【正文】 營建建議 —— 從三個方面深化物業(yè)發(fā)展建議中對多層產(chǎn)品的品質(zhì)多層產(chǎn)品核心問題回顧 —— 產(chǎn)品價值提升216。多層產(chǎn)品以 90平米以內(nèi)產(chǎn)品為主，占總建筑面積的 70%以上；216。對于本項目來說，多層產(chǎn)品面臨的核心問題是價值提升的問題。從兩個方面深化多層產(chǎn)品營建建議p在中期溝通中，世聯(lián)和怡豐置業(yè)就物業(yè)發(fā)展建議中的產(chǎn)品策略進行了討論，大于 90m2的低密度產(chǎn)品的營建以初步達成共識，有待探討的問題主要集中在 90m2內(nèi)品質(zhì)多層的營建，我們將從以下兩個方面進行細(xì)化：216。90m2內(nèi)產(chǎn)品舒適度提升與西班牙風(fēng)格的融合；216。圍合布局和端頭套型的處理建議。48本報告是嚴(yán)格保密的。采光處理 —— 以多窗采光為主，保留經(jīng)典元素帶來的細(xì)節(jié)品質(zhì)感，局部改良窗型形成多樣化p普通西班牙風(fēng)格產(chǎn)品以窄小的木扇窗為主，采光面小p為增大采光面，目前市場上有兩種通行辦法，建議采取多窗采光舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合216。針對西班牙風(fēng)格中的經(jīng)典元素 —— 窄木窗可能造成的采光不足的問題，市場上一般有兩種解決方式：216。采用多窗采光，盡量保留經(jīng)典元素，同時增大采光面；216。改良窗型，以普通窗型替代經(jīng)典元素，可以形成良好的采光，但造成風(fēng)情上的貶損；216。推薦以多窗采光為主，局部組團改良窗型的策略解決采光問題：216。多窗采光、盡量保留經(jīng)典元素不但可以解決采光問題，還可以提升產(chǎn)品品質(zhì)感；216。在部分組團可以采用改良窗型以滿足客戶多元化的需求。49本報告是嚴(yán)格保密的。室內(nèi)和室外空間的互動 —— 一步風(fēng)情陽臺替代凸窗功能舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合216。西班牙風(fēng)格較少使用凸窗設(shè)計：216。純正的西班牙風(fēng)格中凸窗很少采用；216。凸窗作為贈送面積，是提升戶型舒適度和提高性價比的良好手段；216。建議品質(zhì)多層采用一步風(fēng)情陽臺取代凸窗功能：216。一步風(fēng)情陽臺由鐵藝和結(jié)構(gòu)板組成，和臥室空間的窗相連；216。一步式陽臺完全贈送、增大空間體量感，不僅完成了凸窗的功能，還保持了項目的細(xì)節(jié)精細(xì)感。50本報告是嚴(yán)格保密的。入戶花園和大露臺的贈送提升 90內(nèi)戶型的舒適度和性價比舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合入戶陽臺上空216。少量產(chǎn)品入戶花園贈送可以采取兩層高的入戶陽臺， 在南向和北向錯開；擁有 6米層高的入戶陽臺可以隔成兩層的閣樓；216。由于在某些城市錯層贈送策略受到禁止，并且實用性并不高，建議怡豐項目在 大部分產(chǎn)品中采用贈送 3米層高的入戶花園。奇數(shù)層偶數(shù)層216。主臥外和客廳的露臺也可以作成錯層處理，由客戶自己搭成大露臺。51本報告是嚴(yán)格保密的。圍合布局關(guān)鍵點 —— 偏東西向的圍合產(chǎn)品需要有東西向的強勢景觀支撐，同時注重價值均衡圍合布局和端頭戶型的處理216。偏東西向產(chǎn)品價值支撐的關(guān)鍵 —— 景觀強勢下的價格驅(qū)動一階段建議建設(shè)圍合區(qū)域二階段建議建設(shè)圍合區(qū)域三階段建議建設(shè)圍合區(qū)域216。偏東西向產(chǎn)品在舒適性上差于偏南北向的產(chǎn)品，在采用價格驅(qū)動的同時我們又必須兼顧產(chǎn)品均價的實現(xiàn)，所以圍合產(chǎn)品的位置選取非常關(guān)鍵；216。圍合產(chǎn)品位置應(yīng)當(dāng)選擇在東西向有強勢景觀資源的區(qū)域。216。圍合產(chǎn)品的布局必須燭照能夠價值均衡216。偏東西向的圍合產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)注重戶型和總價上的處理，力求做到價值均衡；216。在可以實現(xiàn)合理均價的前提下可以盡量提高圍合產(chǎn)品的量來保障容積率的實現(xiàn)。52本報告是嚴(yán)格保密的。建議端頭采用 90內(nèi)戶型 +入戶陽臺，強調(diào)對景觀的占有和大贈送面積的性價比博取高單價套型 2套型 1216。端頭套型的核心問題是博取高單價，不一定要占用大戶型指標(biāo)216。在多方案經(jīng)濟評價對比中我們可以發(fā)現(xiàn)低密度產(chǎn)品的盈利能力更高，多層大平面的大量出現(xiàn)對項目利潤不利，不推薦采用216。而端頭套型控制總價博取高價，利用對景觀的占有和大贈送面積來博取高價是可行的途徑（參考戶型 —— 中海怡美山莊）。216。在景觀資源不強勢的位置可局部嘗試 采用 L型拼合216。在局部景觀資源不優(yōu)或外部干擾使贈送面積價值貶損的時候，可以 局部嘗試 L型拼合（參考附件）；216。拼合產(chǎn)品有待市場檢驗，量必須嚴(yán)格控制。圍合布局和端頭戶型的處理53本報告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃及風(fēng)格營建建議的深化216。規(guī)劃建議的細(xì)化216。風(fēng)格營造的把握54本報告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃建議的細(xì)化 —— 不是提出具體方案，而是提出必須落實的四個關(guān)鍵原則216。物業(yè)發(fā)展建議中世聯(lián)對規(guī)劃方案的演繹是一種規(guī)劃理念的提出，不是具體的方案。216。規(guī)劃概念的提出是世聯(lián)根據(jù)對市場的研判，提出規(guī)劃考慮原則后演繹概念的方式，具體方案設(shè)計留給設(shè)計公司，世聯(lián)會協(xié)助把控，但不能過份限制設(shè)計師的創(chuàng)意；216。規(guī)劃概念的演繹不會具體到景觀細(xì)節(jié)的處理、單體排布等方面，但提出以下幾個方面的原則是必須在規(guī)劃方案的把控中落實的：216。怡豐項目規(guī)劃的四個關(guān)鍵原則：216。資源均衡處理216。產(chǎn)品價值均衡216。內(nèi)部劣勢規(guī)避216。交通組織人性化55本報告是嚴(yán)格保密的。資源均衡處理 —— 利用主水系改變景觀資源 “一頭獨大 ”景觀資源較好區(qū)域景觀資源較差區(qū)域216。景觀資源 “一頭獨大 ”的制約產(chǎn)品的價格實現(xiàn)，建議利用主水系改變資源狀況216。在不經(jīng)過資源均衡性處理的情況下，靠近東風(fēng)渠的方向的地塊資源狀況較好，而其它區(qū)域沒有景觀資源；216。郊區(qū)大盤缺乏良好的景觀體系對市場價格的實現(xiàn)是極度不利的；建議利用主水系改善資源均衡狀況。216。主水系的營建原則216。盡可能照顧到大部分組團216。組重劃分后組團的尺度216。注重線形和變化216。在主景觀節(jié)點形成較大水面56本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品價值均衡 —— 注重產(chǎn)品形態(tài)、價格和資源占有的平衡216。產(chǎn)品價值不均衡會導(dǎo)致部分產(chǎn)品銷售困難，價值均衡是規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)重點把控的內(nèi)容216。產(chǎn)品價格和價值不均衡是規(guī)劃設(shè)計中常見的問題，有可能導(dǎo)致部分產(chǎn)品的滯銷；216。產(chǎn)品價值均衡的達到需從不同類型產(chǎn)品對資源依賴的不同出發(fā)。216。產(chǎn)品價值均衡中必須注重的問題216。低密度產(chǎn)品更加注重對社區(qū)內(nèi)部資源的占有216。多層產(chǎn)品對外部的依賴性更大216。組團分布時注重價值跨度問題216。資源、價格和戶型的平衡是需要在下一階段重點把控的57本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)部劣勢的規(guī)避 —— 在不大量增加成本的前提下合理處理市政道路和排洪渠在大尺度上蓋、景觀化和其它方案的比選中，景觀化是最優(yōu)方案216。針對市政道路可能對項目造成的價值貶損，市政道路景觀化是目前市場成熟的一種方式，效果良好。216。具體道路改造和鋪裝方案通過下階段工作細(xì)化，具體有以下原則：216。市政道路改造成社區(qū)商業(yè)街216。建筑風(fēng)格和社區(qū)協(xié)調(diào)，注重風(fēng)情營造58本報告是嚴(yán)格保密的。交通組織人性化 —— 人車混行社區(qū)良好的交通規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注重安全與效率的并舉216。以多層和低密度為主的社區(qū)人車分流不能做到，道路設(shè)計的人性化可以使社區(qū)增值216。曲線車行道路的設(shè)置，減緩車速216。注重人行和車行交匯處的細(xì)節(jié)處理216。弱化車行道路功能，滿足各組團交通組織曲線道路減緩車速，獲得市場良好口碑 —— 深圳華僑城人行和車行交會處的細(xì)節(jié)處理59本報告是嚴(yán)格保密的。景觀及風(fēng)格營建建議的深化216。規(guī)劃建議的細(xì)化216。風(fēng)格營造的把握60本報告是嚴(yán)格保密的。西班牙風(fēng)格有多種流派，通過把控經(jīng)典元素，不同組團與產(chǎn)品演繹不同風(fēng)格以豐富社區(qū)風(fēng)情 216。做到具備強烈風(fēng)情的西班牙風(fēng)格注重以下經(jīng)典元素的把握：216。采用低坡屋頂，屋頂多為紅色筒瓦；216。墻體厚重，多為白色、米色、異型墻面；216。屋檐朝兩側(cè)平緩?fù)馍?，戶?nèi)有庭院；216。門廊和窗多呈拱形，給建筑物外部增添立體感，窗洞略小。216。西班牙風(fēng)格具備多種流派，建議在不同組團中采用不流派建筑：216。在不同組團的不同產(chǎn)品中采用西班牙濱海、西班牙山地和南加州改良風(fēng)格；216。形成社區(qū)變化感和共同風(fēng)格的并存。61本報告是嚴(yán)格保密的。西班牙濱海風(fēng)情 演繹和經(jīng)典元素把控216。西班牙濱海風(fēng)格應(yīng)用廣泛，從低密度到多層全部產(chǎn)品線都有成功的范例，應(yīng)用時注重以下經(jīng)典元素的應(yīng)用：216。拱形門窗和木扇窗216。木花架216。豐富的異型墻面62本報告是嚴(yán)格保密的。南加州改良風(fēng)情 演繹和經(jīng)典元素把控216。南加州改良風(fēng)格適合在低密度產(chǎn)品和多層中運用，注重以下經(jīng)典元素的把控：216。白色簡潔立面216。大量鐵藝的應(yīng)用63本報告是嚴(yán)格保密的。西班牙山地風(fēng)情 演繹和經(jīng)典元素把控216。偏黃的外立面216。煙囪、石窗花、鐵藝、陶藝大量細(xì)節(jié)演繹216。文化石貼面216。西班牙山地適合在退臺和多層產(chǎn)品中實現(xiàn)強烈風(fēng)格，注重以下經(jīng)典元素的把控：64本報告是嚴(yán)格保密的。配套設(shè)施建議的細(xì)化216。商業(yè)配套216。會所配套216。停車系統(tǒng)設(shè)計65本報告是嚴(yán)格保密的。國內(nèi)商業(yè)開發(fā)普遍存在的誤區(qū) —— 本項目在商業(yè)開發(fā)問題上一定要避免走入這些誤區(qū)p商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機結(jié)合起來；p目前國內(nèi)許多開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，有的甚至用開發(fā)住宅的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。誤區(qū)一 —— 缺乏對商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別的認(rèn)識216。很多開發(fā)商沒有意識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在服務(wù)對象和需求、開發(fā)階段和內(nèi)容、投資回報方式和時間以及對自身的要求等方面有著本質(zhì)的區(qū)別。誤區(qū)二 —— 缺乏對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)的理解與認(rèn)識216。對專業(yè)能力的要求貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運作及經(jīng)營管理的全過程，如果只為利驅(qū)使盲目投資，容易在產(chǎn)品策劃和定位、市場分析和判斷上產(chǎn)生偏差，造成投資失敗。誤區(qū)三 —— 開發(fā)商過分注重短期利益，并過度透支未來利好216。商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期較長的性質(zhì)造成了與開發(fā)商期望的矛盾，在缺乏資金實力的情況下，往往導(dǎo)致資金鏈斷裂或財務(wù)成本大幅上漲的后果。誤區(qū)四 —— 開發(fā)商重開發(fā)、輕經(jīng)營，缺乏經(jīng)營管理的思路與經(jīng)驗216。很多開發(fā)商抱著 “ 賣了房子就走 ” 的思想，輕視對商業(yè)地產(chǎn)的完善規(guī)劃和長期運營，有的商業(yè)項目出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是開發(fā)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街則日漸蕭條，商鋪閑置，即使售出也無法開業(yè)、出租。由于部分開發(fā)商過份迷戀商業(yè)地產(chǎn)帶來的利潤誘惑，商業(yè)過度開發(fā)現(xiàn)象日益突顯，近年來全國商業(yè)用房空置面積持續(xù)增長，且空置率增長速度超過住宅類產(chǎn)品。66本報告是嚴(yán)格保密的。鄭州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 —— 前幾年迅猛發(fā)展導(dǎo)致過熱的現(xiàn)象，面臨高空置率、招商、經(jīng)營等壓力2 1435鄭州市級商圈分布格局 本項目遠(yuǎn)離現(xiàn)有商圈p鄭州主要兩種商業(yè)供應(yīng)類型： 216。以商業(yè)為主的純商業(yè)項目 ，包括大型購物中心、百貨商廈、大型專業(yè)批發(fā)市場和各類型商業(yè)步行街；216。以商業(yè)為輔的商鋪 ，包括社區(qū)底商及社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)街和高層物業(yè)下面的商業(yè)裙房。 p近年來鄭州商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展： 二七商圈；碧沙崗商圈龍湖商業(yè)中心；花園路商圈；經(jīng)三路商圈。12345216。數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2023年商業(yè)用房市場供應(yīng)量超過需求總量達 47萬 m2，其中空置面積達 m2，同比增長 49％；216。 2023年上半年投放量共 m2，同比增長 %，銷售總面積為 萬 m2，同比增長 %，供過于求現(xiàn)象明顯；216。直到 2023年，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)出眾多項目，每個項目的建筑體量從 7萬平方米到 48萬平方米不等，規(guī)模巨大。商業(yè) 01年 05年 增幅投放面 積 172%銷 售面 積 327%單位：萬 m2經(jīng)過幾年的迅猛發(fā)展，鄭州商業(yè)目前已進入了供求失衡狀態(tài)：67本報告是嚴(yán)格保密的。鄭州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀（續(xù)） —— 逢街必鋪的大體量開發(fā)帶來極大困境，本項目應(yīng)謹(jǐn)記市場教訓(xùn)p在高額利潤的驅(qū)使下，開發(fā)商往往難以抗拒開發(fā)大量商業(yè)地產(chǎn)的誘惑，這也就導(dǎo)致了鄭州目前商業(yè)供給過剩、空置嚴(yán)重的后果；p鄭州商鋪投資調(diào)查分析報告的研究結(jié)果表明，鄭州商鋪除成熟商圈核心地帶以外，基本都存在空置情況，而且，同一調(diào)查發(fā)現(xiàn) ——空置的商鋪基本上都是在一個不成熟的商圈和商業(yè)環(huán)境中空置的商業(yè)地產(chǎn)項目與開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營缺乏有關(guān)空置的商鋪基本上都是定位模糊和定位不準(zhǔn)的樓盤p消費者對鄭州商業(yè)地產(chǎn)未來幾年的看法 ——216。數(shù)據(jù)顯示，對鄭州未來幾年商業(yè)地產(chǎn)抱有信心的消費者不足一半；216。商鋪投資者對成熟區(qū)域情有獨鐘，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，選擇中心區(qū)投資商鋪的受訪者占近 50%，其次為鄭東新區(qū)，北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)占據(jù)較小比例。鄭州商業(yè)地產(chǎn)過熱，非核心商圈的商鋪空置率高企， “一鋪養(yǎng)三代 ”變成 “三代養(yǎng)一鋪 ”的尷尬，本項目應(yīng)謹(jǐn)慎記取教訓(xùn)，68本報告是嚴(yán)格保密的。本項目商業(yè)級別確定 —— 盡管臨街條件較好，但由于區(qū)域商業(yè)價值限制，不宜冒險增大規(guī)模商業(yè)級別 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域級商業(yè)區(qū) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里服務(wù)型商業(yè)規(guī)模 （ m2） 30萬以上 900036000 18009000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量