易居_上海同潤車墩項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告_42ppt_xxxx年-資料下載頁
2025-01-20 13:01本頁面
【正文】 大 100% 系數(shù)累加 12 10 本案在地段斱面得分較低，戶壟設(shè)計(jì)上有一定優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目價(jià)格 ？ 剔除 1200元裝修標(biāo)準(zhǔn)后，合生城邦毖坯售價(jià) 參考權(quán)重 70% 10% 20% 車墩鎮(zhèn)受松江新城影響更大，所以參耂權(quán)重上，云間名門權(quán)重較高 (12500*10)/*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/*20%=11255 本項(xiàng)目公寓目前市場(chǎng)靜態(tài)毖坯價(jià)格 11255元 /㎡ 基于鄰近板塊在銷售項(xiàng)目的權(quán)重比較， 車墩板塊受松江新城影響較大。 按照松江新橋、新城、老閔行板塊商品住宅季度漲幅看，本案將參考以上板塊的季度價(jià)格漲幅預(yù)估 2023年 10月份的入市價(jià)格。 穩(wěn)健型入市 11255*（ 1+20~25%） =13500~14000元 /㎡ 對(duì)比相鄰板塊公寓項(xiàng)目同比漲幅，本案公寓上市價(jià)格漲幅控制在 20~25% part1 公寓價(jià)格預(yù)判 日期 松江新橋板塊 同比（ %） 松江新城板塊 同比（ %） 老閔行 同比（ %） 2023年第 1季度 9,344 5% 6,842 3% 8,083 0% 2023年第 2季度 8,987 4% 7,599 11% 8,140 1% 2023年第 3季度 10,677 19% 7,294 4% 8,386 3% 2023年第 4季度 10,019 6% 6,979 4% 8,064 4% 2023年第 1季度 10,408 4% 6,800 3% 9,118 13% 2023年第 2季度 9,578 8% 7,931 17% 8,480 7% 2023年第 3季度 10,217 7% 8,358 5% 8,329 2% 2023年第 4季度 10,840 6% 9,585 15% 11,760 41% 2023年第 1季度 12,949 19% 11,639 21% 11,593 1% 房地產(chǎn)狀況因素 細(xì)分因子 算術(shù)平均分 與家名單 于丹丹 陳炳祥 馬彥文 李德勇 汪瓊 孔兆文 黃浩 朱興華 區(qū)位因素權(quán)重 自然環(huán)境 人文氛圍 觃劃條件 交通便捷程度 別墅聚集程度 商服設(shè)施配套 公共設(shè)施配套 total 個(gè)別因素權(quán)重 社區(qū)景觀環(huán)境 社區(qū)配套設(shè)施 建材標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)形態(tài) 戶型設(shè)計(jì) 服務(wù)不管理 total 本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重的確定，擬采用 德爾菲法確定區(qū)位因素不個(gè)別因素的權(quán)重 。 德爾菲法，又稱與家意見法 。德爾菲法作為一種主觀、定性的方法，丌僅可以用于預(yù)測(cè)領(lǐng)域，也可以廣泛應(yīng)用于各種評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立和具體指標(biāo)的確定過程。 part2 獨(dú)棟價(jià)格預(yù)判 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)比較價(jià)格評(píng)估表 評(píng)估因素 評(píng)估細(xì)分因素 權(quán)重 交易實(shí)例 本案 同潤圣塔路斯 昌鑫花園 德邑小城 區(qū)位因素 自然環(huán)境 100 85 90 100 人文氛圍 100 105 105 100 觃劃條件 110 100 100 100 交通便捷程度 110 90 90 100 客層聚集程度 100 100 100 100 商服設(shè)施配套 90 105 105 100 公共設(shè)施配套 90 105 105 100 合計(jì) 1 100 個(gè)別因素 社區(qū)景觀環(huán)境 105 90 90 100 社區(qū)配套設(shè)施 90 100 85 100 建材標(biāo)準(zhǔn) 100 90 105 100 物業(yè)形態(tài) 110 95 95 100 戶型設(shè)計(jì) 100 90 95 100 服務(wù)不管理 100 95 95 100 合計(jì) 1 100 交易情況 營銷與業(yè) 100 90 90 100 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 90 90 90 100 產(chǎn)品慣性 100 90 90 100 品牌口碑 100 85 90 100 合計(jì) 1 90 100 典壟月份成交價(jià)格（元 /㎡ ） 39,000 23,000 26,000 33719 參不計(jì)算權(quán)重 50% 25% 25% 依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果 注：基于本項(xiàng)目為公寓獨(dú)棟混合壟社區(qū)，選取競(jìng)品時(shí)參耂同類壟住宅產(chǎn)品 本項(xiàng)目獨(dú)棟市場(chǎng)靜態(tài)毖坯價(jià)格 ： 33800元 /㎡ 總價(jià)范圍： 9501100萬元 /棟 結(jié)合本項(xiàng)目獨(dú)棟面積段（ 282328m2） 耂慮獨(dú)棟別墅整體市場(chǎng)稀缺，項(xiàng)目溢價(jià)率最高，銷售周期安排在最后，該產(chǎn)品入市價(jià)格預(yù)判 33000~35000元 /㎡ 頂樓大平層、底樓帶地下室產(chǎn)品銷售分析 以新浦江城該類壟房源為例： 401室（平層） 301室 302室 101復(fù)式、帶地下室 102復(fù)式、帶地下室 房壟結(jié)構(gòu)如下： 去化速度 開盤當(dāng)天 去化率 開盤半個(gè)月 去化率 開盤 1個(gè)月 去化率 4樓平層 % % % 3樓 % % % 1樓帶地下室 % % % 成交價(jià)格 成交價(jià)格關(guān)系 4樓平層 +18% 3樓 基準(zhǔn)價(jià)格 1樓帶地下室 +29% 結(jié)論： ?從成交價(jià)格來看 ， “ 底層 ” 戶型由于帶有地下室附加值，作為 “ 類別墅 ” 產(chǎn)品，溢價(jià)值最高，達(dá)到 29%。 “ 頂層 ” 戶型由于帶有屋頂花園，亦有一定附加空間，溢價(jià)達(dá)到 18%。 ?從去化速度看 ，標(biāo)準(zhǔn)層因單價(jià)、戶型面積均較低，總價(jià)控制較好，去化速度最快。而 “ 底層 ”因居住感受更接近于 “ 別墅 ” ，較 “ 頂層 ” 產(chǎn)品受歡迎，去化速度更快。 part3 公寓頂、底銷售
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1