【正文】 平方米 .天 /平方米 .天 / 平方米 .天 6元 / 平方米 .天 /平方米 .天 出租情況 95% 80％ 90% 在售 85％ 中低檔產(chǎn)品 項(xiàng)目 友誼大廈 凱旋門大廈 北方金融大廈 大安大廈 實(shí)現(xiàn)租金 /平方米 .天 2元 /平方米 .天 /平方米 .天 /平方米 .天 出租狀況 60%左右 80％ 80% A座爛尾， B座出租 70% 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 . 55 5 . 42 . 48 . 30510152025302023 2023 2023 2023 2023 2023天津市高檔寫字樓物業(yè)供應(yīng)狀況累計 新增高檔寫字樓物業(yè)供應(yīng)增長迅速 ?2023年以后，天津不斷有高檔寫字樓項(xiàng)目推出，總量增長快 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫 序號 物業(yè)名稱 位置 總建面 入市時間 1 國際大廈 和平區(qū) 1990 2 金皇大廈 河西區(qū) 3 津匯廣場 和平區(qū) 5萬 4 國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 河西區(qū) 平安大廈 5 港灣中心 河西區(qū) 6 賽頓中心 河西區(qū) 4萬 7 信達(dá)廣場 和平區(qū) 總計 29萬 萬m2 73 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場上在售的寫字樓主要集中在高端產(chǎn)品，使得高端市場競爭趨于激烈 寫字樓市場供應(yīng)主要集中在高端產(chǎn)品，共同特征是：物業(yè)形象好，體量大的綜合體 典型項(xiàng)目包括：賽頓中心、信達(dá)廣場、港灣中心 序號 物業(yè)名稱 位置 總建面 入市時 間 1 賽頓中心 河西區(qū) 4萬 2 信達(dá)廣場 和平區(qū) 3 港灣中心 河西區(qū) 總計 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 將來，隨著眾多大體量、多功能、高形象的寫字樓項(xiàng)目推出，未來市場競爭將更加激烈 2 5 1 4 6 3 本案 項(xiàng)目名稱 業(yè)態(tài)形式 定位 總規(guī)模 1 未定 寫字樓、公寓、商業(yè) 240米高，地標(biāo)性建筑，定位高端 12萬 2 和記黃埔營口道項(xiàng)目 寫字樓、商場和公寓 國際大型跨國企業(yè)集聚地 ，高品質(zhì)寫字樓 3 人才科技大廈 寫字樓、公寓、商業(yè) 待定 18萬 4 南站 CBD（規(guī)劃） 寫字樓、酒店、公寓 商貿(mào)辦公區(qū) 4幢 70層，主要發(fā)展金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)，天津新地標(biāo) 100萬 5 海河水上運(yùn)動世界 寫字樓、酒店、公寓 大規(guī)模辦公物業(yè)，天津親水城市形象的標(biāo)志地帶 80萬 6 國際金融中心 商業(yè)，公寓，辦公 … 13萬 7 天津中心（規(guī)劃） 辦公，公寓 … 8萬 ………… ?寫字樓供應(yīng)呈現(xiàn)多元化 、 多中心 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 天津市寫字樓市場結(jié)論 ?本地寫字樓市場整體壓力較大，中低端市場供過于求 ?高品質(zhì)，高服務(wù)產(chǎn)品市場狀況良好，但中長期市場競爭壓力增大，競爭將會非常激烈 ?高端寫字樓的競爭主要表現(xiàn)在區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)品形象和自身規(guī)模上的競爭 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目市場機(jī)會出現(xiàn)在高端辦公物業(yè) ?根據(jù)市場上寫字樓物業(yè)的租售狀況：我們按照空臵率為 15％ ；成本回收年限為 10年計算出產(chǎn)品售價 ?中低端寫字樓取租金為 3元 /平方米 .天；則產(chǎn)品售價約： 9200元 /平方米 ?高檔寫字樓取租金為 5元/平方米 .天；則產(chǎn)品售價：15000元 /平方米 高端市場 中低端市場 市場現(xiàn)狀 近期內(nèi)租賃市場供不應(yīng)求， 局部區(qū)域存在市場熱點(diǎn)項(xiàng)目 供過于求， 消化慢 價格 可實(shí)現(xiàn)價格高 租金： 4— 8元 /月 .平方米 可實(shí)現(xiàn)價格低，無法滿足財務(wù)目標(biāo) 租金： 2— 3元 /月 .平方米 發(fā)展趨勢 未來供應(yīng)量大， 競爭激烈 空置率高， 市場持續(xù)走低 本項(xiàng)目可能發(fā)展方向 售價計算方式 77 本報告是嚴(yán)格保密的。 形象問題：結(jié)合現(xiàn)有寫字物業(yè)評判要素，項(xiàng)目有向 高端物業(yè)發(fā)展的機(jī)會 ?本項(xiàng)目現(xiàn)有的樓體結(jié)構(gòu)與市場上頂級寫字樓物業(yè)的水準(zhǔn) 有一定的差距 。 ?車位以及軟性服務(wù)是天津?qū)懽謽堑闹匾獦?biāo)準(zhǔn)之一 ， 本項(xiàng)目在做足軟性服務(wù)的基礎(chǔ)上 有機(jī)會與現(xiàn)有市場高端產(chǎn)品競爭 。 ?以服務(wù)質(zhì)量以及產(chǎn)品品質(zhì)為項(xiàng)目核心競爭力會使 項(xiàng)目陷入高投入 ，高成本運(yùn)營的境地 。 頂級寫字樓物業(yè) 本項(xiàng)目 可實(shí)現(xiàn)性 地段 區(qū)域 城市核心商務(wù)區(qū) 友誼路片區(qū)，不具備 X 交通 交通便利，可達(dá)性好 主干道邊上，通行便利 Y 形象 建筑形象 高大氣派的外立面 外立面可改造 Y 大體量 17000平方米，共 18層 X 品牌形象 知名企業(yè)投資 開發(fā) 泰達(dá)集團(tuán) Y 有部分 知名企業(yè)入駐 定向引入知名企業(yè) Y 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計指標(biāo) 大堂寬敞，挑空 一二層打通，可以實(shí)現(xiàn)大堂高度 10米 Y 充足的 停車位 充足的地下空間，可實(shí)現(xiàn) Y 層高 層高 Y 建材裝飾設(shè)備 國際品牌設(shè)備器材； 設(shè)備體現(xiàn)高檔智能化； 高成本投入 Y 服務(wù) 物業(yè)管理 知名物業(yè)管理公司 高運(yùn)營成本 Y 商務(wù)配套設(shè)施 齊全的配套設(shè)施包括 高運(yùn)營成本 Y 其他軟性服務(wù) 酒店式管理，管家式服務(wù) 高運(yùn)營成本 Y 重要指標(biāo) 存在差距 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格問題：不在傳統(tǒng)寫字物業(yè)高檔區(qū)，低價格平臺是本項(xiàng)目的最大障礙 地 段 南京路小白樓片區(qū) 圍堤道友誼路片區(qū) 價格平臺 最高租金 代表樓盤 ?34元 /平方米天 ?23元 /平方米天 ?8元 /平方米天 ?3元 /平方米天 ?國際大廈 ?天信大廈 ?從區(qū)域來看 ， 本項(xiàng)目處于價格平臺較低的圍堤道友誼路片區(qū) ， 地段價值不夠優(yōu)越 ?項(xiàng)目在建筑體量與外立面上不易形成區(qū)域突破 本項(xiàng)目可以通過 軟性服務(wù) 等優(yōu)勢超越價格平臺來實(shí)現(xiàn) 11000元 /平米的均價（折合租金 /平米月） 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 高端寫字樓市場客戶研究 —— 前提：快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分類 選定原則： 1. 產(chǎn)品價格高，客戶支付能力強(qiáng) 2. 快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營； 3. 入住客戶吻合項(xiàng)目整體氣質(zhì)，或者有立提升項(xiàng)目整體形象 用于投資 客戶自用 寫字樓客戶分類 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 投資型客戶不是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶（ 1） —寫字樓物業(yè)不是投資者首選 ?投資客戶需要通過市場逐漸培養(yǎng) ， 當(dāng)某一種物業(yè)投資風(fēng)險增大 、 投資收益減小后 ， 投資者將逐漸轉(zhuǎn)向新的物業(yè)類型 。 根據(jù)城市發(fā)展的一般規(guī)律 ， 這種轉(zhuǎn)變通常按照 “ 住宅類產(chǎn)品 — 商業(yè) — 寫字樓 ” 的順序進(jìn)行； ?住宅類產(chǎn)品穩(wěn)定的收益是投資客的首選產(chǎn)品 ， 然后發(fā)展為商業(yè)以及寫字樓物業(yè)投資 ?目前市場上對寫字樓產(chǎn)品的投資意識并不強(qiáng)烈。 住宅類產(chǎn)品 商業(yè)類物業(yè) 寫字樓等辦公物業(yè) 第一階段 —— 最容易被接受的投資產(chǎn)品 第二階段 —— 住宅產(chǎn)品投資利潤下降，轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè) 第三階段 —— 最后轉(zhuǎn)向辦公物業(yè) 房地產(chǎn)個人投資的發(fā)展階段 住宅產(chǎn)品是最容易被投資者接受的產(chǎn)品，寫字樓物業(yè)被接受程度低 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 投資型客戶不是目標(biāo)客戶（ 2） — 投資回報期長，后期租賃客戶檔次無法保障 投資回報無法滿足投資者預(yù)期 ?區(qū)域價格平臺 2— 3元 /天 .平方米 ?投資者對可租賃價格預(yù)期基于現(xiàn)有區(qū)域價格平臺做出判斷 投資產(chǎn)品無法保證物業(yè)檔次 本項(xiàng)目 目標(biāo)售價 11000元 /平方米 ； 投資者 價格預(yù)期參照區(qū)域價格平臺 為： 2— 3元 /天 .平方米 我們按照空臵率為 15％；價格預(yù)期上限計算，投資者可收回成本時間為（不考慮利率以及通貨膨脹）： 12年 正常投資回報預(yù)期為 10年 （不考慮利率以及通貨膨脹），本項(xiàng)目無法滿足投資著需求 將產(chǎn)品劃分為出售給小業(yè)主， 后期租賃客戶檔次無法保證 ，可能對項(xiàng)目整體想象造成折損。 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分類 選定原則： 1. 產(chǎn)品價格高，客戶支付能力強(qiáng) 2. 快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營； 3. 入住客戶吻合項(xiàng)目整體氣質(zhì)，或者有立提升項(xiàng)目整體形象 用于投資 客戶自用 購買自用 開發(fā)商持有，出租給用戶 不考慮 大單客戶購買 小面積購買 寫字樓客戶分類 85 本報告是嚴(yán)格保密的。 小面積購買自用型客戶不是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 ?客戶檔次無法保證，嚴(yán)重影響整體高檔形象 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分類 選定原則： 1. 產(chǎn)品價格高，客戶支付能力強(qiáng) 2. 快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營； 3. 入住客戶吻合項(xiàng)目整體氣質(zhì)，或者有立提升項(xiàng)目整體形象 用于投資 客戶自用 購買自用 開發(fā)商持有，出租給用戶 不考慮 大單客戶購買 小面積購買 寫字樓客戶分類 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 高檔寫字樓租買客戶主要是航運(yùn)、物流企業(yè)，金融類企業(yè)辦事處以及貿(mào)易類公司 國際大廈 銀行、保險， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 20 24 6 4 13 10 平安大廈 銀行、保險， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 6 19 14 6 12 17 津匯廣場 銀行、保險， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 11 33 14 6 24 19 南京路高品質(zhì)寫字樓入住企業(yè)狀況30%19%14%13%6%18%物流制造類企業(yè)金融類 貿(mào)易咨詢服務(wù)類其他高檔寫字樓大面積住戶研究 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 高端寫字樓的大單租買客戶主要集中在物流、航運(yùn)以及金融行業(yè) 租用面積達(dá)到半層以上的企業(yè)數(shù)量36%49%3%0%0%12%金融類 物流貿(mào)易咨詢服務(wù)制造類其他國際大廈 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢服務(wù)類 科技制造類 其他 租用面積達(dá)到半層企業(yè)數(shù)量 5 8 .. … 2 1 平安大廈 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢服務(wù)類 科技制造類 其他 租用 面積達(dá)到半層企業(yè)數(shù)量 2 3 1 … … 2 津匯廣場 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢服務(wù)類 科技制造類 其他 租用 面積達(dá)到半層企業(yè)數(shù)量 5 5 … … … 1 部分大客戶 金皇大廈 平安人壽 租用三層，面積約為 4700平方米 金融 國際大廈 光大永明保險有限公司 租用兩層，面積約2800平方米 金融 津匯廣場 馬士基船務(wù)公司 租用兩層。面積約2023平方米 物流 天津港灣中心 北京藍(lán)巢投資有限公司天津分公司 購買兩層，約 3000平方米 金融 高檔寫字樓大面積住戶研究 89 本報告是嚴(yán)格保密的。 航運(yùn)物流企業(yè)很難成為本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)的目標(biāo)客戶 東方海外物流（中國）有限公司天津分公司銷售經(jīng)理訪談（曾經(jīng)天津分公司辦公地址選取主要負(fù)責(zé)人） ?航運(yùn)，物流企業(yè)有集團(tuán)整合的趨勢，對寫字樓的面積需求非常大。 ?行業(yè)利潤較高，價格承受能力強(qiáng)；對寫字樓的品質(zhì)要求很高 航運(yùn)、物流類企業(yè)辦公地首選在南京路以及小白樓片區(qū)的高品質(zhì)寫字樓，而且以租為主 ?一般的航運(yùn)物流企業(yè)選擇辦公地址首先考慮地段，需要離客戶近；和其他同類的公司也要近。天津肯定是考慮南京路附近 ?寫字樓的檔次，知名度很關(guān)鍵，服務(wù)業(yè)需要高形象支撐。 ?采光，視野等寫字樓本身的品質(zhì)也很重要 ?然后就是物業(yè)服務(wù) 高檔寫字樓大面積住戶研究 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 天津金融機(jī)構(gòu)辦公多選擇友誼路沿線，可能是本項(xiàng)目的大單客戶，但非市場行為明顯 ?根據(jù)河西區(qū)區(qū)委調(diào)查 ， 已有工商銀行 、 深圳發(fā)展銀行 、浦東發(fā)展銀行 、 華夏銀行 、興業(yè)銀行 、 國家開發(fā)銀行的天津分行 ， 天津市商業(yè)銀行 ，渤海證券總部等共 8家金融機(jī)構(gòu)落戶金融街 。 ?紫金山路 （ 家世界 ） 某在建寫字樓被 農(nóng)業(yè)銀行整體購買 ?9家銀行中的 5家為參與投資建設(shè) 的形式入住 國家開發(fā)銀行 浦東發(fā)展銀行 商業(yè)銀行 深圳發(fā)展銀行 興業(yè)銀行 農(nóng)業(yè)銀行 (在建 ) 工商銀行 渤海證券總部 華夏銀行 圖 例 參與投資建設(shè) 租或購買 高檔寫字樓大面積住戶研究 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京金融