【正文】 區(qū)域價(jià)值理念； ， 。 邀請(qǐng)單位： 北京市政府 懷柔區(qū)政府 天鴻房地產(chǎn)責(zé)任有限公司營(yíng)銷總經(jīng)理 中國(guó)釀酒工業(yè)協(xié)會(huì) 媒體支持 : 網(wǎng)絡(luò)媒體：新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)，焦點(diǎn)網(wǎng) 報(bào)刊雜志：北青、北晚、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、新地產(chǎn)、樓市、 議題： 懷柔區(qū)域未來(lái)整體規(guī)劃與懷柔區(qū)域的發(fā)展?jié)摿εc前景 旅游商業(yè)對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)不可限量的價(jià)值 大型國(guó)際性、藝術(shù)性、文化性配套奠定區(qū)域高度 郊區(qū)休閑社區(qū) —— 打開(kāi)高尚生活之窗 活動(dòng) 1—— 懷柔區(qū)域論壇 活動(dòng) 2—— 項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開(kāi)放 一、活動(dòng)時(shí)間 2023年 3月 21日 二、舉辦目的和預(yù)期效果 1. 促進(jìn)客戶對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的投資意向 2. 進(jìn)一步為本項(xiàng)目宣傳造勢(shì) 三、活動(dòng)內(nèi)容和形式 1. 現(xiàn)場(chǎng)各合作單位 北京市政府、懷柔區(qū)政府、媒體單位等 2. 開(kāi)放街區(qū)的完美展示 3. 媒體的整合推廣 活動(dòng)目的： 在項(xiàng)目預(yù)熱期，借“酒”文化進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳，通過(guò)一系列相關(guān)活動(dòng)，引起市場(chǎng)高度關(guān)注，并借酒發(fā)“風(fēng)”，迅速讓本項(xiàng)目文化概念得到市場(chǎng)認(rèn)同，以此推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)盤后商業(yè)部分的快速去化，并為別墅營(yíng)銷售打下市場(chǎng)基礎(chǔ)。 活動(dòng)主題： “ 暢游山水天地，酒飲諸子百家 ” 活動(dòng) 3—— 酒文化節(jié) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 4月 10日 16日 活動(dòng)內(nèi)容： 1.“ 搖滾之夜 ” 2.“ 酒吧寶貝 ” 3.“ 品牌推介會(huì) ” 4. “ 中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì) ” “ 搖滾之夜 ” 活動(dòng)目的 : ，拉開(kāi)此次酒文化節(jié)的序幕； ； 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 10日 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地 現(xiàn)場(chǎng)布臵： 、燈光、音箱等基本設(shè)備； 。 活動(dòng)方案： ，并于 23月通過(guò)電視廣播進(jìn)行宣傳； ； ，小型禮花進(jìn)行配合現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造。 ； “ 酒吧寶貝 ” 活動(dòng)目的 : ； ，并產(chǎn)生對(duì)此行業(yè)的興趣，促成各別客戶產(chǎn)生對(duì) 本項(xiàng)目酒吧一條街的興趣。 活動(dòng)時(shí)間 2023年 4月 11日 13日 現(xiàn)場(chǎng)布臵 ，為比賽營(yíng)造氣氛； 活動(dòng)方案： 3月通過(guò)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，并進(jìn)行媒體宣傳； ，在北京三里屯、什剎海等地設(shè)立賽場(chǎng)、評(píng)選個(gè)分賽區(qū)酒吧寶貝； ,后推出本次比賽總決賽，由專家組成評(píng)審團(tuán)，以出題過(guò)關(guān)形式對(duì)參賽選手品酒、調(diào)酒、甄酒技藝以及相關(guān)知識(shí)理解，最終評(píng)選 3名“酒吧寶貝”； 4. 評(píng)選結(jié)束后，還將舉行酒品牌形象代言人的任命儀式； “ 品牌推介會(huì)” 活動(dòng)目的 : ； ，加深對(duì)本項(xiàng)目的理解。 活動(dòng)時(shí)間 2023年 4月 14日 15日 活動(dòng)方案： “啤酒大賽”以及“品酒比賽”由專家及評(píng)委進(jìn)行評(píng)審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； ； 3. 舉行本項(xiàng)目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進(jìn)行品牌推廣。 “ 中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì) ” 活動(dòng)目的 : ； 。 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 16日 活動(dòng)地點(diǎn) :會(huì)議中心 活動(dòng)議題 : 活動(dòng)方案： ； ； ； ，為本次系列活動(dòng)畫上圓滿句號(hào)。 八 價(jià)格策略 對(duì)于商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要有成本加成法、市場(chǎng)比較法、租金反推法等。 由于本項(xiàng)目所處位臵比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過(guò)一些對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對(duì)本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來(lái)進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。 而對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從定位上來(lái)看，除持有部分之外，其他業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，配以酒吧、休閑娛樂(lè)、酒店等其它業(yè)態(tài)，也是基于這種原因，我司在進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，也將以餐飲類商戶的承租水平為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要依據(jù)。 價(jià)格制定策略 租金反推法 商戶名稱 店面位臵 已有店面積 已有店租金 進(jìn)駐樓層 意向租金 權(quán)金城烤肉 北太平莊花園路 1500 23元 /平米 .天 12層 視周邊消費(fèi)人群而定 ,2元左右 三千里烤肉 和平門 200 /平米 .天 12層 最高 /平米 .天 小土豆餐飲集團(tuán) 德勝門 1500 23元 /平米 .天 13層 2元 /平米 .天左右 欲望都市酒吧 北海后門 100 1層 24元 /平米 .天 商家反饋 從餐飲類經(jīng)營(yíng)商戶反饋情況來(lái)看，對(duì)本項(xiàng)目承受租金基本在 23元 /平米 .天左右，休閑娛樂(lè)類在 2元 /平米 .天左右，我們針對(duì)這兩大主力業(yè)態(tài)的商戶承租價(jià)格及在本項(xiàng)目所占面積權(quán)重來(lái)進(jìn)行本項(xiàng)目的初步價(jià)格定位。 餐飲類平均承受租金： /平米 .天左右，其中西餐及咖啡可以到 35元左右，面積 9722平米，占可銷售面積 50%左右 休閑娛樂(lè)類平均承受租金： 2元左右 /平米 .天左右，面積 9898平米，占可銷售面積 50%左右。 在運(yùn)用租金反推法進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，租金回報(bào)率主要依據(jù)目前市場(chǎng)整體的水平 8%來(lái)計(jì)算，本項(xiàng)目初步價(jià)格： （ *50%+2*50%） *365/8%= 9581元 /平米 均價(jià)制定 九 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 設(shè)定邊界領(lǐng)地 ： 區(qū)域整體界標(biāo)， “ 核心示范區(qū) ” 界標(biāo)，地塊界標(biāo) 區(qū)域標(biāo)識(shí)物： 標(biāo)志性建筑、形象雕塑、建筑小品、 LOGO 區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)： 主出入口導(dǎo)示牌、道路導(dǎo)示牌、區(qū)域平面示意圖 建景觀軸： 中央景觀綠軸、主干道綠化、組團(tuán)綠化 水系： 天然水系、人造水系、橋、棧道、水岸風(fēng)景線 綠化體系： 區(qū)域邊界綠化系統(tǒng) 開(kāi)敞空間可以作為一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以規(guī)劃作為一種娛樂(lè)空間。開(kāi)敞空間的規(guī)劃可以小到一條小徑，大到大規(guī)模的風(fēng)景庭園規(guī)劃，道路系統(tǒng)對(duì)于增加開(kāi)敞空間的面積，為不同的市場(chǎng)提供自然的娛樂(lè)活動(dòng)是一個(gè)特別有效的方法。 物業(yè)發(fā)展建議 開(kāi)敞空間 物業(yè)發(fā)展建議 主題園林 利用主題園林景觀，將建筑和水進(jìn)行融合，使各部位從使用功能到景觀特色都有張有弛 。 本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部景觀主要為懷河所打造。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。 同時(shí)，良好的景觀展示作用，可以吸引部分從外部經(jīng)過(guò)的消費(fèi)人群的目光。 物業(yè)發(fā)展建議 水景區(qū) 功能廣場(chǎng) 本項(xiàng)目南側(cè)的的小型功能廣場(chǎng) ， 是本商業(yè)最集中的人流集散中心 ， 又是商業(yè)的標(biāo)志廣場(chǎng) ， 其功能重要性不言而喻 。 設(shè)計(jì)出集標(biāo)志與入口廣場(chǎng)特殊功能于一體 ， 最能體現(xiàn)本項(xiàng)目亮點(diǎn)的入口景觀 。 物業(yè)發(fā)展建議 小品雕塑 小品雕塑雖然面積較小，但精致到位，能體現(xiàn)與商業(yè)的融合以及商業(yè)的主題靈魂和寓意。 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 細(xì)節(jié) 古典的細(xì)節(jié)與符號(hào)彰顯非凡尊貴的氣質(zhì) ,同時(shí)又具現(xiàn)代主義的摩登時(shí)尚 取景構(gòu)架 景觀構(gòu)架廣場(chǎng)為通透的構(gòu)架景觀 ， 建議為現(xiàn)代且簡(jiǎn)約 、高低錯(cuò)落富有層次感的景觀體 ， 與鋪裝和其它景觀呼應(yīng)， 并融為一體 ， 構(gòu)成不同的景觀軸線。 物業(yè)發(fā)展建議 特色鋪裝 特色鋪裝是與整體鋪裝協(xié)調(diào)統(tǒng)一的 ， 是各景觀本題的延伸和聯(lián)系紐帶 。 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 色彩與燈光 廣告位 內(nèi)部主題廣告位主要起到指引商業(yè)功能分區(qū)和體現(xiàn)商業(yè)個(gè)體形象的作用 ， 其主要類型為廣告牌 、燈箱等 。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類型為門頭廣告、霓虹燈、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告 廣告位 外部主題廣告位是本商業(yè)的點(diǎn)睛之筆，有很強(qiáng)的展示和宣傳本項(xiàng)目商業(yè)特色的效果。設(shè)置在景觀綠地之中，也可構(gòu)成景觀的一部分。 其主要類型為立柱式廣告等。 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)外部引導(dǎo) 外部導(dǎo)引廣告位建議設(shè)計(jì)為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設(shè)置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項(xiàng)目的作用。 其主要類型為路牌、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 The End 演講完畢，謝謝觀看！