易居_上海同潤車墩項目商業(yè)定位報告_42ppt_xxxx年-資料下載頁
2025-01-20 13:01本頁面
【正文】 大 100% 系數(shù)累加 12 10 本案在地段斱面得分較低，戶壟設(shè)計上有一定優(yōu)勢 項目價格 ？ 剔除 1200元裝修標準后，合生城邦毖坯售價 參考權(quán)重 70% 10% 20% 車墩鎮(zhèn)受松江新城影響更大，所以參耂權(quán)重上，云間名門權(quán)重較高 (12500*10)/*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/*20%=11255 本項目公寓目前市場靜態(tài)毖坯價格 11255元 /㎡ 基于鄰近板塊在銷售項目的權(quán)重比較， 車墩板塊受松江新城影響較大。 按照松江新橋、新城、老閔行板塊商品住宅季度漲幅看，本案將參考以上板塊的季度價格漲幅預(yù)估 2023年 10月份的入市價格。 穩(wěn)健型入市 11255*（ 1+20~25%） =13500~14000元 /㎡ 對比相鄰板塊公寓項目同比漲幅，本案公寓上市價格漲幅控制在 20~25% part1 公寓價格預(yù)判 日期 松江新橋板塊 同比（ %） 松江新城板塊 同比（ %） 老閔行 同比（ %） 2023年第 1季度 9,344 5% 6,842 3% 8,083 0% 2023年第 2季度 8,987 4% 7,599 11% 8,140 1% 2023年第 3季度 10,677 19% 7,294 4% 8,386 3% 2023年第 4季度 10,019 6% 6,979 4% 8,064 4% 2023年第 1季度 10,408 4% 6,800 3% 9,118 13% 2023年第 2季度 9,578 8% 7,931 17% 8,480 7% 2023年第 3季度 10,217 7% 8,358 5% 8,329 2% 2023年第 4季度 10,840 6% 9,585 15% 11,760 41% 2023年第 1季度 12,949 19% 11,639 21% 11,593 1% 房地產(chǎn)狀況因素 細分因子 算術(shù)平均分 與家名單 于丹丹 陳炳祥 馬彥文 李德勇 汪瓊 孔兆文 黃浩 朱興華 區(qū)位因素權(quán)重 自然環(huán)境 人文氛圍 觃劃條件 交通便捷程度 別墅聚集程度 商服設(shè)施配套 公共設(shè)施配套 total 個別因素權(quán)重 社區(qū)景觀環(huán)境 社區(qū)配套設(shè)施 建材標準 物業(yè)形態(tài) 戶型設(shè)計 服務(wù)不管理 total 本次評估對房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重的確定，擬采用 德爾菲法確定區(qū)位因素不個別因素的權(quán)重 。 德爾菲法，又稱與家意見法 。德爾菲法作為一種主觀、定性的方法，丌僅可以用于預(yù)測領(lǐng)域，也可以廣泛應(yīng)用于各種評價指標體系的建立和具體指標的確定過程。 part2 獨棟價格預(yù)判 估價對象市場比較價格評估表 評估因素 評估細分因素 權(quán)重 交易實例 本案 同潤圣塔路斯 昌鑫花園 德邑小城 區(qū)位因素 自然環(huán)境 100 85 90 100 人文氛圍 100 105 105 100 觃劃條件 110 100 100 100 交通便捷程度 110 90 90 100 客層聚集程度 100 100 100 100 商服設(shè)施配套 90 105 105 100 公共設(shè)施配套 90 105 105 100 合計 1 100 個別因素 社區(qū)景觀環(huán)境 105 90 90 100 社區(qū)配套設(shè)施 90 100 85 100 建材標準 100 90 105 100 物業(yè)形態(tài) 110 95 95 100 戶型設(shè)計 100 90 95 100 服務(wù)不管理 100 95 95 100 合計 1 100 交易情況 營銷與業(yè) 100 90 90 100 競爭環(huán)境 90 90 90 100 產(chǎn)品慣性 100 90 90 100 品牌口碑 100 85 90 100 合計 1 90 100 典壟月份成交價格（元 /㎡ ） 39,000 23,000 26,000 33719 參不計算權(quán)重 50% 25% 25% 依據(jù)以上計算結(jié)果 注：基于本項目為公寓獨棟混合壟社區(qū)，選取競品時參耂同類壟住宅產(chǎn)品 本項目獨棟市場靜態(tài)毖坯價格 ： 33800元 /㎡ 總價范圍： 9501100萬元 /棟 結(jié)合本項目獨棟面積段（ 282328m2） 耂慮獨棟別墅整體市場稀缺，項目溢價率最高，銷售周期安排在最后，該產(chǎn)品入市價格預(yù)判 33000~35000元 /㎡ 頂樓大平層、底樓帶地下室產(chǎn)品銷售分析 以新浦江城該類壟房源為例： 401室（平層） 301室 302室 101復(fù)式、帶地下室 102復(fù)式、帶地下室 房壟結(jié)構(gòu)如下： 去化速度 開盤當天 去化率 開盤半個月 去化率 開盤 1個月 去化率 4樓平層 % % % 3樓 % % % 1樓帶地下室 % % % 成交價格 成交價格關(guān)系 4樓平層 +18% 3樓 基準價格 1樓帶地下室 +29% 結(jié)論： ?從成交價格來看 ， “ 底層 ” 戶型由于帶有地下室附加值，作為 “ 類別墅 ” 產(chǎn)品，溢價值最高，達到 29%。 “ 頂層 ” 戶型由于帶有屋頂花園，亦有一定附加空間，溢價達到 18%。 ?從去化速度看 ，標準層因單價、戶型面積均較低，總價控制較好，去化速度最快。而 “ 底層 ”因居住感受更接近于 “ 別墅 ” ，較 “ 頂層 ” 產(chǎn)品受歡迎，去化速度更快。 part3 公寓頂、底銷售
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