【正文】 高爾夫用品專賣店 139 網(wǎng)球用品專賣 48 休息室 33 男用存物室、休息室及化裝室 233 女用存物室、休息室及化裝室 111 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 408袋 67 高爾夫球車停放處及其清理維護(hù)處 40臺 500 室內(nèi)運(yùn)動 男用健身房 49 女用健身房 386 男用溫泉浴場 44 女用溫泉浴場 44 會客室 89 ?項目處于純別墅社區(qū)內(nèi) 。 院落是 納西民族的精神寄托，心靈的凈地， 同時也是納西民族傳統(tǒng)的承載，納西民族的靈魂基因 m 房地產(chǎn)智庫69 因此， 自然 、 私享空間 與 心靈凈地 的基因永久的印刻在納西院落內(nèi)，也成就了麗江獨特魅力 價值主張 主要載體 納西院落 人與自然和諧共生 心靈凈地 私享空 間 m 房地產(chǎn)智庫70 總結(jié)：納西文化挖掘思考路徑 一種現(xiàn)實 一種批判 一個新視角 一種精神 一個載體 納西文化挖掘 思考路徑 世界的麗江 ?“ 宅院 ” 成為納西人生命的靈都； 成為納西社會生活的組成部分；成為她們魂牽夢繞的地方。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫59 凡此種種生活均在納西院落內(nèi)完成，從生到死、循環(huán)往復(fù)，因此院落承載著納西人太多的記憶 …… 隨著農(nóng)耕時代的發(fā)展，木楞房逐漸被淘汰， 之后 “ 三房一照壁 ” 的 “ 宅院 ”整整影響納西人近千年， “ 宅院 ” 已然成為納西人生命的靈都 工作、生產(chǎn) 學(xué)習(xí) 婚喪嫁娶 飲食起居 家庭生活 痛苦與快樂 兒孫滿堂 家門榮耀 …… 成功與失敗 一生之城 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫60 在納西院落內(nèi) —— 可以遙想歷史，幻想納西先人的生活景象 可以欣賞堂前屋后一草一木，努力找尋納西人散落的生活信息 可以在歷史和現(xiàn)實切換間，獲得心靈的放松，精神的自由 …… 可以在私密的空間內(nèi)，放飛自己的心情，忘卻現(xiàn)實的差距 …… 在院子里尋找納西的背影 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫61 但反觀麗江新建筑，院落精神內(nèi)涵無存，新材料和建筑形態(tài)現(xiàn)代化蠶食著彌久留新的院落文化 天域陽光 建筑作為文化內(nèi)涵的代表形態(tài)，須與大環(huán)境的文化形態(tài)相符合，和諧之美才能迸發(fā)，才能達(dá)到激蕩心靈的效力 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫62 場所精神缺失導(dǎo)致整體魅力喪失，有形無神，靈動點綴物的缺少致使產(chǎn)品缺少核心吸引力 院落中照壁、花池、座椅、花草都會勾起現(xiàn)代人對遙遠(yuǎn)的納西文化的好奇，從而暫時脫離現(xiàn)實煩惱，獲得持續(xù)放飛心情的歡愉 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫63 代表項目悅榕莊，意境氛圍感較好，但風(fēng)格上納西元素運(yùn)用較少，無法展現(xiàn)納西文化精髓，產(chǎn)品與大環(huán)境脫節(jié) 納西文化挖掘不夠，與麗江整體的和諧度較差 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫64 那么我們從一個新的視角：重新審視納西文化之源（以玉湖村為切入點） m 房地產(chǎn)智庫65 材料原生、就地取材 火山巖 尊重自然、并于自然和諧共生，追求人與自然的和諧和統(tǒng)一 粗放的建筑理念卻體現(xiàn)與自然和諧共生 村落依山而建，因勢就形 天然木材 m 房地產(chǎn)智庫66 親近自然是納西人樸實的愿望 —— 家家戶戶栽種花草樹木、門窗多雕有花鳥圖案，營造鳥語花香、清晰宜人的庭院花園 m 房地產(chǎn)智庫67 圍合布局，私密與開放的一步之遙，隱藏著出則繁華、入則私密的玄機(jī) 納西民居以面闊三開間為一單體單元叫 “ 一坊 ” ，以一樓一底二層樓為主，以院子為中心組成內(nèi)庭院 二房一轉(zhuǎn)角 三房一照壁 四房五天井 走馬樓 建筑以庭院為核心，散落布臵，內(nèi)開放，外封閉的開合空間，實現(xiàn)內(nèi)外迥異的活動空間 m 房地產(chǎn)智庫68 院落作為納西人生活的重要載體，是納西民族精神寄托，心靈凈地 ?即使已參加工作的納西人，本可以在單位里分到住房，但他還是鐘情于自己的宅院。 ?任乃強(qiáng)著 《 羌族源流探索 》 載：“納西族是羌族的遠(yuǎn)支成為單一民族”。 —— 世聯(lián)地產(chǎn)束河古鎮(zhèn)項目經(jīng)理 高天 m 房地產(chǎn)智庫38 本項目要依托于未來國際化、高端化、多元化的發(fā)展趨勢，承接度假升級 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 第三代旅游區(qū)： 麗江文化背景下的高端、私密、功能復(fù)合的休閑度假區(qū) 麗江旅游 第一代旅游區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 高爾夫、溫泉、國際會議中心 第二代旅游區(qū) 第三代旅游區(qū) ？ 以小資、白領(lǐng)階層的休閑、娛樂、觀光需求為主的功能區(qū) 以相對高端游客的休閑、度假、短時居住為主的區(qū)域，但功能與大研差異很小，屬于一個升級版 應(yīng)該是一個相對高端、功能齊備，小眾，高雅的度假娛樂區(qū) 小資 相對高端 高端 客戶 我們的項目必須對接第三代旅游度假產(chǎn)品，成為麗江高端旅游的新代言，以此突破市場 m 房地產(chǎn)智庫39 因此從客戶心理訴求出發(fā)，抓住麗江旅游升級的機(jī)遇，依托文化背景，構(gòu)建項目核心競爭力 文化背景下的高端、私密、功能復(fù)合的休閑度假功能 本項目核心吸引力在于： m 房地產(chǎn)智庫40 每個項目都有一種氣質(zhì)， 每個項目都有一條特殊的發(fā)展路徑 …… 開發(fā)模式 m 房地產(chǎn)智庫41 基于市場、承擔(dān)功能、案例三方面，導(dǎo)出本項目的開發(fā)策略 市場機(jī)會 項目未來承擔(dān)功能 案例借鑒 文化 第三代旅游區(qū)： ?文化殼下的高端、私密、功能復(fù)合的休閑度假區(qū) ?建筑形式要深入挖掘文化，同時注重借此形成社區(qū)價值認(rèn)知；高爾夫別墅的營造具有差異化特征 ?外地生意人和高爾夫球客可作為項目目標(biāo)客戶 ?產(chǎn)品定位注重戶型縮小趨勢 ?短期內(nèi)競爭不強(qiáng)，發(fā)展空間較大 ?高爾夫特色化、品牌化 ?完善度假配套鏈 ?品牌嫁接，運(yùn)營 ?多種類型度假產(chǎn)業(yè)互動 m 房地產(chǎn)智庫42 項目開發(fā)模式 —— 【 策略 2】 高爾夫作為項目核心驅(qū)動，但需強(qiáng)化差異性 【 策略 1】 充分挖掘納西游牧文明，與古鎮(zhèn)代言的農(nóng)耕文明形成差異 【 策略 3】 圍繞 高爾夫和人文 雙核構(gòu)建完整度假鏈條 【 策略 5】 在互補(bǔ)的基礎(chǔ)上，與周邊景點和旅游項目形成聯(lián)動 【 策略 4】 與知名品牌合作，強(qiáng)化價值感 43 運(yùn)營模式 Q1：采取怎樣的功能組合？ Q2：功能布局？ Q3：分期策略？ 在明確的開發(fā)模式指導(dǎo)下，如何實施，達(dá)到成功？ m 房地產(chǎn)智庫44 通過麗江度假市場功能研究所得，功能整體分類如下： 世界麗江 納西院落 田園觀光區(qū) 養(yǎng)生居住區(qū) 高爾夫區(qū) 中央活力區(qū) ? 文化觀光和田園觀光 ? 高爾夫、室內(nèi)運(yùn)動、戶外運(yùn)動 ? 文化商業(yè)、文化建筑、文化活動；文化是項目的重要元素，可以在建筑、活動、服務(wù)中體現(xiàn) ? 特色 SPA，可以和酒店結(jié)合 ? 外圍產(chǎn)品：五星級酒店、會議中心、文化商業(yè)街區(qū) Q1 功能組合 m 房地產(chǎn)智庫45 整體功能布局 —— 解析 1 中期匯報達(dá)成共識： ?2600畝土地以綠化為主，可設(shè)臵高爾夫球場 ?1730畝內(nèi)住宅盡量靠東山布臵 ?設(shè)臵 27洞高爾夫，球場盡量設(shè)臵在租賃用地內(nèi) ?利用 9洞高爾夫球場，打造景觀高爾夫別墅 ?A地塊為商業(yè)用地，其余均為可建設(shè)用地 1730畝可建設(shè)用地 A ?因此 A地塊設(shè)臵為區(qū)域活力中心，同時可兼顧 2600畝租賃用地未來的發(fā)展戰(zhàn)略 ?2600畝設(shè)臵 18洞高爾夫 ?考慮地塊價值充分運(yùn)用，考慮在租賃地塊設(shè)臵運(yùn)動功能，豐富區(qū)域功能 ?9洞高爾夫設(shè)臵于 1730畝地塊，考慮與物業(yè)的充分結(jié)合 2600畝租用地 Q2 功能布局 m 房地產(chǎn)智庫46 整體功能布局 —— 解析 2 地塊 價值解析 功能設(shè)臵 A1 用地性質(zhì)為商業(yè)用地 設(shè)臵為區(qū)域活力中心 B2 私密性較好，擁有 2600畝綠化景觀，同時背山 可設(shè)臵為酒店及高端居住物業(yè) B3 交通通達(dá)性好，位于地塊外部 結(jié)合 9洞高爾夫設(shè)臵高品質(zhì)居住物業(yè)，作為養(yǎng)生居住區(qū) B4 私密性好 C5 交通通達(dá)性好，受外界影響 C6 地塊內(nèi)部，私密性好 1730畝可建設(shè)用地 東側(cè)山體 B4 B2 A B3 C5 C6 2600畝租用地 m 房地產(chǎn)智庫47 “ 一軸三區(qū) ” 規(guī)劃布局理念一： “ 一軸三區(qū)，自然過渡 ” 運(yùn)動休閑區(qū) 健康養(yǎng)生區(qū) 東側(cè)山體 中央文化活力區(qū) 文化主軸 m 房地產(chǎn)智庫48 規(guī)劃布局理念二： “ 動靜分離、和諧鄰里 ” 東側(cè)山體 運(yùn)動休閑區(qū) 健康養(yǎng)生區(qū) 中央文化活力區(qū) m 房地產(chǎn)智庫49 規(guī)劃布局理念三： “ 度假住區(qū)，點綴其間 ” 東側(cè)山體 群落模式，植入球場 度假社區(qū) 度假社區(qū) 度假社區(qū) 景觀 景觀綠軸，疏密相間 度假社區(qū) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫50 整體功能布局示意：一軸、三區(qū)、四片 養(yǎng)生居住區(qū) 18洞高爾夫 9洞高爾夫 中央活力區(qū) 麗鳴路 田園觀光區(qū) 規(guī)劃布局示意圖 分區(qū) 功能 面積 高爾夫區(qū) 18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫 9洞景觀高爾夫 田園觀光區(qū) 馬術(shù) 登山俱樂部 熱氣球 滑翔 田園農(nóng)莊 中央活力區(qū) 文化商業(yè)街 5000m2 會所 3000m2 VILLA酒店 12023m2 養(yǎng)生居住區(qū) 度假別墅 23萬 m2 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫51 根據(jù)市場去化速度及本項目規(guī)模，將項目分為3大期，分批推售 樓盤 產(chǎn)品 銷售速度 資源優(yōu)勢 年去化量 古城高爾夫 獨棟別墅 (一期為現(xiàn)代風(fēng)格，二期為納西風(fēng)格 )，各 150套 一期 34套 /月 二期未正式開始銷售，預(yù)計于今年 9月推售 150套 文筆峰 文筆海 高爾夫 23萬平米左右 天域陽光 獨棟 50套，雙拼 78套，共計 128套 平均銷售 28套 /月 束河古鎮(zhèn) 56萬平米左右 雪山納里 聯(lián)排、疊拼別墅 平均銷售 10套 /月 無明顯資源 23萬平米 本項目 獨棟 —— 近觀雪山 特色高爾夫 完善配套 —— 本項目首期銷售體量 保守估計在 5萬 /平米左右 Q3 開發(fā)分期 分期 銷售量假設(shè) 首期 （含8000平米商業(yè)） 二期 約 8萬平米 三期 12萬平米 合計 約 26萬平米 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫52 開發(fā)分期區(qū)域選擇： 規(guī)劃分期原則： ?首期項目立勢，驅(qū)動度假市場； ?主打市場快銷產(chǎn)品形式； ?二期鞏固市場地位，持續(xù)銷售； ?3期借勢后續(xù) 18洞高爾夫及綠化進(jìn)一步拉升物業(yè)價值； 1730畝可建設(shè)用地 東側(cè)山體 B4 B2 A B3 C5 C6 2600畝租用地 ?因此要首先啟動部分商業(yè)地塊，展示區(qū)域活力； A地塊部分啟動； ?景觀高爾夫別墅為入市核心產(chǎn)品，保證施工連續(xù)性， B3地塊啟動； 因此 部分 A地塊 +B3地塊作為啟動區(qū) ，通過部分商業(yè)展示、高爾夫、會所及景觀住宅啟動區(qū)域市場 ?由于 B2+B4地塊 位于活力區(qū)附近，同時可享受 2600畝景觀，因此價值最高， 三期進(jìn)行開發(fā) ，以實現(xiàn)高溢價 ?C5+C6地塊位于活力區(qū)較遠(yuǎn)，需借勢剩余 A地塊開發(fā)之勢，拉升該區(qū)域地塊價值， 因此 C5+C6及剩余 A地塊作為二期進(jìn)行開發(fā) 啟動區(qū) 二期 三期 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫53 項目整體規(guī)劃分期及體量安排 分期 功能 體量（ m2） 作用 啟動期 商業(yè) 5000 展示文化氛圍，形成區(qū)域核心亮 點 會所 3000 支撐高端形象，滿足高爾夫球客 需求 9洞高爾夫 —— 帶動住宅物業(yè)銷售 度假別墅 50000 回現(xiàn)主力 二期 VILLA酒店 12023 繼續(xù)拉升區(qū)域價值，完善功能， 實現(xiàn)住宅溢價 度假別墅 70000 盈利主體 旅游度假設(shè)臵 —— 拉升區(qū)域人氣，豐富區(qū)域功能 18洞高爾夫 —— 高標(biāo)準(zhǔn)球場投入，鞏固高端區(qū)域 形象，繼續(xù)牽引高端客戶 三期 度假別墅 120230 盈利主力，實現(xiàn)綠潤最大化 旅游度假設(shè)施 —— 形成區(qū)域認(rèn)知，功能區(qū)域完整 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫54 納西文化挖掘 2 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫55 挖掘納西文化的精髓 “納西文化的挖