xxxx臺(tái)州商業(yè)地產(chǎn)定位報(bào)告-資料下載頁
2025-01-23 19:49本頁面
【正文】 公司 28%14%20%20%8%10%各業(yè)態(tài)面積占比主力店次主力店零售餐飲配套娛樂3 3722234各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比主力店次主力店零售餐飲配套娛樂總體業(yè)態(tài)占比 注：主力店含 冰場、影院、超市 等； 次主力店含 快牌、快牌 /運(yùn)動(dòng)、主題零售集合店 等； 娛樂含 兒童娛樂城、 KTV、電玩 等； 配套含 珠寶旗艦店、美容美發(fā)、會(huì)所 /個(gè)人護(hù)理 等。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 總體業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 店鋪數(shù) 可租賃店鋪面積 （㎡） 冰場（主力店） 1 3285 影院（主力店） 1 3572 超市（主力店） 1 16470 快牌（次主力店） 1 2023 快牌 /運(yùn)動(dòng)（次主力店） 1 2627 主題零售集合店（次主力店） 1 2717 零售 72 10056 珠寶旗艦店（配套） 1 2717 兒童娛樂場（娛樂） 1 601 KTV（娛樂） 1 2023 電玩（娛樂） 2 2717 餐飲 22 10083 美容美發(fā)（配套） 1 379 會(huì)所 /個(gè)人護(hù)理（配套） 1 845 總計(jì) 107 60103 通過各樓層店鋪面積與數(shù)量統(tǒng)計(jì) ， 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)以超市 、 零售 、 餐飲為主導(dǎo) ， 突出家庭主題消費(fèi) ， 與前文“ 家庭休閑生活中心 ” 主題定位吻合 。 后續(xù)我司將圍繞店鋪劃分與品牌規(guī)劃進(jìn)行商家訪談工作 ， 并在訪談成果的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確店鋪數(shù)與相應(yīng)的品牌落位圖 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 五、 經(jīng)濟(jì)測算 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 按完全自持開發(fā)模式 ， 測算購物中心自身的投資收益能力 。 通過分析項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營所需的各項(xiàng)投入 ， 項(xiàng)目自 2023年開業(yè)起至土地使用年限期滿的 2051年可預(yù)估的各項(xiàng)收益 ， 得出了項(xiàng)目整體投資回報(bào)率與投資回收期 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 其中 ， 開發(fā)成本數(shù)據(jù)部分來自于項(xiàng)目公司 ， 另一部分根據(jù)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目估算；預(yù)期租金以及其他列支項(xiàng)目 ， 根據(jù)購物中心近兩年行業(yè)平均水平與臺(tái)州當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)研數(shù)據(jù)預(yù)估 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 項(xiàng)目 明細(xì) 數(shù)據(jù)（萬元） 產(chǎn)出 第一年租金收益 3149 投入 土地費(fèi)用 28158 前期費(fèi)用 2410 工程費(fèi)用 65057 期間費(fèi)用 7084 保險(xiǎn)費(fèi) 15 停車場管理費(fèi) 100 行政辦公 33 人工費(fèi)用 111 物業(yè)費(fèi)用及維護(hù)維修費(fèi) 310 招待費(fèi) 30 項(xiàng)目推廣 199 招商活動(dòng) 383 購物中心的投入產(chǎn)出模型中收入及支出項(xiàng)目如右表所示 。 2. 收支說明 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)成本約 102709萬元 ， 具體構(gòu)成如下 : （數(shù)據(jù)更新時(shí)間： 2023年 9月 11日） 鏈接：臺(tái)州玉蘭廣場購物中心經(jīng)濟(jì)測算 項(xiàng)目 金額（萬元） 土地成本 28158 前期費(fèi)用 2410 工程成本 65057 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1349 管理費(fèi)用 5734 合計(jì) 102709 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 （數(shù)據(jù)更新時(shí)間： 2023年 9月 11日） 根據(jù)臺(tái)州城市規(guī)模 、 人均可支配收入 、 消費(fèi)水平 、 社會(huì)零售水平及同等城市水平 ， 對(duì)臺(tái)州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目的租金價(jià)格調(diào)查 ， 并對(duì)選定各類業(yè)態(tài)的市場營業(yè)額調(diào)查 ， 暫得本項(xiàng)目各樓層租金如下 （ 按承租面積加權(quán)平均數(shù)計(jì)算 ） ： 樓層 B1 F1 F2 F3 F4 F5 租金 （元 /㎡ /天） 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 5. 收益增長模型 假設(shè)： a) 購物中心開業(yè)第一年招商率為 80%， 次年 85%， 第三年 90%， 第四年以后95%； b) 按 2023年 10月 1日開業(yè)計(jì)算 ， 至 2051年 ， 計(jì)算期為 36年； c) 購物中心整體租金遞增幅設(shè)定如下 ， 設(shè)定前兩年租金保持不變 ， 第 4年在第 2年基礎(chǔ)上遞增 15%， 第 5年在第四年基礎(chǔ)上遞增 10%， 第 6年起每年遞增 5%； 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 （數(shù)據(jù)更新時(shí)間： 2023年 9月 11日） 鏈接：臺(tái)州玉蘭廣場購物中心經(jīng)濟(jì)測算 6. 估算結(jié)果 項(xiàng)目至開業(yè)全投資約為 ；首年租金 （ 按可租賃面積 ） 約為3149萬元 。 a)項(xiàng)目內(nèi)部收益率 IRR=%； b)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=17680萬元 (折現(xiàn)率 8%) ； c)動(dòng)態(tài)回收期約為 15年 ， 即項(xiàng)目到 2028年可回收投資 。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 6. 估算結(jié)果分析 現(xiàn)階段投資收益測算是在假設(shè)商家經(jīng)營情況良好，商場人氣旺盛的前提下進(jìn)行的，但確保商場及商家運(yùn)行良好的一個(gè)重要條件是充足的人流。充足的人流需要符合臺(tái)州市場的業(yè)態(tài)及品牌組合。鑒于臺(tái)州商業(yè)市場狀況，建議降低零售業(yè)態(tài)比例，提高兒童、休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例，以保證商場所需人流。 浙江綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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