【導讀】地產江湖——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！構，整體無粱設計，一至六層層高為4米，地下一層高為。建筑一層設計有5個出入?？?，內部配置電梯19部，其中包含觀光電梯、中廳扶梯各兩部，交通動線清晰便捷。還配備車位個，?？糠奖?。業(yè)配置十分齊全，且商業(yè)知名度也較高。項目目前處于空置狀態(tài)，內部水、電、梯均已停用。由于外墻封閉，內部空間目前采光點少，部分區(qū)域黑如深夜。是武漢三鎮(zhèn)的交通樞紐，車流量達每分鐘150輛之多。面為漢陽鐘家村老商業(yè)中心，無論購物、醫(yī)療、娛樂一應俱全。三鎮(zhèn)交通樞紐，通達性良好；招商一方面關系到定位的實施，另一方面也是銷售及融資成功的基。武廣商圈位于漢口解放大道中段，城市內環(huán)線上。崇光百貨等，其中武漢廣場是武漢最具知名度的大型商場。業(yè)，加劇了該商圈的競爭。商圈內各主要商業(yè)項目都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各。檔，世貿廣場定位于中檔，新武展購物廣場定位于中檔偏低。

　　

【正文】 與圣 淘沙兩大項目目前的銷售價格，取其權重初步確定本項目酒店式公寓部分的售價為 7000元 /㎡ 。 銷售方式建議 ： 項目銷售方式建議采用兩種模式相結合，第一為部分樓層作為酒店式公寓直接出售的模式，第二為部分樓層作為產權式酒店先出售再返租的模式。 產權式酒店在銷售過程中其價格等同于酒店式公寓， 僅需支付物業(yè)總值 20%或 30%的投資款， 然后 將 一定時段的 使用權委托給酒店管理公司統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、期間 酒店管理公司按月給予固定的回報， 委托期滿后即可收回使用權，之后既可繼續(xù)委托管理公司經營獲得經營回報，也可以自行出租獲得租金回報 ，并可贈送每月 2天左右的免費居住權。購買者一般 15年后交完銀行按掲款即可取得房屋的產權。 其客戶既可為外企白領、企業(yè)和機構投資者，也可以是小有實力，可支付首期款的普通投資人 ，企業(yè)和機構投資者購買產權酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假，公司年會和接待賓客使用。普通的私營企業(yè)主或個體戶（投資者）既是投資人又是消費者，一方面是賺錢，另一方面也可保障自已年老后經濟無憂。不僅可逐年取得約定的回報，而且還有增值回收投資。 它是由一人買下一間客房的產權，并享有投資回報與一定時段的居住權的運營方式。本類型側重于投資 ，并不在于居住，其特點是投資小，回報率高。 （八）、入市時機安排 酒店式公寓部分入市節(jié)奏安排如下： 2021年 12月正式開始累積客戶，接收現(xiàn)場登記咨詢； 2021年 1月正式開盤，公開發(fā)售； 2021年 7月交房； 2021年 9月酒店正式投入使用。 說明： ? 酒店爭取趕在 2021年 10月“六城會”之前開業(yè)，屆時全國將有 80個城市來武漢參賽，地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 酒店需求量大。 ? 項目規(guī)劃設計完成即可對外登記，銷售與施工兩不誤。 （九）各方投資分析 從本項目的產品特色看，其目標消費者絕大部分有投資需求，因此針對投資客戶關心投資回報的心 理特點，我們必須走在前面，為客戶們投資理財上好第一課，同時也為酒店管理公司作一個投資分析 ? 酒店管理公司 假設： ◎ 可用于經營的房間套數為 300套，單套面積平均為 45㎡，售價 7000元 /㎡。 ◎ 月入住率按 70%計算 ◎ 酒店客房經營成本按 50%計算 ◎ 酒店客房經營標準按 200元 /天 ◎ 酒店管理公司在精裝修基礎上，其他公用設備投資 300萬 ◎ 酒店的投資回報率按 10%計算 ◎ 每月可免費讓業(yè)主住二天 按第一個五年經營期計算（從交房時開始算起） 則：酒店的年投資回報 R為： 5R/年 = 300萬（ 1+10%） 5 R/年 = 97萬 平均每間房的年回報為： 3221元 /年房 月回報為： 268元 /月房 此外，可以給予客戶的年回報為： H客戶 /年 = 〖 200元 /天間 30天 70% 50%－ 268元〗 12 =21984元 /年 H客戶 /月 = 1832元 /月 則：客戶的年投資回報 R為： R/客 1=21984/315000=% 另客戶可每月免費居住二天，一年即為 24天 R/客 2=200 24/315000=% 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 那么客戶總的年投資回報率為 % 按第二個五年經營期計算（隨 著市價逐年提升，屆時酒店價格標準也將提高，故分兩個五年為經營期計算） 假定： ◎ 其它條件不變，酒店房間標準按 280元 /天房計算 ◎ 酒店重新改造投資按 900萬元計算 則根據以上計算 則：酒店的年投資回報 R為： 5R/年 = 900萬（ 1+10%） 5 R/年 = 290萬 平均每間房的年回報為： 9663元 /年房 月回報為： 805元 /月房 此外，可以給予客戶的年回報為： H客戶 /年 = 〖 280元 /天間 30天 70% 50%－ 805元〗 12 =25620元 /年 H客戶 /月 = 2135元 /月 則：客戶的年投資匯報 R年為： R/客 1=25620/315000=% 另客戶可每月免費居住二天，一年即為 24天 R/客 2=280 24/315000＝ % 那么客戶總的年投資回報率為 % 十年客戶綜合回報率 R/年 =（ 21984 5＋ 25620 5） /10 315000 R/年 =% 另客戶每月可免費居住兩天，每年居住 24天，則其產生的收益率 R/年 =〖 （ 24 5 200）＋（ 24 5 280） 〗 /10 315000 R/年 =% 則 客戶總收益率為 % 按十五年經營期計算 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 假定： ◎ 其它條件不變，酒店房間標準按前七年按 220元 /天房、后七年按 300元 /天房計算 ◎ 酒店首期投資 300萬購置設備， 7年重新改造投資按 1000萬元計算 則：前七年酒店的年投資匯報 R年為： 7 R/年 = 300萬（ 1+10%） 7 R/年 = 83萬 平均每間房的年回報為： 2783元 /年房 月回報為： 232元 /月房 此外，可以給予客戶的年回報為： H客戶 /年 = 〖 220元 /天間 30天 70% 50%－ 232元〗 12 =24936元 /年 H客戶 /月 = 2078元 /月 則：客戶的年投資回報 R為： R/客 1=24936/315000=% 另客戶可每月免費居住二天，一年即為 24天 R/客 2=220 24/315000=% 那么客戶總的年投資回報率為 % 則：后七年酒店的年投資匯報 R年為： 7 R/年 = 1000萬（ 1+10%） 7 R/年 = 278萬 平均每間房的年回報為： 9186元 /年房 月回報為： 766元 /月房 此外，可以給予客戶的年回報為： H客戶 /年 = 〖 300元 /天間 30天 70% 50%－ 766元〗 12 =28608元 /年 H客戶 /月 = 2384元 /月 則：客戶的年投資回報 R為： R/客 1=28608/315000=9% 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 另客戶可每月免費居住二天，一年即為 24天 R/客 2=300 24/315000=% 那么客戶總的年投資回報率為 % 十五年客戶綜合回報率 R/年 =（ 24936 7＋ 28608 7） /14 315000 R/年 =% 另客戶每月可免費居住兩天，每年居住 24天，則其產生的收益率 R/年 =〖 （ 24 7 220）＋（ 24 7 300） 〗 /14 315000 R/年 =% 則客戶總收益率為 % 通過以上計算分析， 15 年期酒店經營的客戶收益率高于 10 年期客戶收益率，較高的回報率自然更能打動客戶，因此建議在銷售過程中推廣 15 年返租協(xié)議，在推廣過程中為了避免市場風險，對客戶承諾回報率可為 8％左右。 酒店經營公司方面，除了 10％的年回報率收益之外，還可以通過良好的經營將客房價格及入住率提升，從中賺取更多的差價。 因此酒店式公寓部分對于客戶及酒店均有較好的投資前景。 第三部分： 結論 本項目整體作為餐飲娛樂及酒店式公寓的定位具有足夠的市場支撐及良好的投資回報，是可行性較強的一組方案。在后期的進一步論證及實施過程中，將對餐飲娛樂及酒店式公寓作出更詳細的實施報告。