【正文】 ?自 2023年 1月以來，東部區(qū)域市場(chǎng)存量持續(xù)減少，至2023年三月僅為 1381套，約 注：東部區(qū)域界定為二環(huán)東路以東 2 0 0 9 年1 月—2 0 1 0 年3 月東部市場(chǎng)月初存量情況500100015002023250030003500400045005000套月初存量 4526 4260 3809 3392 3401 3279 3064 2589 2459 2447 1534 1658 1449 1419 13810901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 100309年濟(jì)南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲 東部供應(yīng)與成交 29 2 0 0 9 年1 月—2 0 1 0 年3 月濟(jì)南東部區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格變化3000400050006000700080009000套均價(jià) 5936 5989 5981 5975 5775 6095 6292 6511 6828 7041 7289 7637 7865 8030 8182 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 10032023年 5月以來，東部區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)一直保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì) 2023年 3月，東部市場(chǎng)均達(dá)到 8182元 /平米，環(huán)比增長(zhǎng) % 東部市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 30 區(qū)域項(xiàng)目 100平米以下戶型，去化速度最快 90平米以下 90100平米 100120平米 120平米以上 區(qū)域典型項(xiàng)目戶型去化速度分析 月 不考慮前期客戶積累期 戶型去化速度分析 茗筑美嘉 紫御東郡 未來城 海信慧園 2 4 6 0 31 區(qū)域項(xiàng)目客戶分析 周邊樓盤 客戶構(gòu)成 中齊 區(qū)間內(nèi)為主，占 %；二室二廳中以面積在 81100 m178。 項(xiàng)目問題 對(duì)東部城區(qū)的看法 被訪者對(duì)東部城區(qū)普遍看好，認(rèn)為政府搬遷以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展；但目前配套等沒有完善，區(qū)域發(fā)展成熟尚需 510年的時(shí)間。 您對(duì)新政對(duì)市場(chǎng)的影響有何看法？ ?觀點(diǎn)一：新政對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)很大 。 另外 ， 新政出臺(tái)后 ， 對(duì)大戶型和外地購房群體影響較大 。 新政出臺(tái)將抑制部分改善住房需求以及部分外地購房者； 90平米左右戶型消化最快，建議本項(xiàng)目以 70100平米的中小戶型為主 被訪者來源：東部樓盤策劃和銷售人員 40 消費(fèi)者訪談 業(yè)內(nèi)訪談 東部高新區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可 觀望氛圍形成，持續(xù)期不確定 可接受單價(jià) 70008000元/平米 市場(chǎng)受新政影響較大 本項(xiàng)目建議 90平米以下戶型為主，規(guī)避新政風(fēng)險(xiǎn) 中檔住宅為主 增加產(chǎn)品創(chuàng)新亮點(diǎn) 對(duì)首次臵業(yè)者影響不大 影響 80100平米戶型需求大、消化快 小結(jié) 41 5 發(fā)展 ＆ 定位 項(xiàng)目發(fā)展的自我主張 —— 42 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 43 SWOT 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） 位于高新區(qū)生活居住集聚區(qū)和商業(yè)、商務(wù)辦公區(qū) 周邊項(xiàng)目開發(fā)步入成熟期，已經(jīng)形成區(qū)域認(rèn)同 項(xiàng)目緊鄰高新區(qū)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué) 地塊尚未拆遷，不可確定性 地塊僅兩面臨街，可達(dá)性較差 項(xiàng)目北邊和西邊為牛旺村舊村改造項(xiàng)目，形象較差 項(xiàng)目被規(guī)劃路分隔為東西兩塊，不利于統(tǒng)一規(guī)劃 項(xiàng)目周邊交通通達(dá)性一般，距離公交站點(diǎn)較遠(yuǎn) 機(jī)會(huì)（ Opportunities） SO：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) WO：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì)： 擇，尤其受到首次臵業(yè)的年輕人關(guān)注 ，有市場(chǎng)需求 現(xiàn)狀機(jī)會(huì)： ，市場(chǎng)存量少 90平米以下首次臵業(yè)者有利 ? 抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過物業(yè)類型組合和分期開發(fā)策略，打開市場(chǎng) ? 主打細(xì)分市場(chǎng)客戶，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn) ? 按地塊不同位臵的屬性分別規(guī)劃產(chǎn)品，規(guī)避劣勢(shì) ? 通過產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新和品質(zhì)的打造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)，弱化周邊雜亂形象 威脅（ Threats） ST：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 WT：減小劣勢(shì)，避免威脅 新一輪國家調(diào)控政策力度空前，整體大勢(shì)不好 調(diào)控政策對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)影響較大，部分項(xiàng)目出現(xiàn)退房現(xiàn)象 客戶觀望氛圍逐漸形成 ? 合理的戶型組合，尋找現(xiàn)有市場(chǎng)空白點(diǎn)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 合理規(guī)劃社區(qū)出入口，減少南面道路施工給項(xiàng)目帶來的影響 SWOT分析 基于現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的項(xiàng)目 SWOT分析及策略 44 本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 KPI 發(fā)展戰(zhàn)略 KPI 開發(fā)策略 區(qū)域策略 產(chǎn)品策略 配套策略 1. 小戶型產(chǎn)品啟動(dòng)，以中端形象切入市場(chǎng)，聚集市場(chǎng)熱度，保證前期現(xiàn)金流 2. 后期推出大戶型產(chǎn)品，延續(xù)前期市場(chǎng)熱度，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 3. 滾動(dòng)式開發(fā)，利用項(xiàng)目分期價(jià)值點(diǎn)形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)利潤來源 1. 以穩(wěn)健型開發(fā)樹立區(qū)域地位，挖掘區(qū)域價(jià)值，形成差異化與絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力 1. 通過生活空間、生活方式、生活標(biāo)簽的打造建立本項(xiàng)目產(chǎn)品生活標(biāo)準(zhǔn) 2. 總價(jià)控制 3. 產(chǎn)品附加值贈(zèng)送 4. 適應(yīng)性的戶型創(chuàng)新 1. 規(guī)劃會(huì)所，通過公共空間樹立項(xiàng)目形象 ，營造社區(qū)氛圍 ，挖掘項(xiàng)目最大價(jià)值 KPI戰(zhàn)略 45 企業(yè)影響力 弱 強(qiáng) 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力 弱 強(qiáng) 領(lǐng)導(dǎo)者 補(bǔ)缺者 跟隨者 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) — 搭便車，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 — 市場(chǎng)領(lǐng)跑者 — 游戲規(guī)則的建立者 — 區(qū)域影響者 規(guī)劃指標(biāo)局限 難以絕對(duì)差異化 缺乏持續(xù)影響力 市場(chǎng)不認(rèn)可 成本不支持 缺乏影響力 投入成本大 品牌影響大 溢價(jià)空間大 市場(chǎng)補(bǔ)缺 機(jī)會(huì)把握 容易實(shí)現(xiàn) 本項(xiàng)目市場(chǎng)角色戰(zhàn)略 本項(xiàng)目成為區(qū)域市場(chǎng)補(bǔ)缺者將能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造利潤 戰(zhàn)略角色 46 基于項(xiàng)目本身和企業(yè)目標(biāo)選擇中端產(chǎn)品線盈利模式 盈利模式 條件 特征 對(duì)企業(yè)的要求 與本項(xiàng)目契合度 ?純高端豪宅 —— 靠資源追求高額溢價(jià) ?強(qiáng)勢(shì)的資源、 （自然、人文、人造） ?容積率一般 1 ?銷售速度一般較為緩慢 ?需要有大量的社區(qū)生活、娛樂配套投入 ?私密社區(qū) ?客戶無區(qū)域性限制 ?高額的資金投入 ?企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢 ?中端產(chǎn)品線 —— 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取現(xiàn)金流 ?有較佳的資源可以依托 （自然、人文、人造） ?要求區(qū)域的交通環(huán)境良好，有部分生活配套 ?容積率一般 ， ?銷售速度較快 ?兼顧回現(xiàn)速度和溢價(jià) ?需要投入部分生活配套 ?對(duì)城區(qū)客戶依賴較重 較高的資金投入 ?低端物業(yè) —— 追求現(xiàn)金流速度 ?沒有可依托的強(qiáng)勢(shì)資源 ?中高容積率 ?靠性價(jià)比獲得銷售速度 ?需要投入部分生活配套 ?對(duì)城區(qū)客戶依賴較重 品牌要求低 中端產(chǎn)品線不是簡(jiǎn)單的中端產(chǎn)品組合，更重要的是挖掘細(xì)分產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)良好的開發(fā)次序，滿足可持續(xù)的開發(fā)策略 盈利模式 47 項(xiàng)目定位 48 定位依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目地塊 目標(biāo)客戶需求 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?處于高新區(qū)賢文居住片區(qū) ?處于高新區(qū)商業(yè)、商務(wù)辦公區(qū)集中區(qū)域 ?未來高新區(qū)核心生活區(qū) ? 24萬平米地上建筑面積 ? 地塊規(guī)整，南北向沿街面長(zhǎng)、昭示性好 ? 地塊正在拆遷 ? 地塊周邊規(guī)劃路尚未開通 區(qū)域中心 中等規(guī)模 ? 首次臵業(yè)為主，注重居住功能 ? 關(guān)注產(chǎn)品高性價(jià)比，實(shí)用主義者 ? 年輕、高素質(zhì) 性價(jià)比，實(shí)用 ? 市場(chǎng)中符合目標(biāo)客層需求的產(chǎn)品很少 ? 國家調(diào)控政策對(duì) 90平米以下戶型影響較小 ? 同質(zhì)化產(chǎn)品多 差異化 項(xiàng)目定位依據(jù) 49 形象定位 定位關(guān)鍵詞 區(qū)位、魅力、實(shí)用 大東區(qū)：東部高新區(qū)核心居住功能區(qū)之上 魅力之源：散發(fā)現(xiàn)代活力，建筑靈魂與生活價(jià)值的承載體 實(shí)用主義：提倡高性價(jià)比、超值居住功能 大東區(qū)魅力之源 實(shí)用主義典范社區(qū) 50 ?高新區(qū)內(nèi)目前擁有企業(yè) 3000多家，擁有大量的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人群，2023年濟(jì)南高新區(qū)總收入 。 ?第二階段重要客戶 —— 追求附加值的實(shí)用主義者 ?年齡： 3040歲 ?特征描述：戶口不在濟(jì)南的外地來濟(jì)務(wù)工客戶，多從事個(gè)體生意，想購房在濟(jì)落戶，受到政策打壓明顯。紫御東郡 85 85 90 90 90 90 90 89 名筑美嘉 85 80 85 80 80 80 80 81 本項(xiàng)目 80 75 80 85 85 85 80 81 ? 參考對(duì)象：在對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行甄別后選擇與本項(xiàng)目產(chǎn)品類型相進(jìn)的 中期未來城、中海紫御東郡、海信慧園、名筑美嘉 做為可比對(duì)象 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià)（元 /㎡） 綜合品質(zhì) 項(xiàng)目計(jì)算值 （元 /㎡） 中期未來城 7500 85 7147 海信慧園 7500 84 7232 中海 整體布局設(shè)計(jì)原則 利用現(xiàn)有地塊，商業(yè)緊鄰道路，住宅居后，弱化商業(yè)經(jīng)營對(duì)居民生活的不利影響，統(tǒng)一建筑外立面、園林風(fēng)格。 77 以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展策略 建筑設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)建議 配套物業(yè)建議 地塊價(jià)值評(píng)估 戶型設(shè)計(jì)建議 78 布局原則 ?較大的戶型有較好的景觀面和較少的外界影響 ?按照開發(fā)的時(shí)間順序，先期以小戶型為主，隨著環(huán)境和樓盤品質(zhì)的不斷顯現(xiàn)，逐漸推出大戶型產(chǎn)品 90㎡以下 90㎡ — 110㎡ 110㎡ — 130㎡ 戶型分布建議 景觀資源 景觀資源 景觀資源 景觀資源 景觀資源 景觀資源 景觀資源 景觀資源 景觀資源 景觀資源 較大的戶型布臵在較好景觀資源面，在開發(fā)后期推出 79 戶型建議 兩梯四戶板樓 80 戶型借鑒 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 87+77 76+67 11+10 87% 產(chǎn)品特點(diǎn) 得房率約 87% 二梯四戶，品質(zhì)更高 南北通透 入戶花園，可封閉 為玄關(guān) 廚房與餐廳的空間 關(guān)系良好，利于溝通 舒適的室內(nèi)尺度 獨(dú)立的生活陽臺(tái) 臥室?guī)勾? 工作陽臺(tái) 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開，空間開闊 獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜 獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜 兩梯四戶 70平米 +90平米二房 81 獨(dú)立玄關(guān)收納 臥室都帶凸窗 工作陽臺(tái) 廚房與餐廳互動(dòng)較好 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 124 108 16 87% 產(chǎn)品特點(diǎn) 130平米三房二廳 得房率 90% 南北通透 獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 U型廚房，使用 效率更高 廚房與餐廳及客廳 的空間關(guān)系良好， 利于溝通 雙衛(wèi)生間 獨(dú)立洗衣房 1臥室都帶凸窗 1舒適的室內(nèi)尺度 舒適三房 次臥收納 舒適的陽臺(tái) 戶型建議 82 以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展策略 建筑設(shè)計(jì)建議