【正文】 ?兼具自然和城市兩大資源 ?低密度物業(yè) ?價格優(yōu)勢 具備吸引湛江客戶臵業(yè)的可能性 湛江樓盤價格高于化州，部分客戶存在外溢傾向 湛江樓盤 6月份成交均價在 4400元 /平米左右，而化州價格僅為其 1/2 本報告是嚴(yán)格保密的。 金字塔型的人口結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性也比較強，中產(chǎn)階級占到一定比例，但低收入階層占的比例過高，貧富分化明顯，不利于經(jīng)濟增長和擴大消費內(nèi)需 啞鈴型的人口結(jié)構(gòu)則是富有階層和貧窮階層都占多數(shù)，中產(chǎn)階級的比例太小，貧富懸殊很大，社會有很強的不穩(wěn)定性。宏觀經(jīng)濟處于高速度發(fā)展期 ?07年化州人均 GDP為1608美元，其房地產(chǎn)市場還處于啟動階段 數(shù)據(jù)來源：化州 2022年統(tǒng)計年鑒 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 30004,000US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 生存需求，適量改善 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 以數(shù)量型為主 快速發(fā)展 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 40008,000US$ 800020,000US$ 10003000US$ 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 ?化州房地產(chǎn)發(fā)展階段 本報告是嚴(yán)格保密的。 72 并開始關(guān)注綠化、物業(yè)管理等，開始追求居住以外附加值，體會不同的居住感受 企事業(yè)的員工 ,包括煙草局 ,中移動 ,電信 ,供電局和稅收單位 .估計有超過一千人 .他們不選擇自建房的原因是一怕建房麻煩 ,二是沒有物業(yè)管理 ,因為化州治安不完善。 熱點樓盤匯景花園 現(xiàn)代時尚的外立面，感受現(xiàn)代氣息，同時社區(qū)設(shè)臵一些休閑設(shè)施及綠化，讓人們可以在其間駐足，開展鄰里關(guān)系。 74 在售產(chǎn)品類型單一，以高層為主，高端人士的居住需求長期無法得到滿足 街道自辦企業(yè)實行土地開發(fā)，分割土地出售，由業(yè)主自行建設(shè)的別墅區(qū)。 —— 林塵稅務(wù)局局長 高端客戶在龍灘別墅區(qū)買地的人很多，沒有修建的原因在于缺少物業(yè)管理，安全隱患嚴(yán)重。 —— 河西國土所職員 本報告是嚴(yán)格保密的。 78 各個鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，經(jīng)濟實力較強，高端客戶群體數(shù)量充足 鎮(zhèn)區(qū) 經(jīng)濟總量 （單位：億元） 主要產(chǎn)業(yè) 同慶鎮(zhèn) 三高農(nóng)業(yè)、軋鋼 長岐鎮(zhèn) 養(yǎng)殖業(yè)為主 麗崗鎮(zhèn) 農(nóng)業(yè)、花崗巖加工 良光鎮(zhèn) 建筑、軋鋼、輕工機械及農(nóng)業(yè) 楊梅鎮(zhèn) 淡水養(yǎng)殖、玻璃工業(yè) 笪橋鎮(zhèn) 種植業(yè)，建筑裝修 新安鎮(zhèn) 水果之鄉(xiāng)、礦業(yè) 官橋鎮(zhèn) 水果基地，礦業(yè)及建筑業(yè) 中垌鎮(zhèn) 農(nóng)業(yè)、水泥、礦業(yè) 蘭山鎮(zhèn) —— 礦業(yè) 林塵鎮(zhèn) 三高農(nóng)業(yè)、礦業(yè) 江湖鎮(zhèn) 水果種植、紅磚加工 合江鎮(zhèn) 旅游、農(nóng)業(yè) 平 定 鎮(zhèn) 建材、化工業(yè) 那務(wù)鎮(zhèn) 旅游（溫泉）、化工、建材 播揚鎮(zhèn) 旅游，編織 文樓鎮(zhèn) 水果種植、礦業(yè) 寶圩鎮(zhèn) 商貿(mào)業(yè) 按照地緣位臵將化州分為化南、化中、化北三大區(qū)域： ?化南： 粵西最大淡水養(yǎng)殖基地，具一定規(guī)模的養(yǎng)殖戶年平均收入在 1020萬 /年；建筑業(yè)從業(yè)者較多，收入水平較高 ?化中： 農(nóng)業(yè)種植業(yè)為主，盛產(chǎn)水果，同時礦業(yè)、商貿(mào)業(yè)也較為發(fā)達，富裕階層年收入在10萬元以上 ?化北： 建材、化工、商貿(mào)業(yè)發(fā)展較好，區(qū)域整體經(jīng)濟實力強，富裕階層年收入在 1020萬元之間 數(shù)據(jù)來源：化州 2022年統(tǒng)計公報 本報告是嚴(yán)格保密的。 82 項目客戶機會挖掘總結(jié) 粵西發(fā)展客戶機會 ?粵西城市群，湛茂雙區(qū)域中心發(fā)展策略，將使化州成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移輻射重點區(qū)域之一，未來將承擔(dān)粵西城市群的居住功能 ?區(qū)域融合導(dǎo)致居住地范圍的擴大，可延伸至化州腹地 湛江、茂名客戶機會 ?茂名石化產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展將導(dǎo)致城區(qū)居住質(zhì)量的嚴(yán)重下降，居民未來必將遠離石化區(qū)域居住，化州具有極大的地緣優(yōu)勢，可以承接居住人口轉(zhuǎn)移 ?湛江鋼鐵工業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致居住環(huán)境惡化，城市北推規(guī)劃將使化州成為湛江后花園，承載起轉(zhuǎn)移的人口 ?湛江房價較高，低密度物業(yè)少，化州存在價格及物業(yè)類型競爭優(yōu)勢 化州客戶機會 ?城市化程度低，有大量的鎮(zhèn)區(qū)居民進城臵業(yè)傾向 ?房地產(chǎn)初級階段，產(chǎn)品品質(zhì)低，無法滿足客戶日益提高的需求 ?居住觀念改變，關(guān)注商品房，關(guān)注社區(qū)綠化，關(guān)注生活品質(zhì) 粵西城市群發(fā)展，融合 化州 湛江 茂名 本報告是嚴(yán)格保密的。 86 茂名碧桂園位于 南茂區(qū)鎮(zhèn)盛鎮(zhèn) ，與市區(qū) 15分鐘車程距離，位臵偏僻，無任何配套，但擁有天然的山水資源 項目交通 ?茂名碧桂園位于茂名市南茂區(qū)鎮(zhèn)盛鎮(zhèn) ,與鎮(zhèn)區(qū)向距 10公里。 ?兩片 :由于整個地塊被森林公園路自然分開 ,以森林公園路為界分成南、北兩大住宅片區(qū) 。 90 形象及占位為 “ 森林公園旁，建本地最好的人居新城 ”，主推生態(tài)、新城、大盤概念 ?茂名碧桂園一期主要有連排，雙拼，洋房等物業(yè)類型 ?項目對外宣傳為 “ 森林公園旁，建本地最好的人居新城 ” ，整個項目占位高端，以臨近森林公園，擁有豐富自然資源為賣點 茂名碧桂園規(guī)劃設(shè)計 本報告是嚴(yán)格保密的。 88 一期以聯(lián)排、雙拼和洋房產(chǎn)品入市，指向中高端客戶群體，意在通過中高端客戶拉動形成項目口碑 指標(biāo) 住宅產(chǎn)品形式 (有精裝和毛坯房可供選擇 ) 戶型及面積 第一期占地約 150畝，容積率 雙拼美墅 連排美墅 優(yōu)雅洋房 4房 2廳～ 5房 2廳 218～357㎡ 4房 2廳～ 5房 2廳 171～235㎡ 2房 2廳～ 3房 2廳 71～128㎡ 碧桂園常規(guī)產(chǎn)品設(shè)臵，通過雙拼、聯(lián)排及洋房啟動市場，戶型面積主流戶型區(qū)間 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?離茂港城區(qū) 30分鐘車程 ,途中設(shè)有收費站 ,收費 10元 . 經(jīng)濟指標(biāo) ?整個項目現(xiàn)已拿地 1000畝 ,一期規(guī)模 150畝 ,共推出約有 400套 , 項目資源 ?項目毗鄰茂名市森林公園 ,地塊區(qū)域內(nèi)有兩個水庫 ?郊區(qū)大盤競爭（茂名碧桂園為代表） 茂名碧桂園 項目主入口 本報告是嚴(yán)格保密的。 84 我們將從以下三個層面競爭分析來尋求本項目競爭策略的機會 …… ?城市資源項目競爭分析（化州、茂名城市內(nèi)項目） ?郊區(qū)、生態(tài)價值項目分析（以茂名碧桂園為代表） ?資源性項目分析（茂名水東片區(qū)項目） 基于競爭分析的核心競爭力塑造？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 80 鎮(zhèn)區(qū)居民通過進城購房的方式實現(xiàn)對便捷的商業(yè)、教育等配套的享有，實現(xiàn)生活方式的城市化 ?鎮(zhèn)區(qū)到化州買房人比較多，以前買地建房，投入比較大，買商品房還貸壓力??； ?到化州買房的動力，主要是孩子教育及喜歡城市感覺的生活； —— 楊梅鎮(zhèn)政府黨委委員 ?鎮(zhèn)政府，稅務(wù)，電信的員工絕大多數(shù)有在化州買商品房的想法； —— 林塵鎮(zhèn)郭書記 周邊鎮(zhèn)區(qū) 化州市區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 76 從現(xiàn)階段出讓地塊及開發(fā)商水平分析，短期內(nèi)超越市場品質(zhì)的產(chǎn)品出現(xiàn)的可能性較小，客戶需求仍然無法得到滿足 ?0709年出讓的土地多位于城區(qū)內(nèi)，占地面積較小，初步分析產(chǎn)品超越市場現(xiàn)狀的可能性較小，同時未來的土地出讓將以工業(yè)用地為主，因此未來一段時間內(nèi)，客戶精神層面的需求依然無法得到滿足 ① ② ③ ⑤ ④ ⑥ ⑦ 名稱 占地 資源 1 匯景老板地塊 5萬平米 無 2 麻紡廠地塊 100多畝 無 3 水輪機廠 100畝 無 4 玻璃廠 5萬平米 無 5 化纖廠地塊， 9萬平米 無 6 化工廠地塊， 200畝 二線江景 7 加油站地塊， 1000平米 無 ?開發(fā)商以本地開發(fā)商為主，由于處于成本型市場，通過拔高容積率來實現(xiàn)整體利潤最大化，因此使整個市場產(chǎn)品以高層為主，缺少附加值，無法滿足客戶潛在需求 本報告是嚴(yán)格保密的。 唯一的偽別墅 市場以高層產(chǎn)品為主 在化州再貴的房子也都會有人去買。 別墅單價在一百萬內(nèi)會購買。 住在匯景花園的房子里，天天白粥咸菜心里也高興啊！ —— 業(yè)主語錄 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? —— 楊梅鎮(zhèn)政府黨委委員 現(xiàn)在年輕人觀念開始轉(zhuǎn)變，關(guān)注社區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施等。 70 多層自建房主要特征為無社區(qū)環(huán)境，無物業(yè)管理，整體居住品質(zhì)低下 大部分人現(xiàn)在的住房屬于自建房9%23%68%自建房 單位分房 商品房多層是多數(shù)人現(xiàn)在的住房物業(yè)類型2%16%81%1%別墅 多層 小高層 高層現(xiàn)階段化州居民居住特征描述： ?居住以自建房為主 ?沒有社區(qū) ?沒有物業(yè)管理 ?社區(qū)無相關(guān)配套設(shè)施 ?無綠化 ?居住面積較大 人們現(xiàn)在的住房面積以9 0 1 4 0 ㎡為主17%6%13%26%27%11%7090㎡90110㎡120140㎡140160㎡160200㎡2 0 0 ㎡以上數(shù)據(jù)來源：調(diào)查問卷統(tǒng)計分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 67 但隨著化州工業(yè)立市發(fā)展戰(zhàn)略的推進，會逐步改變啞鈴型人口結(jié)構(gòu)，增大中產(chǎn)比例，提高對產(chǎn)品需求檔次及品位，促進房地產(chǎn)的發(fā)展 2022 年三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值對比0204060801000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %生產(chǎn)總值 5 0 . 5 4 3 0 . 2 9 8 7 . 6 6比率 3 0 . 0 0 % 1 7 . 9 8 % 5 2 . 0 3 %第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)單位：億元 發(fā)揮優(yōu)勢，借助橘紅產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，進一步延展產(chǎn)業(yè)鏈向縱深發(fā)展，以此帶動工業(yè)的發(fā)展 主動做好珠三角等地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接： 2022年，全市新上工業(yè)項目61個，投資總額 ，其中投資 500萬元以上的項目 15個 工業(yè)體系建立兩步走： 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 做大橘紅產(chǎn)業(yè) 笪橋鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū) 鑒江開發(fā)區(qū) 楊梅鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園 93年建設(shè) 09年開始建設(shè) 暨經(jīng)貿(mào)洽談會 數(shù)據(jù)來源：化州 2022年統(tǒng)計年鑒 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 橄欖型 金字塔型 啞鈴型 人口結(jié)構(gòu) 主要特征 ?中產(chǎn)階級占主體，富豪階層和貧窮階層占極少比重。 1 2 3 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 湛江市房地產(chǎn)板塊 —— 分為赤坎和霞山兩個區(qū)域，兩個區(qū)域中又可分為內(nèi)城區(qū)（老城區(qū)）和濱海區(qū)（海濱新區(qū)） 赤坎內(nèi)城區(qū)：城市資源價值； 以多層和小高層為主； 均價 3800； 客戶以赤坎人為主，包括生意人、公務(wù)員、煙廠電廠職工等。 58 茂名分析小結(jié) 產(chǎn)業(yè)帶動城市外擴和房地產(chǎn)發(fā)展 石化產(chǎn)業(yè)帶動其它產(chǎn)業(yè)進入全面建設(shè)期，將使茂名加速城市化的進程，帶來城市迅速外擴和居住人口迅速增加 本項目通過兼具自然和城市兩大資源，且無工業(yè)污染，具備吸引茂名客戶臵業(yè)的可能性 城市外擴使化州承接茂名外擴人口成為可能 茂名城市外擴將使茂名與化州之間的聯(lián)系更加緊密，使化州承接茂名外擴人口成為可能 茂名兩大居住中心無法實現(xiàn)自然和城市資源兩者兼得 茂名的兩大居住中心，均只具備自然資源和城市資源中的一個，無法實現(xiàn)二者兼得 茂名兩大居住中心均沒有遠離石化區(qū)，居住存在污染問題 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心）均距離石化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 在空間布局結(jié)構(gòu)上，構(gòu)建 “ 雙中心（即河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心），下面將對茂名未來的兩個居住中心（河?xùn)|片區(qū)和水東鎮(zhèn)）進行分析 在空間布局結(jié)構(gòu)上，構(gòu)建 “ 雙中心（即河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心） 河?xùn)|中心 環(huán)水東灣中心 規(guī)劃方針：城市南進，港口東移，一體兩翼，擁抱大海 ?城市南進 ：核心城區(qū)由現(xiàn)在的茂南區(qū)遷移到目前的水東鎮(zhèn)，即未來的環(huán)水東灣新城 ?港口東移 ：港口由目前的水東港轉(zhuǎn)移到東邊的博賀港 ?一體兩翼 ：以核心城市為中心，分別向東和向西發(fā)展 ?擁抱大海： 城區(qū)由內(nèi)陸的老城區(qū)遷移至臨海的水東鎮(zhèn) 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 1958年 中石化茂名煉油廠興建 60年代 70年代 80年代 90年代 20222022年 20222020年 中石化茂名煉油廠進入穩(wěn)定生產(chǎn)期