【正文】 茂名碧桂園距離茂名市區(qū)茂南城區(qū) 15分鐘車程 。因此客戶對高端產(chǎn)品的需求現(xiàn)階段仍然沒有得到滿足。 69 化州以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展為主，長期的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟形成的小農(nóng)意識觀念較強，表現(xiàn)在房地產(chǎn)上長期以自建房居住為主 20222022年 化州農(nóng)業(yè)人口占據(jù)80%以 上 0501001502002022 2022 2022總?cè)丝?農(nóng)村人口由于長期農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，形成強烈鮮明小農(nóng)意識，居住觀念保守 80年代 90年代 00年 06年 09年 時間 第三階段： 新一輪商品房開發(fā)： 第一階段： 8090年代房地產(chǎn)共開發(fā) 300400套商品房 第二階段： 00年開始的自建房浪潮，買地自建成為風尚 自建房可世代相傳，商品房只有 70年產(chǎn)權(quán)，擺脫不了傳統(tǒng)觀念束縛 房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范， 0006年間自建房土地供應泛濫，自建房成為風尚 形成自建房居住為主的現(xiàn)狀，觀念上依然受到傳統(tǒng)觀念束縛，認為自建房可以世代相傳，留給后世子孫 《 數(shù)據(jù)來源：化州 2022年統(tǒng)計年鑒 》 ?居住現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 61 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴趨勢，規(guī)劃中 “ 北推 ” 策略使湛江與化州的聯(lián)系更加緊密，項目存在承接湛江外擴客戶的可能性 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴趨勢 ?根據(jù)湛江市規(guī)劃， 2022年，市域總?cè)丝谶_到700－ 750萬人，城市化水平為 55％； 2020年，市域總?cè)丝谶_到 870－ 920萬人，城市化水平為65％ 城市發(fā)展方向：提升核心 — 完善功能，西擴東拓 — 拉開框架，北推南進 — 做大做強 ?北推 ：“城市北部已具有相當?shù)慕ㄔO基礎，同時，赤坎老城區(qū)壓力有待疏解，這使城市北翼的空間開發(fā)具有充實的必要性與可行性 ” —— 引自 《 湛江市城市總體規(guī)劃（ 20222020年） 》 本報告是嚴格保密的。 48 最先發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)，通過石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨之而來的就是產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群的大量涌入，最終加速了城市化發(fā)展的步伐 ? 化學化工園區(qū)（ 60多家跨國公司，總投資超過 21億新元） ? 電子晶片和顯示器制造園區(qū)（ 20多家企業(yè)總投資超過 25億新元） ? 食品工業(yè)園區(qū)和物流服務園區(qū)（已有 3個專門的物流服務園區(qū)） ? 三星電子和德國世創(chuàng)電子在新加坡建設晶片生產(chǎn)廠 一般綜合工業(yè)區(qū) 科技工業(yè)和商務園區(qū) ? 重點發(fā)展電子、生命科學等技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè) ? 國際商務園區(qū)（ 200余家跨國大公司進駐）、Changi商務區(qū)（軟件、研發(fā)等知識密集型企業(yè)）、Onenorth園區(qū)（創(chuàng)新基地）、 Startup中心（服務于新生企業(yè)） 企業(yè)管理層，工業(yè)藍領，產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人大量引入 高科技人才，白領，高級管理人員出現(xiàn) ? 石化區(qū)已有 78家石油、石化和特種化學品公司進駐 ? 園區(qū)企業(yè)總投資價值達到 220億新元（約 130億美元），2022年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 312億美元， 1100億人民幣 ? 園區(qū)內(nèi)目前有 2個煉油廠、 3個乙烯廠、 1個電廠 石化產(chǎn)業(yè) 石化產(chǎn)業(yè)相關(guān)人員 本報告是嚴格保密的。其中北部山區(qū)由河源、韶關(guān)、梅州、清遠、云浮五市及五個山區(qū)縣組成，土地面積 ?廣東整體規(guī)劃布局 本報告是嚴格保密的。 ?07年 8月 24日，推出首期洋房 “金櫚名都” ，創(chuàng)新推出“全精裝”交樓標準，裝修標準約 800元 /平，號稱 1200元 /平 ?以產(chǎn)品創(chuàng)新戶型創(chuàng)造了河源房地產(chǎn)銷售速度新紀錄 本報告是嚴格保密的。 15 通過三四線城市典型案例研究尋求解決問題的思路 案例適用性條件分析 ?三四線城市項目 ?規(guī)模在 1000畝以上 ?面對市場較小，客源不足 ?成本型市場 ?陽江碧桂園 ?河源雅居樂 ?清遠碧桂園 典型案例選擇 本報告是嚴格保密的。1 化州橘州公園項目 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 謹呈：正興隆房地產(chǎn) (深圳 )有限公司 本報告是嚴格保密的。 16 碧桂園開發(fā)前期的主要問題： ?項目所處陽東縣在陽江客戶心目中不屬于市區(qū)范疇，區(qū)域陌生 ?在碧桂園以前，陽江市區(qū)的商品房開發(fā)都處于低品質(zhì)開發(fā)的階段，郊區(qū)臵業(yè)的客戶尚處“隱性”階段 ?案例一：陽江碧桂園 陽江碧桂園項目開發(fā)階段優(yōu)劣勢對比 碧桂園的開發(fā)具備一定資源優(yōu)勢和利好支撐： ?所處苑山湖片區(qū)是陽東城市價值和資源價值最高的區(qū)域，通達性好，具備一定配套基礎 ?2022年碧桂園銷售的時候正值陽江政府取消自建房報建，對商品房市場是重大利好 本報告是嚴格保密的。 24 整體客戶以河源本地自住客為主，少量港深穗跨區(qū)域臵業(yè)客戶 ?客戶以自住為主，銷售客群主要是河源中高端消費群體，包括政府官員、私營企業(yè)主等，公寓客戶包括部分中端換房客戶； ?部分香港、深圳、東莞等地跨區(qū)置業(yè)； 本報告是嚴格保密的。 37 粵西依據(jù)特殊地理位臵，被規(guī)劃定位為承接珠三角、對接北部灣的橋頭堡，未來區(qū)域的經(jīng)濟地位越發(fā)重要 粵西正處于這兩個國家經(jīng)濟發(fā)展極之間（珠三角與北部灣）；大西南地區(qū)的長株潭、成渝等經(jīng)濟圈重要的出海通道在粵西；中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的海上橋頭堡也在粵西 北部灣經(jīng)濟圈 珠三角經(jīng)濟圈 粵西區(qū)域 可以預見：粵西的未來發(fā)展借助北部灣與珠三角之間頻繁的貿(mào)易往來而加快，會有更多的珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到粵西， 未來粵西將作為珠三角面向北部灣及東盟國家的窗口 ?粵西定位 本報告是嚴格保密的。 49 人口大量增長和 城市化進程提速，使居住需求日益強烈，為了遠離污染，選擇在遠離石化區(qū)的區(qū)域建設大型居住區(qū) 居住區(qū) ? 主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務，區(qū)內(nèi)有 5000間公寓、 300間獨立住宅和1200間宿舍； ? 實施國外人才安居計劃，吸引外來高級人才； ? 提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。 62 湛江市房地產(chǎn)板塊 —— 分為赤坎和霞山兩個區(qū)域，兩個區(qū)域中又可分為內(nèi)城區(qū)（老城區(qū)）和濱海區(qū)（海濱新區(qū)） 赤坎內(nèi)城區(qū)：城市資源價值； 以多層和小高層為主； 均價 3800； 客戶以赤坎人為主，包括生意人、公務員、煙廠電廠職工等。 70 多層自建房主要特征為無社區(qū)環(huán)境，無物業(yè)管理，整體居住品質(zhì)低下 大部分人現(xiàn)在的住房屬于自建房9%23%68%自建房 單位分房 商品房多層是多數(shù)人現(xiàn)在的住房物業(yè)類型2%16%81%1%別墅 多層 小高層 高層現(xiàn)階段化州居民居住特征描述： ?居住以自建房為主 ?沒有社區(qū) ?沒有物業(yè)管理 ?社區(qū)無相關(guān)配套設施 ?無綠化 ?居住面積較大 人們現(xiàn)在的住房面積以9 0 1 4 0 ㎡為主17%6%13%26%27%11%7090㎡90110㎡120140㎡140160㎡160200㎡2 0 0 ㎡以上數(shù)據(jù)來源：調(diào)查問卷統(tǒng)計分析 本報告是嚴格保密的。 唯一的偽別墅 市場以高層產(chǎn)品為主 在化州再貴的房子也都會有人去買。 ?離茂港城區(qū) 30分鐘車程 ,途中設有收費站 ,收費 10元 . 經(jīng)濟指標 ?整個項目現(xiàn)已拿地 1000畝 ,一期規(guī)模 150畝 ,共推出約有 400套 , 項目資源 ?項目毗鄰茂名市森林公園 ,地塊區(qū)域內(nèi)有兩個水庫 ?郊區(qū)大盤競爭（茂名碧桂園為代表） 茂名碧桂園 項目主入口 本報告是嚴格保密的。 86 茂名碧桂園位于 南茂區(qū)鎮(zhèn)盛鎮(zhèn) ，與市區(qū) 15分鐘車程距離，位臵偏僻，無任何配套，但擁有天然的山水資源 項目交通 ?茂名碧桂園位于茂名市南茂區(qū)鎮(zhèn)盛鎮(zhèn) ,與鎮(zhèn)區(qū)向距 10公里。 —— 林塵稅務局局長 高端客戶在龍灘別墅區(qū)買地的人很多，沒有修建的原因在于缺少物業(yè)管理，安全隱患嚴重。宏觀經(jīng)濟處于高速度發(fā)展期 ?07年化州人均 GDP為1608美元，其房地產(chǎn)市場還處于啟動階段 數(shù)據(jù)來源：化州 2022年統(tǒng)計年鑒 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 30004,000US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 生存需求，適量改善 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 以數(shù)量型為主 快速發(fā)展 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 40008,000US$ 800020,000US$ 10003000US$ 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 ?化州房地產(chǎn)發(fā)展階段 本報告是嚴格保密的。 60 另一方面，以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主導，使城市居住環(huán)境遭到損害，消費者向往更 “ 宜居 ” 的居住環(huán)境 ?臨港石化、電力、造紙、鋼鐵產(chǎn)業(yè)正在成為湛江工業(yè)化的領航產(chǎn)業(yè)，湛江正成為全省重要的重化工業(yè)基地 ?與寶鋼合作的千萬噸級鋼鐵廠， 2022年開始建筑， 2022年竣工，產(chǎn)能將達 2022萬噸，為國內(nèi)單體鋼廠產(chǎn)能最大的一個 以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主，使城市居住環(huán)境下降 本報告是嚴格保密的。 ?案例研究 本報告是嚴格保密的。面積 一體由珠三角和北部山區(qū)組成。包括獨幢、聯(lián)排、四孖屋，首推 9種戶型近 188套別墅。 14 目錄 項目開發(fā)的核心問題梳理 2 3 4 項目 發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位 5 項目規(guī)劃構(gòu)思及分期策略 —— 需要解決的最主要問題是什么？ —— 各物業(yè)怎么排布及開發(fā)的先后順序？ —— 如何解決核心問題的？ —— 指導思想是什么？ 是什么？做什么？賣給誰？ 項目屬性界定 1 —— 項目本身的優(yōu)劣勢是什么？ 項目核心問題的解決方案 本報告是嚴格保密的。 2 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 市場調(diào)研階段 ?項目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?政府官員訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?一線銷售人員訪談 ?消費者訪談 2022/06/30 2022/07/15 2022/06/13 ?項目屬性界定 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?核心問題解決方案 ?案例借鑒 ?項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目整體定位 ?規(guī)劃構(gòu)思及分期策略 項目研究的工作階段劃分 物業(yè)發(fā)展建議 ?項目定位回顧 ?物業(yè)發(fā)展總體原則 ?項目整體規(guī)劃建議 ?項目建筑單體建議 ?項目園林景觀建議 ?項目配套設施建議 本報告是嚴格保密的。 17 該項目位于陽江市區(qū)外陽東縣汽車站旁，距市中心 7公里，區(qū)域陌生，是陽江城區(qū)第一個高品質(zhì)大規(guī)模住宅開發(fā)項目 位臵 陽東縣湖濱西路（陽東汽車站旁） 規(guī)模 占地 1400多畝 物業(yè)類型 獨棟， TH，洋房，小高層，高層 銷售狀況 06年 1月 1日首批開盤，是陽江市場上銷售最快、占有市場份額最大的單盤項目 碧桂園所在的陽東縣政府附近，距離江城的核心區(qū)域約 7公里 本報告是嚴格保密的。 25 高品質(zhì)配套獲得客戶關(guān)注，產(chǎn)品創(chuàng)新獲得市場認可，成功啟動河源初級階段市場 關(guān)鍵舉措： ?產(chǎn)品創(chuàng)新、交房標準創(chuàng)新； ?高品質(zhì)配套： 豪華會所，與商業(yè)中心咫尺之遙，從恒溫泳池到茶餐廳，從文化中心到小區(qū)醫(yī)療設施，并吸引來肯德基首度進入獨立社區(qū)經(jīng)營 ； ?營銷：跨區(qū)域推廣，河源公益活動、 參加廣深住宅產(chǎn)業(yè)國際博覽會、房交會，并組織看樓團親赴河源實地考察。 38 現(xiàn)階段粵西已承接了部分珠三角轉(zhuǎn)移的石化、能源、鋼鐵產(chǎn)業(yè)，正在向縱深發(fā)展，正逐步打造沿粵西海岸線的能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 ?承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 以陽江核電為龍頭的能源項目、以茂名石化新增 2022萬噸煉油為龍頭的石化項目、以湛江鋼鐵項目為龍頭的鋼鐵項目悉數(shù)落子粵西，一條沿粵西海岸線的能源、重化產(chǎn)業(yè)帶正在形成 ?充分利用港口資源 粵西優(yōu)勢的港口資源成為粵西重化產(chǎn)業(yè)和縱深的大西南乃至中南部分地區(qū)的物流中心 茂名港 湛江港 陽江港 ?建設風能產(chǎn)業(yè)基地 粵西海岸線之漫長，幾乎可以匹敵一般沿海省份。 石化產(chǎn)業(yè)不可避免地對居住環(huán)境造成影響，裕廊通過選擇遠離石化區(qū)的區(qū)域建設居住區(qū)解決了此問題 居住區(qū) 石化區(qū)及辦公區(qū) 石化區(qū)及辦公區(qū) 居住區(qū) 本報告是嚴格保密的。 赤坎海濱高檔居住區(qū)：海景資源，居住重點發(fā)展方向； 以小高層和高層為主； 均價 4500； 客戶包括赤坎、霞山以及來自縣城的中高端人群，以生意人