【正文】 域推出的具有居住性質(zhì)的物業(yè)只有鳳凰城一個(gè)項(xiàng)目。 酒店式公寓市場(chǎng)存在兩大機(jī)會(huì)點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1：高檔涉外公寓 區(qū)位 小白樓 CBD片區(qū) ； 友誼路片區(qū) 客戶 在開(kāi)發(fā)區(qū)或市內(nèi)大型外資企業(yè)的中高層管理人員－以外籍人士居多 產(chǎn)品 高品質(zhì)的酒店式服務(wù)、舒適的戶型，齊全的娛樂(lè)配套 機(jī)會(huì)點(diǎn) 2：中檔服務(wù)式公寓 區(qū)位 奧體中心 ； 地鐵沿線 ；小白樓 CBD區(qū)域 客戶 注重工作生活便利的高級(jí)白領(lǐng)階層，企業(yè)中層管理人員等 產(chǎn)品 一定酒店式服務(wù)，小戶型，齊全的城市配套 各機(jī)會(huì)點(diǎn)特征 公寓類型 高檔涉外公寓 寫(xiě)樓聚集 城市捷運(yùn)系統(tǒng) 價(jià)值取向 舒適性高 便利性高 中 依托資源 涉外氛圍強(qiáng) 中檔公寓 普通公寓 物業(yè)管理 國(guó)際知名酒店管理公司 知名物業(yè)管理公司 普通物業(yè)管理公司 租金水平 高 中 低 代表項(xiàng)目 利順德大廈 海河之子 煥日線 典型客戶 開(kāi)發(fā)區(qū)某外企老總 南京路某企業(yè)部門經(jīng)理 塘沽某企業(yè)車間主任 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從項(xiàng)目本體看，本項(xiàng)目具備了打造天津標(biāo)桿性酒店式公寓的先天條件 本項(xiàng)目自帶的高星級(jí)酒店： 作為本項(xiàng)目綜合業(yè)態(tài)的一部分 — 天津市頂級(jí)酒店，可以大大提升本項(xiàng)目酒店式公寓的品質(zhì)。 項(xiàng)目客戶定位 —— 購(gòu)買者 自用20%投資80%購(gòu)買客戶約 80%為投資者，關(guān)注點(diǎn)： 升值潛力（ 回報(bào)率 ） 2 、開(kāi)發(fā)商的品牌（品牌風(fēng)險(xiǎn)） 3 、未來(lái)市場(chǎng)的客戶量（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)） 購(gòu)買客戶約 20%為自用，關(guān)注點(diǎn)： 景觀資源 2 、舒適性 3 、身份感 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 居住特征 —— 韓籍客戶 ?分布特征 韓籍人士在天津市外籍人口中所占比例較高，居住特征有兩點(diǎn)： 群居 現(xiàn)象明顯。市內(nèi)已經(jīng)入住的 8個(gè)高檔酒店式公寓均具有大量日籍客戶。 客戶訪談紀(jì)要 —— motorola 公共關(guān)系部 陳經(jīng)理 ?工作職位及津貼水平： moto居住于酒店式公寓的只有總監(jiān)、總經(jīng)理級(jí)的高層外籍管理人員，其總量只有 10余位，目前居住于市內(nèi)的奧林匹克大廈、碧嶺溫泉花園，其房補(bǔ)水平為 20230元 /月以上。 ?家庭結(jié)構(gòu)： 年齡在 40歲上下，家庭結(jié)構(gòu) 1+1或者 1+1+n小孩，通常太太為全職太太； ?居住地選擇： 多選擇居住高檔公寓或別墅。 ?生活狀況： 年齡 4045歲，日常工作壓力不是很大，因?yàn)榧揖觳辉谔旖?，所以休閑時(shí)間喜歡找一些日本人聚集的地方活動(dòng)，除非工作的需要，在天津的交際范圍較小。 重要客戶 —— 頂級(jí)財(cái)富階層的自住需求 ?市場(chǎng)上存在這樣一批頂尖財(cái)富階層，他們基本上處于社會(huì)財(cái)富的最頂層 ?追求身份感和舒適性，對(duì)景觀資源等宜居性要求比較高 ?天津市區(qū)內(nèi)真正的高檔住宅比較少 案例 1：泰達(dá)會(huì)館 泰達(dá)會(huì)館是 地處 中環(huán)富康路段的精裝酒店式公寓，其中自住型公寓 100多套。 北京案例分析 —— 國(guó)貿(mào)中心公寓 項(xiàng) 目 國(guó)貿(mào)中心公寓 基本資料 國(guó)貿(mào)中心是中國(guó)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一 ，地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段 ， 占地 12公頃 ， 總建筑面積56萬(wàn) m2， 集辦公 、 住宿 、 會(huì)議 、 展覽 、 購(gòu)物和娛樂(lè)等于一體 。 提供的服務(wù) 免費(fèi)享受設(shè)施齊全的俱樂(lè)部會(huì)所： 35米室內(nèi)泳池， 600平方米健身房及健美操室， 2個(gè)室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，壁球室，及綜合運(yùn)動(dòng)室 部分客戶享有早餐 部分客戶享有入戶清潔（ 1—3次不等） 公寓面積配比及租金狀況 一居室： ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 2023027000元 /月 二居室： ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 2800036000元 /月 二居室： 167平方米 ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 3600045000元 /月 三居室： ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 90000元 /月 四居室： ， 4套 ， 120230元 /月 五居室： ， 2套 ， 130000元 /月 五居室： ， 2套 ， 140000元 /月 客戶分析 主要租客來(lái)自各大跨國(guó)公司和高級(jí)管理人員和駐京外交使節(jié)，幾乎全是外籍人士和香港人，是公認(rèn)的北京頂級(jí)豪華公寓，客戶群同國(guó)貿(mào)有重疊。 公寓面積配比及租金狀況 一居室： ， 48套，占總套數(shù) 20%，租金 12023元 /月 一居室： ， 48套，占總套數(shù) 20%，租金 12023元 /月 一居室： ， 48套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 一居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 一居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 一居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 二居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 21000元 /月 二居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 21000元 /月 三居室：極少量，租金大約在 40000元 /月 客戶分析 香港客戶占總數(shù)的 22%左右，客戶主要是電信、貿(mào)易、航空等的老總和私企業(yè)主，客戶一般會(huì)選擇長(zhǎng)期租賃； 日本客戶占總數(shù)的 33%左右，客戶主要是個(gè)大公司的老總（如北京游樂(lè)園大老板），在京廣辦公樓辦公的日本企業(yè)老總，客戶一般選擇長(zhǎng)期租賃； 歐美客戶占總數(shù)的 22%左右，客戶主要以保潔、西門子、埃森哲等公司的中層管理人員，客戶一般選擇中短期租賃； 中國(guó)客戶占總數(shù)的 22%左右，客戶主要以生意人、演藝圈的人為主，客戶一般選擇短期租賃 。 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫(xiě)字物業(yè)評(píng)判要素 頂級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)評(píng)價(jià)要素 天津頂級(jí)寫(xiě)字樓具備特征 地段 區(qū)域 城市核心商務(wù)區(qū) 南京路小白樓片區(qū) ，多與高檔公寓共同出現(xiàn) 交通 交通便利，可達(dá)性好 主干道邊上，通行便利 形象 建筑形象 高大氣派的外立面 外立面 高大，氣派； 玻璃幕墻，局部為高檔石材 大體量 一般層數(shù)在 35層以上 ，高度在 150米以上 ，建筑規(guī)模一般 超過(guò)25000平米 ，單層面積超過(guò) 1000平米 品牌形象 知名企業(yè)投資 開(kāi)發(fā) …… 有部分 知名企業(yè)入駐 國(guó)際大廈：豐田、三井、摩托羅拉、巴黎銀行等；津匯大廈：馬士基、普華永道等； 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 大堂寬敞，挑空 面積 一般在 500平米以上 ； 挑空高度不低于 9米 ；部分項(xiàng)目大堂達(dá)到 1000平方米，挑空高于 10米； 充足的 停車位 充足的地下車位，若干地面臨時(shí)車位 層高（凈高） 建材裝飾設(shè)備 國(guó)際品牌設(shè)備器材； 設(shè)備體現(xiàn)高檔智能化； 國(guó)際品牌 電梯， 名牌潔具，高檔石材； 中央空調(diào)以及自動(dòng)控制系統(tǒng)， 體現(xiàn)高檔智能化 ； 服務(wù) 物業(yè)管理 知名物業(yè)管理公司 完善的物業(yè)管理服務(wù)， 知名物業(yè)管理公司國(guó)際化管理 商務(wù)配套設(shè)施 齊全的配套設(shè)施包括 24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)，配套包括商務(wù)中心、多功能廳、會(huì)議室、餐廳、銀行等 其他軟性服務(wù) 酒店式管理，管家式服務(wù) 提供洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，甚至商務(wù)活動(dòng)策劃、會(huì)議、貴賓接送等 超值服務(wù)；酒店式管理 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)在高端辦公物業(yè) ?根據(jù)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的租售狀況：我們按照空臵率為 15％ ；成本回收年限為 10年計(jì)算出產(chǎn)品售價(jià) ?中低端寫(xiě)字樓取租金為 3元 /平方米 .天；則產(chǎn)品售價(jià)約： 9200元 /平方米 ?高檔寫(xiě)字樓取租金為 5元/平方米 .天；則產(chǎn)品售價(jià)：15000元 /平方米 高端市場(chǎng) 中低端市場(chǎng) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 近期內(nèi)租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求， 局部區(qū)域存在市場(chǎng)熱點(diǎn)項(xiàng)目 供過(guò)于求， 消化慢 價(jià)格 可實(shí)現(xiàn)價(jià)格高 租金： 4— 8元 /月 .平方米 可實(shí)現(xiàn)價(jià)格低，無(wú)法滿足財(cái)務(wù)目標(biāo) 租金： 2— 3元 /月 .平方米 發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)供應(yīng)量大， 競(jìng)爭(zhēng)激烈 空置率高， 市場(chǎng)持續(xù)走低 本項(xiàng)目可能發(fā)展方向 售價(jià)計(jì)算方式 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資型客戶不是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶（ 1） —寫(xiě)字樓物業(yè)不是投資者首選 ?投資客戶需要通過(guò)市場(chǎng)逐漸培養(yǎng) ， 當(dāng)某一種物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)增大 、 投資收益減小后 ， 投資者將逐漸轉(zhuǎn)向新的物業(yè)類型 。 高檔寫(xiě)字樓租買客戶主要是航運(yùn)、物流企業(yè)，金融類企業(yè)辦事處以及貿(mào)易類公司 國(guó)際大廈 銀行、保險(xiǎn)， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計(jì)，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 20 24 6 4 13 10 平安大廈 銀行、保險(xiǎn)， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計(jì)，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 6 19 14 6 12 17 津匯廣場(chǎng) 銀行、保險(xiǎn)， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計(jì)，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 11 33 14 6 24 19 南京路高品質(zhì)寫(xiě)字樓入住企業(yè)狀況30%19%14%13%6%18%物流制造類企業(yè)金融類 貿(mào)易咨詢服務(wù)類其他高檔寫(xiě)字樓大面積住戶研究 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?紫金山路 （ 家世界 ） 某在建寫(xiě)字樓被 農(nóng)業(yè)銀行整體購(gòu)買 ?9家銀行中的 5家為參與投資建設(shè) 的形式入住 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行 浦東發(fā)展銀行 商業(yè)銀行 深圳發(fā)展銀行 興業(yè)銀行 農(nóng)業(yè)銀行 (在建 ) 工商銀行 渤海證券總部 華夏銀行 圖 例 參與投資建設(shè) 租或購(gòu)買 高檔寫(xiě)字樓大面積住戶研究 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?行業(yè)利潤(rùn)較高，價(jià)格承受能力強(qiáng)；對(duì)寫(xiě)字樓的品質(zhì)要求很高 航運(yùn)、物流類企業(yè)辦公地首選在南京路以及小白樓片區(qū)的高品質(zhì)寫(xiě)字樓，而且以租為主 ?一般的航運(yùn)物流企業(yè)選擇辦公地址首先考慮地段，需要離客戶近；和其他同類的公司也要近。 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 頂級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè) 本項(xiàng)目 可實(shí)現(xiàn)性 地段 區(qū)域 城市核心商務(wù)區(qū) 友誼路片區(qū)，不具備 X 交通 交通便利，可達(dá)性好 主干道邊上，通行便利 Y 形象 建筑形象 高大氣派的外立面 外立面可改造 Y 大體量 17000平方米，共 18層 X 品牌形象 知名企業(yè)投資 開(kāi)發(fā) 泰達(dá)集團(tuán) Y 有部分 知名企業(yè)入駐 定向引入知名企業(yè) Y 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 大堂寬敞，挑空 一二層打通，可以實(shí)現(xiàn)大堂高度 10米 Y 充足的 停車位 充足的地下空間，可實(shí)現(xiàn) Y 層高 層高 Y 建材裝飾設(shè)備 國(guó)際品牌設(shè)備器材； 設(shè)備體現(xiàn)高檔智能化； 高成本投入 Y 服務(wù) 物業(yè)管理 知名物業(yè)管理公司 高運(yùn)營(yíng)成本 Y 商務(wù)配套設(shè)施 齊全的配套設(shè)施包括 高運(yùn)營(yíng)成本 Y 其他軟性服務(wù) 酒店式管理，管家式服務(wù) 高運(yùn)營(yíng)成本 Y 重要指標(biāo) 存在差距 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 . 55 5 . 42 . 48 . 30510152025302023 2023 2023 2023 2023 2023天津市高檔寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)狀況累計(jì) 新增高檔寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)增長(zhǎng)迅速 ?2023年以后，天津不斷有高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目推出，總量增長(zhǎng)快 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù) 序號(hào) 物業(yè)名稱 位置 總建面 入市時(shí)間 1 國(guó)際大廈 和平區(qū) 1990 2 金皇大廈 河西區(qū) 3 津匯廣場(chǎng) 和平區(qū) 5萬(wàn) 4 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 河西區(qū) 平安大廈 5 港灣中心 河西區(qū) 6 賽頓中心 河西區(qū) 4萬(wàn) 7 信達(dá)廣場(chǎng) 和平區(qū) 總計(jì) 29萬(wàn) 萬(wàn)m2 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 近年來(lái)天津市每年都有大量新寫(xiě)字樓面世，市場(chǎng)供應(yīng)量大，增長(zhǎng)迅速 ?自 2023年以來(lái)每年都有大量新增寫(xiě)字樓投入使用 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù) 部分寫(xiě)字樓入市狀況 序號(hào) 物業(yè)名稱 位置 總規(guī)模 入市時(shí)間 序號(hào) 物業(yè)名稱 位置 總規(guī)模 入市時(shí)間 1 國(guó)際大廈 和平區(qū) 25萬(wàn) 1990 11 濱江國(guó)際大飯店 和平區(qū) 14萬(wàn) 2 河川大廈 和平區(qū) 23萬(wàn) 12 金皇大廈 河西區(qū) 26萬(wàn) 3 世貿(mào)廣場(chǎng) 和平區(qū) 14萬(wàn) 13 亞太大廈 河西區(qū) 25萬(wàn) 4 遠(yuǎn)洋大廈 河北區(qū) 46萬(wàn) 14 津匯廣場(chǎng) 和平區(qū) 38萬(wàn) 5 泰達(dá)大廈 河西區(qū) 30萬(wàn) 15 文華中心 河西區(qū) 6 今晚大廈 南開(kāi)區(qū) 10萬(wàn) 16 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 河西區(qū) 91,6萬(wàn) 7 北方金融大廈 河西區(qū) 15萬(wàn) 17 國(guó)華大廈 河西區(qū) 34,8萬(wàn) 8 華盛廣場(chǎng) 河西區(qū)