【正文】 港城 793 東方港匯 鑫榮中央金地 山頂時代廣場 本項目得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值1 開發(fā)商品 牌 10% 10 1 8 8 8 8 8 8 2 項目區(qū)位 15% 9 8 8 8 7 7 8 3 道路交通 15% 9 8 8 9 8 8 6 4 項目規(guī)模 10% 8 8 10 1 7 10 1 8 6 5 產(chǎn)品品質(zhì) 5% 8 9 8 8 8 8 8 6 商業(yè)配套 10% 8 8 8 8 8 8 8 7 商業(yè)氛圍 10% 9 8 8 8 7 8 6 8 人流量 10% 9 8 9 8 7 8 7 9 升值前景 10% 8 8 8 8 8 8 8 10 項目定位 5% 8 9 8 8 8 8 8 　 加權(quán)值總和（ X） 100% 比較項目比重 20% 15% 15% 20% 15% 15% 2602 比較項目均價（成交價） 20230 20230 25000 25000 15600 21000比較項目比準價 2299 2469 3012 3106 1987 2675 本案初步預(yù)判價 18737 市場比較法市場比較法得出比較價格約為 18737元 /㎡世航之窗商業(yè)定位租金收益還原估算1. 本項目街鋪的租金水平為 A=21602400元 /㎡ ●年；2. 本項目街鋪的投資回收周期計為 N=12年；3. 本項目街鋪的租金還原率為 R=10%；216。 從租金收益還原比較的角度，本項目銷售型商業(yè)入市價格預(yù)計為 1471816352元 /㎡；條件計算結(jié)果 P=1471816352元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 銷售型商業(yè)價格預(yù)判世航之窗商業(yè)定位銷售型商業(yè)入市價格預(yù)判216。 通過與市場在售項目的參考比較，本項目銷售型商業(yè)入市價格預(yù)計為 18737元 /㎡；216。 從租金收益還原比較的角度，本項目銷售型商業(yè)入市價格預(yù)計為 1471816352元 /㎡；保守估算，本項目銷售型商業(yè)入市價格預(yù)計為 1632617306元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 銷售型商業(yè)價格預(yù)判通過市場比較法與租金收益還原法的加權(quán)平均得出本案商業(yè)價格判斷：其中加權(quán)比例：租金收益還原法：市場比較法 =6:4世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 銷售型商業(yè)流量預(yù)判商業(yè)體量判斷? 共兩層，除去一樓辦公大廳和電梯井及步梯所占面積，可售商業(yè)面積約為 8420㎡（其中， 1F為 4002㎡， 2F為 4418㎡）；市場較大面積商鋪月均平臺流量 18002023㎡通過市場比較及經(jīng)驗值判斷各因素影響對流量的影響比例? 地段影響修正： 50%? 工期影響修正： 20%? 交通影響修正： 30%? 配套影響修正： 10%? 規(guī)模影響修正： 20%? 綜合影響比例： 26%? 修正后本項目月均流量約為 13321480㎡本項目商業(yè)銷售周期約為： 68個月世航之窗商業(yè)定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議216。鋪位物理分割建議鋪位物理分割建議216。垂直交通建議垂直交通建議216。經(jīng)營方式建議經(jīng)營方式建議世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 1F業(yè)態(tài)落位1. 面積建議： 3060㎡ /100300㎡2. 云港路沿線商業(yè)價值較高，應(yīng)設(shè)定主流消費業(yè)態(tài)： 餐飲、便利店、通訊等業(yè)態(tài) ；東側(cè)商場入口屬性決定，可做餐飲、便利店等基本商業(yè)配套；3. 商場內(nèi)部空間，建議做 專業(yè)辦公市場 ，可設(shè)定： 打印復(fù)印、辦公用品、電子商務(wù)用品，電子辦公用品維修、保險柜專賣 等相關(guān)業(yè)態(tài)；4. 云港路兩端頭角部位置，可設(shè)置大面積商鋪（ 100300㎡），后期可統(tǒng)一招商，引進 投資擔(dān)保、證券公司 等 金融性質(zhì) 公司，與旁邊金融廣場共同打造區(qū)域金融中心。餐飲、便利專業(yè)辦公、電子辦公用品金融性質(zhì)公司世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 2F業(yè)態(tài)落位1. 劃分建議：建議劃分為 3060㎡商鋪，后期統(tǒng)一招租；2. 建議引進兩到三家中高端商務(wù)餐飲，面積約23002600㎡；經(jīng)營業(yè)態(tài)如：西湖春天、外婆家、澳門豆撈等。3. 建議做大型商務(wù)休閑配套： SPA休閑會所、君行健足療等休閑配套，建議面積約 2500㎡。其中，針對此中高端服務(wù)配套，建議設(shè)置專用客梯，取消商場內(nèi)部自動扶梯設(shè)置。垂直專用電梯入口垂直專用電梯入口商務(wù)餐飲商務(wù)休閑世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 面積劃分關(guān)于柱距：建議 1F面積建議：云港路兩端頭角部位置建議 300400平大鋪位，進行統(tǒng)一招商，引進證券公司、投資擔(dān)保公司等云港路沿線小型便利及餐飲行業(yè)，建議其以較小面積為主，建議在 3040㎡之間；內(nèi)部專業(yè)辦公市場鋪位設(shè)置以柱距半柱距為準，約每間 3080㎡（可根據(jù)具體情況進行劃分）；2F面積建議：2F為商務(wù)休閑配套，可根據(jù)具體空間需求劃割設(shè)置小面積商鋪，建議主力面積在 3060㎡之間。后期統(tǒng)一招租經(jīng)營。世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 垂直交通平面動線：216。 整個 1F建議 2條人流主動線，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；216。 建議主通道寬度 4米。垂直交通：216。 建議取消自動扶梯，設(shè)置針對性的客用電梯216。 保證二樓進入的便利性，選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對人流的組織作用。216。 步梯與專用電梯結(jié)合設(shè)計入口 1入口 2人流動線人流動線步梯 步梯 垂直客梯垂直客梯世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)營方式建議經(jīng)營方式建議：售后返祖 根據(jù)目前港區(qū)在售商鋪市場及港區(qū)城市價值兌現(xiàn)前景，在快銷回籠資金的目標下，為消除置業(yè)者的疑慮及觀望態(tài)度，建議采取售后返租的方式，實現(xiàn)快銷目的。建議返租周期為 3年，收益率在 8%10%左右。主力招商 針對商務(wù)餐飲、商務(wù)休閑及專業(yè)辦公市場等業(yè)態(tài)，建議開發(fā)商盡早招商，招商落位同樣也是增強置業(yè)者信心、消除觀望態(tài)度的有力措施。世航之窗商業(yè)定位世航之窗商業(yè)定位靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 2123:37:2123:37Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 23:37:2123:37:2123:37Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 三月 21三月 2123:37:2123:37:21March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 23 三月 202311:37:21 下午 23:37:21三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231行動出成果，工作出財富。 2023/3/23 23:37:2123:37:2123 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 11:37:21 下午 11:37 下午 23:37:21三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 三月 2123:37:2123:37Mar2123Mar211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 23:37:2123:37:2123:37Tuesday, March 23, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2123:37:2223:37:22March 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:37:22 下午 23:37:22三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/23 23:37:2223:37:2223 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 11:37:22 下午 11:37 下午 23:37:22三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:37:2223:37:2223:373/23/2023 11:37:22 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 三月 2123:37:2223:37Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 23:37:2223:37:2223:37Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 三月 21三月 2123:37:2223:37:22March 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:37:22 下午 23:37:22三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/23 23:37:2223:37:2223 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 11:37:22 下午 11:37 下午 23:37:22三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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