【正文】 D 移至 B位臵， 動靜分離 會所移位，改成底商； 提高空間利用率， 商業(yè)價值最大化 往 A方向前移 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 在兼顧規(guī)劃可行性的同時，使商業(yè)價值最大化 ?由于社區(qū)出入口改變導(dǎo)致 B商業(yè)的昭示性不夠，成為沒有人流的死商業(yè)，所以建議撤消 B地塊的商業(yè)。 ?A地塊的商業(yè)建議利用高低差，設(shè)置成全地下或半地下的商鋪。在保證商鋪高度 34米的同時，保證社區(qū)的通透性。（南北高差 ，東西高差 ） ?C地塊充分利用夾角，增加臨街商業(yè)。建議做成錯落的商業(yè)街，保證通透性。（ c地塊西邊的廣場和入口充分保證了社區(qū)的通透性，在 c地塊做商業(yè)不會影響社區(qū)通透） B C 商業(yè) C地塊建議設(shè)臵成錯落商鋪，增加臨街面 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 南京樓盤建筑風(fēng)格以現(xiàn)代或新古典主義為主，其中城北樓盤外立面欠缺品質(zhì)感，河西中高端樓盤則體現(xiàn)出高品質(zhì)，且部分具有異域風(fēng)情 市場總結(jié) 旭日景城 星河翠庭 城北樓盤： ?外立面以土黃、白、灰色為主，窗戶綠色系為主； ?外立面整體品質(zhì)感較低； ?欠缺明確主題，風(fēng)情味不足 。 河西樓盤： ?外立面品質(zhì)感強(qiáng)，部分建筑采用石材； ?顏色以穩(wěn)重的深色系列為主； ?主題風(fēng)格明確，建筑元素在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)體現(xiàn)；部分樓盤采用異域建筑風(fēng)格。 中海：法式 陽光城：新古典 片區(qū) 樓盤名稱 形象定位 建筑風(fēng)格 城北 星河翠庭 新空間、星生活 現(xiàn)代 旭日景城 幕燕美境、純多層坡地名宅 現(xiàn)代 中浩森林灣 快樂體驗的放心住宅 現(xiàn)代 林景 .瑞園 綠樹林蔭、快樂養(yǎng)生 現(xiàn)代 河西 嘉業(yè)陽光城 品質(zhì)生活全面升級 新古典 中海塞納麗舍 法胄世家、水岸生活 新古典 萬科光明城市 湖景直播，傲享世界之顛 新古典 77 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶對建筑風(fēng)格的接受度較寬泛，注重質(zhì)量與品質(zhì)感 客戶調(diào)查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標(biāo)客戶進(jìn)行比對，便于我們更準(zhǔn)確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 ? 香溢項目一期的風(fēng)格挺好看的，如果二期要提高品質(zhì)的話可以改成國外的風(fēng)格，那也挺好的。 —— 欲購香溢一期 123平的厲女士，已退休 ? 外立面風(fēng)格無所謂的，并不是外立面好產(chǎn)品就好，現(xiàn)在開發(fā)商都想把產(chǎn)品做好的。我們只要質(zhì)量好，價格便宜就好。 —— 旭日景城一對 50歲夫妻 ? 我們也去河西看過，塞納麗舍的外立面挺好看的，有點(diǎn)法國的味道，其他很多樓盤也都很好看。關(guān)鍵是質(zhì)量要好。 —— 一對 30歲左右夫妻，夫妻二人都是公務(wù)員 ? 外立面什么風(fēng)格沒想過，但是要有品質(zhì)感。 —— 旭日景城一私營企業(yè)主老板， 45歲左右 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 新古典主義建筑風(fēng)格能和周圍樓盤形成差異化，彰顯品質(zhì)，且符合本項目中高端定位 ?此外，可以在新古典風(fēng)格基礎(chǔ)上適當(dāng)注入部分異域風(fēng)情的元素。 ?但從客戶提高接受角度出發(fā)，可適當(dāng)減少尖頂、拱型門窗等元素。 建筑設(shè)計建議 新古典主義 市場競爭 —— 差異化 客戶 —— 中高端品質(zhì) 戰(zhàn)略定位 —— 突破區(qū)域價值 周邊樓盤以現(xiàn)代風(fēng)格為主，且品質(zhì)感不足，本項目采用新古典主義風(fēng)格能形成差異化 該風(fēng)格沉穩(wěn)耐看，能夠彰顯高品質(zhì)，符合客戶注重生活品質(zhì)的價值主張 風(fēng)格彰顯的高品質(zhì)能夠體現(xiàn)樓盤檔次，體現(xiàn)我們新生活的整體定位，并且成為區(qū)域領(lǐng)跑者，突破整個區(qū)域價值 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 新古典主義建筑風(fēng)格：現(xiàn)代與古典的結(jié)合，歐洲建筑元素的簡化運(yùn)用，穩(wěn)重高貴 ?主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢 ； ?建筑外觀吸取 “歐陸風(fēng)格” 元素，并加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化； ?色彩穩(wěn)重，體現(xiàn)華貴典雅與時尚現(xiàn)代。 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 城北樓盤園林基本處于初級水平，組團(tuán)不清、層次欠豐富、景觀主軸與核心園林震撼力不夠，且展示不夠到位 ?綠地間組團(tuán)區(qū)隔不明顯，缺乏主題，只有極個別樓盤擁有主題園林，如林景瑞園。 ?綠化層次欠豐富，多草皮，少植樹。 ? 園林展示不夠到位，銷售前基本未建造完成 ?部分樓盤開始追尋自然生態(tài)，講究養(yǎng)生 ?景觀主軸一般以一條南北向淺水系為主，只有極少數(shù)樓盤設(shè)有大型中心園林 市場總結(jié) 旭日景城：欠缺層次 星河翠庭：水系景觀主軸 旭日景城：展示不到位 林景瑞園：大型中心園林，主題組團(tuán) 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 河西樓盤園林層次豐富，設(shè)臵小品打造異域風(fēng)情，擁有展示到位的中心大園林，有助于提升樓盤檔次感 ?擁有湖面或游泳池等大型核心園林； ?部分樓盤園林設(shè)臵歐式小品等，打造異域風(fēng)情，顯得生動活潑； ?相對而言，樹木較多，層次豐富； ?園林主題風(fēng)格把握明確。 市場總結(jié) 中海 .塞納麗舍：異域風(fēng)情、中心泳池 萬達(dá)華府：歐式風(fēng)情，小品 萬科光明城市：大湖面水系 嘉業(yè)陽光城 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 喜歡中心大園林，注重園林品質(zhì)和園林的活動可參與性 客戶調(diào)查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標(biāo)客戶進(jìn)行比對，便于我們更準(zhǔn)確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 ? 不用很大的園林，只要自己樓前有個小花園就好了，要保證樓間距，香溢一期的底層曬不到太陽，這點(diǎn)不是很滿意。 —— 香溢某意向客戶 ? 有個花園很喜歡，我們老人平時可以去早鍛煉。旭日景城有很多老人鍛煉的，他們家就做得很漂亮。 —— 香溢意向客戶厲女士 ? 有個大園林當(dāng)然好啊，那樣很漂亮。景觀房也很喜歡，但是景觀房價格要貴一些。 —— 林瑞景園某客戶 ? 喜歡林景瑞園的客戶很多，一般客戶都喜歡中心大園林，覺得很好看，也喜歡景觀房。園林風(fēng)格倒無所謂，只要做得漂亮就成。 —— 林瑞景城售樓員 ? 園子中多設(shè)臵些小孩子玩耍的器具，因為這里很多都是新結(jié)婚的夫妻，有很多小孩子， 6歲的孩子很多，多些游樂設(shè)施么孩子們玩耍。 —— 星河翠庭某業(yè)主 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 營造主題化中心大園林，打造低密度社區(qū)，做出氣勢沖擊客戶感知，并降低高容積率帶來的壓抑感 ?本項目所處的城北屬于南京市區(qū)，在該地段營造大型中心園林，可凸顯樓盤給予客戶的高附加值，提升樓盤整體檔次。 ?此外樓盤的中心園林必須主題明確，打造出氣勢，給到客戶以震撼效果。 園林建議一 85 本報告是嚴(yán)格保密的。 充分利用坡度制造下沉、臺地落差來打造立體園林，同時通過灌木、喬木做立體綠化，豐富社區(qū)空間感 高 層 中 層 低 層 以高大的落葉喬木和常綠樹為主，讓房子掩映在樹林中 以竹或中矮樹種為主，成為前庭后院的景觀 以低矮灌木或草皮為主 下 沉 臺 地 園林建議二 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 用花、草、樹、木、石、水等設(shè)臵休憩廣場、道路、亭廊，運(yùn)用小品點(diǎn)綴提升檔次，營造新生活體驗；同時在園林中增設(shè)游樂場所，提高可參與性 園林建議三 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 運(yùn)用綠化將翠庭路打造成開放式景觀大道，銜接項目兩地塊，提升樓盤價值 ?路兩邊栽種行道樹 ?運(yùn)用特色鋪面做成兩邊的人行道路 ?打造成開放式道路，提高可進(jìn)入性，為樓層底商提供人流 園林建議四 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 89 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶型建議 戶型面積建議 戶型創(chuàng)新建議 戶型 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)在城北以 100120的三房為主，輔以 80100的兩房，戶型緊湊，河西戶型為城北升級版，主要以 120140的三房為主，戶型舒適度相對城北大大提升 樓盤名 6080 兩房 80100 兩房 80100 三房 100120 兩房 100120 三房 120140 三房間 140150 四房 150以上復(fù)式 暢銷戶型 旭日景城 % % % —— % % —— % 104平 星河翠庭 —— % —— % % % —— % 105平 森林灣 % % % —— % —— —— —— 82平 北城世家 % % —— % % % —— % 91平 塞納麗舍 % % —— % —— % —— % 137平 光明城市 —— —— —— % % % % % 140左右 西堤國際 —— % —— % —— % % % 134平 市場掃描 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 從 04年至今， 100平以下 2房供應(yīng)呈下降趨勢， 100平以上三房供應(yīng)量上升，面積呈現(xiàn)走大趨勢， 100平以下三房作為兩者的過度產(chǎn)品也已經(jīng)成為過去式 房型 /時間 04/12 05/10 06/3 06/7 06/10 100平 2房 174 230 15 48 0 100平三房 0 0 25 0 0 100平三房 60 20 110 60 30 120平三房 20 20 135 30 18 復(fù)式 16 28 55 18 15 旭日景城 戶型研究 ?0405年供應(yīng)主要以100平以下的兩房為主； ?06年后供應(yīng)主要以100平以上的三房為主； ?隨著時間推移，供應(yīng)房型面積不斷走大； ?作為 100平以下 2房向 100平以上 3房過度的產(chǎn)品 —— 100平以下的三房逐漸淡出市場。 0%20%40%60%80%100%04年12月 05年10月 06年3月 06年7月 06年10月復(fù)式120平3房100120平3房100平3房100平2房表 1 旭日景城戶型供給統(tǒng)計 圖 1 旭日景城戶型供給比例分析 92 本報告是嚴(yán)格保密的。 從 05年至今， 100平以下 2房供應(yīng)下降， 100平以上三房供應(yīng)相對增長，戶型面積逐漸走大，向舒適型過度 森林灣 : ?05年到 06年年底，森林灣供應(yīng)的戶型以兩房為主，05年輔以 100平以下的 3房， 06年開始輔以 100平以上的三房。 ?06年年底開始，供應(yīng)主力戶型以 100平以上的三房為主，同時輔以少量100平以下的 3房。 森林灣、北城世家 戶型研究 房型 /時間 05/11 06/8 06/12 100平 2房 43 144 0 100平三房