【導(dǎo)讀】一個好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場認(rèn)可和接受。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國內(nèi)最流行的。的商業(yè)航母、時尚購物公園，使之成為人們休閑、娛樂、購物的首選。打造新密市全新的商業(yè)模式。提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境。滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求。形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營與

　　

【正文】 性對商場規(guī)劃布局的任意調(diào)整（否則無法保證早期預(yù)計經(jīng)營效果），需要堅持早期經(jīng)營策劃思路下的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。 租金策略 項目正式招商階段，為了給經(jīng)營者一個市場即將升值的感覺，每年的租金都進(jìn)行及時調(diào)整。同時，發(fā)展商下大力培育市場，必將形成租金良好的遞增態(tài)勢。為了保證發(fā)展商在市場培育成熟階段的利益，建議采用靈活租金策略。 有效直銷策略 為避免招商廣告浪費(fèi)，集中強(qiáng)勢營銷積蓄力量。建議今年和明年以主力商家和本土大型休閑娛樂商家為主，針對性的進(jìn)行直接招商，少量借助廣告宣傳。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （三）、營銷主 題定位 發(fā)財致富 ,一鋪養(yǎng)三代 ? 投資商鋪具有穩(wěn)定性。 ? 商鋪不會因房齡增長而降低其投資價格。相反， 會隨著項目周邊商業(yè) 的 不斷 發(fā)展成熟而不斷升值。 ? 商鋪具有高回報率，平均比住宅高出 5 個百分點。 新型理財工具 2020年，個人投資理財市場除去傳統(tǒng)的國債、基金、股市、儲蓄等理財方式外，商鋪投資 穩(wěn)定的收益模式將越來越受到人們的青睞和追捧。 送給后輩的教育基金 商鋪穩(wěn)定的回報，可以為后輩的教育資金提供來源。 摩爾購物公園 新密人將體驗一種前所未有的全新購物方式，購物的同時消費(fèi)者也會體驗逛公園的那份休閑。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （四）、產(chǎn)品差異化定位 本項目應(yīng)該說開創(chuàng)了新密商業(yè)模式的新紀(jì)元，新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。 ? 超大規(guī)模 ： 新密首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPING MALL，總建筑面積約 65000 平方米， 投資巨大、規(guī)模專業(yè)性強(qiáng)、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力， 引領(lǐng)新密商業(yè)走勢。 ? 經(jīng)營品種豐富 ： 商品陳列數(shù)在 202015000 種左右， 現(xiàn)有新密商場超市將無法與之相提并論。 ? 低廉的 價格 ： SHOPPING MALL 實行統(tǒng)一采購，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以降低成本，因此， 本項目 銷售的商品 在價格上 同樣也具有很大的優(yōu)勢 。 ? 項目的稀缺性： 本項目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面，還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。 ? 絕佳的地理位置： 項目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。 ? 時尚的建筑風(fēng)格： 江南風(fēng)情古鎮(zhèn)一條街，現(xiàn)代風(fēng)格的大賣場以及歐洲情調(diào)的商業(yè)街。 ? 超前的規(guī)劃設(shè)計理念： 人流車流的自然導(dǎo)入營造出流暢的購物空間。 ? 先進(jìn)的經(jīng)營管理模式： 專業(yè)的物業(yè)管理公司，細(xì)致周到的人性化房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 服務(wù)。 ? 優(yōu)美的購物環(huán)境： 無可比擬的內(nèi)部購物環(huán)境，噴泉、座椅、綠地、相互交錯布置在高低起伏 的層面上，并以柔和的曲線、素雅的材料、綠色的草坪構(gòu)成廣場步行空間，和項目對面的青屏廣場遙相呼應(yīng)。 ? 產(chǎn)品的環(huán)境文化： 本項目環(huán)境設(shè)計與普通的商業(yè)環(huán)境布置呈現(xiàn)明顯的差異，它引入 “江南風(fēng)情”“現(xiàn)代風(fēng)情街”文化進(jìn)行包裝，給人們一種全新的感覺。 （五）、宣傳推廣定位 宣傳推廣總體策略 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 立體營銷 精確轟炸 在新密地區(qū)引進(jìn)世界上最新的商業(yè)模式 —— Shopping Mall，要順利實現(xiàn)受眾對項目的認(rèn)知、認(rèn)可和贊譽(yù)，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項目深入人心、大快民意。 有針對性的分析 投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者的實效需求，在營銷推廣中精確轟炸是保證效果和控制成本的關(guān)鍵。 營銷組合定位 （ 1）、人脈營銷 充分利用本地人注重口碑、重視人脈的風(fēng)俗傳統(tǒng)，以老客戶帶動新客戶，實現(xiàn)營銷效果的最大化和營銷成本的最小化。 （ 2）、高度營銷 充分利用政府官員、專家學(xué)者、社會名流的社會傳播效應(yīng)，采用新聞、專題報道、專題研討會等形式達(dá)致高屋建瓴和潤物無聲的雙重營銷效果。 （ 3）、廣度營銷 充分利用當(dāng)?shù)馗鞣N媒體的有機(jī)組合，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張 /海報）、樓書、報紙、網(wǎng)絡(luò)、車體、廣播等方式，對目標(biāo) 受眾進(jìn)行立體轟炸。 （ 4）、體驗營銷 充分調(diào)動目標(biāo)受眾感官，采用體驗式營銷中心營造“體驗式消費(fèi)”的實況效果，對目標(biāo)受眾進(jìn)行最直接的沖擊。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ D. 四、經(jīng)營管理定位 （一）、經(jīng)營管理策略 購物中心的商業(yè)定位決定了項目的經(jīng)營管理策略為： 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 統(tǒng)一管理 :統(tǒng)一形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務(wù)管理，統(tǒng)一營運(yùn)管理等。統(tǒng)一管理利于整個購物中心合理布局，樹立形象，創(chuàng)造一個良好的購物環(huán)境，在消費(fèi)者中產(chǎn)生強(qiáng)大的影響力，增加購物中心的知名度，保持購物中心的強(qiáng)大、持久的競爭力 ，保證商家和業(yè)主的利益。 分散經(jīng)營：在統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，各商家自主經(jīng)營，各自收銀，自負(fù)盈虧。本項目眾多的業(yè)主及商家，決定了必須要采用分散經(jīng)營的方式，而且分散經(jīng)營的方式利于調(diào)動各商家的積極性，保證商品的多樣性，增加購物中心對消費(fèi)者的吸引力。 （二）、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計 總體目標(biāo)是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。具體分為三個目標(biāo)： ? 購物中心通過有效的經(jīng)營管理，作到“主題鮮明，特點突出”，將商業(yè)定位，功能布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃思路進(jìn)行良好的延續(xù)和有效的調(diào)整。 ? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標(biāo)志性商業(yè)的地位。 ? 保證開發(fā)商、業(yè)主、商 家、經(jīng)營管理公司和消費(fèi)者多方利益，達(dá)到共贏的局面。 （三）、經(jīng)營管理限制條件 ? 開發(fā)商保留部分購物中心核心位置商鋪的所有權(quán)，以確保項目整體形象。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ ? 開發(fā)商對擬銷售鋪位采取返租的形式取得一定期限內(nèi)的完全經(jīng)營權(quán)，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理形成商業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。 ? 聘請專業(yè)的購物中心管理公司進(jìn)行管理。一方面保證購物中心的專業(yè)化管理方向，另一方面著力培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)管理隊伍。 （四）、經(jīng)營管理效果測評 引入經(jīng)營管理工作的目的即使開發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營管理公司四方共贏 —— 開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)順利銷售，回收資金，取得利潤； 業(yè)主能有長久、穩(wěn)定及不斷增長的租金收益，保證投資收益；商家經(jīng)營狀況良好，利潤不斷攀升；經(jīng)營管理公司有序、健康發(fā)展。 達(dá)到四方共贏的根本是購物中心的可持續(xù)發(fā)展，保持核心競爭力，給消費(fèi)者提供優(yōu)美的購物環(huán)境，種類繁多并且物美價廉的商品。 經(jīng)營管理效果測評包括以下五個指標(biāo)： 購物中心的人流量 人流量是購物中心對消費(fèi)者吸引力重要指標(biāo)，也是購物中心經(jīng)營好壞的重要指標(biāo)。 消費(fèi)者的提袋率 提袋率是說明消費(fèi)者在購物中心消費(fèi)的比例，反映購物中心商品是否齊全，物美價廉。 購物中心鋪位的出租率 商鋪的出租率是反映購物中 心經(jīng)營管理水平的重要指標(biāo)，通過商家對商鋪的承租狀況，反映購物中心的經(jīng)營狀況。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 經(jīng)營管理公司的利潤率 經(jīng)營管理公司的利潤率能夠綜合反映購物中心的經(jīng)營狀況、商鋪出租狀況、公司運(yùn)作水平高低。 鋪位租金的年遞增率 鋪位租金的年遞增率是保障業(yè)主投資利益的指標(biāo)，只有購物中心的經(jīng)營管理保持高水準(zhǔn)，才能保證租金的高遞增。 購物中心的知名度 購物中心的知名度可以通過市場調(diào)查得到，良好的知名度，利于樹立購物中心形象，吸引消費(fèi)者，知名度也是一個綜合反映購物中心經(jīng)營狀況的指標(biāo)。 報告編制說明 本報告受金成公司 委托，為其開發(fā)的新密大型商業(yè)項目而制定的定位報告。報告結(jié)合金成公司的開發(fā)思路以及本公司專業(yè)技術(shù)和策劃理念，由本公司專業(yè)市場調(diào)研人員和策劃人員根據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀情況和區(qū)域商業(yè)數(shù)據(jù)編制而成。 在本報告中所采用的數(shù)據(jù) —— 宏觀數(shù)據(jù)均采集自政府公開數(shù)據(jù)，計算數(shù)據(jù)均以國際通行標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國商業(yè)項目開發(fā)情況得出。 為了使本報告得以順利執(zhí)行，由于市場商機(jī)是瞬息萬變的，建議金成公司在執(zhí)行本報告前，對項目所在區(qū)域作細(xì)致了解和認(rèn)識。 在本報告的執(zhí)行過程中，本公司將根據(jù)市場的變化和需求，做出相應(yīng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 的調(diào)整和變化。但是，變動只是 在局部范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。 在整個項目的開發(fā)過程中，根據(jù)本報告所提供的理論依據(jù)和營銷模式，欲達(dá)到預(yù)期效果，在項目的營銷推廣費(fèi)用上應(yīng)得到相應(yīng)的保障。