【正文】 ，具備吸引茂名客戶臵業(yè)的可能性 城市外擴使化州承接茂名外擴人口成為可能 茂名城市外擴將使茂名與化州之間的聯(lián)系更加緊密，使化州承接茂名外擴人口成為可能 茂名兩大居住中心無法實現(xiàn)自然和城市資源兩者兼得 茂名的兩大居住中心，均只具備自然資源和城市資源中的一個，無法實現(xiàn)二者兼得 茂名兩大居住中心均沒有遠離石化區(qū)，居住存在污染問題 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河東中心、環(huán)水東灣中心）均距離石化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 本報告是嚴格保密的。 56 水東鎮(zhèn)（未來的環(huán)水東灣新城） —— 目前仍為市鎮(zhèn)，城市意向不足，市政配套缺乏，面臨污染；新城目前尚處于規(guī)劃階段，宜居城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時間 環(huán)水東灣新城具有海資源優(yōu)勢 水東目前為鎮(zhèn)區(qū)，城市意向不足，市政配套缺乏 沒有好的學校、沒有好的醫(yī)院、沒有好的商場和購物中心 規(guī)劃期 建設(shè)期 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 03年 45年 時間 開發(fā)次序 城市新區(qū)開發(fā)時間表 環(huán)水東灣新城目前尚處于規(guī)劃階段，城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時間 環(huán)水東灣新城具有海資源，但目前尚處于規(guī)劃階段，城市意向不足，市政配套缺乏，宜居城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時間 水東鎮(zhèn)現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 54 在空間布局結(jié)構(gòu)上，構(gòu)建 “ 雙中心（即河東中心、環(huán)水東灣中心），下面將對茂名未來的兩個居住中心（河東片區(qū)和水東鎮(zhèn)）進行分析 在空間布局結(jié)構(gòu)上，構(gòu)建 “ 雙中心（即河東中心、環(huán)水東灣中心） 河東中心 環(huán)水東灣中心 規(guī)劃方針：城市南進，港口東移，一體兩翼，擁抱大海 ?城市南進 ：核心城區(qū)由現(xiàn)在的茂南區(qū)遷移到目前的水東鎮(zhèn)，即未來的環(huán)水東灣新城 ?港口東移 ：港口由目前的水東港轉(zhuǎn)移到東邊的博賀港 ?一體兩翼 ：以核心城市為中心，分別向東和向西發(fā)展 ?擁抱大海： 城區(qū)由內(nèi)陸的老城區(qū)遷移至臨海的水東鎮(zhèn) 本報告是嚴格保密的。 53 未來茂名將面臨城市快速擴張、城區(qū)迅速外擴和人口大量增長，從而使化州與茂名之間的聯(lián)系更加緊密，使化州承接茂名外擴人口成為可能 ?2022年，茂名城市建成區(qū)面積 平方公里 ?2022年，茂名城市建成區(qū)面積 48 平方公里 ?2020年，茂名城市建成區(qū)面積將達到 172 平方公里 未來茂名將建設(shè)為廣東省特大城市，城市面臨快速擴張 ?按 《 茂名市城市總體規(guī)劃（ 2022－ 2020） 》 ，目標是建成廣東省特大城市和現(xiàn)代化的宜居海濱城市。 51 1958年 中石化茂名煉油廠興建 60年代 70年代 80年代 90年代 20222022年 20222020年 中石化茂名煉油廠進入穩(wěn)定生產(chǎn)期 中石化茂名煉油廠年產(chǎn)量 500萬 t 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn) 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量逐漸增長 ?茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)增長至 400家，第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)加快增長速度 ?2022年 ,茂名市 GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值在東西兩翼 7市中均排名第一 到 2020年全市城市建設(shè)用地范圍達 237平方公里，中心城區(qū)城市總?cè)丝谶_ 150萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達到 58％、城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 69％，建設(shè)成為粵西及廣東的特大城市、現(xiàn)代化宜居海濱城市、全國重要的重化工業(yè)強市 茂名從 60年代開始奠定石化產(chǎn)業(yè)城基礎(chǔ)，近年來隨著政府重視并加大投入力度，已經(jīng)開始進入全面建設(shè)期 本報告是嚴格保密的。 50 裕廊經(jīng)驗顯示，當進入全面建設(shè)期，即石化產(chǎn)業(yè)帶動其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，隨之而來的將是房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮，那么茂名是否進入全面建設(shè)期了呢？ ?啟動期 :10年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人 ,產(chǎn)生臨時低層次居住性需求 ?2建設(shè)初期 : 20年，核心項目建設(shè)期 ,大量專業(yè)性的藍領(lǐng)建設(shè)者 ,產(chǎn)生中高層次的居住需求。 49 人口大量增長和 城市化進程提速，使居住需求日益強烈，為了遠離污染，選擇在遠離石化區(qū)的區(qū)域建設(shè)大型居住區(qū) 居住區(qū) ? 主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務(wù)，區(qū)內(nèi)有 5000間公寓、 300間獨立住宅和1200間宿舍； ? 實施國外人才安居計劃，吸引外來高級人才； ? 提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。 ?案例研究 本報告是嚴格保密的。 47 新加坡裕廊工業(yè)區(qū) —— 新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，被認為是亞洲工業(yè)區(qū)中一個成功典型 ?位于新加坡島西南部濱海地帶，距離市區(qū)約 10公里，面積約 70平方公里 ?具有建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的自然地理條件，和海陸空交通條件 ?從 1961年 10月開始興建，目前已發(fā)展成為新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)值占全國的 2/3以上 ?區(qū)內(nèi)約有 7000家本土及跨國公司進駐，從初期的出口加工制造等逐步向通訊技術(shù)、生命科學等眾多高新技術(shù)企業(yè)演化，推動了新加坡進入新興工業(yè)國家 良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅實基礎(chǔ)，舉國之力的支持是裕廊工業(yè)區(qū)的堅強后盾。 45 茂名為全國最大的石油化工基地之一，粵西地區(qū)中心城市之一，現(xiàn)代化港口型濱海城市 ?茂名市作為廣東省西翼的一部分，要圍繞 “ 大港口、大工業(yè)、大城市、大發(fā)展 ” 的發(fā)展的戰(zhàn)略， 把茂名建成美麗的現(xiàn)代化的海濱城市，把茂名建成全省乃至全國的能源原材料基地 ...... —— 摘自茂名發(fā)展規(guī)劃局網(wǎng)站 ?茂名為全國最大的石油化工基地之一 ，茂名石化公司目前擁有年 1350萬噸原油加工能力和年 100萬噸乙烯生產(chǎn)能力 ?未來還將上馬一批乙烯中下游產(chǎn)品深加工項目 ,在芳烴、碳四、環(huán)氧乙烷、塑料加工、精細化工等六大系列上 ,進一步延伸石化產(chǎn)業(yè)鏈條 本報告是嚴格保密的。 43 化州未來依托地理優(yōu)勢，完善交通設(shè)施，具備承接產(chǎn)業(yè)人口及居住客戶轉(zhuǎn)移的條件 借勢茂湛都市圈的協(xié)調(diào)發(fā)展 茂名、湛江交通體系完善，融合成為可能 茂湛區(qū)域融合過程中，化州房地產(chǎn)客戶范圍將不斷擴大 50公里 24公里 越，吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 未來項目區(qū)域存在一定產(chǎn)業(yè)人口 、茂名產(chǎn)業(yè)問題導致居住質(zhì)量下降，而化州依托位臵及居住環(huán)境，具備吸引居住客戶的可能 ?粵西城市群下客戶機會總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 41 化州處于湛江、茂名雙區(qū)域中心城市圈的中間地帶，在雙圈經(jīng)濟輻射下，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿O大 同時茂名（石化）、湛江（鋼鐵）產(chǎn)業(yè)的特殊性，未來居住范圍會逐步外擴，化州有作為茂名、湛江后花園滿足居住生活的潛力 粵西城市圈 珠三角城市圈 湛江、化州、茂名三地交通便捷，區(qū)域聯(lián)系緊密 化州目前工業(yè)落后，擁有大量土地及廉價勞動力資源，化州具備承接兩大都市圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的條件 ?化州機遇 本報告是嚴格保密的。 40 湛、茂交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，未來沿海鐵路線的建成通車，將進一步縮短二者之間的時間距離，為都市群發(fā)展、融合奠定有利基礎(chǔ) ?沿?？焖勹F路今年內(nèi)動工，該線建成后，湛江、茂名等粵西城市被串到了我國沿海鐵路大動脈上，廣州到湛江的時間僅需 2個多小時。而且粵西是全國風能資源頗為豐裕的地區(qū)之一；開發(fā)空間很大， 粵西正在大力發(fā)展風能產(chǎn)業(yè) 承接轉(zhuǎn)移，發(fā)揮資源優(yōu)勢，打造粵西能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 本報告是嚴格保密的。 37 粵西依據(jù)特殊地理位臵，被規(guī)劃定位為承接珠三角、對接北部灣的橋頭堡，未來區(qū)域的經(jīng)濟地位越發(fā)重要 粵西正處于這兩個國家經(jīng)濟發(fā)展極之間（珠三角與北部灣）；大西南地區(qū)的長株潭、成渝等經(jīng)濟圈重要的出海通道在粵西；中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的海上橋頭堡也在粵西 北部灣經(jīng)濟圈 珠三角經(jīng)濟圈 粵西區(qū)域 可以預見：粵西的未來發(fā)展借助北部灣與珠三角之間頻繁的貿(mào)易往來而加快，會有更多的珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到粵西， 未來粵西將作為珠三角面向北部灣及東盟國家的窗口 ?粵西定位 本報告是嚴格保密的。面積 一體由珠三角和北部山區(qū)組成。 35 我們將從以下三個層面尋求城市發(fā)展背景下本項目客戶拓展的機會 …… ?粵西城市群背景下客戶機會挖掘 ?湛江、茂名區(qū)域城市背景下客戶機會挖掘 ?化州城市發(fā)展背景下客戶機會挖掘 基于城市背景下的客戶機會拓展？ 本報告是嚴格保密的。 33 擴大客戶范圍、打造核心競爭力、配臵核心引爆點、并進行成本控制是三四線城市大盤成功開發(fā)的關(guān)鍵要素 三四線城市大盤成功開發(fā)模式 三四線市場本地客戶不足，需要深入挖掘和引導，同時客戶范圍需要跨越區(qū)域，只有彌補客源不足，才能實現(xiàn)持續(xù)開發(fā) 三四線城市大盤面對更多、更廣范圍的競爭，需要打造項目自身差異化的核心競爭力，才能成功突圍 項目成功啟動需要核心引爆點，通常采用大規(guī)模商業(yè)配套，或豪華會所，或教育配套等方式 在三四線成本型市場環(huán)境下，始終貫穿控制成本的理念，才能實現(xiàn)成功 成功因素一 擴大客戶范圍 成功因素二 打造核心競爭力 成功因素三 核心引爆點 成功因素四 成本控制 ?總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 31 由于擁有完整的房地產(chǎn)價值鏈，可達到成本合理控制，因此實現(xiàn)較高的盈利水平 ?土地取得成本為 4萬元 /畝 ?碧桂園擁有完整的房地逆產(chǎn)價值鏈從策劃、設(shè)計、施工、建筑材料到營銷、物業(yè)管理等 ?產(chǎn)品除部分更新外，大部分采用鳳凰城戶型 ?100萬以下產(chǎn)品銷售速度快 本報告是嚴格保密的。 29 ?，開盤銷售額 7個多億，三個月賣光 ?銷售最好的是總價約為 50萬的聯(lián)排別墅，總價在 80~100萬的小獨棟別墅銷售也很不錯，洋房銷售差強人意 客戶構(gòu)成廣州市區(qū)南海 其他廣州市區(qū) 南海 其他?客戶主要為私營業(yè)主，公務(wù)員也有部分高級管理人員 ?廣州客戶占 2/3，也有部分花都和清遠客戶，但花都和清遠客戶預期的要少 ?南海存在碧桂園的忠誠客戶，南海市場強于花都，山西推廣和深圳推廣不是很成功 ?假日半島客戶超過 60%為純度假客戶，提倡“ 4+3” 生活模式 ?假日半島已經(jīng)驗證了廣州休閑度假市場存在很大的潛力 客戶構(gòu)成生活居住休閑度假休閑度假 生活居住初期客戶以花都和清遠當?shù)乜蛻艟佣?，后期客戶范圍逐漸擴大至廣州，最終廣州客戶占據(jù)了整體客戶組成 2/3 本報告是嚴格保密的。 27 ?總規(guī)模 ，目前已經(jīng)開發(fā)約 5000畝 ?項目 2022年開始開發(fā) ?項目瀕臨 8000畝的花斗水庫和三坑水庫 ?借用“王子山脈”生態(tài)概念，實際與王子山不存在任何關(guān)系 ?碧桂園老板開發(fā)項目思路為：純休閑度假 碧桂園假日半島位于清遠和花都交界處，總占地 ，地塊資源非常豐富 ?案例三：清遠假日半島 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 24 整體客戶以河源本地自住客為主，少量港深穗跨區(qū)域臵業(yè)客戶 ?客戶以自住為主，銷售客群主要是河源中高端消費群體，包括政府官員、私營企業(yè)主等，公寓客戶包括部分中端換房客戶； ?部分香港、深圳、東莞等地跨區(qū)置業(yè)； 本報告是嚴格保密的。包括獨幢、聯(lián)排、四孖屋，首推 9種戶型近 188套別墅。 ?項目由商業(yè)中心、洋房和別墅三個區(qū)域組成 ?項目配臵有國際化生活配套，配備 7000多平方米的大型豪華會所， 2022多米的西班牙商業(yè)風情街，設(shè)立各級學校 本報告是嚴格保密的。 ?以居住為主，集商業(yè)、體育、娛樂、教育為一體的大型綜合人文小區(qū)。 ?項目的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，毗鄰市政府 打造的黃沙大道及建設(shè)路，連接河龍高速公路 ?案例二：河源雅居樂 規(guī)模 占地 2022畝，建設(shè)用地 2022畝，總建面， R=1，建筑密度 28%，綠化覆蓋率 40%。 21 陽江碧桂園通過產(chǎn)品演變，擴大客戶范圍，通過配套引爆市場，并借助成本利潤控制實現(xiàn)較高的利潤 產(chǎn)品及客戶演變 以聯(lián)排低密度物業(yè)啟動，建立形象后，產(chǎn)品向兩端發(fā)展，擴大客戶范圍及區(qū)域 配套設(shè)施引爆 大規(guī)模、高品質(zhì)配套設(shè)施規(guī)劃，弱化區(qū)域陌生感，成功引爆市場，配合高性價比產(chǎn)品吸引客戶關(guān)注 成本利潤平衡 ?初期低密度、高利潤率的產(chǎn)品啟動，有效控制開發(fā)成本 ?產(chǎn)品適當超越，不做精細化處理，用材一般，滿足客戶的欣賞水平即可 ?案例借鑒點 本報告是嚴格保密的。 19 前期通過資源、品質(zhì)、稀缺物業(yè)類型引領(lǐng)陽江高端客戶消費，后期通過產(chǎn)品線的豐富，實現(xiàn)客戶多元化擴展 ?首先以強勢資源、高品質(zhì)和高規(guī)格配套抓住城市高端客戶，這也是陽江第一批可能接受郊區(qū)臵業(yè)的客戶 ?后期通過產(chǎn)品線變化，客戶向兩端發(fā)展，成熟社區(qū)及豪宅形象吸引獨棟及洋房客戶購買 ?碧桂園的產(chǎn)品不算精細，但已經(jīng)能取得陽江客戶的高度認同，目前是陽江客戶心目中的第一豪宅 第二階段 第三階段 第一階段 1 3 2 本報告是嚴格保密的。 18 以聯(lián)排別墅啟動市場，形象