【正文】 計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。 ? 分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口。 （ 6）敏感性分析 ? 測定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性。 ? 它的主要難點(diǎn)在于收集足夠的政策信息；對政策未來作用進(jìn)行有效預(yù)期。分析師應(yīng)該對這些機(jī)構(gòu)所發(fā)布的政策信息進(jìn)行有效的收集。 ☆城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的引導(dǎo)和促進(jìn)作用。 ☆狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要形式為開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等成片建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施）對房地產(chǎn)的影響分析。 ☆ 細(xì)分物業(yè)供應(yīng)量結(jié)構(gòu)分析。與社會交流越方便，占用的交通、交流網(wǎng)絡(luò)的數(shù)量越多，關(guān)聯(lián)性就越好。 （ 2）收集分析資料 ? 預(yù)測目標(biāo)確定后，預(yù)測者就要通過市場調(diào)查廣泛、系統(tǒng)地收集資料。 ? 市場預(yù)測模型大致有三類： 一是表示預(yù)測對象與時(shí)間之間相互關(guān)系的時(shí)間關(guān) 系模型； 二是表示預(yù)測對象與其影響因素之間相互關(guān)系的 相關(guān)關(guān)系模型； 三是表示預(yù)測對象與其他預(yù)測對象之間相互關(guān)系 的結(jié)構(gòu)關(guān)系模型。要做到數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確、論證充分可靠、建議切實(shí)可行。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容 （ 1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測 ? 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅能擴(kuò)大對房地產(chǎn)的需求，還能從資金、物資和技術(shù)上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，會限制和制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要了解國家和地方政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針政策，還要預(yù)測其發(fā)展變化給房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響，使房地產(chǎn)投資符合國家有關(guān)方針政策的要求，盡量將資金投到國家政策扶持的方向。 ? 預(yù)測房地產(chǎn)市場需求的變化 ☆ 一方面，消費(fèi)需求的數(shù)量在變化；另一方面，消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)對此要做出正確的預(yù)測，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)適銷對路的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過對產(chǎn)品生命周期的預(yù)測，可以及時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品、淘汰老產(chǎn)品，進(jìn)行產(chǎn)品的更新?lián)Q代。在對各種影響因素進(jìn)行預(yù)測的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價(jià)格的未來水平及變動趨勢進(jìn)行預(yù)測。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預(yù)測技術(shù)發(fā)展的趨勢，及時(shí)利用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料，適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，跟上技術(shù)進(jìn)步的步伐，把握技術(shù)進(jìn)步提供給企業(yè)的機(jī)遇。 ? 供給預(yù)測，首先要預(yù)測整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，包括從事房地產(chǎn)同類產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)狀況、管理水平、成本和銷售情況；其次，要預(yù)測本企業(yè)的發(fā)展能力，包括企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、運(yùn)輸、人才和資金來源等方面的發(fā)展趨勢；再次，要預(yù)測宏觀決策對未來的供給會發(fā)生什么影響。 缺點(diǎn)是缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測受預(yù)測者知識經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力的局限，帶有一定的主觀片面性。 ☆程序：①確定預(yù)測目標(biāo) ；②設(shè)計(jì)調(diào)查表 ；③選聘專家（ “三三制”原則）；④反復(fù)征詢專家意見 ；⑤得出預(yù)測結(jié)論 ☆特點(diǎn) ： ①匿名性 即專家們以“背靠背”的方式接受調(diào)查，在整個(gè)預(yù)測過程中，專家們互不見面，每位專家只是和預(yù)測的組織者保持聯(lián)系，這樣就能使各位專家不受領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威的約束和能言善辯者的影響而暢所欲言，充分發(fā)表個(gè)人意見。 顧客意見法： ☆顧客意見法就是調(diào)查顧客的意見，分析顧客的需求，參照 房地產(chǎn)市場的變化趨勢，預(yù)測房地產(chǎn)在某一時(shí)期的銷售量。 ☆顧客意見法的優(yōu)點(diǎn)是邊銷售邊預(yù)測，節(jié)省調(diào)查費(fèi)用，調(diào)查結(jié)果也比較切合實(shí)際。在預(yù)測對象的發(fā)展變化比較穩(wěn)定、偶發(fā)性因素影響較小的情況下，可以得到較為準(zhǔn)確的預(yù)測結(jié)果。 ☆事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過對時(shí)間序列的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以找出某些經(jīng)濟(jì)變量或市場需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進(jìn)行預(yù)測，即時(shí)間序列預(yù)測法。 移動平均法分為一次移動平均法和二次移動平均法。 ☆在回歸分析中，引起預(yù)測對象變化的原因叫自變量，預(yù)測對象為因變量。 其預(yù)測模型是： y = a + b xi 式中： y —— 因變量 a， b —— 回歸系數(shù) xi —— 自變量 第三節(jié) 商務(wù)環(huán)境分析 學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場社會與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場政策與法律環(huán)境分析 學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場社會 與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場社會環(huán)境狀況分析和 經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境 的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場社會環(huán)境的內(nèi)容 （ 1）人口要素 ? 地理分布 人口的地理分布是指人口在不同地區(qū)的密集程度。 ☆社會組織制度 社會組織制度是指各種社會組織機(jī)構(gòu)，如政治結(jié)構(gòu)、教育體系等。 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的內(nèi)容 （ 1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)的增長速度，是衡量一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。 ? 另一方面，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r既從對房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場的供給，又通過就業(yè)、居民收入、物價(jià)等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實(shí)際消費(fèi)能力。 ? 通貨膨脹對社會財(cái)富的重新分配也會產(chǎn)生影響。居民收入越高，說明其對房地產(chǎn)商品的支付能力越強(qiáng)。隨著家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于購買食物或居住支出的比例將會下降。其中，商品的進(jìn)出口和資本的流人、流出是影響國際收支的主要因素。因此，對于住宅來說，對房地產(chǎn)市場環(huán)境中人口因素的分析，主要是對家庭這一要素的研究。家庭結(jié)構(gòu)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的劃分。 ②按收入層次，有高收入、中收入和低收人家庭之分 。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費(fèi)特征，對居住環(huán)境的要求也各不相同。 ☆城市人口老齡化的發(fā)展 隨著醫(yī)療科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活水平的提高以及思想觀念的變化，人類的平均壽命正在逐步延長，人口出生率也在降低，從而使人口老齡化成為社會發(fā)展的必然趨勢。 ☆城市化進(jìn)程的加快 城市化進(jìn)程的加快對房地產(chǎn)市場供求的影響，主要通過兩個(gè)方面進(jìn)行： ①城市數(shù)量的增加 城市的建立與擴(kuò)展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設(shè)為前提的。 ☆人口遷移的數(shù)量和質(zhì)量分析 人口的遷移和流動，必然帶來消費(fèi)的流動，當(dāng)大量的人口流向某一地區(qū)或某一城市時(shí)，首先需要解決的是居住問題。 （ 2）文化因素對房地產(chǎn)市場的影響 ? 社會角色對房地產(chǎn)市場的影響 ☆每個(gè)人都按其在社會上所扮演的角色規(guī)范行事，一個(gè)人的地位、學(xué)識、收入、相貌等特征，影響了一個(gè)人的社會角色。 ? 相關(guān)群體對房地產(chǎn)市場的影響 ☆相關(guān)群體是指學(xué)校、親友、同學(xué)等各種社會關(guān)系所形成的一定社會交往圈子。一般而言，在企業(yè)和商界從事工作的人，比在事業(yè)機(jī)關(guān)的人更傾向于擁有自己的住宅；知識文化界人士在購房時(shí)，則更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收入較高的人在追求別墅或住宅小區(qū)的名牌與檔次上則情有獨(dú)鐘。 ☆ 在沿海地帶和城市，這種觀念已逐漸被信用消費(fèi)和社會養(yǎng)老所替代。所不同的是，中國經(jīng)濟(jì)的波動幅度較大。 ☆中國經(jīng)濟(jì)波動從起因看，主要屬于資源約束型周期。 （ 2）人均收入的增長情況 ? 中國經(jīng)濟(jì)體制改革 20多年來，居民收入一直保持了持續(xù)的高速增長。 經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)主要包括以下五個(gè)方面：資源的有效配置、經(jīng)濟(jì)的增長與穩(wěn)定、公平的分配比例、社會資本的擴(kuò)大以及國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的協(xié)調(diào)。政策手段也就是具體影響房地產(chǎn)市場營銷政策環(huán)境的構(gòu)成要素。政府收支的改變主要包括政府支出和政府稅收兩個(gè)方面。 ? 金融政策 金融政策又稱貨幣政策，它是借助于利率和貨幣量的變動來實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)的政策工具。 在房地產(chǎn)市場中，金融政策的變化對房地產(chǎn)的供給和需求都會產(chǎn)生直接而巨大的影響。 ②政府規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動幅度的指導(dǎo)價(jià)格政策，一 般只用于居住用地的轉(zhuǎn)讓市場。 ☆ 投資約束就是人為地對投資活動規(guī)定某些附加條款。但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一方面，直接控制手段的應(yīng)用難以預(yù)測，事先不能采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制；另一方面，直接控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響直接而又巨大，有時(shí)甚至是致命性的。 例如，《土地法》是為了保護(hù)土地資源，提高土地資源的利用率。它通過對房地產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，把與房地產(chǎn)關(guān)系相關(guān)的主體的行為限制在符合國家和社會需要的秩序范圍內(nèi)。 ☆房地產(chǎn)商品所有權(quán)人之間的關(guān)系 這是指某人或某個(gè)法人擁有多少房地產(chǎn)商品以及他們之間進(jìn)行交易、交換、繼承、贈與等活動時(shí)所形成的關(guān)系。 所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的第二層關(guān)系表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品的所有者與租賃者之間的關(guān)系，這是通過房地產(chǎn)商品的租賃形成的。 ☆ 在上述房地產(chǎn)關(guān)系的種種表現(xiàn)形式中，其核心是房地產(chǎn)所有權(quán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、流通、消費(fèi)和管理等行為均以此為基礎(chǔ)。 ? 從法律調(diào)整的內(nèi)容看，涉及房地產(chǎn)商品的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、消費(fèi)和管理的方方面面；從法律調(diào)整的對象看，既涉及企業(yè)和家庭，也涉及政府管理部門。 ☆房屋開發(fā)建設(shè)法律 房屋的開發(fā)建設(shè)法律包括征地新建和舊城區(qū)改建兩類內(nèi)容。 ? 房地產(chǎn)業(yè)政策的特征 ☆影響的廣泛性。 ? 房地產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 ☆ 政府對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展定位，從根本上決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，進(jìn)而從宏觀上影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系。這些政策最終都反映在房地產(chǎn)市場的供求方面，特別是財(cái)政政策和金融政策，對房地產(chǎn)市場營銷的影響相當(dāng)直接，有時(shí)甚至是根本性的。但是，在房地產(chǎn)市場的實(shí)際運(yùn)行中，以各種費(fèi)用名義收取的與房地產(chǎn)市場運(yùn)行相關(guān)的“準(zhǔn)稅收”卻多達(dá)數(shù)十種，有的地方甚至達(dá)上百種，這些實(shí)際收取的費(fèi)用在開發(fā)成本中占有相當(dāng)大的比例。 ☆影響房地產(chǎn)流通的金融政策 房地產(chǎn)市場的繁榮主要表現(xiàn)在流通領(lǐng)域。 ☆影響房地產(chǎn)消費(fèi)的金融政策 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的金融政策，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的購買和消費(fèi)或使用領(lǐng)域。 ? 由國務(wù)院頒布的行政法規(guī)。 ? 由國務(wù)院和國務(wù)院各部頒布的相關(guān)命令。 ? 法律環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的影響 與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的法律規(guī)范，主要從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施以及開發(fā)建設(shè)的組織等方面產(chǎn)生影響。 ☆ 與房地產(chǎn)商品出售相關(guān)的法律規(guī)范。 ? 法律環(huán)境對房地產(chǎn)消費(fèi)的影響 房地產(chǎn)價(jià)值量大、使用時(shí)間長，在長達(dá)數(shù)十年的使用過程中，其售后服務(wù)極