【正文】 例，其周邊 20余家度假村幾乎全部為國(guó)有企業(yè)所屬，因此這些度假村的主要功能就是承接企業(yè)內(nèi)部的會(huì)議和培訓(xùn)，同時(shí)承接協(xié)議單位的散客度假。 懷柔：本項(xiàng)目所在地，是京郊度假村最密集的區(qū)域 昌平 ： 度假村數(shù)量大、檔次高，是最具 競(jìng)爭(zhēng)力的度假區(qū)域。停車要方便。 北大教授組團(tuán) 人數(shù) ：約 30人左右 早晨來(lái)的，傍晚就回家了，如果組織者安排的話，愿意參加，費(fèi)用不能太離譜，要消費(fèi)得起。 宋先生（夫妻） ： 職業(yè)：設(shè)計(jì)師 年齡：約 30歲 一個(gè)月會(huì)去一地方吧，主要是懷柔、密云這些地方，公司有時(shí)會(huì)選擇在一些度假村開(kāi)創(chuàng)意會(huì)，呆兩三天，都是在山角下，如果懷柔有什么好玩的地方是朋友推薦的話，會(huì)考慮，消費(fèi)不要太高，關(guān)鍵要有特色，不然和市區(qū)區(qū)別就不大了。考慮到被訪者在旅游目的地、旅行距離、旅游時(shí)間、旅游方式、消費(fèi)能力等方面的不同，這一花費(fèi)統(tǒng)計(jì)只能大致說(shuō)明一個(gè)平均水平。 ?未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃將本項(xiàng)目定位為政府名片，并在眾多公開(kāi)場(chǎng)合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)大量的宣傳 。 本 體 解 析 項(xiàng)目本體條件與北京遠(yuǎn)郊商業(yè) KPI不吻合，此發(fā)展方向不佳 商業(yè)常規(guī)指標(biāo)要求 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時(shí)間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬(wàn)人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場(chǎng)容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000 硬性指標(biāo)和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向 KPI分析 旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 旅游發(fā)展模式 洲際旅游開(kāi)始出現(xiàn) 出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游的熱潮 旅游大眾化、普遍化，國(guó)內(nèi)旅游興旺 開(kāi)始出現(xiàn)旅游需求 發(fā)展特征 在度假地臵業(yè) 在度假地投資、 臵業(yè) 購(gòu)買(mǎi)休閑度假產(chǎn)品 本地臵業(yè) 臵業(yè)特征 5000以上 3000－ 5000 1000－ 3000 300－ 1000 人均 GDP （美元） 平穩(wěn)發(fā)展階段 加速發(fā)展階段 快速發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 發(fā)展階段 3000US$ 5000 US$ 300US$ 1000US$ 國(guó)內(nèi) 深圳 上海 北京 長(zhǎng)三角 中等規(guī)模 以上城市 旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 市場(chǎng)潛力 懷柔區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速，目前已開(kāi)放景點(diǎn) 26個(gè)，年均接待游客 次。 項(xiàng)目不位于市區(qū)交通干線邊緣。 客戶目標(biāo)和約束條件 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) ?啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流： 商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2023年 10月對(duì)外集中亮相， 2023年全部建設(shè)完成，盡快實(shí)現(xiàn) 。 規(guī)模 交通條件 區(qū)域資源 二 客戶目標(biāo)和項(xiàng)目界定 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 兩個(gè)基地 中影集團(tuán)生產(chǎn)基地 懷柔技術(shù)研發(fā)基地 兩組團(tuán) 雁棲組團(tuán)是懷柔最重要的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地 廟城組團(tuán)將大力發(fā)展休閑娛樂(lè)業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對(duì)外形象窗口和休閑娛樂(lè)基地。懷柔山水天地商業(yè)項(xiàng)目 定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào) 一 項(xiàng)目本體分析 ?項(xiàng)目距北京市四環(huán)約 50公里 ?項(xiàng)目位于懷柔區(qū)南大門(mén) ，距懷柔區(qū)中心約 。 ?交通路況較好，但旅游旺季可能出現(xiàn)交通不暢情況，心理認(rèn)知距離也較遠(yuǎn)。 ? 京承高速開(kāi)通將縮短市區(qū)至項(xiàng)目的通達(dá)時(shí)間 ， 增加郊區(qū)旅游人員數(shù)量 。 本體條件 區(qū)域環(huán)境 其它要求 傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) 方向探討 項(xiàng)目本體條件與傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)的 KPI不吻合 傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) 方向探討 交 通 項(xiàng)目所在的懷柔區(qū)屬于邊緣，距離城市中心有距離較遠(yuǎn)。 分體式建筑形式不宜發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè) 。 ?懷柔產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將項(xiàng)目所處區(qū)域定位為休閑娛樂(lè)區(qū) 。 最關(guān)注重品質(zhì)的選擇 消費(fèi)者行為分析 —— 人均消費(fèi)區(qū)間 每次郊區(qū)旅游的平均花費(fèi)， 300— 500元的消費(fèi)人數(shù)最多，占到 %，其次為 100— 300元，占 %， 500— 1000元占 %， 1000元以上占 %，100元以下占 %。要是懷柔市區(qū)有特色的休閑度假的的地方，可能會(huì)考慮，關(guān)鍵要有一些特色。平時(shí)周一至周五人很少，幾乎沒(méi)人，也就是周六日人較多 。如果有什么特色的高檔餐飲可以考慮，不過(guò)價(jià)位不能太離譜了。中心城區(qū)沒(méi)有度假酒店及度假村。其原因在于雁棲湖周邊的自然景觀資源十分豐富，且交通較便利。因而小湯山區(qū)域的溫泉成為昌平區(qū)域的最有吸引力的度假資源。以密云水庫(kù)為例，旅游者只能在水庫(kù)周圍參觀，而不能進(jìn)入水庫(kù)游玩。 普通度假商業(yè)存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大 特色高檔休閑度假物業(yè)成功率較大 產(chǎn)權(quán)多為自持，少量對(duì)外租賃 SWOT分析 S T O W ? 開(kāi)發(fā)商在懷柔本地有較強(qiáng)勢(shì)的政府資源 。 ?懷柔本地成規(guī)模休閑娛樂(lè)商業(yè)有效供給不足 。 多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能 知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等 牢固的政企合作關(guān)系 有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系 案例 成都錦里 特色旅游文化商業(yè)街 ? “錦里 ” 古街占地面積 16畝，建筑面積 6520平方米， 長(zhǎng)度 350米， 2023年 10月正式開(kāi)放。 營(yíng)銷計(jì)劃篇 階段入市策略 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循 AIDAS原理： Attention—— 引起注意 Interesting—— 產(chǎn)生興趣 Desire—— 引發(fā)欲望 Action—— 促使購(gòu)買(mǎi)行為 Satisfaction—— 達(dá)到滿意 通過(guò)漸進(jìn)式銷售的理念主線，根據(jù)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)度進(jìn)行分類分時(shí)推出，各階段的推盤(pán)都具備不同的賣點(diǎn)，做到有效的銷售控制。 開(kāi)盤(pán)期 通過(guò)各種宣傳手段（媒體、推介會(huì)等）對(duì)客戶的積累準(zhǔn)備，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正式銷售并根據(jù)前期有針對(duì)性的客戶認(rèn)購(gòu)，達(dá)到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。 延續(xù)期：廣告逐漸減少 ， 軟性宣傳比重增大 ， 廣告重點(diǎn)為準(zhǔn)客戶和老客戶的宣傳推動(dòng)上 。 活動(dòng)時(shí)間 2023年 4月 14日 15日 活動(dòng)方案： “啤酒大賽”以及“品酒比賽”由專家及評(píng)委進(jìn)行評(píng)審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； ； 3. 舉行本項(xiàng)目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進(jìn)行品牌推廣。 在運(yùn)用租金反推法進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，租金回報(bào)率主要依據(jù)目前市場(chǎng)整體的水平 8%來(lái)計(jì)算，本項(xiàng)目初步價(jià)格： （ *50%+2*50%） *365/8%= 9581元 /平米 均價(jià)制定 九 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 設(shè)定邊界領(lǐng)地 ： 區(qū)域整體界標(biāo)， “ 核心示范區(qū) ” 界標(biāo)，地塊界標(biāo) 區(qū)域標(biāo)識(shí)物： 標(biāo)志性建筑、形象雕塑、建筑小品、 LOGO 區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)： 主出入口導(dǎo)示牌、道路導(dǎo)示牌、區(qū)域平面示意圖 建景觀軸： 中央景觀綠軸、主干道綠化、組團(tuán)綠化 水系： 天然水系、人造水系、橋、棧道、水岸風(fēng)景線 綠化體系： 區(qū)域邊界綠化系統(tǒng) 開(kāi)敞空間可以作為一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以規(guī)劃作為一種娛樂(lè)空間。 物業(yè)發(fā)展建議 小品雕塑 小品雕塑雖然面積較小，但精致到位，能體現(xiàn)與商業(yè)的融合以及商業(yè)的主題靈魂和寓意。 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)外部引導(dǎo) 外部導(dǎo)引廣告位建議設(shè)計(jì)為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設(shè)置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項(xiàng)目的作用。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門(mén)面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類型為門(mén)頭廣告、霓虹燈、刀旗等。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。 由于本項(xiàng)目所處位臵比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過(guò)一些對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對(duì)本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來(lái)進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。 活動(dòng)主題： “ 暢游山水天地，酒飲諸子百家 ” 活動(dòng) 3—— 酒文化節(jié) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 4月 10日 16日 活動(dòng)內(nèi)容： 1.“ 搖滾之夜 ” 2.“ 酒吧寶貝 ” 3.“ 品牌推介會(huì) ” 4. “ 中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì) ” “ 搖滾之夜 ” 活動(dòng)目的 : ，拉開(kāi)此次酒文化節(jié)的序幕； ； 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 10日 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地 現(xiàn)場(chǎng)布臵： 、燈光、音箱等基本設(shè)備；