【正文】 系，租住公寓的房租由公司負(fù)擔(dān)。 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。最重要的是舒適和安全，生活設(shè)施的完善，交際圈，服務(wù)等。 客戶訪談紀(jì)要 —— 博愛中國膨化芯材 劉小姐 ?工作職位與津貼水平： 公司租住公寓的高層外籍管理人員共 3位，是公司的總經(jīng)理、生產(chǎn)總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)；房補(bǔ)在 2023美金 3000美金。在選擇公寓的時(shí)候一般會(huì)有代理公司進(jìn)行推薦，居住客戶也會(huì)個(gè)人提出一些意見，綜合進(jìn)行選擇，客戶最短的合同期在 1年以上，客戶選擇最重要的是安全性，其次是酒店管理集團(tuán)的品牌和設(shè)施，國際知名品牌如萬豪、雅詩閣等會(huì)對(duì)客戶的選擇產(chǎn)生影響。一般同居人口為夫妻 2人或 23個(gè)小孩，所以對(duì)于公寓的最小需求是兩居，太太一般不從事工作為全職太太，小孩在天津的國際學(xué)校上學(xué)。其他級(jí)別人員因?yàn)檠a(bǔ)貼水平較低，幾乎不居住酒店式公寓。 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一般能享受 2023美金 /月津貼水平的人員在 10人左右 ?津貼水平 年齡多在 40多歲，多考慮帶家屬，一般一個(gè)家庭有一個(gè)以上小孩；即使是兩個(gè)人居住也不會(huì)選擇 1室，因?yàn)橛X得不夠用。 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 日籍客戶的津貼水平比較高， 中層管理人員 （每個(gè)企業(yè)約 78人）的津貼水平一般在 20234000美金 /月 ， 高層管理人員 （約 35人）在 40006000美金 /月 ?津貼水平 ?家庭結(jié)構(gòu) 年齡在 40歲左右居多，單人居住約占 40%50％，住 1室一般選擇面積較大的房間。 居住特征 — 日籍客戶 ?分布特征 在市內(nèi)沒有明顯的集聚區(qū)， 分散 在市內(nèi)各高檔酒店長包房和高檔公寓中。 韓企的住房津貼普遍較低， 高層管理人員 的津貼水平一般都在20234000美金 /月 的水平，部分企業(yè)稍高于此水平 ?津貼水平 高層管理人員年齡所在 40多歲 ，家庭結(jié)構(gòu)在 23人 ，不足 2人的家庭較少不足 10％。 散居 。如立達(dá)公寓所在的水上公園片區(qū)，以及紅堪公寓所在的萬德莊大街區(qū)域，是天津市韓國人士比較集中的兩個(gè)區(qū)域。 工作地多在開發(fā)區(qū) ?工作地點(diǎn)主要集中在開各開發(fā)區(qū)，尤其是 泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和微電子（西青）工業(yè)區(qū)， 少量在南京路沿線企業(yè) 微電子（西青）工業(yè)區(qū) 微電子（津南）工業(yè)區(qū) 泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 化學(xué)工業(yè)區(qū) 西區(qū) 逸仙科學(xué)工業(yè)園 開發(fā)區(qū) 2023年 GDP 企業(yè)數(shù) 外資企業(yè) 微電子（西青）工業(yè)區(qū) 570家 12家 500強(qiáng)企業(yè) 泰達(dá)開發(fā)區(qū) 13500多家 3800多家 數(shù)據(jù)來源：天津開發(fā)區(qū)投資網(wǎng) 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以外籍人士居多，以日籍居多，歐美港臺(tái)次之，以及部分韓國人等 ?住房津貼：約 70%80％客戶津貼在 20234000美金 /月，約20％的客戶 40006000美金 /月， ?來源：以企業(yè)的身份購買，購買后主要用于企業(yè)的會(huì)所或企業(yè)公關(guān)等用途。 項(xiàng)目客戶定位 — 終端使用者 目標(biāo)客戶 重要客戶 偶得客戶 租戶：大型跨國企業(yè)中高層管理人員 用于自住高收入人群 企業(yè)會(huì)所 ?來源：市內(nèi)或者開發(fā)區(qū)企業(yè)的企業(yè)高層管理人員，基本處于社會(huì)的財(cái)富的最頂層，追求身份感。 泰達(dá)的知名品牌以及市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)的高額回報(bào)率 ,是本項(xiàng)目獲得投資客戶的關(guān)鍵因素 根據(jù)租金反算 售價(jià) ： 售價(jià)＝年租金 X（ 1空臵率） X成本回收年限 根據(jù)市場(chǎng)上酒店式公寓的租售狀況： 取租金為 30美元 /使用面積平方米月；房屋使用率為 70％；空臵率為 15％；成本回收年限為 10年； 則 售價(jià)＝ （ 3 X 8 X 12） X（ 115％） X10 ＝ 17000元 /m2（ 北京 % 的項(xiàng)目售價(jià)在 1000015000元 /m2） 本項(xiàng)目酒店式公寓預(yù)期的銷售價(jià)格為 13000元 /平米 ； 取租金為 30美元 /使用面積平方米月；空臵率為 15％；物業(yè)管理費(fèi)取在 5元 (在售物業(yè)最高水平 )；房地產(chǎn)稅為 12%，則： 投資回報(bào)率 =(30*8*(112%)5)*12 *(115%)/13000 =16%（通常投資回報(bào)率超過 8%就屬于較高的水平） 公寓較高的實(shí)現(xiàn)價(jià)格和較高的投資回報(bào)率 ，當(dāng)今天津市酒店式公寓市場(chǎng)火紅的根本原因 回報(bào)率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)） 12 （ 1空臵率 ）247。 酒店式公寓市場(chǎng)定位 涉外的 頂級(jí) 酒店式公寓 涉外的 —— 以外企中高層管理人員為客戶 頂級(jí) —— 地段頂級(jí)，產(chǎn)品頂級(jí)，服務(wù)頂級(jí) 酒店式公寓 —— 提供五星級(jí)酒店式服務(wù)的公寓 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 策略 抓住機(jī)遇搶先入市，避開與后期出現(xiàn)的項(xiàng)目之間 產(chǎn)生激烈競爭 。 本項(xiàng)目定位酒店式公寓 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 1. 項(xiàng)目所在地有濃厚的涉外氛圍 2. 大量酒店的商務(wù)客戶 3. 高檔商業(yè)與高品質(zhì)酒店的標(biāo)桿效應(yīng) 4. 景觀資源優(yōu)越，配套齊全 1. 項(xiàng)目體量小 2. 不在核心商務(wù)區(qū)內(nèi) 3. 樓體結(jié)構(gòu)已成型，難改造 機(jī)會(huì) 威脅 1. 高檔涉外酒店式公寓依托于涉外氛圍的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)的租金高 2. 高檔酒店式公寓供應(yīng)量少在市場(chǎng)上供不應(yīng)求 3. 在售的公寓依托不同的資源均實(shí)現(xiàn)了不同程度的熱銷 1. 成體量的大型綜合體物業(yè)推出使得公寓的供應(yīng)量大增 2. 同時(shí)，高檔酒店附帶公寓數(shù)量的增加會(huì)使得高檔公寓市場(chǎng)的競爭趨于激烈 充分挖掘項(xiàng)目價(jià)值與客戶目標(biāo)的基礎(chǔ)上， 定位 高檔涉外酒店式公寓 有市場(chǎng)支撐 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如公寓客戶可以享受到世界頂級(jí)酒店管理公司帶來的先進(jìn)服務(wù)理念以及五星酒店同等的服務(wù)內(nèi)容 本項(xiàng)目自帶的高檔商業(yè)： 由ＬＶ等世界頂級(jí)品牌組成的高檔商業(yè)，能進(jìn)一步提高公寓的形象，使本區(qū)域成為天津最富價(jià)值的金三角區(qū) 景觀資源優(yōu)越 項(xiàng)目西臨衛(wèi)津河，北望天塔湖。 從天津市有關(guān)規(guī)劃部門獲悉，位于河西區(qū)的友誼路將被打造“包裝”成天津的“華爾街”，成為集金融、商務(wù)、涉外、會(huì)展于一體的高檔金融服務(wù)區(qū)，由此成為天津市嶄新的城市中心 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 涉外氛圍濃厚 。 天津市 4星級(jí)以上酒店共 18家，其中 13家位于市區(qū)。 項(xiàng)目本體條件分析 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來供應(yīng)量比較大，但 入市時(shí)間較晚 ，多在 23 年以后。 價(jià)格 — 天津市酒店式公寓總量偏小，近期供應(yīng)量對(duì)租金沖擊不大，遠(yuǎn)期價(jià)格將趨于合理 北京 上海 天津 已入駐項(xiàng)目數(shù)量 65 80 不足 20 房間數(shù) 60000套 9000套 不足 1000套 常駐外籍人口數(shù) 70000 45000 13000 人口住房比 /套 5人 /套 13人 /套 上海北京北京上海天津人均擁有住房量（間 /人） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫，世聯(lián)分析 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?從未來看，短期內(nèi)本項(xiàng)目所在區(qū)域不會(huì)有新項(xiàng)目推出，使得本項(xiàng)目在地段上極具稀缺性。 隨著城市建設(shè)步伐的加快，高星級(jí)酒店和大體量綜合體項(xiàng)目相繼推出，公寓供應(yīng)量將持續(xù)高漲，未來競爭趨于激烈 1 5 3 7 2 6 8 4 本案 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 業(yè)態(tài)形式 項(xiàng)目總規(guī)模 項(xiàng)目 狀態(tài) 1 天城大廈 五星級(jí)酒店 4萬 定位中 2 未定 辦公 ,公寓 ,商業(yè) 12萬 投標(biāo)中 3 營口道項(xiàng)目 商業(yè)，辦公，公寓 定位中 4 人才大廈 商業(yè)，辦公，公寓 13萬 投標(biāo)中 5 信達(dá)廣場(chǎng)旁 五星級(jí)酒店 未知 定位中 6 南站 CBD 辦公，酒店，公寓，住宅 100萬 規(guī)劃中 7 海河水上 運(yùn)動(dòng)世界 辦公，酒店，公寓，住宅 79萬 定位中 8 國際金融中心 商業(yè)，公寓，辦公 13萬 定位中 9 天津中心 辦公，公寓 8萬 規(guī)劃中 9 資料來源：世聯(lián)訪談 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 終端客戶的支付力和價(jià)值取向決定了產(chǎn)品以小戶型為主 項(xiàng)目名稱 主力戶型 客戶 誠基中心 60平方米左右 投資客，主要是天津本地人；少量自住 海河之子 7080平方米 全部為投資客，有部分海歸派 煥日線 40平米左右，部分 86辦公戶型 投資客主要是天津本地人 信達(dá)廣場(chǎng) 2居 100200平米 只租不售， 12月底入住 時(shí)代奧城 40平米 投資客，主要為天津本地人 在租公寓的戶型： 市場(chǎng)上在售的酒店式公寓以 4060平米的小戶型為主，利用人們對(duì)酒店式公寓普遍看好的心態(tài)和旺盛的投資需求，主打投資客，再出租給終端消費(fèi)者。但對(duì)于此類物業(yè)是合適的。 時(shí)代奧城 靠近奧體中心，目標(biāo)客戶定位為商住兩用的寫字間，或奧體中心帶來的商務(wù)客流，以及高級(jí)白領(lǐng)等 煥日線 位于地鐵沿線，目標(biāo)客戶定位于在塘沽工作，希望生活在市區(qū)管理人員及高級(jí)白領(lǐng)等 非常公館 地鐵入口位于項(xiàng)目樓體的底層，目標(biāo)客戶為商住兩用的寫字間，或附近工作的高級(jí)白領(lǐng)等 ?價(jià)格承受能力： 90%的客戶在 1500美金/月以內(nèi) ?價(jià)值取向： 價(jià)格 2 、距離 (工作生活的便利性 ) 3 、舒適性 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各項(xiàng)目依托的資不同可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格和銷售速度也就不同 依托于核心商務(wù)區(qū)與依托于城市捷運(yùn)系統(tǒng)的項(xiàng)目相比 實(shí)現(xiàn)的售價(jià)高 。 煥日線 —— 依托于城市捷運(yùn)系統(tǒng) 位臵 河?xùn)|區(qū)東興路與津塘公路交口東側(cè) 開發(fā)商 天津?qū)毨瘓F(tuán) 項(xiàng)目概況 產(chǎn)品形式 高層公寓 建筑面積 3萬平米 總套數(shù) 270套 配套 大面積綠地廣場(chǎng)，書吧，音樂廳等 開盤時(shí)間 2023年 5月 1日 銷售速度 4050套 /月 主力戶型 40平米左右 均價(jià) 6600元 /平方米 主力客戶 投資客主要是天津本地人，主要租給塘沽的上班族 項(xiàng)目特點(diǎn) 城市邊緣，距城鐵站 15分鐘 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 開發(fā)商承諾 5年返租 75000元， 5年后可以代租 煥日線 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 誠基中心 —— 依托于 CBD核心商務(wù)區(qū) 位置 和平區(qū)貴州路與成都道的交匯口 開發(fā)商 泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目概況 產(chǎn)品形式 110層五星級(jí)酒店， 1141層酒店式公寓 建筑面積 將近 30萬平米 總套數(shù) 540多套 配套 五星級(jí)酒店，購物商場(chǎng)，超市，會(huì)所 開盤時(shí)間 2023年 9月 24日 銷售速度 一期已售磬，二期近期開盤 主力 /熱銷戶型 60平方米左右 均價(jià) 7000元 /平米 主力客戶 投資客，主要是天津本地人；少量自住 項(xiàng)目特點(diǎn) 市中心，租賃市場(chǎng)被看好；酒店式的服務(wù)，寬敞的公共空間有吸引力 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 低于客戶預(yù)期價(jià)格入市，天津市場(chǎng)被普遍看好 誠基中心 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。租金低于市場(chǎng)同類價(jià)格。 新增酒店式公寓的供應(yīng)量較大，各項(xiàng)目依托不同的資源，整體銷售狀況普遍較好 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 房間數(shù)量 開盤時(shí)間 銷售狀況 信達(dá)廣場(chǎng) —— 100 多套 —— 只租不售 時(shí)代奧城 9300元 /平米 800多套 2023年 8月 100多套 /月 海河之子 9200元 /平米 140套 2023年 6月 已售磬 誠基中心 7000元 /平米 540多套 2023年 9月 銷售約 70%；已封盤，下次開盤價(jià)格 7500 煥日線 6600元 /平米 270套 2023年 5月 已售出 50% 非常公館 6500元 /平米 361套 2023年 8月 已售出 40％ 50% 總計(jì) 約 2200套 注解：賽頓中心既不提供酒店式服務(wù)又不提供精裝修，實(shí)際是打著酒店式公寓招牌的城市高檔住宅，所以未計(jì)算在內(nèi) 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?建設(shè)中的地鐵 2號(hào)線拉近了非常公館等項(xiàng)目與周邊的距離，縮小了城市的空間尺寸。 市場(chǎng)分析著眼點(diǎn) 已經(jīng)入住的酒店式公寓狀況 在售的酒店式公寓狀況 未來競爭狀況分析 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 涉外公寓在市場(chǎng)上 供不應(yīng)求，租金水平高。 ?這類外籍客戶對(duì)生活的品質(zhì)和舒適度要求較高，而對(duì)通勤距離要求較低，車程在 1小時(shí)之內(nèi)即可接受 19