【正文】 利用旅游開(kāi)發(fā)完成區(qū)域新定義銷售節(jié)奏的控制生動(dòng)的物業(yè)展示和體驗(yàn)決勝終端波托非諾的快速銷售來(lái)自：華僑城模式的特殊性：政府資源主持巨大的資金投入漫長(zhǎng)的建設(shè)期高起點(diǎn)區(qū)域整合動(dòng)態(tài)推進(jìn)ACTION 365本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸 1999年 2023初 202310 202310第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期第六期20235 2023920235 多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開(kāi)發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場(chǎng)可以接受的容量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。萬(wàn) M2萬(wàn)科四季花城價(jià)格走勢(shì)410048003800395039003300 3600首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)可借鑒因素 ：商業(yè)街與住宅區(qū)有機(jī)融合連續(xù)性ACTION 366本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提氣入場(chǎng)：快速提升知名度，廣聚人氣本體條件的準(zhǔn)備，形成亮相震撼感循序漸進(jìn)：核心價(jià)值點(diǎn)的不斷豐富演繹脈沖式的推進(jìn)，熱潮不間斷施工進(jìn)度、配套設(shè)施密切配合應(yīng)對(duì)變化：產(chǎn)品線的動(dòng)態(tài)調(diào)整形象推廣的動(dòng)態(tài)調(diào)整開(kāi)好頭連續(xù)性適應(yīng)性大盤(pán)保證持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的三大要素ACTION 367本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 定義區(qū)域價(jià)值，提升產(chǎn)品品質(zhì) 發(fā)揮大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力 把握市場(chǎng)契機(jī)，占位 “ 中產(chǎn)板塊 ” 制高點(diǎn)68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目概況與項(xiàng)目界定開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析與開(kāi)發(fā)背景研究項(xiàng)目核心問(wèn)題與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位Part. 4Part. 3Part. 2Part. 169本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于區(qū)域： 知富源區(qū)后花園的正名之作對(duì)于城市： 標(biāo)定品質(zhì)時(shí)代的示范之作對(duì)于正達(dá)： 樹(shù)立開(kāi)發(fā)品牌的里程之作我們的愿景70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。知富源區(qū)后花園項(xiàng)目整體定位大連品質(zhì)中產(chǎn) 的 ——絕版人文山居71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。知富 源區(qū) 后花園 區(qū)域價(jià)值 ——知富 —— 文化和財(cái)富的雙重富集源區(qū) —— 不僅是聚集地，也是產(chǎn)生源和動(dòng)力源后花園 —— 與城市保持適宜的距離 —— 生態(tài)、景觀資源蘊(yùn)含的價(jià)值72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大連 品質(zhì) 中產(chǎn) 目標(biāo)客戶 ——大連 —— 立足區(qū)域，輻射城市品質(zhì) —— 對(duì)于提升生活品質(zhì)，擁有資本、渴望和鑒賞力中產(chǎn) —— 財(cái)富的創(chuàng)造者、財(cái)富的擁有者，但不是財(cái)富的炫耀者73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。絕版 人文 山居 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 ——絕版 —— 獨(dú)一無(wú)二的、無(wú)可復(fù)制的、值得收藏的人文 —— 勻質(zhì)化的人群特征與濃郁的文化氛圍山居 —— 安居于山，地塊 x 產(chǎn)品 = 獨(dú)特而愜意的空間體驗(yàn)與生活情境74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)客戶圈層 —— 城市品質(zhì)中產(chǎn)III II IIV萬(wàn)科城花的目標(biāo)圈層：情調(diào)中產(chǎn) ——“ 卡布奇諾 ”中產(chǎn)我們的目標(biāo)圈層：品質(zhì)中產(chǎn) ——“ 咖啡館 ”中產(chǎn)III 城市中高端客戶IV 城市購(gòu)房客戶萬(wàn)科的客戶策略 :聚焦準(zhǔn)確，打擊有力 利用成熟經(jīng)驗(yàn)和品牌能力，極致?tīng)I(yíng)造小資情調(diào)濃郁的社區(qū)氛圍，市場(chǎng)耳目一新，即使鎖定較小客戶圈層，也因?yàn)橛暇珳?zhǔn)、手段到位以及市場(chǎng)稀缺而獲得成功。提供產(chǎn)品：品質(zhì)提升 + 社區(qū)氛圍我們的客戶策略 :大圈鎖定，以質(zhì)取勝 滿足更廣層面中產(chǎn)階層提升居住品質(zhì)的需求。他們對(duì)生活品質(zhì)極為關(guān)注和渴望，對(duì)新事物敏感而有熱情，有鑒賞力也有理性。 將產(chǎn)品力作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品不貼標(biāo)簽、是品味、質(zhì)感突出的，是美的；而不是個(gè)性強(qiáng)烈、小眾取向的。提供產(chǎn)品：品質(zhì)提升 + 特色突出75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。非成熟區(qū)域成功大盤(pán)客戶群規(guī)律最容易獲得的 “第一圈層客戶 ”—— 項(xiàng)目所在片區(qū)客戶群被隨后吸引的 “第二圈層客戶 ”—— 項(xiàng)目周邊片區(qū)客戶群由于項(xiàng)目整體成功造就的 “第三圈層客戶 ”—— 整個(gè)城市客戶群76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶定位核心客戶重要客戶邊緣客戶核心客戶：?科教園區(qū) “三緣 ”（居住緣、工作緣、關(guān)系緣）中產(chǎn)?置業(yè)目的：改善居住重要客戶：?沙河口、西崗中高端客戶?置業(yè)目的：改善居住邊緣客戶１：?市域高端客戶（項(xiàng)目中部分高端產(chǎn)品）?置業(yè)目的：好產(chǎn)品占有邊緣客戶２：?地緣性中等收入白領(lǐng)（項(xiàng)目中低端產(chǎn)品）?置業(yè)目的：解決居住77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目可能吸引的目標(biāo)客戶的分析城市財(cái)富階層區(qū)域三緣中產(chǎn)占有資源和收藏好產(chǎn)品地域小白領(lǐng)大盤(pán)投資客區(qū)域內(nèi)駐軍購(gòu)房目的 支付能力和意愿 產(chǎn)品需求支付能力很強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品要求很高，尺度夸張，且需要?jiǎng)?chuàng)新的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)看好大盤(pán)的升值保值能力被區(qū)域教育資源所吸引，為子女就學(xué)選擇便利居所支付能力較強(qiáng)，跟隨性強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)意愿取決于項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)特殊要求，通常選擇面積偏小的產(chǎn)品教育導(dǎo)向客戶改善居住條件首次置業(yè)，婚齡人群，解決居住剛性需求支付能力較強(qiáng)，關(guān)注項(xiàng)目與高校距離支付能力較強(qiáng)，但有軍產(chǎn)房供應(yīng)，客戶量較少資金積累有限，支付能力較弱，總價(jià)敏感但需求強(qiáng)烈無(wú)特殊要求，多選擇面積偏小的產(chǎn)品體現(xiàn)居住改善，關(guān)注戶型亮點(diǎn)對(duì)面積控制要求高，看重基本居住舒適度改善居住條件，實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)支付能力較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)換房需求，城市范圍供應(yīng)空檔明顯。對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)提升需求強(qiáng)烈對(duì)產(chǎn)品要求較高，需要明顯的品質(zhì)提升（戶型舒適度提升、戶型創(chuàng)新或產(chǎn)品升級(jí)）需要體現(xiàn)一定的知性品味和中產(chǎn)檔次78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于本項(xiàng)目可能吸引的目標(biāo)客戶的分析城市財(cái)富階層區(qū)域三緣中產(chǎn)樹(shù)標(biāo)桿—— 高端客戶具有強(qiáng)示范效應(yīng)，吸引他們的目光也就獲得了城市的關(guān)注地域小白領(lǐng)大盤(pán)投資客區(qū)域內(nèi)駐軍在整體開(kāi)發(fā)中扮演的角色 客戶策略對(duì)他們不是必需品或能力的問(wèn)題，而是是否有好東西激發(fā)其消費(fèi)意愿的問(wèn)題 ——“奇貨可居 ”， 通過(guò)給足產(chǎn)品力加以爭(zhēng)取教育導(dǎo)向客戶定調(diào)子—— 中產(chǎn)客戶具有很強(qiáng)的聚集傾向和自我認(rèn)同需求造勢(shì)—— 其迫切住房需求和高知文化背景對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)形成有力支撐補(bǔ)充—— 跟隨型客戶，良好的市場(chǎng)反響 +合適的產(chǎn)品是促成購(gòu)買(mǎi)主要因素對(duì)他們是需求被激發(fā)、以及在選擇對(duì)象中脫穎而出的問(wèn)題“量身定做 ”，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷上切中要害，直擊其價(jià)值敏感點(diǎn)“積極輻射 ”，通過(guò)抓住主流客戶擴(kuò)大市場(chǎng)影響，給足信心與口碑“限時(shí)搶購(gòu) ”，通過(guò)控制總價(jià)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)促成開(kāi)盤(pán)熱銷主戰(zhàn)場(chǎng)79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位和價(jià)格定位目標(biāo)客戶品質(zhì)中產(chǎn)的居住改善需求可以分為三個(gè)方向： 產(chǎn)品形式升級(jí)（密度降低） 面積增大（舒適度提升） 面積沒(méi)有太大增加，產(chǎn)品品質(zhì)顯著提升（特色和創(chuàng)新）情景洋房TownHouse……品質(zhì)提升方向地緣性小白領(lǐng)和年輕教師的購(gòu)房剛性需求城市高端人群資源占有和產(chǎn)品產(chǎn)品收藏需求具有創(chuàng)新亮點(diǎn)的舒適三居市場(chǎng)主流三居總價(jià)控制的普通三居和兩居資源強(qiáng)勢(shì)，產(chǎn)品創(chuàng)新的低密度產(chǎn)品總價(jià)分層： 50萬(wàn)總價(jià)分層： 70萬(wàn)80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品戶型比例戶型 戶型面積 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 套數(shù)比 建面（萬(wàn)㎡）緊湊兩居 8090㎡ 5500 50左右 200左右 10%左右 普通三居 110120㎡ 5500 65左右 350左右 20%左右 舒適三居 130140㎡ 60006500 7090 800左右 50%左右 情景洋房（四居） 130160㎡ 65007000 100左右 120左右 15%左右 TH 170220 7500 120165 30左右 5%左右 根據(jù)項(xiàng)目客戶定位確定的項(xiàng)目產(chǎn)品面積比例為 :?城市中產(chǎn) —— 舒適三居、情景洋房 —— 約 60%?小白領(lǐng)、年輕教師 —— 緊湊兩居、普通三居 ——25%?城市中高端 ——Townhouse—— 約 15%總套數(shù) —— 約 1800套總建面 —— 萬(wàn)81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品策略（一） —— 品質(zhì)提升基礎(chǔ)上突出產(chǎn)品特色A 、用足地塊資源潛力，實(shí)現(xiàn)山居產(chǎn)品特色改善居?。罕ＷC舒適度和產(chǎn)品改善特征（面積、創(chuàng)新、形式）人文需求：勻質(zhì)化社區(qū)特征和人文元素對(duì)產(chǎn)品內(nèi)涵的提升B 、切中 “ 知富 ” 的置業(yè)需求和價(jià)值敏感點(diǎn)82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品策略（二） —— 調(diào)控觀望期，預(yù)留政策應(yīng)對(duì)靈活性A 、產(chǎn)品線中包括少量 90平米小戶型產(chǎn)品新政嚴(yán)格推行，通過(guò)小戶型高層平衡整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)政策松動(dòng)，則借助先期建立的項(xiàng)目形象，以高品質(zhì)情景高層入市，提高地塊價(jià)值，挖掘利潤(rùn)空間B 、預(yù)留低價(jià)值平坦地塊，延后開(kāi)發(fā)，靈活應(yīng)對(duì)83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域價(jià)值： 城市知富 “源 ”區(qū)后花園產(chǎn)品價(jià)值： 品質(zhì)提升的中產(chǎn)特色山居+84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH