【正文】 中高端客戶高端客戶客戶分析頂端客戶本報告是嚴(yán)格保密的。洛陽的高端客戶，他們是這樣的 ——客戶構(gòu)成? 洛陽周邊區(qū)縣的礦主 ，是洛陽郊縣財富金字塔的最頂端，爆發(fā)式的財富積累，家族式的公司企業(yè)，經(jīng)營周轉(zhuǎn)需要資金少，買房子多一次性付款? 知名文化人 ，長期從事文化藝術(shù)，具有極高的知名度和財富積累。? 關(guān)林市場的經(jīng)營者 ，業(yè)務(wù)以服裝、鞋帽、五金批發(fā)為主，年收入十幾萬元? 61 61 725等科研單位研究所 ，國防科工委下屬企業(yè)，在中國駐南聯(lián)盟大使館被炸以后，國家投入逐漸增加，待遇越來越好? 澗西區(qū)大型國有企業(yè)管理層和外貿(mào)部， 雖然企業(yè)經(jīng)營銷售下滑，這部分人仍是高收入群體性格特征? 洛陽人比較 相信朋友，口碑傳播，跟風(fēng)很嚴(yán)重? 喜歡和朋友 圈子 里的人一起生活，喜歡 扎堆居住? 洛陽人容易 接受新事物，追捧新事物? 有錢人注重投資，投資意識越來越強，看好新區(qū)發(fā)展? 有錢人不露富，比較 內(nèi)斂? 愛面子， 購物 注重名牌， 比較注重外在形象客戶分析本報告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場研究總結(jié)洛陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入上升通道。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動大批有支付能力的高端置業(yè)人群，他們是市場上最活躍的財富階層。新區(qū)住宅逐漸放量，在未來 2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢較嚴(yán)重，競爭激烈。在這樣市場背景之下，如何從競爭激烈的市場環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項目需要考慮的主要問題本報告是嚴(yán)格保密的。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場分析 二期地塊分析前提項目問題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報告是嚴(yán)格保密的。問題 1：打造第三極（價格慣性）市場的價格峰值區(qū)域出現(xiàn)在城市核心地段和河景區(qū)域。中心區(qū) Question我們不占據(jù)核心區(qū)，也不具備河景資源，怎樣突破市場的價格慣性，打造市場的第三極？核心區(qū)西工河景區(qū)澗西河景區(qū) 洛南河景區(qū)第二極第一極片區(qū)價格慣性 如何打破城市由北向南遞減的價格慣性？區(qū)域平臺價格27002800元 /平米本項目單價3500元 /平米VS本報告是嚴(yán)格保密的。(平米 ) 建筑硬指標(biāo)規(guī)律圖順馳城 世府名邸 康城逸樹 建業(yè)美茵湖 國寶花園 本項目戶均面積 160 150 340 300 400 191房均面積 53 50 68 50 80 63容積率 問題 2：住宅的產(chǎn)品力（豪宅慣性） Question我們?nèi)绾渭尤胍痪€豪宅的競爭圈 ?本報告是嚴(yán)格保密的。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場分析 二期地塊分析前提項目問題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報告是嚴(yán)格保密的。典型案例分析借鑒要突破市場價格壁壘，加入豪宅一線競爭圈，需要有足夠的產(chǎn)品力支撐。我們需要以現(xiàn)有市場的發(fā)展?fàn)顩r為基礎(chǔ)，從客戶置業(yè)的關(guān)注點和敏感點出發(fā)，進(jìn)行適度創(chuàng)新，合理引導(dǎo)。方法：分析其他市場豪宅典型案例，指導(dǎo)項目如何在客戶的敏感點之下打造高價值產(chǎn)品。原則一：從客戶置業(yè)的關(guān)注點和敏感點出發(fā)方法：分析洛陽中高端住宅市場典型項目的成功因素，由此得出客戶的敏感點和關(guān)注點，并指導(dǎo)本項目。原則二：對市場進(jìn)行適度創(chuàng)新，對客戶進(jìn)行合理引導(dǎo)本報告是嚴(yán)格保密的。市場典型項目成功因素分析：國寶花園1. 第一個 800畝純別墅社區(qū) ：別墅產(chǎn)品是市場創(chuàng)新的產(chǎn)品形式，而800畝大盤也是市場罕見。2. 10萬平米大水面，景觀動人 ：占地近 10萬平米的大面積水系，做到戶戶有水景。樓王項目更是打造觀景平臺，充分體現(xiàn)居住與外環(huán)境的互動。3. 標(biāo)識感強 ：社區(qū)入口兩側(cè)豎立社區(qū)圖騰，同時在每戶入戶花園中的石頭上標(biāo)著印有國寶社區(qū)標(biāo)識的門牌，地面井蓋上印有統(tǒng)一的國寶 LOGO。4. 保護(hù)業(yè)主的私密性和安全性 ：門禁及安防系統(tǒng)，保證社區(qū)的安全。同時從產(chǎn)品設(shè)計上，聯(lián)排前后錯開，保證了每戶之間的私密性。典型項目分析洛陽市場典型豪宅項目，市場表現(xiàn)較好。本報告是嚴(yán)格保密的。市場典型項目成功因素分析：順馳城1. 有震撼力的園林景觀 ：以楓丹白露大道作為景觀主軸，貫穿整個社區(qū)。大氣的西歐風(fēng)情中心廣場，音樂噴泉、古希臘雕塑等帶歐式符號的小品點綴其中，為社區(qū)增添了風(fēng)情和意味，也提升了整體的居住環(huán)境。，完善配套 ： 35萬平米的大規(guī)模住區(qū)，社區(qū)配套完善。包括國際雙語幼兒園、 、 5000平米泛會所、室外運動場館等。3. 戶型創(chuàng)新，體現(xiàn)對景觀的利用 ：錯層以及觀景陽光室和觀景餐廳等創(chuàng)新的戶型設(shè)計，充分利用景觀價值，同時帶來居住舒適性的提升。4. 渠道營銷 ：客戶老帶新，圈層營銷。典型項目分析洛陽市場較為典型的項目之一，也是外地開發(fā)商在洛陽的典型開發(fā)項目，市場反映較好，實現(xiàn)較高的單價和較快的速度。本報告是嚴(yán)格保密的。1. 富有南國情調(diào)的社區(qū)景觀 ： 200米長的中軸水系，外圍高層圍合大面積水景，且綠植富有立體層次感。2. 特色的規(guī)劃布局 ：樓座排布高低錯落，遮擋少；部分采用弧形的外觀，使社區(qū)活力十足；樓座排布在外圍，使景觀集中于社區(qū)中心，幾乎做到戶戶有景。3. 部分高端配置 ：引入可視對講、分質(zhì)供水系統(tǒng)、紅外智能防盜系統(tǒng)等高端現(xiàn)代化配置，局部領(lǐng)先市場4. 教育資源 ：洛陽實驗小學(xué)和洛陽市實驗二中兩所名校與社區(qū)隔路相望，獨有的高端教育資源增強了對有學(xué)齡兒童家庭的吸引力市場典型項目成功因素分析：元華國際城市公寓典型項目分析在本項目片區(qū)之內(nèi)，距離本項目較近，且實現(xiàn) 3300元 /平米的較高銷售單價。本報告是嚴(yán)格保密的。市場典型項目成功要素總結(jié)u好的園林景觀能夠極大的打動客戶，能有效促進(jìn)產(chǎn)品價值提升。u客戶對產(chǎn)品有感知，有判斷。好的產(chǎn)品力能夠增強項目的競爭力。u客戶對豪宅品相有識別感，標(biāo)示性的圖騰、 LOGO等能夠標(biāo)定項目的價值。本報告是嚴(yán)格保密的。結(jié)合客戶訪談，對味客戶價值點：注重面子多于關(guān)注功能這里的小區(qū)做的很好，和別的地方不一樣。有水有樹，我家的房子直接可以看到中心廣場，在小區(qū)呆著覺得很舒服。 —— 訪談順馳城客戶 張女士洛陽客戶對產(chǎn)品的核心關(guān)注點 —— 面子 功能客戶偏好 —— 面子感，身份感； 安全感，專屬感； 圈層感，標(biāo)簽感； 客戶認(rèn)可、喜好的符號 —— 園林； 景觀環(huán)境； 高端配置； 標(biāo)識符號； 會所； 勻質(zhì)人群； ……源于別墅不一樣啊，獨門獨院，不和別家一起，而且有自己的花園。這樣比較安全。大家都是差不多的人，小區(qū)又有保安，感到安心。 —— 訪談國寶花園客戶 劉先生本報告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅典型案例借鑒u案例借鑒原則：1. 典型城市豪宅2. 成功項目，獲得較好的市場實現(xiàn)u案例借鑒點：1. 城市高層住宅如何做出豪宅價值，滿足客戶的面子感、專屬感、標(biāo)簽感u案例借鑒：u北京 . 棕櫚泉u深圳 . 星河國際本報告是嚴(yán)格保密的。棕櫚泉國際公寓 —— 代表北京的豪宅作品u北京新一代豪宅代表作；能夠代表北京的作品u定義 尊貴 為主題，一切都圍繞此主題展開u30000平米豪華園林、 …… 頂級產(chǎn)品打造尊貴形象u11棟 2333層的板樓、塔樓組成u內(nèi)設(shè)萬豪行政公寓本報告是嚴(yán)格保密的。11棟高層合圍對稱式布局，體現(xiàn)出恢宏的氣勢，并形成集中的 3萬平米中央大花園u占地面積： 7萬平米，建筑面積： 米容積率： u包括 11棟 23層 33層的高層 。 u小區(qū) 11棟樓采用圍合對稱式布局，體現(xiàn)出輝宏的氣勢，并形成集中的 3萬平米的中央大花園，使小區(qū)綠化率達(dá)到50%以上。整體規(guī)劃本報告是嚴(yán)格保密的。立面風(fēng)格 —— 具備豪宅品相u整個建筑設(shè)計現(xiàn)代感強，線條簡單清晰摩登u外立面采用淺棕紅的豪宅流行色，窗玻璃采用單向透光材料u頂部的設(shè)計來源于歐洲的歌德風(fēng)格，現(xiàn)代與古典豪華尊貴融為一體線條簡潔明了遠(yuǎn)觀棕櫚泉建筑設(shè)計本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)部景觀 —— 從地下廣場到綠色大堂，層次鮮明無處不在的綠色 u園林的設(shè)計具有歐洲古典為主，意大利羅馬風(fēng)格u園林設(shè)計公司：貝爾高林香港有線公司u園林覆蓋率達(dá) 50%u園林內(nèi)移植了不少的從美國來的棕櫚樹。u將擁有永久生命力的棕櫚樹標(biāo)本移植到了棕櫚泉公寓每棟樓的大堂。園林特色地下廣場地面綠化本報告是嚴(yán)格保密的。豪華配套 —— 豪宅必備要素 u會所面積超過 1萬平米u由 公司設(shè)計u會所分為三層，功能超五星級的豪華會所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能豪華會所本報告是嚴(yán)格保密的。通過合圍布局、整體抬高、綠植欄桿區(qū)隔，建立項目邊界u通過邊界的確立，由于與道路拉開一段距離，確保從道路上無法看清社區(qū)內(nèi)部，較好地保護(hù)了業(yè)主的隱私。u另一方面，通過邊界的確立，增加了業(yè)主的尊貴感和專屬感。整體抬高界定區(qū)域本報告是嚴(yán)格保密的。建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)出項目的宏偉大氣，提升業(yè)主的尊貴感入口處標(biāo)志性雕塑 入戶大門精裝修大堂豪宅標(biāo)簽體現(xiàn)尊貴感的社區(qū)圖騰本報告是嚴(yán)格保密的。星河國際 —— 區(qū)位及規(guī)劃p項目位于深圳市新中心區(qū)南區(qū)。 2023年入市之初，中心區(qū)沒有居住氛圍，項目面臨北區(qū)黃埔雅苑等項目的競爭。p占地 33946平米，建面，容積率 。p容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊項目，且沒有任何可以利用的資源，最終憑借自身產(chǎn)品力以及高舉高打的氣勢形成區(qū)域的中心化本報告是嚴(yán)格保密的。建筑設(shè)計 —— 穩(wěn)重、高檔、大氣p 建筑風(fēng)格：最能體現(xiàn)城市化現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格 ，建筑造型氣派p 樓座外形設(shè)計：建筑挺拔、韻律感強、頂部雕塑感強、夜間燈光設(shè)計使其成為地標(biāo)建筑p 立面設(shè)計：建筑立面采用波浪式的線條造型，豐富外立面的視覺效果；采用棕紅的豪宅流行顏色，襯托高貴形象本報告是嚴(yán)格保密的。園林景觀 —— 商業(yè)裙樓頂部的空中花園p 大型中央園林景觀：7棟高層合圍在社區(qū)中央創(chuàng)造了一個以水為主題的嶺南園林景觀， 綠化面積達(dá) 2萬平方米p 空中花園：為擴大綠化和建立良好的視覺效果，在裙樓頂部設(shè)立空中花園p 視線通道：特殊的視廊規(guī)劃，使每個角度均有良好的觀景視野本報告是嚴(yán)格保密的。身份感標(biāo)識 —— 大型城雕、個性化門牌u 社區(qū)內(nèi)三組大型城雕，彰顯豪宅的身份感u 個性化門牌的獨特設(shè)計，將每間豪宅的專屬感、標(biāo)識感做到極致u 星河國際系列城雕由三組現(xiàn)代雕塑組成。 u 主入口是 “CBD” 星河國際住宅標(biāo)識性雕塑，構(gòu)成形式簡潔醒目，工藝現(xiàn)代時尚。 u 位于南側(cè)的大型雕塑 “ 永恒星河 ” 高約 12米，跨度約 28米，三足鼎立之拱型交匯處共同穿越一個垂直的環(huán)型金屬體，亦是時間表盤與時針、分針、秒針的藝術(shù)構(gòu)成，圖文象征著歷史文化科學(xué)文明在時間軌跡上的沉積印痕，玩味出星河國際創(chuàng)造者 “ 積跬步以成千里、積點滴以成江河 ” 的開拓精神。 u 北面則是組雕 “ 鼠標(biāo) ” ，以與現(xiàn)代人生活融為一體的現(xiàn)代化工具 “ 鼠標(biāo) ” 這一形式表現(xiàn)出 21世紀(jì)時代風(fēng)尚，藝術(shù)的夸張?zhí)幚硎惯@一靈巧的形體變得敦實、龐大、憨態(tài)可掬。并且與一般雕塑不同的是，該雕塑的觀賞者可靠、可坐、可穿行其間，更加烘托出處于多元城市文化空間節(jié)點上的星河國際 “CBD” 所獨有的國際人文氣質(zhì)。本報告是嚴(yán)格保密的。主推國際化 —— 憑借營銷的高舉高打，成功取勢機場仙湖弘法寺深圳大劇院市民中心本報告是嚴(yán)格保密的。國際化概念 —— 跨國經(jīng)理人調(diào)查本報告是嚴(yán)格保密的。紐約工作室樣板房米蘭工作室樣板房國際化概念 —— 樣板房本報告是嚴(yán)格保密的。實際成交客戶 —— 以做生意的潮州人為主，而不是國際人成交客戶分析本報告是嚴(yán)格保密的。案例總結(jié)p采用高層低密度大圍合的方式形成強烈的私家領(lǐng)地感，大開大闔的規(guī)劃氣勢極具震撼力。工整的圖案化形成視覺沖擊力，體現(xiàn)豪宅的儀式感和序列感。p營造邊界，界定區(qū)域。用土坡、樹種等形成與外界的自然隔離，突出邊界感和領(lǐng)地感。p最大化景觀價值。采用大圍合的形式，樓座排布在外圍，形成大氣的中心園林，景觀價值和效果被極度放大。p專屬的豪宅標(biāo)簽。社區(qū)特有的雕塑、社區(qū)統(tǒng)一標(biāo)識在社區(qū)內(nèi)隨處可見，讓業(yè)主始終享受身處家中的安全感，也是業(yè)主們身份的象征。p高端配套，圈層交流的場所。為富人專門配備的專屬會所，不但提供高端的商務(wù)交流和休閑配套，更是提供一個圈層交流的場所。本報告是嚴(yán)格保密的。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場分析 二期地塊分析前提項目問題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報告是嚴(yán)格保密的。本項目發(fā)展戰(zhàn)略