【正文】 ? 除了上述幾個(gè)重要部分外，法律環(huán)境還從融資、稅收以及房地產(chǎn)的再次進(jìn)入市場(chǎng)等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 ☆與房地產(chǎn)市場(chǎng)中介活動(dòng)相關(guān)的法律規(guī)范。 ? 法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)流通的影響 ☆ 與房地產(chǎn)商品出租相關(guān)的法律規(guī)范。此外，房地產(chǎn)法律環(huán)境從多個(gè)方面調(diào)整著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種關(guān)系。 ? 由各省、自治區(qū)、直轄市以及全國(guó)人大授予立法權(quán)的城市地方人大或地方人大會(huì)常委會(huì)頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。為了提高消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的支付能力，在金融政策方面必須采取一定的措施。經(jīng)銷商的存在和業(yè)務(wù)的開展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大。 ☆影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的金融政策 近年來房地產(chǎn)投資不斷增加，這與房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)金融政策的完善是密不可分的。 ☆ 我國(guó)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅等。 ☆ 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相配套的有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷則有直接的影響。 ☆與社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)性。 ☆房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對(duì)房屋出租、出售價(jià)格管理的法律、法規(guī)，房屋產(chǎn)權(quán)的管理法規(guī)，私房買賣的管理法規(guī)，房產(chǎn)市場(chǎng)的管理法規(guī)，確定房產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用的稅費(fèi)法規(guī)，房地產(chǎn)抵押的法規(guī)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的構(gòu)成圖 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)法律的基本內(nèi)容 ☆管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)資金管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)材料、設(shè)備管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自主權(quán)與主管部門關(guān)系的規(guī)定。 （ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的構(gòu)成內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)商品在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的意義以及房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)市場(chǎng)體系運(yùn)行中的作用，決定了涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律環(huán)境相當(dāng)復(fù)雜。這一關(guān)系涉及到質(zhì)量、工期、價(jià)格與付款方式等因素。一是土地所有者即國(guó)家與土地使用者之間的關(guān)系。 ? 房地產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容，涉及土地使用權(quán)的有償出讓與土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、房地產(chǎn)的交易、抵押、典當(dāng)以及消費(fèi)等活動(dòng)。 例如，金融制度本身不是政策手段，但金融政策的應(yīng)用卻離不開金融制度。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，一切經(jīng)濟(jì)行為都要受到制度的約束。 ☆ 直接控制盡管奏效快，能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)，是一種較為有效的應(yīng)付緊急事態(tài)的工具，但是，從長(zhǎng)期看，這種行政的直接管制破壞了市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)資源配置的正常作用，會(huì)引起資源配置的失誤。 ☆ 非價(jià)格管制主要是指配給制，即采用行政方式對(duì)商品或資源進(jìn)行分配。 ☆價(jià)格管制是政府對(duì)商品或生產(chǎn)要素價(jià)格的直接控制。 房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)決定了無論是房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，還是房地產(chǎn)的流通、消費(fèi)，不借助金融業(yè)的支持是無法進(jìn)行的。稅收包括直接稅和間接稅兩種。在任何一個(gè)社會(huì)中，經(jīng)濟(jì)政策的決策主體都是政府。 ? 政策手段 經(jīng)濟(jì)政策手段，也就是經(jīng)濟(jì)政策工具，是指為達(dá)到某種政策目標(biāo)所使用的具體政策措施。 年份 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 增長(zhǎng)率 年份 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 增長(zhǎng)率 中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度（％） （ 3）消費(fèi)結(jié)構(gòu)及恩格爾系數(shù)的變動(dòng) ? 以恩格爾系數(shù)來衡量， 2023年年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到了 50％以下，總體上已經(jīng)達(dá)到了小康水平。 ☆一方面，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)提供了巨大的財(cái)力；另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)也使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行呈現(xiàn)出階段性的特征。 年 份 年度 (年 ) 峰 值 年 份 谷 值 年 份 第一周期 1953～ 1957 5 114． 1 1956 104． 5 1957 第二周期 1958～ 1965 8 122． 0 1958 70． 3 1961 第三周期 1966～ 1969 4 119． 3 1969 92． 8 1967 第四周期 1970～ 1978 9 123． 3 1970 97． 3 1976 第五周期 1979～ 1988 10 113． 6 1984 1981 第六周期 1989～ 2023 14 114． 2 1992 103． 8 1990 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)周期（％） ? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有三個(gè)特點(diǎn) ☆頻率高，強(qiáng)度大，發(fā)生時(shí)機(jī)不規(guī)則。 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1）中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)的增長(zhǎng)速度 ? 自新中國(guó)成立特別是 1978年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取得了巨大的成就。 ? 主文化、亞文化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ☆ 我國(guó)地域遼闊，擁有 56個(gè)民族， 35個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，有著許多的亞文化、次文化群體。這個(gè)“圈子”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過一種“示范效應(yīng)”、“攀比效應(yīng)”進(jìn)行。這就使每一個(gè)、每一類人都有自己的思維方式、行為準(zhǔn)則和地域觀念等，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷有著較大的影響。 人口遷移除了對(duì)一個(gè)城市住宅商品的總需求量產(chǎn)生影響外，更重要的是由于人口的遷移而使一個(gè)城市的人口組合或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而對(duì)該城市住宅商品的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。 1952年，城鎮(zhèn)總?cè)丝谒嫉谋壤秊?12． 46％， 1997年提高為 29． 92％。 從養(yǎng)老模式上來說，社會(huì)養(yǎng)老是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 在孩子出生以后的家庭擴(kuò)展和繼續(xù)撫育階段，在購、租房時(shí)，對(duì)房型和面積的要求較高。 ? 人口因素的動(dòng)態(tài)分析 ☆家庭生命歷程的變化 任何一個(gè)家庭，都會(huì)經(jīng)歷從產(chǎn)生到結(jié)束這樣一個(gè)時(shí)間跨度。根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我國(guó)家庭的規(guī)模也呈現(xiàn)出普遍縮小的趨勢(shì)。在這里，主要從家庭數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。國(guó)際收支對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在國(guó)際收支的不同狀態(tài)下也有差別。無論是居民家庭的當(dāng)前收入，還是居民家庭的預(yù)期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。 ? 恩格爾系數(shù)，一般將其理解為食品消費(fèi)支出在家庭總支出中的比重。 ? 物價(jià)的高速上漲對(duì)消費(fèi)者的收人心理預(yù)期、社會(huì)安定的心理預(yù)期也有不良影響，這也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷。房地產(chǎn)商品的價(jià)格往往在物價(jià)快速上漲時(shí)期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。 ? 一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上取決于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)速度。 ☆語言 語言歷來被稱為“文化的鏡子”，它可以用來交流人類的思想。 ? 家庭數(shù)量與結(jié)構(gòu) 家庭數(shù)量的多少直接影響對(duì)住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數(shù)量的增多；不同的家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)，將從住宅的套型與結(jié)構(gòu)等方面影響對(duì)房地產(chǎn)的需求?；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個(gè)因變量對(duì)一個(gè)或多個(gè)自變量的關(guān)系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。它是通過對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果有重要影響的因素進(jìn)行分析，找到預(yù)測(cè)量和影響因素之間的因果關(guān)系，從而推測(cè)預(yù)測(cè)對(duì)象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法。 ②移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種預(yù)測(cè)方法。 ? 定量預(yù)測(cè)法種類 時(shí)間序列預(yù)測(cè)法： ☆時(shí)間序列預(yù)測(cè)法就是將歷史資料和數(shù)據(jù)，按照時(shí)間順序排成一個(gè)系列，根據(jù)時(shí)間序列所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過程和發(fā)展趨勢(shì)，將時(shí)間序列外推或延伸，以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來可能達(dá)到的水平。 （ 2）定量預(yù)測(cè)法 ? 定量預(yù)測(cè)法是預(yù)測(cè)者在掌握充足的統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用數(shù)學(xué)方法，建立數(shù)學(xué)模型，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。這種方法雖然比較理想，但實(shí)行起來比較困難，可以采用抽樣調(diào)查方式。 ③收斂性 采用德爾菲法進(jìn)行預(yù)測(cè)，一般經(jīng)過幾輪反饋后，專家們的意見會(huì)趨于一致，論據(jù)充分的意見會(huì)得到大多數(shù)專家的接受，呈現(xiàn)出收斂的趨勢(shì)。 ☆集合意見法根據(jù)參與預(yù)測(cè)的人員不同，可以分為經(jīng)理人員集合意見法和銷售人員集合意見法。 ? 優(yōu)點(diǎn)是有利于發(fā)揮預(yù)測(cè)者的主觀能動(dòng)性，有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來做出深入、細(xì)致、具體、符合客觀實(shí)際的預(yù)測(cè)。 （ 8）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) ? 市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)是對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品總量及其構(gòu)成和各種具體房地產(chǎn)商品市場(chǎng)可供量的變化趨勢(shì)進(jìn)行的預(yù)測(cè)。 （ 7）技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 技術(shù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著決定性的影響。 本企業(yè)某產(chǎn)品的銷售量（銷售額） 市場(chǎng)占有率 = 100％ 市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的總銷售量（或銷售總量） （ 6）房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) ? 房地產(chǎn)價(jià)格的高低，影響到市場(chǎng)需求和企業(yè)利潤(rùn)的多少，涉及到國(guó)家、企業(yè)、消費(fèi)者等各方面的利益，它反映全社會(huì)再生產(chǎn)中各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)有著重要的影響，是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)生命周期包括投入期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。 （ 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) ? 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量 ☆ 市場(chǎng)需求量又叫市場(chǎng)容量，是指一定時(shí)期內(nèi)，一定地區(qū)的購買者，在市場(chǎng)上具有貨幣支付能力的房地產(chǎn)需求。 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣投放狀況、國(guó)民收入狀況、物價(jià)變化、市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨勢(shì)等。 ? 預(yù)測(cè)報(bào)告是對(duì)預(yù)測(cè)工作的總結(jié)，用以向預(yù)測(cè)信息的使用者匯報(bào)預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? 分析預(yù)測(cè)誤差產(chǎn)生的原因，修改預(yù)測(cè)模型，在分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，修正初步預(yù)測(cè)值；得到最終的預(yù)測(cè)結(jié)果。收集的資料按時(shí)間可以分為歷史資料和現(xiàn)實(shí)資料；按空間可以分為企業(yè)內(nèi)部資料和企業(yè)外部資料。 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 、內(nèi)容 和方法 能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的含義、原理 和作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 （ 1）確定預(yù)測(cè)目標(biāo) ? 確定預(yù)測(cè)目標(biāo)，就是明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，要解決什么問題。 ? 經(jīng)濟(jì)特性的分析 ☆銷售價(jià)格和租金水平；各種價(jià)格折扣：促銷手段中的技巧；付款方式上的某種特殊設(shè)計(jì)；采用怎樣的定價(jià)策略。 ☆ 潛在供給量分析。 ? 城市規(guī)劃影響分析 ☆點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要包括大型公共建筑的建設(shè)）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析 。