(gòu)，如政治結(jié)構(gòu)、教育體系等。 ☆在回歸分析中，引起預(yù)測對象變化的原因叫自變量，預(yù)測對象為因變量。 ☆事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過對時間序列的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以找出某些經(jīng)濟變量或市場需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進(jìn)行預(yù)測，即時間序列預(yù)測法。 ☆顧客意見法的優(yōu)點是邊銷售邊預(yù)測，節(jié)省調(diào)查費用，調(diào)查結(jié)果也比較切合實際。 ☆程序：①確定預(yù)測目標(biāo) ；②設(shè)計調(diào)查表 ；③選聘專家（ “三三制”原則）；④反復(fù)征詢專家意見 ；⑤得出預(yù)測結(jié)論 ☆特點 ： ①匿名性 即專家們以“背靠背”的方式接受調(diào)查，在整個預(yù)測過程中，專家們互不見面，每位專家只是和預(yù)測的組織者保持聯(lián)系，這樣就能使各位專家不受領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威的約束和能言善辯者的影響而暢所欲言，充分發(fā)表個人意見。 ? 供給預(yù)測，首先要預(yù)測整個房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，包括從事房地產(chǎn)同類產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)狀況、管理水平、成本和銷售情況；其次，要預(yù)測本企業(yè)的發(fā)展能力，包括企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、運輸、人才和資金來源等方面的發(fā)展趨勢；再次，要預(yù)測宏觀決策對未來的供給會發(fā)生什么影響。在對各種影響因素進(jìn)行預(yù)測的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格的未來水平及變動趨勢進(jìn)行預(yù)測。 ? 預(yù)測房地產(chǎn)市場需求的變化 ☆ 一方面，消費需求的數(shù)量在變化；另一方面，消費需求的結(jié)構(gòu)也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)對此要做出正確的預(yù)測，適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)適銷對路的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容 （ 1）國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預(yù)測 ? 國民經(jīng)濟的發(fā)展，不僅能擴大對房地產(chǎn)的需求，還能從資金、物資和技術(shù)上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，國民經(jīng)濟發(fā)展不景氣，會限制和制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 市場預(yù)測模型大致有三類： 一是表示預(yù)測對象與時間之間相互關(guān)系的時間關(guān) 系模型； 二是表示預(yù)測對象與其影響因素之間相互關(guān)系的 相關(guān)關(guān)系模型； 三是表示預(yù)測對象與其他預(yù)測對象之間相互關(guān)系 的結(jié)構(gòu)關(guān)系模型。與社會交流越方便，占用的交通、交流網(wǎng)絡(luò)的數(shù)量越多，關(guān)聯(lián)性就越好。 ☆狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要形式為開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等成片建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施）對房地產(chǎn)的影響分析。分析師應(yīng)該對這些機構(gòu)所發(fā)布的政策信息進(jìn)行有效的收集。 （ 6）敏感性分析 ? 測定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性。 ? 找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。 ? 研究結(jié)論和建議 通過次級 (二手 )資料、定性調(diào)研等得到了多種多樣的結(jié)論，對于由多方面來源形成的可以相互印證的結(jié)論，其可信度比較高，要在研究報告中全面顯現(xiàn)。 ? 針對性 根據(jù)目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財，事倍功半。 ? 系統(tǒng)性 市場信息在時間上應(yīng)有連貫性，在空間上應(yīng)有關(guān)聯(lián)性，隨著時空的推移和改變，市場將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴充。還要向管理層提供一些建議 ? 局限性和應(yīng)用注意事項 研究者總是在這些限制下尋求一個合理的度，其結(jié)果是，調(diào)研結(jié)論的精確度始終是一個相對的概念，研究者和管理層不能也不應(yīng)該對此寄予過高的期望。 （ 4）專業(yè)市場供求分析 ? 根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域。 ? 確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。 ☆正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。 （ 3）房地產(chǎn)供需分析方法 ? 供給分析 供給量分析 ☆ 現(xiàn)有供給量分析。 ☆ 關(guān)聯(lián)性可分為以下兩個方面： 通達(dá)性 通達(dá)性即來往于項目地點和目的地點的方便程度 可視性 可視性也是關(guān)聯(lián)性的一個重要方面，表明某項目同周圍環(huán)境相比，吸引力的大小。 （ 4）分析、評價、確定預(yù)測值 ? 市場預(yù)測只是對未來市場供求狀況及其變化趨勢的一種估計和推測，由于預(yù)測模型和預(yù)測方法選擇不當(dāng)，歷史統(tǒng)計資料的不完整或虛假因素，外部政治、經(jīng)濟、技術(shù)條件發(fā)生了重大變化等原因，導(dǎo)致預(yù)測值同未來的實際值總是有差距。房地產(chǎn)企業(yè)要對國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，這是房地產(chǎn)市場預(yù)測的首要內(nèi)容。 （ 4）產(chǎn)品生命周期預(yù)測 ? 房地產(chǎn)生命周期是指某種類型的房地產(chǎn)從投放到市場之日起，到被市場淘汰為止所經(jīng)歷的全部時間。同時，還要說明價格變動對房地產(chǎn)市場需求的影響程度。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 （ 1）定性預(yù)測法 ? 定性預(yù)測法又叫經(jīng)驗判斷法，就是根據(jù)預(yù)測者的知識、經(jīng)驗和分析判斷能力，對所收集到的資料進(jìn)行綜合分析，對市場未來的發(fā)展變化趨勢做出推測和判斷。 ②反饋性 德爾菲法不是經(jīng)過一次征詢就能統(tǒng)一意見的，一般必須經(jīng)過幾輪反復(fù)后才行，因為專家們對預(yù)測問題的看法不可能一開始就完全一致。但此法能否獲得成功，主要取決于用戶的合作。 ①簡單平均法 簡單平均法也叫算術(shù)平均法，是把過去時期的時間序列數(shù)據(jù)全部相加，再除以資料的期數(shù)，求得平均值，把這個平均值作為下一期的預(yù)測值。因變量受一個自變量或多個白變量的影響。 ☆美學(xué)觀念 美學(xué)觀念影響著消費者對產(chǎn)品的美學(xué)判斷和接受程度。 （ 2）通貨膨脹速度 ? 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)商品的價格也隨著成本的上升而提高。至于居民收入水平對房地產(chǎn)市場的影響，可以運用恩格爾系數(shù)來說明。這從供給和需求兩個方面反映出來，國際收入導(dǎo)致貨幣的流人，對經(jīng)濟有擴張作用；國際支出導(dǎo)致貨幣的流出，對經(jīng)濟有收縮作用。 ☆家庭數(shù)量 目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數(shù)量則隨之增加。 新家庭的建立首先需要解決的問題是住房。 ②城市人口的增加 從城市人口的變化看，我國城市化的比例也在逐步提高。 ☆ 不同的角色有著不同的文化價值觀，每一類社會群體和社會階層都有自己獨特的生活方式，這些方式是世代相傳的。 ☆ 我國各地區(qū)的經(jīng)濟、文化發(fā)展并不一致，存在許多相關(guān)群體，對于住宅的檔次、價位、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和套型等，都有不同的要求，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。 年份 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 增長率 年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 增長率 1978~2023年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)比上年的增長率（ %） ? 如果按照綜合標(biāo)準(zhǔn)，即將經(jīng)濟出現(xiàn)負(fù)增長、經(jīng)濟增長率下降和上升幅度過大 (如超過 10個百分點 )作為經(jīng)濟波動周期的劃分標(biāo)準(zhǔn)的話，中國經(jīng)濟的波動可以劃分為 6個周期。 1979～ 1998年的 20年間，農(nóng)村人均收入年均遞增 7． 9％，城市人均可支配收入年均遞增 6． 1％，兩者綜合年均遞增 7． 8％。 ? 政策主體 經(jīng)濟政策的決策是由經(jīng)濟政策主體在一定的社會制度下做出的。我國房地產(chǎn)市場的運行中，金融政策是直接通過信貸規(guī)模和利率的變動實現(xiàn)有關(guān)政策目標(biāo)的。 ③規(guī)定最低價格的價格支持政策，主要也用于房地產(chǎn)一 級市場，如土地使用權(quán)出讓的拍賣市場。 ? 制度約束 制度約束是指通過立法形式所確定的經(jīng)濟制度對經(jīng)濟行為進(jìn)行制約。 ? 從本質(zhì)上說，房產(chǎn)、地產(chǎn)等財產(chǎn)從表面上看是物，實際上隱含著人與人之間的關(guān)系，即房地產(chǎn)關(guān)系。 ☆所有權(quán)人與房屋修建人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的關(guān)系，其次表現(xiàn)為因房屋預(yù)售而形成的購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。 ? 從調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所涉及的法律規(guī)范看，不僅涉及與房地產(chǎn)市場的供給、需求和中介相關(guān)