【正文】 120 3654 順達(dá)濱海花園 別墅（ 18） 220450 300580 中信海天瀛洲 別墅（ 19） 263479 450800 天安海景花園 小高層（ 20） 150160 7580 30 50 70 90 110 130 150 170 190 210 230 70m2 100m2 130m2 160m2 190m2 220m2 250m2 270m2 獨(dú)棟 多層 小高層、高層 1 8 2 3 4 5 6 7 9 10 12 14 17 11 13 15 16 250 18 19 20 45 對市場在售主要項目銷售價格與消化速度之間進(jìn)行分析 總價 （ 萬元 ） 銷 售速 度（ 套 /月 ） 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 20 10 40 80 60 100 120 眾益陽光海岸 半島聽濤 西雅圖海洋之星 君悅豪庭 宏城金棕櫚 億峰現(xiàn)代城 欣怡花園 新東方公寓 楓瀾雅筑 水御蘭庭 綠洲半島 金廣東海岸 嘉洲陽光 帝柏灣 華良海景花園 順達(dá)海濱花園 中信海天瀛洲 壹品星海 金玉星海 星海陽光 中庚香海小鎮(zhèn) 小平島 萬達(dá)明珠 浪琴灣 結(jié)論： ?高單價， 總價超過 180~200萬 的產(chǎn)品市場銷化速度較慢，年消化量在 23萬平米 。產(chǎn)品形式以 低密度或超大戶型高層產(chǎn)品 。 ?市場主流中高端產(chǎn)品，總價在 80~150萬 區(qū)間內(nèi)，市場銷售狀況穩(wěn)定，能夠?qū)崿F(xiàn) 810萬平米 /年 的消化速度，產(chǎn)品形式以高層，小高層為主，個別具備強(qiáng)勢資源項目在可以突破市場平臺，如一品星海。 ?市場低總價產(chǎn)品，總價 低于 60萬 的產(chǎn)品市場消化速度可以達(dá)到 12萬平米 /年 。產(chǎn)品形式主要是高層小高層產(chǎn)品。 文華園 46 星海灣和東南沿海項目銷售狀況表 項目 規(guī)模 入市時間 產(chǎn)品類型 價格 戶型面積 銷售速度 約合年消化量 一品星海 占地 11萬平米，建面 37萬，分 3期開發(fā)，1期 1200套， 2+3期 1094套 2023 小高層、高層 12023 180220平米 1015套 /月 3萬平 金玉星海 占地 ， ，4棟高層板樓，共 308套 高層 165243平米 5套 /月 1萬平 大連萬達(dá)明珠 占地 ，總建面 21萬， 8棟高層， 1棟小高層， 900余戶 高層、小高層 16000 190270 5套以下 /月 半島聽濤 占地 ，建面地上 ，地下3萬；其中住宅 5萬 2棟多層、 3棟小高層、 5棟高層，共 500多套 小高層、高層 13000 129191平米 20套 /月 宏都筑景 占地 10萬平米，建面 ，共1600套，分 2期開發(fā)， 1期 986套 多層、小高層、高層 9000 80150平米 40套 /月 金廣東海岸 占地 ，建面 ，共1500多套，分 2期開發(fā)， 1期 6棟板式高層，共 888套， 2期未定 高層 9000 100160平米 50套 /月 帝柏灣 占地 ，總建面 12萬（地上 10萬，地下 2萬）， 7棟 30層高層， 600套 高層 9500 106260平米 40套 /月 47 開發(fā)區(qū)項目銷售狀況表 項目名稱 規(guī)模 入市時 間 產(chǎn)品類 型 價格 戶型面積 銷售速 度 約合年消化量 眾益陽光海岸 占地面積 ，建面 ，其中住宅 萬平米，共 1219套 多層、高層 6800 130160 5070套 /月 810萬平米 楓瀾雅筑 1棟高層塔樓，共約 290套 高層 7000 40180 30套 /月 3萬平米 西雅圖海洋之星 占地 21689平米，建筑面積 54189平米 小高層 10000 40220 40套 /月 5萬平米 海富經(jīng)典 占地面積 ，建筑面積 ，容積率 ，共 2023多套 小高層、高層 7000 58180 70套 /月 東庭印象 項目占地 13000平，總建筑面積達(dá)到 49000平方米，共 401套 小高層、高層 5400 50140 8090套 /月 10萬平米 水御蘭亭 2棟 12層小高層和 2棟 24層高層 小高層、高層 5500 47130 5060套 /月 8萬平米 欣怡花園 占地 1萬平米，建面 3萬平米 ，共 270套 小高層、高層 5500 65157 2030套 深藍(lán)半英里 占地 8000平，總建面 27000平米， 388戶， 3棟樓 小高層、高層 5500 40120 80100套 12萬平米 文華園 占地 27000平米，總建面 78000萬平，總戶數(shù) 760戶 小高層、高層 5300 40101 120套 /月 20萬平米 瑞仕家園 占地 11萬，總建面 ， 28棟高層、小高層，2886戶，一期 15萬平， 1221戶， 12棟樓 小高層、高層 5900 60140 —— —— 48 小平島與旅順項目銷售狀況表 項目 規(guī)模 入市時間 產(chǎn)品類型 價格 戶型面積 銷售速度 約合年消化量 小平島 占地 127萬平米，總建筑面積 137萬，容積率 一期 小高層、高層 6700 120160平米 75套 /月 7萬 二期 小高層、高層 8000 100140平米 190套 /月 17萬 浪琴灣 占地 7萬平米，總建面 10萬平米，容積率 ， 30余棟樓，1100余戶 多層、小高層、高層 5200 90120平米 100套 /月 11萬 中庚香海小鎮(zhèn) 占地 16萬平米，建面 ，分 3期開發(fā)，目前在售 2期 洋房、多層、高層 4500 80120平米 70套 /月 8萬 49 濱海物業(yè)分析小結(jié) ?根據(jù)城市價值圈層的規(guī)律兌現(xiàn)項目價值，高價值區(qū)域跟隨大勢和領(lǐng)袖；低價值區(qū)域?qū)崿F(xiàn)海岸線的自然價值 ?別墅類產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)高于區(qū)域濱海物業(yè)平臺 700010000元的價格 ?主流高端產(chǎn)品面積控制在 200300平米，總價超過 200萬項目銷售速度緩慢 根據(jù)城市價值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價格梯度板塊形成 別墅產(chǎn)品為市場稀缺產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于板塊平臺的價格水平 濱海物業(yè)產(chǎn)品價格天花板效應(yīng)明顯，高總價產(chǎn)品銷售速度明顯下降 50 項目開發(fā)背景 市場環(huán)境分析 區(qū)域價值定位 中央別墅區(qū)價值體系 客戶策略 階段開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 經(jīng)濟(jì)測算 51 區(qū)域價值定位 182。 區(qū)域自身資源條件 182。 競爭比較分析 182。 區(qū)域價值定位 52 依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市?西拓北進(jìn)?的發(fā)展方向，旅順將成為承接中心區(qū)人口轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域 ?按照?西拓北進(jìn)?的思路， 把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州， 構(gòu)筑? 兩城三星 ?組團(tuán)式城市空間布局。?兩城?即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，?三星?即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。 ? ——— 《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》 主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。 城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里擴(kuò)大到 300平方公里左右； ?大大連?的構(gòu)想最早在 2023年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。 旅順口區(qū)人口 2023年將 增加 70萬人 ， 中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)加起來則只會 增加 ； 53 旅順南路路況良好通暢，沿線景色優(yōu)美，周邊維持原生態(tài)景觀，擁有綿延南向海景 路況 沿路環(huán)境 沿路山林 隧道 爛漫櫻花 南向海景 漁船唱晚 54 旅順南路沿線區(qū)域主要承擔(dān)現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與濱海旅游功能，被譽(yù)為大連綠色硅谷地帶 中路生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展帶 大連半島南部旅游功能區(qū) 北路現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 ：包括雙島臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、三澗、瑩城子、革鎮(zhèn)堡高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、后鹽物流園區(qū)、北海高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 南路現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶： 羊頭洼臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水師營高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)、黃泥川高新技術(shù)研發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)園區(qū) 大連灣及灣外綜合功能區(qū) 主城區(qū)案線水域規(guī)劃：旅順南部定義為海濱旅游度假區(qū) ； 黑石礁西部旅游、水產(chǎn)功能區(qū) 軟件開發(fā)區(qū)，通信技術(shù)區(qū)，信息服務(wù)區(qū)，教育培訓(xùn)區(qū)，綜合服務(wù)區(qū)，生態(tài)保護(hù)區(qū) 55 目前，旅順南路高新產(chǎn)業(yè)帶架構(gòu)已基本搭建成型，各重要節(jié)點(diǎn)的啟動工程業(yè)已順利展開 軟件園一期： 軟件園一期 98年起步， 06年產(chǎn)值70個億 ，入住企業(yè) 300多家，出口額近 3億美元，居全國軟件園區(qū)第二位；?官助民辦?模式開創(chuàng)新的發(fā)展類型； 凌水灣： IBD，大連創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)，依托現(xiàn)有區(qū)域優(yōu)勢建設(shè)科技文化廣場、航海博物館、多媒體體驗中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳和濱水文化娛樂設(shè)施，形成大連西部一個 新的科技文化中心 ；主要發(fā)展數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)、出版業(yè)、傳媒藝術(shù)業(yè)、數(shù)碼設(shè)計產(chǎn)業(yè)（工業(yè)設(shè)計、軟件設(shè)計、服裝設(shè)計、旅游紀(jì)念品設(shè)計、廣告設(shè)計）、視覺藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及技術(shù)展示交易、工業(yè)旅游和休閑娛樂業(yè) ； 七賢嶺： 對七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行大規(guī)模產(chǎn)業(yè)改造提升，采取?騰籠換鳥?的方式，拆除 40萬平方米的舊工業(yè)廠房，使傳統(tǒng)的加工業(yè)逐步退出，代之以現(xiàn)代化的?樓宇經(jīng)濟(jì)?，重點(diǎn)發(fā)展包括軟件、信息服務(wù)、動漫、創(chuàng)業(yè)孵化、教育培訓(xùn)、工業(yè)設(shè)計、研發(fā)等 7個子門類的創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)群 ； 軟件園二期： 東起陰陽山西至黃泥川，綿延 10公里的旅順南路兩旁，可用地面積 右，規(guī)劃建筑面積 400多萬平方米，人口規(guī)劃 20萬，預(yù)計投資 150億，五年內(nèi)完成二期建設(shè)和三期主題公園建設(shè)；啟動為河口工業(yè)園區(qū)； 高新區(qū)龍頭分園：規(guī)劃占地 公里 ,起步區(qū)規(guī)劃 4平方公里 ， 北片區(qū)以生產(chǎn)和居住功能為主；中部片區(qū)以微電子產(chǎn)業(yè)為主 ；南部片區(qū)是產(chǎn)業(yè)的公共配套區(qū)，主要是低密度居住、辦公、商業(yè)、科研教育等功能； 大學(xué)城：目前有兩所大學(xué)進(jìn)入，大連醫(yī)科大學(xué)和大連外國語大學(xué)，師生近 3萬人； 旅順南路產(chǎn)業(yè)帶 行政區(qū)劃面積： 規(guī)劃人口： 50萬人 東起：黑石礁的 東北財經(jīng)大學(xué) 西至：大學(xué)城 56 軟件園的發(fā)展歷程：逐步面向世界，產(chǎn)業(yè)實(shí)力快速增強(qiáng)，國際化人才集聚 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 啟動期 ?1998年，大連軟件園 啟動，采取?官助民辦? 形式，由億達(dá)集團(tuán)下屬 的軟件園股份有限公司 負(fù)責(zé)建設(shè)、招商、運(yùn)營 等事項；?國家火炬計 劃軟件產(chǎn)業(yè)基地?表明 大連軟件產(chǎn)業(yè)高調(diào)起動； 機(jī)遇期 ?2023年，大連提出建立 ? 中日軟件產(chǎn)業(yè)合作戰(zhàn)略 門戶? ，標(biāo)志大連開始走 國際化道路并重點(diǎn)對日出 口；目前大連對日軟件出 口額在全國軟件園中排名 第二； 戰(zhàn)略擴(kuò)張期 ?2023年，大連市正式啟動旅 順南路產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)工作，軟件 園二期建設(shè)作為啟動區(qū)；軟件 園二期從河口沿旅順南路發(fā)展 至黃泥川， 軟件園二期的啟動 區(qū)為河口國際軟件園，目前已 有東軟國際軟件園（河口分園） 騰飛工業(yè)園區(qū)在建； 大連軟件園發(fā)展目標(biāo)： ?東北亞軟件及信息服務(wù)中心? ，即業(yè)務(wù)面向日、韓、港、臺、中國內(nèi)地等北亞地區(qū)，輻射北美歐洲等其它相關(guān)地區(qū)，成為國際、國內(nèi)軟件外包和信息服務(wù)企業(yè)集中區(qū)，成為 中國最大的軟件出口基地、中國最大的軟件專業(yè)人才培養(yǎng)基地 。 預(yù)計 2023年 大連市軟件和信息服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 8001000億 ，占大連市 GDP的 1/6左右。 高速發(fā)展期 20232023年，大連開始全方位接納 國 際軟件和信息服務(wù)業(yè)的外包業(yè)務(wù) ；目前，大連軟件園已成功引進(jìn)軟件企業(yè) 348家 ，其中 41%為外資企業(yè)， 世界 500強(qiáng)企業(yè) 32家 。包括 IBM、 Genpact、 HP、埃森哲、 SAP、松下、諾基亞、索尼等一批大型跨國企業(yè)，CSK、歐姆龍、阿爾派、 FTS、古野電器等眾多日資軟件企業(yè) …… 軟件園一期規(guī)劃： 公里， 2023年軟件園一期建設(shè)基本完成，建設(shè)總面積160萬平米，產(chǎn)業(yè)人口約 4萬人，辦公室出租率 95% 57