xxxx臺州商業(yè)地產定位報告-資料下載頁
2025-01-23 19:49本頁面
【正文】 公司 28%14%20%20%8%10%各業(yè)態(tài)面積占比主力店次主力店零售餐飲配套娛樂3 3722234各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比主力店次主力店零售餐飲配套娛樂總體業(yè)態(tài)占比 注：主力店含 冰場、影院、超市 等； 次主力店含 快牌、快牌 /運動、主題零售集合店 等； 娛樂含 兒童娛樂城、 KTV、電玩 等； 配套含 珠寶旗艦店、美容美發(fā)、會所 /個人護理 等。 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 總體業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 店鋪數(shù) 可租賃店鋪面積 （㎡） 冰場（主力店） 1 3285 影院（主力店） 1 3572 超市（主力店） 1 16470 快牌（次主力店） 1 2023 快牌 /運動（次主力店） 1 2627 主題零售集合店（次主力店） 1 2717 零售 72 10056 珠寶旗艦店（配套） 1 2717 兒童娛樂場（娛樂） 1 601 KTV（娛樂） 1 2023 電玩（娛樂） 2 2717 餐飲 22 10083 美容美發(fā)（配套） 1 379 會所 /個人護理（配套） 1 845 總計 107 60103 通過各樓層店鋪面積與數(shù)量統(tǒng)計 ， 本項目業(yè)態(tài)以超市 、 零售 、 餐飲為主導 ， 突出家庭主題消費 ， 與前文“ 家庭休閑生活中心 ” 主題定位吻合 。 后續(xù)我司將圍繞店鋪劃分與品牌規(guī)劃進行商家訪談工作 ， 并在訪談成果的基礎上進一步明確店鋪數(shù)與相應的品牌落位圖 。 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 五、 經濟測算 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 按完全自持開發(fā)模式 ， 測算購物中心自身的投資收益能力 。 通過分析項目開發(fā)及運營所需的各項投入 ， 項目自 2023年開業(yè)起至土地使用年限期滿的 2051年可預估的各項收益 ， 得出了項目整體投資回報率與投資回收期 。 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 其中 ， 開發(fā)成本數(shù)據(jù)部分來自于項目公司 ， 另一部分根據(jù)對標項目估算；預期租金以及其他列支項目 ， 根據(jù)購物中心近兩年行業(yè)平均水平與臺州當?shù)厥袌稣{研數(shù)據(jù)預估 。 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 項目 明細 數(shù)據(jù)（萬元） 產出 第一年租金收益 3149 投入 土地費用 28158 前期費用 2410 工程費用 65057 期間費用 7084 保險費 15 停車場管理費 100 行政辦公 33 人工費用 111 物業(yè)費用及維護維修費 310 招待費 30 項目推廣 199 招商活動 383 購物中心的投入產出模型中收入及支出項目如右表所示 。 2. 收支說明 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 本項目預計開發(fā)成本約 102709萬元 ， 具體構成如下 : （數(shù)據(jù)更新時間： 2023年 9月 11日） 鏈接：臺州玉蘭廣場購物中心經濟測算 項目 金額（萬元） 土地成本 28158 前期費用 2410 工程成本 65057 財務費用 1349 管理費用 5734 合計 102709 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 （數(shù)據(jù)更新時間： 2023年 9月 11日） 根據(jù)臺州城市規(guī)模 、 人均可支配收入 、 消費水平 、 社會零售水平及同等城市水平 ， 對臺州當?shù)厣虡I(yè)項目的租金價格調查 ， 并對選定各類業(yè)態(tài)的市場營業(yè)額調查 ， 暫得本項目各樓層租金如下 （ 按承租面積加權平均數(shù)計算 ） ： 樓層 B1 F1 F2 F3 F4 F5 租金 （元 /㎡ /天） 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 5. 收益增長模型 假設： a) 購物中心開業(yè)第一年招商率為 80%， 次年 85%， 第三年 90%， 第四年以后95%； b) 按 2023年 10月 1日開業(yè)計算 ， 至 2051年 ， 計算期為 36年； c) 購物中心整體租金遞增幅設定如下 ， 設定前兩年租金保持不變 ， 第 4年在第 2年基礎上遞增 15%， 第 5年在第四年基礎上遞增 10%， 第 6年起每年遞增 5%； 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 （數(shù)據(jù)更新時間： 2023年 9月 11日） 鏈接：臺州玉蘭廣場購物中心經濟測算 6. 估算結果 項目至開業(yè)全投資約為 ；首年租金 （ 按可租賃面積 ） 約為3149萬元 。 a)項目內部收益率 IRR=%； b)財務凈現(xiàn)值 NPV=17680萬元 (折現(xiàn)率 8%) ； c)動態(tài)回收期約為 15年 ， 即項目到 2028年可回收投資 。 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 6. 估算結果分析 現(xiàn)階段投資收益測算是在假設商家經營情況良好，商場人氣旺盛的前提下進行的，但確保商場及商家運行良好的一個重要條件是充足的人流。充足的人流需要符合臺州市場的業(yè)態(tài)及品牌組合。鑒于臺州商業(yè)市場狀況，建議降低零售業(yè)態(tài)比例，提高兒童、休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例，以保證商場所需人流。 浙江綠城商業(yè)經營管理有限公司 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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