【正文】 城市東部區(qū)域 人南延線 依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 光華大道沿線 ?區(qū)域認(rèn)知： 依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū)，目前開發(fā)強(qiáng)度正在逐漸走高，平均容積率 。 ?產(chǎn)品類型： 新入市項目以高層、小高層為主。 ?價格： 高層、小高層價格約 40005000元／平方米，聯(lián)排價格約 7000元／平方米，洋房50006000元 /平米 ?未來供應(yīng)： 土地供應(yīng)較大，區(qū)域是未來房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，產(chǎn)品供應(yīng)以高層、小高層為主。 ?客戶構(gòu)成： 現(xiàn)狀客戶中成都本地人約占 60%，廣州、深圳等 ,外地投資客戶約占 40%。 ?代表項目： 仁和春天大道 、 萬科 朗潤園、宏信西花汀 客戶描述： 成都人占到 5060%左右，成都客戶來自全成都，主要是做生意的人；外地客戶以廣東深圳為主約占 30%，另有少量四川省內(nèi)客戶約占 10%左右 感覺項目戶型面積合理，適合投資，項目品質(zhì)很好，具有升值潛力 仁和春天大道 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 600畝 建筑面積 50萬平米 容積率 開盤日期 2023年 7月 產(chǎn)品類型 高層 戶型面積區(qū)間 一批次 80平方米 (100套 ),135平方米 (100套 ) 二批次與一批產(chǎn)品相同 項目銷售信息 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 5200 42—70 200套開盤售罄 一期二批次 5800（預(yù)計） 46—78 預(yù)計 07年 9月開盤 項目競爭力：濕地公園、品牌配套、居住環(huán)境 光華大道沿線片區(qū)主要在售樓盤狀況 項目名稱 錦繡森鄰 美茵河谷 西花汀 萬科朗潤園 基本 情況 項目位于溫江區(qū)光華大道旁溫江新城，占地面積：約 184畝 ，建筑面積： 109841平米，容積率 ，綠地率 % ，一期 100多畝，共595戶 美茵河谷位于成都市光華大道。占地 108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率 ，綠化率50% 項目位于光華大道臨近溫江城區(qū) 1公里處，距光華大道垂直距離約 200米，項目占地 100余畝由 11層、 18層、2024層電梯洋房 。容積率。 萬科 ?朗潤園位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗學(xué)校對面。占地 60余畝，由高層電梯和多層花園洋房組成， 項目總計 990多戶，目前推出 500多戶 。容積率 :，綠化率 :%。 產(chǎn)品 戶型 聯(lián)排在２４０平方米左右， 5層洋房１８０平方米左右，高層戶型在 146平米 左右 6層電梯洋房，戶型面積 52平方米 —230平方米，以 130平方米占 30% 小高層 ，戶型 122平米 66套，135平米 60套， 155平米 44套，143平米 66套 多層 高層 ，戶型 120平米為主 價格 聯(lián)排 7000元／平方米 洋房5100元／平方米 高層 4000元／平方米 均價 4100 元 /平方米 均價 4000元 /平方米 今年六月開盤 3680元 /平方米，現(xiàn)在4300元 /平方米 銷售狀況 目前銷售兩棟 17層電梯公寓，共68套，剩不到 20套（ 6月開盤 6層電梯洋房三期于 2023年 4月 7日開盤目前已經(jīng)售完 （約 120套／月） 2023年 04月 13開盤，目前已售近 90%（ 50套 /月）。 07年 5月開盤，推出 500多套，銷售400多套 。 （ 134套 /月） 客戶群及臵業(yè)目的 成都人本地人約占 30%四川省內(nèi)占40%廣東等外地客戶占 30% 成都本地客戶約為 60％，外地客戶約占 40％ 成都客戶為主約占 80%，外地客戶約占 20% 成都客戶占 60%, ，外地客戶占 40% 依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、成熟的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 城市成熟住區(qū) ?區(qū)域認(rèn)知： 位于二環(huán)三環(huán)之間，依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、完善的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū)。 ?產(chǎn)品類型： 以高層、小高層為主 ?價格： 高層小高層產(chǎn)品價格在 50007000，洋房類產(chǎn)品在 700010000 ?未來供應(yīng)： 未來供應(yīng)以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。片區(qū)土地稀缺，地價已達(dá)到 1000多萬 /畝，預(yù)計未來房價會持續(xù)上漲。 ?客戶構(gòu)成： 屬于頂級和上中產(chǎn)客戶。整體上成都本地人居多。買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。買低密度產(chǎn)品的有很多是屬于三、四次置業(yè)，年齡大都在 40歲左右。 ?代表項目： 中海國際、鷺島國際、中大 君悅金沙、華潤翡翠城 客戶描述： 成都市區(qū)客戶占到 70%左右，主要為生意人，公務(wù)員；外地客戶感覺以廣東深圳為主約占 30%（另有少量外籍人員） 中海國際社區(qū) 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 1986畝 建筑面積 120萬平米（公共配套設(shè)施約 16萬平米，住區(qū)約104萬平米 ） 容積率 開盤日期 產(chǎn)品類型 多層 /小高層 /洋房 /聯(lián)排別墅 /獨立別墅 戶型面積區(qū)間 藍(lán)岸一期（多層）總 566戶， 140—160平方米 碧林一期（多層）總 260戶， 120—146平方米 橙郡一期（高層）總 1040戶目前開盤 120戶， 120平方米左右 林溪美墅 總 100套， 250平方米左右 項目銷售信息 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售情況 藍(lán)岸一期 5300 7485 05年 9月開盤售 罄 碧林一期 6700 8098 07年 6月開盤基本銷售完 橙郡一期 51006700 5680 07年 7月開盤（ 60套 /月） 林溪美墅 13000 335 07年 5月開盤 100套，目前剩余 10套左右 項目競爭力：大社區(qū)、開發(fā)商品牌、優(yōu)質(zhì)配套 客戶描述： 成都本土人看得多， 自住型 ，投資客比較少。老板居多。成都客戶占到 60％～ 70％。 來這里的客戶更看中 環(huán)境 ，也挑 戶型 。 購買水晶公寓的主要是 成都本土的有錢人和華僑 。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 鷺島國際 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 28萬㎡ 建筑面積 28萬㎡ 容積率 開盤日期 2期 05年 9月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 多層、小高層 套數(shù) 1895 面積 1期， 140150平； 2期 170為主力戶型；水晶公寓 240平為主力戶型 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 1期 4800 70 開盤售罄， 200 2期 5800 70200 開盤基本售罄 229 水晶公寓 7500~9000 180~200 開盤大約銷售80%， 35 項目核心賣點：成熟區(qū)域、規(guī)模樓盤、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境 客戶描述： 大都是 四川二線城市 的人買的，占 70％。 成都還是有地緣劃分，東邊人住在東邊，西邊人住西邊。南面的 政府官員 比較多，這邊也有。 環(huán)境要好 ，成都人買房最重要是要看環(huán)境， 這邊買了以 居住為主 ，周邊郊縣在這買房子的也都是居住的，養(yǎng)老、上學(xué) 。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 中大 〃 君悅金沙 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 40萬㎡ 容積率 開盤日期 1期 06年 4月份開盤， 2期 07年6月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 高層、小高層 套數(shù) 2023 面積 主力戶型 120130的三居 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期 4500 40 50 二期 4900 50 80 項目賣點：成熟區(qū)域、性價比 項目問題：開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)較慢 客戶描述： 買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟(jì)實力的一些 官員和商人 買的。市外省內(nèi)以 自住 為主，深圳上海的兼顧投資。多層的大都是 至少二次置業(yè) 的。 以 中年人居多 ，上有老下有小，還是喜歡靠近城內(nèi)的醫(yī)院和學(xué)校。過幾年沒那么忙了，退休了，才會考慮去麓山那邊去。 很多客戶還是很喜歡 湖 的。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 華潤翡翠城 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 開盤日期 3期 05年 12月開盤； 4期 07年 9月開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 一期主要是洋房、別墅、小高層電梯；二期多層和高層電梯； 三期四層高的疊拼， 6層帶電梯的洋房， 20多層的高層電梯； 四期都是 30層的高層。 面積 170300 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 5500 50100 50 電梯洋房 8000 100200 46 疊拼 12023 150320 7 項目核心賣點：自然環(huán)境、開發(fā)商品牌 、成熟區(qū)域 項目問題：沙河對面有鐵路經(jīng)過 、親水性不佳 其他在售樓盤狀況 項目名稱 澳龍名城 比華利國際城 金沙西園 華府金沙 基本 情況 擇位成都東，毗鄰?fù)e館，坐落 2023米沙河步行景觀帶。總占地 81畝，總建筑面積 25萬， 2158戶。容積率 3,39，綠化率 30％。 位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風(fēng)情國際化社區(qū)。項目東臨 60000余平米水面大觀湖。占地面積，總建筑面積 :536000平方米。 項目占地面積 370畝，總建筑面積約 40萬平方米。容積率，綠化率 40％，總戶數(shù)約3000戶。預(yù)計分五期開發(fā)，是金沙片區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，一、二期約 1088戶均已成熟入住。強(qiáng)調(diào)中式庭院的圍合。 華府金沙位于成都清江西路，占地面積 ，總建筑面積 110000平方米?？倯魯?shù) 848戶，容積率 5. 產(chǎn)品 戶型 4+1洋房， 7層帶電梯的多層， 1 1 33層的電梯洋房 ，主力戶型 140平三居。 18層、 28層、 32層的高層 6棟 26層住宅、 2棟 18層住宅，四期主力戶型： 85～ 90平的兩居 6棟 32+1層 , 140平的占 60％，120平的占 30％， 110平的占 10％ 價格 頂躍單價 7000～ 8000元，主力戶型總價在 90～ 100萬左右。 均價 4980元 均價 6300元 6000元起價。頂層總價 110萬左右，單價在 8千左右。 銷售狀況 第一次開盤當(dāng)天賣完，第二次開盤全是套三， 120～200多平，賣完 70％ 一期一批次 9月 30日開盤，房源 6天銷售告罄， 一、二、三期售磬，四期尚在累客階段 平均每月 90套。 客戶群及臵業(yè)目的 70％成都本地人，還有一部分四川二級城市 。客戶的年齡買低的都在 40歲左右，都有兩三套房。 成都人和外地人比例相當(dāng)，外地人是四川二線城市的有錢人。成都人大都是 3次臵業(yè)，改善型。 客戶大部分是成都本地人，以公務(wù)員和老師為主；外地人主要是與成都有淵源的人回來購買。 客戶大都是第二三次臵業(yè)的，外地客戶占 50％，其中深圳北京的客戶占到了外地客戶的 20％；本地客戶占 50％，以投資為主。 其他在售樓盤狀況 項目名稱 祥域 天合凱旋城 中海龍灣半島 金楠國際 基本 情況 總占地 60畝，996戶。現(xiàn)在推的是兩梯 4戶。有 2棟 22層高的寫字樓，商業(yè)有1萬平。 項目位于青羊區(qū)光華村南依成都至溫江的 80米寬主干道 光華大道 ,東臨貝森南路 ,北靠貝雙路 ,西接二十一世紀(jì)花園 ,地形較為方正。占地 80畝，共 1085套，容積率 ，建筑密度22％，綠地率 30％以上，建筑面積 平方米 龍灣半島位于成都市正西方，清水河與二環(huán)路西一段的交叉口（在二環(huán)路以外）；清水河以南，龍騰路以北，杜甫花園西側(cè)。項目總占地 216畝，總建筑面積 32萬平方米總戶數(shù) :1800戶左右。容積率 : :30% 項目位于武侯區(qū)外雙楠武侯大道武陽大道旁，占地 41畝， 596戶 。2023年 9