【正文】 的家庭氣氛。此外，它還設有融中餐、茶座、酒吧、咖啡為一體的西班牙風格餐廳 美林小廚 ，滿足顧客方便、快捷、美味的飲食需求；旅店均配有大型停車場，泊車方便。顧客在經濟實惠價格的同時又不失適度的奢華和體面。 地塊功能分區(qū)定位 ? 商務配套區(qū)（續(xù) 經濟型酒店案例） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ? 本功能區(qū)的設施主要以政府控制性規(guī)劃要求做基準，同時考慮到項目整體的檔次與形象，在部分配套指標上可以考慮做足或提高，例如車位數量等等。 ? 具體業(yè)態(tài)以銀行、郵局、電信營業(yè)廳、水電燃氣營業(yè)廳等為主。 地塊功能分區(qū)定位 ? 公共設施配套 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 地塊功能分區(qū)定位 ? 地塊功能分區(qū)匯總 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 地塊功能分區(qū)定位 ? 地塊功能分區(qū)匯總（續(xù)） 各功能區(qū)占地面積比例圖41%9%46%2%2%文化教育區(qū)核心商務區(qū)產權莊園區(qū)商務配套區(qū)公共配套區(qū)各功能區(qū)建筑面積比例圖35%25%23%5% 12%文化教育區(qū)核心商務區(qū)產權莊園區(qū)商務配套區(qū)公共配套區(qū)傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ? 作為本地塊項目而言，我們所針對的直接目標客戶是定位規(guī)劃中各類業(yè)態(tài)的投資經營者。 ? 客戶群的檔次取決于我們對項目整體的檔次定位 。 ? 根據項目整體 “ 北青島中央商業(yè)公園 ” 的定位，我們對具體業(yè)態(tài)的開發(fā)定位于中高端品牌，但又有具體區(qū)分 . ? 學校：定位于做青島乃至山東半島一流的民辦國際學校 ? 產權度假別墅：定位于做中高檔的別墅產品，以滿足商務、旅游度假、休閑功能 ? 核心商業(yè)區(qū)：基本以國際品牌和本土品牌相結合的方式進行招商，以行業(yè) 2線品牌為主要招商對象。 ? 商業(yè)配套區(qū) :星級酒店建議四星為宜；經濟型酒店可以引進本土品牌諸如：莫泰、如家、錦江之星等；創(chuàng)意 LOFT寫字樓建議以 SOHO人群，創(chuàng)業(yè)企業(yè)為消費群體，做到拔高單價，控制總價的定位策略。 目標客戶群的定位及分析 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 項目招商方向 1 招商戰(zhàn)略建議 2 招商工作執(zhí)行流程 3 第五章：招商戰(zhàn)略建議 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 項目招商方向 ? 招商方向 ? 本項目招商主要圍繞核心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)進行。 ? 主力店：針對商業(yè)區(qū)主力業(yè)態(tài) 倉儲式購物中心和百貨公司，可以先到上海、香港、臺灣等地聯系知名品牌，開始與其接觸，邀約其于 1年半后進軍城陽，先行向經營者進行洽談、邀約，對其入駐的條件可給予適度的放寬，以收利誘之效。面積需求在 8000－ 10000平米以上。 ? 知名品牌：對于其他業(yè)種中的領導性品牌先行接觸，如能取得其承租的意愿，則有助于吸引其他業(yè)者相繼進入。對于這些品牌，吸引其進駐意愿的方式之一當然是優(yōu)惠的承租條件，甚至可以策略性的考慮為其部分裝潢費用。 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 招商戰(zhàn)略建議 ? 皓天建議本項目百貨零售商業(yè)部分的招商計劃及進度主要分成三個階段進行。 ? 階段一以主力店 /次主力店為目標（面積需求在 1500平米以上），在未來的 12－ 18個月內與個別此類零售商簽訂合作意向 ? 階段二以 500－ 1500平米的零售專賣店為主， ? 第三階段以 500平米以下的零售商店為主。 ? 具體計劃如下表： 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 招商戰(zhàn)略建議 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 招商戰(zhàn)略建議 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 招商工作執(zhí)行流程圖 招商工作執(zhí)行流程 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） ? 根據我國內貿行業(yè)主管部門的規(guī)定，我國零售業(yè)態(tài)具體分為：百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心和倉儲商店等九種類別。以下對此予以具體說明。 ： 是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 ? 百貨店業(yè)態(tài)的特點： ? 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合的方式。 ? 商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。 ? 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。 ? 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 ? 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。 ? 商店規(guī)模大，在 5000平方米以上。 ? 商店設施豪華，店堂典雅、明快。 ? 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人 。 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ： 是指采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 ? 超級市場業(yè)態(tài)特點： ? 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。 ? 商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。 ? 營業(yè)時間每天在 11小時左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。 ? 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 ? 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。 ? 商店營業(yè)面積在 500平方米以上。 ? 目標顧客以居民為主。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 是指采取自選銷售方式、以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 ? 大型綜合超市業(yè)態(tài)特點： ? 采取自選銷售方式和連鎖經營方式。 ? 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 ? 設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場。 ? 目標顧客為購物頻率高的居民。 ? 商圈范圍較大。 ? 商店營業(yè)面積一般在 2500平方米以上。 ? 選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 （方便店） 是指滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 ? 便利店業(yè)態(tài)特點： ? 以開架自選為主，結算在進口（或出口）處的收銀機處統一進行，可采取連鎖經營方式。 ? 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。 ? 營業(yè)時間長，一般在 16小時以上，甚至 24小時，終年無休日。 ? 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地。 ? 商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物 5～ 7分鐘到達范圍內。 ? 商店營業(yè)面積在 100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 ? 店堂明快、清潔、貨架豐滿。 ? 目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。 80％的顧客為有目的地購買。 ? 經營實行信息系統化，開展單品管理。 ? 便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 是指經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。 ? 專業(yè)店業(yè)態(tài)特點： ? 采取定價銷售和開架面售，可開展連鎖經營。 ? 商品結構體現專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。 ? 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。 ? 選址多樣化，多數店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。 ? 商圈范圍不定。 ? 營業(yè)面積根據主營商品特點而定。 ? 目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 是指專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 ? 專賣店的業(yè)態(tài)特點： ? 采取定價銷售和開架面售，可開展連鎖經營。 ? 商品結構以企業(yè)品牌為主，銷售體現量少、質優(yōu)、高毛利。 ? 注重品牌聲譽，從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務。 ? 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。 ? 商圈范圍不定。 ? 營業(yè)面積根據經營商品的特點而定。 ? 目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 是指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。 ? 購物中心業(yè)態(tài)特點： ? 由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。 ? 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成。 ? 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。 ? 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。 ? 商圈根據不同經營規(guī)模、經營商品而定。 ? 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 ? 目標顧客，以流動顧客為主。 ? 根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 是指在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 ? 倉儲商店業(yè)態(tài)特點： ? 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。 ? 主要的商圈人口為 5萬～ 7萬人。 ? 商店營業(yè)面積大，一般在 4000平方米以上。部分商品部門采取租賃制，把元店名的專業(yè)連鎖賣場和供應商引進店內經營。 ? 商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。 ? 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。 ? 作為商品策略，經營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。 ? 商店設施簡單化。 ? 將超市開發(fā)的銷售技術和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。 ? 可實行連鎖經營。設有一定規(guī)模的停車場。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 是指以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 ? 家居中心業(yè)態(tài)特點 ： ? 選址在城鄉(xiāng)結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區(qū)。 ? 商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑、紙類等雜品、食品類等。③作為經營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢。 ? 提供一站式購駐和一條龍服務。 ? 可采取連鎖經營方式。 ? 有一定的停車場。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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