【正文】 亞運(yùn)村 2023~3000 大學(xué)城 上海松江大學(xué)城 1000~1500 交通干線 香港東涌新城 15000 電視塔 上海東方明珠 2023以上 公共建筑 國(guó)家大劇院 會(huì)展中心 廣州新會(huì)展中心 3000以上 會(huì)議中心 海南博鰲會(huì)議中心 2023 標(biāo)志建筑 城市級(jí)購(gòu)物中心 華潤(rùn)新城 1000以上 數(shù)碼港 香港數(shù)碼港 獨(dú)特資源 杭州西湖 4000~6000 外國(guó)人社區(qū) 深圳蛇口別墅區(qū) 30004000 超高層 深圳地王、上海金茂 3000~5000 五星級(jí)酒店 深圳威尼斯 1000以上 國(guó)內(nèi)區(qū)域增值設(shè)施與功能估算表 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)秀的休閑度假旅游城市的關(guān)鍵要素配臵與都江堰現(xiàn)有關(guān)鍵要素匹配 —— 休閑娛樂設(shè)施不足 整體高度不夠 休閑度假旅游城市 關(guān)鍵要素模型及與 都江堰的匹配度 休閑度假旅游城市 商務(wù) 接待 旅游 度假 休閑娛樂 旅游商業(yè) 餐飲 酒吧、運(yùn)動(dòng)、主題樂園、藝術(shù)中心、拓展等 觀光類的山、公園、海灘；朝拜 強(qiáng) 弱 強(qiáng) 強(qiáng) 弱 弱 弱 觀光旅游 商務(wù) 度假 接待 農(nóng)家樂 …… 休閑娛樂 旅游商業(yè) 高爾夫 …… 國(guó)宴賓館等 …… 天府第一街 …… 餐飲 皇朝 …… 都江堰要素 青城山、都江堰 …… 中國(guó)青城、天下青城 …… 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 游客 2： 都江堰要是多一些玩的如高檔的麻將館、健身設(shè)施，或者是茶館、酒吧之類的就更好了，吸著都江堰的空氣，耍著成都能耍的。 旅游現(xiàn)狀 0%20%40%60%80%選擇登山的游客 選擇購(gòu)買度假物業(yè)的 休閑娛樂的47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 1—9月旅游娛樂收入，僅占旅游直接收入的 %。 現(xiàn)狀一： 2023年到 2023年三年間，都江堰旅游人數(shù)明顯要高于青城山。 與青城山相比，都江堰在休閑娛樂上更具吸引力 2023年（萬(wàn)人次） 2023年（萬(wàn)人次） 2023年一季度（萬(wàn)人次） 都江堰 88 125 青城山 結(jié)論一： 在觀光旅游與休閑娛樂的兩者選擇中，游客更傾向于后者 結(jié)論二： 從旅游娛樂的收入上看，說(shuō)明都江堰的旅游產(chǎn)業(yè)要素配臵不協(xié)調(diào)，對(duì)于休閑娛樂投入過(guò)少。 06年都江堰市各月份旅游人次統(tǒng)計(jì) ?在成都，冬季旅游需求量仍然巨大，如西嶺雪山和花水灣溫泉。 都江堰地區(qū)屬于典型的季節(jié)性旅游型城市，旅游淡旺季明顯，冬季旅游項(xiàng)目缺失，導(dǎo)致旅游人數(shù)驟減， ?都江堰休閑度假娛樂類項(xiàng)目少，主要依靠純粹的自然資源吸引游客； ?淡旺季非常明顯，冬季旅游人次驟減，但仍然有需求； ?如何在季節(jié)上尋求差異化將是本項(xiàng)目的突破口之一。景點(diǎn)觀光游和休閑度假游比例各半 游客分類 在成都游客中，一年中旅游次數(shù)相對(duì)較多，重復(fù)消費(fèi)者相對(duì)較多，行業(yè)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)功能都需要擴(kuò)充。 旅游價(jià)值挖掘 面對(duì)每年 600萬(wàn)－ 1000萬(wàn)的旅游人口，我們能為他們提供什么服務(wù)？ 會(huì)議 or餐飲？酒店 or酒吧？旅游商店 or特色娛樂？ ?旅游供給現(xiàn)狀 ?旅游需求特點(diǎn) 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目區(qū)域占位 ?都江堰游的優(yōu)勢(shì)在于都市休閑度假旅游區(qū) ?都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化的特色場(chǎng)所 ?都江堰缺乏針對(duì)休閑度假旅游為主的國(guó)際、高檔的、有特色的集中服務(wù)區(qū)域 發(fā)展機(jī)遇 發(fā)展基礎(chǔ) ?900畝，都江堰市最大規(guī)模項(xiàng)目 ?緊鄰二環(huán)路和浦陽(yáng)路，交通便利 ?三大資源：河心島、 160畝公園、浦陽(yáng)河 都江堰都市休閑度假旅游示范區(qū) 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游度假區(qū)規(guī)律 都江堰區(qū)域現(xiàn)狀 都江堰價(jià)值為“都市休閑度假區(qū)” 都江堰休閑設(shè)施 都江堰休閑規(guī)劃 度假國(guó)際規(guī)律 都江堰必須打造一個(gè)相對(duì)集中的、具國(guó)際化的休閑度假區(qū)，來(lái)完善休閑度假功能 那么都江堰哪個(gè)項(xiàng)目能承擔(dān)此功能？ 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從目前都江堰旅游規(guī)劃看，對(duì)住宿、觀光設(shè)施補(bǔ)充多，而對(duì)休閑、度假等參與性項(xiàng)目補(bǔ)充較少；常規(guī)項(xiàng)目多，國(guó)際化特色項(xiàng)目少 項(xiàng)目 現(xiàn)狀 規(guī)劃新增項(xiàng)目 觀光、旅游項(xiàng)目 青城山前山、龍池國(guó)家森林公園、都江堰國(guó)家森林公園、寶瓶口、安瀾索橋、二王廟 … 道解都江堰、 西街歷史文化保護(hù)街區(qū)、楊柳河整治、楠木林休閑公園、景區(qū)整治、水利文化博物館 旅游接待 國(guó)宴賓館（ 4星）、金葉賓館（ 4星） 、鶴翔山莊（ 4星）、農(nóng)家樂及其他中低檔賓館 五星：泰逸、美侖國(guó)際旅游學(xué)院及五星級(jí)酒店、豪森溫泉、經(jīng)都、藍(lán)光五星級(jí)酒店 旅游購(gòu)物 天和盛世 ……… 天府第一街、愛心旅游商品展銷中心 餐飲 劉一手火鍋、秦媽火鍋、農(nóng)家樂 ……… 無(wú) 娛樂設(shè)施 皇冠娛樂城、星光大道娛樂城 無(wú) 體育設(shè)施 體育設(shè)施較少 無(wú) 休閑設(shè)施 夜啤酒長(zhǎng)廊、休閑設(shè)施少、分布散 夜啤酒長(zhǎng)廊擴(kuò)建 商務(wù)交流 高爾夫 青城高爾夫改造提升 功能分散、單一、檔次較低、特色缺乏、集中區(qū)域缺乏 高檔觀光旅游設(shè)施為主 現(xiàn)狀：典型的旅游區(qū)單一功能，城市功能簡(jiǎn)單延展為休閑、旅游功能 都江堰缺乏缺乏針對(duì)休閑度假旅游為主的、高檔的、有特色的集中服務(wù)區(qū)域 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化的特色場(chǎng)所 是都江堰滋養(yǎng)了成都，使成都成為天府之國(guó)，人們世代安居樂業(yè)，久而久之，那種閑適是一定會(huì)從骨子里冒出來(lái)的，沒有都江堰水利工程就沒有成都平原的富饒，就沒有都江堰人的安逸和閑適。 都江堰游與青城山旅游的區(qū)別－－－前者為都市休閑游，后者是自然風(fēng)景游 都江堰 青城山 購(gòu)物、娛樂、餐飲、醫(yī)療 城市公交系統(tǒng)完善 4－ 25度，平均 15度，氣溫較高 水、電供應(yīng)正常，生活便利 VS 鎮(zhèn)內(nèi)低檔、簡(jiǎn)陋市場(chǎng) 僅 1－ 2路班車，過(guò)境車 低于都江堰 2－ 3度，濕度高 冬季水電非正常供應(yīng)，生活受影響 配套 交通 空氣 基礎(chǔ)設(shè)施 青城山冬天根本沒法居住，又濕又冷，家具、家私很容易就壞，而都江堰相對(duì)好些，冬天比青城山溫度高一些，夏天也涼快－－－消費(fèi)者 特色 夜啤酒、二王廟、城市 青城山、青城寺、自然 自然風(fēng)景游，居住性弱 城市休閑游，居住性強(qiáng) 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?產(chǎn)業(yè)功能區(qū)增強(qiáng)都市休閑板塊的活力十分重要。主要分布于交通便利的道路近旁，并且臨近主城區(qū)。 深圳鹽田大梅沙城市休閑區(qū)功能示意 ?片區(qū)定位 ：建設(shè)具有一流濱海風(fēng)光，集娛樂休閑、高尚居住和自然生態(tài)為一體的濱海旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地 ?功能分區(qū) :濱海公園、旅游度假、商業(yè)服務(wù)、配套居住及風(fēng)景林地 萬(wàn)科東海岸 商業(yè)及配套設(shè)施 生態(tài)觀光區(qū) 生活中心區(qū) 華僑城 生態(tài)旅游區(qū) 主干道 往市區(qū) 政府用地 科研 用地 居住功能區(qū) 居住功能 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 借鑒案例 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京懷柔度假區(qū)功能示意 ?規(guī)劃布局： 懷柔新城規(guī)劃包括中心區(qū)、核心區(qū)、雁棲組團(tuán)、廟城組團(tuán)、北房楊宋鎮(zhèn)組團(tuán)。 ?都江堰擁有雙世界文化遺產(chǎn)，空氣質(zhì)量一級(jí)，也是成都人選擇該地作為第一休閑度假地的原因之一。其中，都江堰距離成都最近。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中心區(qū)以外重點(diǎn)打造玉堂及外江區(qū)域，主要項(xiàng)目包括外江整治、國(guó)際水利文化主題公園建設(shè)、商業(yè)購(gòu)物區(qū)等。 四個(gè)板塊： 都市旅游區(qū)、都江堰 — 青城山精品旅游區(qū)、城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點(diǎn)、龍門山 — 邛崍山生態(tài)旅游帶“四個(gè)板塊”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè)。 一軸 ：都市旅游區(qū)和都江堰 — 青城山國(guó)際休閑度假區(qū)。 從成都旅游規(guī)劃看，都江堰要成為大成都的“國(guó)際性旅游休閑度假區(qū)” 入境旅游人數(shù)： 2023年接待達(dá)到 120萬(wàn)人次 旅游外匯收入： 5億美元。 都江堰：國(guó)際休閑度假旅游城市，距成都 55公里 城市的擴(kuò)張及城市定位使得都江堰則將成為唯一能夠承擔(dān)成都高檔休閑度假功能區(qū)域。 ?遠(yuǎn)郊區(qū)： 邛崍 :成都市紅色旅游城市，距成都 75公里 彭州：天府現(xiàn)代石化城，古蜀文化資源市，距成都 36公里 崇州：大都市后方服務(wù)型的生態(tài)旅游、居家城市，距成都 37公里 金堂：西部花園水城 ,成都游樂中心，距成都 36公里。 從大成都規(guī)劃看，從城市定位角度看，青城山 都江堰是唯一承擔(dān)成都高檔休閑度假功能的區(qū)域 ?中心城：外環(huán)路的五城區(qū)及高新區(qū)。 我們必須從區(qū)域價(jià)值、旅游產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和成功案例中尋找機(jī)會(huì)，并從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)中尋求突破 區(qū)域 價(jià)值 旅游 產(chǎn)業(yè) 突 破 Breakthrough 市場(chǎng) 機(jī)會(huì) 成功 案例 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目的核心問(wèn)題 在現(xiàn)有困局和難點(diǎn)下，走什么樣的開發(fā)模式，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？ 區(qū)域價(jià)值：在都江堰自然資源弱于青城山情況下，如何挖掘區(qū)域價(jià)值？ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值：本項(xiàng)目不在都江堰主發(fā)展方向，發(fā)展價(jià)值何在？ 競(jìng)爭(zhēng)策略：面對(duì)區(qū)域內(nèi)外大量競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目如何突圍，打贏競(jìng)爭(zhēng)？ 根據(jù)世聯(lián)對(duì)大規(guī)模項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)模式必須回答以下三個(gè)問(wèn)題 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－面對(duì)成都市場(chǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)、資源、可實(shí)現(xiàn)性都不能支撐本項(xiàng)目 價(jià)格預(yù)期 突破方式 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度 可行性 ?方式 1：類比于城市中心的最高端別墅 10000元 /平米以上 ?產(chǎn)品創(chuàng)新、檔次提升 ?產(chǎn)品附加值（高科技、高品質(zhì)材料、特殊設(shè)計(jì)） ?設(shè)施再造 ?城市中心別墅 ?金林半島等 ?城市豪宅的價(jià)格評(píng)判體系不能超越 ?客戶敏感點(diǎn)首先是城市地段而非產(chǎn)品 NO ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅 5000－6000元 /平米 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?配套創(chuàng)新 ?城郊溫江、華陽(yáng)、龍泉驛等五個(gè)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū) ?麓山國(guó)際等 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?一般投入產(chǎn)品突破難度大 ?評(píng)判體系不一致 NO ?方式 3：類比于青城山的度假別墅 4000－5000元 /平米 ?產(chǎn)品升級(jí) ?戶型創(chuàng)新 ?青城山內(nèi) ?天下青城等 ?成都客戶選擇首選青城山，不選都江堰 NO 目標(biāo)解析 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－如果在都江堰市場(chǎng)建別墅，則總量、價(jià)格都不能支撐 目標(biāo)解析 走都江堰別墅開發(fā)模式：本項(xiàng)目基本建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 30萬(wàn)平 ?現(xiàn)狀： ?個(gè)盤消化量最高的 1年半約 100套（ 3萬(wàn)多平），其他僅 20－ 30套 ?價(jià)格 3500元 /平米左右，個(gè)別在水上或山上項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 5000元 /平米以上 ?水都豪庭： ?3500－ 4000元 /平米 ?105套 /1年半 ?客戶：都江堰本地國(guó)企老總、養(yǎng)蘭花老板 本項(xiàng)目消化期長(zhǎng) ?客戶量及購(gòu)買力 （政府及樓盤訪談獲?。? ?客戶量太少，如果再有 100套，則不敢做高端別墅 ?現(xiàn)有客戶基本上是都江堰所有的頂級(jí)人群都拉過(guò)來(lái)，包括周邊鎮(zhèn)上個(gè)別大老板 ?價(jià)格不能太高，高了就賣不動(dòng)了 價(jià)格提升難度大 客戶量有限 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高端購(gòu)買力消費(fèi)人群較少，不足以支撐本項(xiàng)目高利潤(rùn)要求 都江堰產(chǎn)業(yè)狀況1 1 . 28 . 3131 5 . 1 44 . 36 . 0 5 6 . 1 78 . 4 4051015202023 2023 2023 2023旅游業(yè) 能源等五大產(chǎn)業(yè)都江堰城市三產(chǎn)比例為 :: ，其中第三產(chǎn)業(yè)中旅游業(yè)為主要?jiǎng)?chuàng)收產(chǎn)業(yè)，與機(jī)械、印刷包裝、建材、能源、醫(yī)藥化工五大支柱產(chǎn)業(yè)相比優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)薄弱。 初步方向判斷 面向都江堰市場(chǎng) 面向成都市場(chǎng) 普通花園小區(qū) 高檔別墅區(qū) 成都市場(chǎng)最高端別墅 成都郊區(qū)中高端別墅 成都遠(yuǎn)郊度假別墅 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?臵業(yè)用途： ?主要為度假、養(yǎng)老的第二居所。 ?臵業(yè)用途： 都江堰本地人為第一居所，成都人和三洲人作為第二居所用作度假、養(yǎng)老，而省外客戶主要是用來(lái)度假。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目運(yùn)作