【正文】 銷售情況 2023年 6月份開(kāi)盤(pán)，平均銷售速度 20套/月左右，目前已基本售罄 －洋房產(chǎn)品－ ? 客戶劉先生， 40多歲，企業(yè)高層： 來(lái)這里有一見(jiàn)鐘情的感覺(jué)，房子確實(shí)好， 4層樓還帶電梯，不用爬樓了，園林也不錯(cuò) 萬(wàn)科魅力之城 —— 情景花園洋房 萬(wàn)科魅力之城 萬(wàn)科魅力之城是城陽(yáng)市場(chǎng)上第一個(gè)將花園洋房引入的項(xiàng)目。產(chǎn)品是萬(wàn)科經(jīng)典的 情景花園洋房， 從入戶方式、外立面、露臺(tái)等多方面體現(xiàn)出了高品質(zhì)，但洋房產(chǎn)品數(shù)量少，已售罄 數(shù)量 花園洋房共 192套 戶型面積 130200平米 價(jià)格 均價(jià) 7600元 /平米，總價(jià) 100160萬(wàn) 賣點(diǎn) 城陽(yáng)的第一個(gè)花園洋房產(chǎn)品；產(chǎn)品品質(zhì)高 銷售情況 2023年 5月份開(kāi)盤(pán)，平均銷售速度 3040套/月，目前已售罄 －洋房產(chǎn)品－ ?業(yè)主王先生， 35歲，私營(yíng)業(yè)主： 我覺(jué)得城陽(yáng)的房子就萬(wàn)科這里做的還不錯(cuò)，別的什么洋房都不行。 這里的洋房一看就給人一種豪華、奢侈的感覺(jué)，很不錯(cuò) 本項(xiàng)目花園洋房發(fā)力點(diǎn)：做足產(chǎn)品力 本項(xiàng)目的花房產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)： 做足品質(zhì)感，體現(xiàn)洋房的別墅化特色 萬(wàn)科和青特花園洋房的產(chǎn)品品質(zhì)受到客戶認(rèn)可 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 洋房客戶注重產(chǎn)品品質(zhì) 客戶敏感點(diǎn) －洋房產(chǎn)品－ 洋房產(chǎn)品做足品質(zhì)感，體現(xiàn)洋房的別墅化特色 力的三種方法 －洋房產(chǎn)品－ 以綠城產(chǎn)品為代表 —— “花園化洋房”路線 ２、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表 —— “情景化洋房”路線 以萬(wàn)科寬景 House為代表 —— “疊拼化洋房”路線 上承多層產(chǎn)品 將平層空間變化做到極致 下啟類低密度產(chǎn)品 “花園化洋房”通過(guò)規(guī)劃布局和景觀的打造凸現(xiàn)其產(chǎn)品特色 總體規(guī)劃采用江南圍合式的布局方式，通過(guò)大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)規(guī)模綠地、宅間綠地和蜿蜒曲折的水系，營(yíng)造具有兩級(jí)規(guī)劃體系的江南小鎮(zhèn)意象 以 2萬(wàn)平米中央水花園統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)景觀，通過(guò)道路景觀系統(tǒng)貫通各組團(tuán)花園，構(gòu)成多層次、組團(tuán)化的景觀布局體系 南入口架空棟的北立面平齊，一層挑空為停車庫(kù)，一樓住戶可穿過(guò)停車庫(kù)直接繞到南庭院入戶，其他住戶需繞行停車庫(kù)入戶，南立面為花園露臺(tái)層層退設(shè)計(jì)； 一層可由南庭院入戶，二層以上均由南樓梯入戶； 二層退臺(tái)為一層陽(yáng)光房頂，長(zhǎng) ，三層退 米，四層退 北入口轉(zhuǎn)角棟的北外立面為平齊，中間設(shè)置樓梯；花園露臺(tái)層層退設(shè)計(jì)只表現(xiàn)在南立面； 一層可由南庭院入戶，二層以上均由北樓梯入戶； 二層退臺(tái)為一層陽(yáng)光房頂，長(zhǎng) ，三層退，四層退 “情景化洋房”通過(guò)功能空間的變化凸現(xiàn)其產(chǎn)品特色 “疊拼化洋房”以產(chǎn)品鮮明的別墅化意向吸引客戶 寬景 house五大價(jià)值點(diǎn)： a. 1－ 2層均有地下室附送 b. 獨(dú)特的露臺(tái)空間 c. 豐富的建筑形態(tài) d. 氣派的橫向客廳 e. 豪華的頂層套房 a b c d e 結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，建議以 3+1寬景 House產(chǎn)品取勝市場(chǎng) 花園化洋房 與本項(xiàng)目本體條件、規(guī)劃特點(diǎn)不符合 情景化洋房 市場(chǎng)上已有萬(wàn)科產(chǎn)品，如直接模仿容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 疊拼化洋房 市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)；產(chǎn)品具備 鮮明的別墅化意向，品質(zhì)感強(qiáng) 青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路B l o c k 邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口寬景 house的種種價(jià)值點(diǎn)能提高對(duì)客戶的吸引力，比普通的多層產(chǎn)品更易銷售 ?選用寬景 House的原因 ?原因一 ?市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺情況下，創(chuàng)新物業(yè)帶來(lái)的吸引力 ?原因二 ?解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求 ?原因三 ?寬景 House能增加戶數(shù)，降低 1－ 2層的總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從 145平米 200平米不等。 大面寬戶型 高附加值 舒適性與人性化 低總價(jià)類別墅 疊拼化洋房設(shè)計(jì)要點(diǎn) —— 一層的下沉式私家院落 /半地下層 /陽(yáng)光房 庭院入戶 /多景式情景房 從入戶花園走到一樓地下室 地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書(shū)房 地下室 半圍合庭院 疊拼化洋房設(shè)計(jì)要點(diǎn) —— 二層附送地下室與大露臺(tái) 通向地下室的樓梯 露臺(tái) 二層： 附送露臺(tái) /地下室 明廚明衛(wèi) 方正實(shí)用 疊拼化洋房設(shè)計(jì)要點(diǎn) —— “ 3+1層”豪華套房 送露臺(tái)空中花園 頂層附送閣樓 三層復(fù)式結(jié)構(gòu)： 復(fù)式結(jié)構(gòu) 4個(gè)露臺(tái) 獨(dú)立主人套房 客廳挑空 強(qiáng)調(diào)親情化鄰里住區(qū)模式 —— 多元性的建筑營(yíng)造有生命力的城市，創(chuàng)新而又個(gè)性化的居住空間設(shè)計(jì)，更賦予社區(qū)豐盛內(nèi)涵 超空間多層產(chǎn)品：多層產(chǎn)品創(chuàng)新，舒適，實(shí)用為主 設(shè)計(jì)元素關(guān)鍵詞： 天井 院落 吹拔 連廊 平臺(tái) 坡頂 生態(tài) 城陽(yáng)市場(chǎng)中供應(yīng)的主流產(chǎn)品戶型以 90110平的兩居以及120140的三居為主， 90平米以下產(chǎn)品供應(yīng)量較少 － － 小高層 高層 869199991151091099913510611787868683989490859880 90 100 110 120 130 140 150 160 170萬(wàn)科魅力之城寶龍城市廣場(chǎng)都霖美景林溪美地匯豪景苑華鵬馨苑盛世民生花園啟陽(yáng)國(guó)際奧港國(guó)際希爾景園弘通 漫城1401571271491331361001271411401121261151101131261221321359980 90 100 110 120 130 140 150 160 170萬(wàn)科魅力之城寶龍城市廣場(chǎng)都霖美景林溪美地匯豪景苑華鵬馨苑盛世民生花園啟陽(yáng)國(guó)際奧港國(guó)際希爾景園弘通 漫城17014414614515515514316080 90 100 110 120 130 140 150 160 170萬(wàn)科魅力之城寶龍城市廣場(chǎng)都霖美景林溪美地匯豪景苑華鵬馨苑盛世民生花園啟陽(yáng)國(guó)際奧港國(guó)際希爾景園弘通 漫城114103 104113125 119107124 116113 115 110 109 109 109 108 110 109 113020406080100120140 1 0 0 平米以上：5,050,58%1 0 0 平米以下：3,620,42%市場(chǎng)在售項(xiàng)目?jī)删又髁粜?：90110平米 市場(chǎng)在售項(xiàng)目三居主力戶型 ：120140平米 市場(chǎng)在售項(xiàng)目四居主力戶型 ：150170平米 07年至今城陽(yáng)區(qū)住宅銷售的戶均面積為 110平米 目前城陽(yáng)可售住宅面積 8670套，其中 100平米以上的住宅占比為 58%， 100平米以下戶型占比僅為 42%。 本項(xiàng)目高層和小高層發(fā)力點(diǎn)：創(chuàng)新戶型，送足實(shí)惠 1。本項(xiàng)目受到“ 90/70”規(guī)劃條件限制，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目高層和小高層產(chǎn)品的發(fā)力方向之一為如何將 90平米以下小戶型做好做精？ 2，購(gòu)買高層和小高層的客戶注重性價(jià)比，所以本項(xiàng)目高層和小高層產(chǎn)品的發(fā)力方向之二為如何體現(xiàn)實(shí)惠？ 市場(chǎng)主流產(chǎn)品，大戶型產(chǎn)品居多 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 高層和小高層客戶注重性價(jià)比 客戶敏感點(diǎn) “ 90/70”政策 限制條件 創(chuàng)新小戶型 面積贈(zèng)送 創(chuàng)新戶型推薦：舒適型 90平米產(chǎn)品 ， 2室 2廳 ， 1室 1廳 ， 3室 1廳 戶型設(shè)計(jì)合理，空間利用率高， 1梯 2戶居多，且沒(méi)有大戶型產(chǎn)生 90平米 3房南北通透，非常舒適 遠(yuǎn)洋一方 13號(hào)樓 － － 小高層 高層 創(chuàng)新戶型推薦： 90平米以下小戶型組合的合理安排 86平米的建筑面積得以充分利用， 3室 2廳附送入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) 中間 60平米的 2室戶型也可以實(shí)現(xiàn)良好通風(fēng) 90平米 3室 2廳 60平米 2室 1廳 整個(gè)樓層空間利用率高，實(shí)現(xiàn)了全部是 90平米以下的小戶型 86平米 3室 2廳 鄭州橄欖城 2號(hào)樓 － － 小高層 高層 創(chuàng)新戶型推薦： 90平米面積得到充分利用 戶型 C1 C1反 B1反 B1 面積 居室 3房一廳 3房一廳 3房一廳 3房一廳 全部戶型面積都接近 90平米，而且全部是南北通透的 3房，做到了空間的充分利用 － － 小高層 高層 創(chuàng)新方式 贈(zèng)送方式 實(shí)用指數(shù) 適用性 創(chuàng)新指數(shù) 市場(chǎng)接受度 陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送一半面積 適用各種產(chǎn)品 露臺(tái) 贈(zèng)送全部面積 適用各種產(chǎn)品 入戶花園 贈(zèng)送一半面積 適用各種產(chǎn)品 內(nèi)庭院 贈(zèng)送一半面積 適用各種產(chǎn)品 凸窗 贈(zèng)送全部面積 適用各種產(chǎn)品 夾層 贈(zèng)送全部面積 適用投資型產(chǎn)品 復(fù)式 贈(zèng)送部分面積 適用高端產(chǎn)品 陽(yáng)光房 贈(zèng)送部分面積 適用各種產(chǎn)品 花架 贈(zèng)送全部面積 適用各種產(chǎn)品 送足實(shí)惠：常見(jiàn)面積贈(zèng)送的方式：結(jié)合本項(xiàng)目情況，可選擇其中 5種方式 － － 小高層 高層 高層與小高層贈(zèng)送面積方式 1：贈(zèng)入戶花園 入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。 方式： 贈(zèng)送一半面積 高層與小高層贈(zèng)送面積方式 2：露臺(tái) ?奇偶層送露臺(tái)，贈(zèng)送全部面積 ?退臺(tái)送露臺(tái) 方式： 贈(zèng)送面積 高層與小高層贈(zèng)送面積方式 3：陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈(zèng)送一半面積。 陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送方式 1 陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送方式 2 進(jìn)深不大于 面積，贈(zèng)送全部面積 高層與小高層贈(zèng)送面積方式 4：凸窗 凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開(kāi)闊感，但贈(zèng)送面積較小。 方式： 贈(zèng)送全部面積 高層與小高層贈(zèng)送面積方式 5：花架 ?花架功能解構(gòu)： ?承載體，支撐作用； ?介于“虛實(shí)”之間，非完全意義上的封閉； ?同樣，能夠限定空間； 原創(chuàng)都市單元：高層里的彈性住區(qū) ? 都市單元：以 4050 ㎡為一個(gè)模數(shù)的可自由拼合的彈性住區(qū)（高層） ? 個(gè)性的風(fēng)格與豐富的色彩，充滿城市活力與現(xiàn)代創(chuàng)意。 ? 布置在市政主干道東側(cè)，起到展示功能。 青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路B l o c k 邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口原創(chuàng)都市單元出現(xiàn)在高層產(chǎn)品 原創(chuàng)都市單元 可變性住宅體現(xiàn)都市多變、無(wú)限可能的生活 + = + = + = or or 單一的組合模式 → 具有可變性住宅 （ flex housing） 模式 …… 以“ 4050平米”一個(gè)模數(shù) 原創(chuàng)都市單元 都市單元戶型設(shè)計(jì)擁有可變性與適應(yīng)性的特點(diǎn)， 滿足不同客戶的需求：生意人、鮮族人、產(chǎn)業(yè)工人、投資者 …… 空間 33 第三部分 :價(jià)值體系 ?City Face ?City Walk ?City Garden ?豐富天際線 新都市中央街區(qū)價(jià)值體系 青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路B l o c k 邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口社區(qū)主入口、入口廣場(chǎng)以及特色商業(yè)街共同組成了社區(qū)的城市級(jí)公共空間，形成區(qū)域名片 入口主廣場(chǎng)通過(guò)大面積的噴泉、綠地等立勢(shì)，營(yíng)造景觀效果，吸引注意力 City face 青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路B l o c k 邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口City face 社區(qū)主入口 —— 市民廣場(chǎng) City face 社區(qū)主入口 —— 特色商業(yè)街 青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路B l o c k 邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都市單元（高層） 入口青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路邊界市政道路商業(yè)街疊拼洋房 超空間多層 情景小高層 都