【正文】 ? 法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的影響 房地產(chǎn)價(jià)值量大、使用時(shí)間長，在長達(dá)數(shù)十年的使用過程中，其售后服務(wù)極為重要。 ? 法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的影響 與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的法律規(guī)范，主要從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施以及開發(fā)建設(shè)的組織等方面產(chǎn)生影響。 ? 由國務(wù)院頒布的行政法規(guī)。 ☆影響房地產(chǎn)流通的金融政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮主要表現(xiàn)在流通領(lǐng)域。這些政策最終都反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方面，特別是財(cái)政政策和金融政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的影響相當(dāng)直接，有時(shí)甚至是根本性的。 ? 房地產(chǎn)業(yè)政策的特征 ☆影響的廣泛性。 ? 從法律調(diào)整的內(nèi)容看，涉及房地產(chǎn)商品的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、消費(fèi)和管理的方方面面；從法律調(diào)整的對(duì)象看，既涉及企業(yè)和家庭，也涉及政府管理部門。 所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的第二層關(guān)系表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品的所有者與租賃者之間的關(guān)系，這是通過房地產(chǎn)商品的租賃形成的。它通過對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，把與房地產(chǎn)關(guān)系相關(guān)的主體的行為限制在符合國家和社會(huì)需要的秩序范圍內(nèi)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一方面，直接控制手段的應(yīng)用難以預(yù)測(cè)，事先不能采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制；另一方面，直接控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響直接而又巨大，有時(shí)甚至是致命性的。 ②政府規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度的指導(dǎo)價(jià)格政策，一 般只用于居住用地的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。 ? 金融政策 金融政策又稱貨幣政策，它是借助于利率和貨幣量的變動(dòng)來實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)的政策工具。政策手段也就是具體影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷政策環(huán)境的構(gòu)成要素。 （ 2）人均收入的增長情況 ? 中國經(jīng)濟(jì)體制改革 20多年來，居民收入一直保持了持續(xù)的高速增長。所不同的是，中國經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度較大。一般而言，在企業(yè)和商界從事工作的人，比在事業(yè)機(jī)關(guān)的人更傾向于擁有自己的住宅；知識(shí)文化界人士在購房時(shí)，則更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收入較高的人在追求別墅或住宅小區(qū)的名牌與檔次上則情有獨(dú)鐘。 （ 2）文化因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ? 社會(huì)角色對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ☆每個(gè)人都按其在社會(huì)上所扮演的角色規(guī)范行事，一個(gè)人的地位、學(xué)識(shí)、收入、相貌等特征，影響了一個(gè)人的社會(huì)角色。 ☆城市化進(jìn)程的加快 城市化進(jìn)程的加快對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響，主要通過兩個(gè)方面進(jìn)行： ①城市數(shù)量的增加 城市的建立與擴(kuò)展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設(shè)為前提的。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費(fèi)特征，對(duì)居住環(huán)境的要求也各不相同。家庭結(jié)構(gòu)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的劃分。其中，商品的進(jìn)出口和資本的流人、流出是影響國際收支的主要因素。居民收入越高，說明其對(duì)房地產(chǎn)商品的支付能力越強(qiáng)。 ? 另一方面，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r既從對(duì)房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，又通過就業(yè)、居民收入、物價(jià)等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實(shí)際消費(fèi)能力。 ☆社會(huì)組織制度 社會(huì)組織制度是指各種社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，如政治結(jié)構(gòu)、教育體系等。 ☆在回歸分析中，引起預(yù)測(cè)對(duì)象變化的原因叫自變量，預(yù)測(cè)對(duì)象為因變量。 ☆事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過對(duì)時(shí)間序列的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以找出某些經(jīng)濟(jì)變量或市場(chǎng)需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進(jìn)行預(yù)測(cè)，即時(shí)間序列預(yù)測(cè)法。 ☆顧客意見法的優(yōu)點(diǎn)是邊銷售邊預(yù)測(cè)，節(jié)省調(diào)查費(fèi)用，調(diào)查結(jié)果也比較切合實(shí)際。 ☆程序：①確定預(yù)測(cè)目標(biāo) ；②設(shè)計(jì)調(diào)查表 ；③選聘專家（ “三三制”原則）；④反復(fù)征詢專家意見 ；⑤得出預(yù)測(cè)結(jié)論 ☆特點(diǎn) ： ①匿名性 即專家們以“背靠背”的方式接受調(diào)查，在整個(gè)預(yù)測(cè)過程中，專家們互不見面，每位專家只是和預(yù)測(cè)的組織者保持聯(lián)系，這樣就能使各位專家不受領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威的約束和能言善辯者的影響而暢所欲言，充分發(fā)表個(gè)人意見。 ? 供給預(yù)測(cè)，首先要預(yù)測(cè)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，包括從事房地產(chǎn)同類產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)狀況、管理水平、成本和銷售情況；其次，要預(yù)測(cè)本企業(yè)的發(fā)展能力，包括企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、運(yùn)輸、人才和資金來源等方面的發(fā)展趨勢(shì)；再次，要預(yù)測(cè)宏觀決策對(duì)未來的供給會(huì)發(fā)生什么影響。在對(duì)各種影響因素進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的未來水平及變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 ? 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化 ☆ 一方面，消費(fèi)需求的數(shù)量在變化；另一方面，消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此要做出正確的預(yù)測(cè)，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 （ 1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅能擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的需求，還能從資金、物資和技術(shù)上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，會(huì)限制和制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型大致有三類： 一是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與時(shí)間之間相互關(guān)系的時(shí)間關(guān) 系模型； 二是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與其影響因素之間相互關(guān)系的 相關(guān)關(guān)系模型； 三是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與其他預(yù)測(cè)對(duì)象之間相互關(guān)系 的結(jié)構(gòu)關(guān)系模型。與社會(huì)交流越方便，占用的交通、交流網(wǎng)絡(luò)的數(shù)量越多，關(guān)聯(lián)性就越好。 ☆狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要形式為開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等成片建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析。分析師應(yīng)該對(duì)這些機(jī)構(gòu)所發(fā)布的政策信息進(jìn)行有效的收集。 （ 6）敏感性分析 ? 測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性。 ? 找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。 ? 研究結(jié)論和建議 通過次級(jí) (二手 )資料、定性調(diào)研等得到了多種多樣的結(jié)論，對(duì)于由多方面來源形成的可以相互印證的結(jié)論，其可信度比較高，要在研究報(bào)告中全面顯現(xiàn)。 ? 針對(duì)性 根據(jù)目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財(cái)，事倍功半。 ? 系統(tǒng)性 市場(chǎng)信息在時(shí)間上應(yīng)有連貫性，在空間上應(yīng)有關(guān)聯(lián)性，隨著時(shí)空的推移和改變，市場(chǎng)將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴(kuò)充。還要向管理層提供一些建議 ? 局限性和應(yīng)用注意事項(xiàng) 研究者總是在這些限制下尋求一個(gè)合理的度，其結(jié)果是，調(diào)研結(jié)論的精確度始終是一個(gè)相對(duì)的概念，研究者和管理層不能也不應(yīng)該對(duì)此寄予過高的期望。 （ 4）專業(yè)市場(chǎng)供求分析 ? 根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區(qū)域。 ? 確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性。 ☆正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。 （ 3）房地產(chǎn)供需分析方法 ? 供給分析 供給量分析 ☆ 現(xiàn)有供給量分析。 ☆ 關(guān)聯(lián)性可分為以下兩個(gè)方面： 通達(dá)性 通達(dá)性即來往于項(xiàng)目地點(diǎn)和目的地點(diǎn)的方便程度 可視性 可視性也是關(guān)聯(lián)性的一個(gè)重要方面，表明某項(xiàng)目同周圍環(huán)境相比，吸引力的大小。 （ 4）分析、評(píng)價(jià)、確定預(yù)測(cè)值 ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)只是對(duì)未來市場(chǎng)供求狀況及其變化趨勢(shì)的一種估計(jì)和推測(cè)，由于預(yù)測(cè)模型和預(yù)測(cè)方法選擇不當(dāng)，歷史統(tǒng)計(jì)資料的不完整或虛假因素，外部政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件發(fā)生了重大變化等原因，導(dǎo)致預(yù)測(cè)值同未來的實(shí)際值總是有差距。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的首要內(nèi)容。 （ 4）產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè) ? 房地產(chǎn)生命周期是指某種類型的房地產(chǎn)從投放到市場(chǎng)之日起，到被市場(chǎng)淘汰為止所經(jīng)歷的全部時(shí)間。同時(shí)，還要說明價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 （ 1）定性預(yù)測(cè)法 ? 定性預(yù)測(cè)法又叫經(jīng)驗(yàn)判斷法，就是根據(jù)預(yù)測(cè)者的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力，對(duì)所收集到的資料進(jìn)行綜合分析，對(duì)市場(chǎng)未來的發(fā)展變化趨勢(shì)做出推測(cè)和判斷。 ②反饋性 德爾菲法不是經(jīng)過一次征詢就能統(tǒng)一意見的，一般必須經(jīng)過幾輪反復(fù)后才行，因?yàn)閷＜覀儗?duì)預(yù)測(cè)問題的看法不可能一開始就完全一致。但此法能否獲得成功，主要取決于用戶的合作。 ①簡(jiǎn)單平均法 簡(jiǎn)單平均法也叫算術(shù)平均法，是把過去時(shí)期的時(shí)間序列數(shù)據(jù)全部相加，再除以資料的期數(shù)，求得平均值，把這個(gè)平均值作為下一期的預(yù)測(cè)值。因變量受一個(gè)自變量或多個(gè)白變量的影響。 ☆美學(xué)觀念 美學(xué)觀念影響著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的美學(xué)判斷和接受程度。 （ 2）通貨膨脹速度 ? 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)商品的價(jià)格也隨著成本的上升而提高。至于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以運(yùn)用恩格爾系數(shù)來說明。這從供給和需求兩個(gè)方面反映出來，國際收入導(dǎo)致貨幣的流人，對(duì)經(jīng)濟(jì)有擴(kuò)張作用；國際支出導(dǎo)致貨幣的流出，對(duì)經(jīng)濟(jì)有收縮作用。 ☆家庭數(shù)量 目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢(shì)，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數(shù)量則隨之增加。 新家庭的建立首先需要解決的問題是住房。 ②城市人口的增加 從城市人口的變化看，我國城市化的比例也在逐步提高。 ☆ 不同的角色有著不同的文化價(jià)值觀，每一類社會(huì)群體和社會(huì)階層都有自己獨(dú)特的生活方式，這些方式是世代相傳的。 ☆ 我國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展并不一致，存在許多相關(guān)群體，對(duì)于住宅的檔次、價(jià)位、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和套型等，都有不同的要求，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。 年份 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 增長率 年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 增長率 1978~2023年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)比上年的增長率（ %） ? 如果按照綜合標(biāo)準(zhǔn)，即將經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長、經(jīng)濟(jì)增長率下降和上升幅度過大 (如超過 10個(gè)百分點(diǎn) )作為經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期的劃分標(biāo)準(zhǔn)的話，中國經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)可以劃分為 6個(gè)周期。 1979～ 1998年的 20年間，農(nóng)村人均收入年均遞增 7． 9％，城市人均可支配收入年均遞增 6． 1％，兩者綜合年均遞增 7． 8％。 ? 政策主體 經(jīng)濟(jì)政策的決策是由經(jīng)濟(jì)政策主體在一定的社會(huì)制度下做出的。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行中，金融政策是直接通過信貸規(guī)模和利率的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)有關(guān)政策目標(biāo)的。 ③規(guī)定最低價(jià)格的價(jià)格支持政策，主要也用于房地產(chǎn)一 級(jí)市場(chǎng)，如土地使用權(quán)出讓的拍賣市場(chǎng)。 ? 制度約束 制度約束是指通過立法形式所確定的經(jīng)濟(jì)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行制約。 ? 從本質(zhì)上說，房產(chǎn)、地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)從表面上看是物，實(shí)際上隱含著人與人之間的關(guān)系，即房地產(chǎn)關(guān)系。 ☆所有權(quán)人與房屋修建人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的關(guān)系，其次表現(xiàn)為因房屋預(yù)售而形成的購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。 ? 從調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所涉及的法律規(guī)范看，不僅涉及與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求和中介相關(guān)