【正文】 目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 17 開發(fā)背景研究 18 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 19 沈陽是遼中城市群的中心城市，隨著與周邊城市 “ 都市融合 ” 進程的加速，對周邊城市財富及高收入人群的吸納作用逐漸增強 ?遼寧中部城市群總面積 ，人口 2134萬，城市化水平達到 58％。 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 主城 新城 新城 新城 新城 沈陽 20 隨著城市定位的變化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，沈陽人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，城市高收入人群擴大 沈陽城市人口結(jié)構(gòu)變化示意圖 ?2023年在崗職工產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：第一產(chǎn)業(yè) ，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè) ，減少 %； 第三產(chǎn)業(yè) 人，增加 %； ?2023年非公有制經(jīng)濟 增長%，高于 GDP增速，占GDP的 62%，十一五規(guī)劃目標(biāo)為 70%； ?十五期間，會計、律師和科技等服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展，律師事務(wù)所發(fā)展到 122家，比前 5年增長 1倍， 技術(shù)市場交易額年均增長 15%； ?2023年外資金融機構(gòu)總數(shù)達到 30家以上，全國所有商業(yè)銀行都在沈設(shè)立分支機構(gòu)（十一五規(guī)劃目標(biāo)）。 22 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 23 沈陽城市規(guī)劃呈現(xiàn) “ 孔雀開屏 ” 式布局，產(chǎn)業(yè)四面開花，向南是城市發(fā)展的主方向 “北依南拓”的發(fā)展規(guī)劃決定了向南是城市升級的主要方向，其他方向則主要承擔(dān)產(chǎn)業(yè)升級的功能 24 長白島、奧運會將進一步奠定渾南地區(qū)沈陽新都心的地位，帶動城市南部區(qū)域價值的提升 ?在 “ 大渾南 ” 的戰(zhàn)略格局中， 長白島建設(shè)要成為 “ 大渾南 ” 建設(shè)的 “ 發(fā)動機 ” 。 ?沈陽作為奧運分賽場承辦2023年 8月 16日至 26日共八場奧運會男女足球比賽。 銷售量快速增長，近三年平均增長率超過 50%。 大量外地品牌開發(fā)商進入沈陽市場，如金地、世貿(mào)、恒隆、富力、碧桂園、恒大、華潤、首創(chuàng)等。隨著知名開發(fā)商進入以及利好的不斷涌現(xiàn)，區(qū)域價值不斷提升 要點闡述 與城市通過景觀大道相連，距離城市約 30分 鐘路程 世園會進一步增強了區(qū)域的美譽度 現(xiàn)狀與規(guī)劃 強勢的自然資源 政府的規(guī)劃利好 最高端板塊認知 核心驅(qū)動因素 憑借天然的強勢資源，形成較好的市場認知，是目前沈陽價值最高的別墅板塊 市場表現(xiàn) 城市級的資源輻射全市范圍的客戶 客戶特征 棋盤山板塊 外環(huán)路 42 聯(lián)排產(chǎn)品面積集中在 220260平米之間，總價多在 200萬以上，月銷售 10套以上；獨棟面積多在 350平米以上，總價 500萬以上，月銷售速度在 5套左右 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 2 4 1 5 5 6 6 6000 7000 8000 9000 10000 12023 15000 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 25000 2套 5套 10套 15套 20套 1 1 2 5 5 2 棋盤山板塊是目前市場上的開發(fā)熱點，產(chǎn)品形式豐富，各類產(chǎn)品均有較大供應(yīng)量 板塊內(nèi)項目多是以棋盤山區(qū)域的優(yōu)勢自然資源作為核心競爭力 桑堤亞納依靠產(chǎn)品品質(zhì)，蘭喬圣菲依靠產(chǎn)品和企業(yè)品牌與其他項目形成差異化，實現(xiàn)了市場突破 1 2 3 4 5 6 桑堤亞納 蘭喬圣菲 方迪山莊 唯美十方 奧林匹克 清韻百園 43 輝山板塊：憑借較好的自然資源和新城規(guī)劃利好，以較高性價比實現(xiàn)了快速銷售，新項目入市拉升區(qū)域價格平臺 要點闡述 位于農(nóng)業(yè)高新區(qū)內(nèi)，臨蒲河，距離市區(qū) 30分 鐘車程 區(qū)域配套逐漸完善 沈北新區(qū)蒲河新城的成立進一步帶動了區(qū)域 價值的提升 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較好的區(qū)域環(huán)境 政府的規(guī)劃利好帶來的升值潛力 高性價比產(chǎn)品 核心驅(qū)動因素 隨著板塊的市場認可度的提高，板塊價值快速提升，隨著大溪地等高端項目的相繼入市，市場開始升級 市場表現(xiàn) 以看好生態(tài)資源價值以及稀缺產(chǎn)品形式的市區(qū)內(nèi)二次置業(yè)客戶為主，關(guān)注性價比 客戶特征 外環(huán)路 44 以洋房和聯(lián)排為最主要的產(chǎn)品形式，聯(lián)排面積及總價在新項目入市后明顯增長，洋房主力面積在 100平米左右，總價在 4050萬之間， 20萬 50萬 100萬 150萬 200萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 300萬 100平 200平 300平 400平 500平 600平 1 4 3 1 2 4000 5000 6000 7000 8000 1 3 2套 5套 10套 15套 20套 3 1 1 2 3 4 大溪地 皇第龍邸 九如溪谷 花園一號 3 2 區(qū)域內(nèi)部原有項目聯(lián)排產(chǎn)品主力面積集中在200平米 左右，單價在 6000元 左右 隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，新入市項目在幾價格及面積上均有所提升，主力面積在 250300平米 左右，單價在 7000元 以上，總價在 170210萬 之間 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 （聯(lián)排） 大溪地 皇第龍邸 九如溪谷 花園一號 面積 250300 220250 190210 190210 單價 7000 11000 6000 5500 總價 170210 240270 110130 100115 4 45 渾南南部板塊：區(qū)域價值不明確，大環(huán)境對價格抬升貢獻小、項目憑開發(fā)商自身實力說話 要點闡述 與渾南新區(qū)聯(lián)系緊密，區(qū)域有一定自然資源 城市配套尚未完善 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較好的區(qū)域環(huán)境 較高性價比的產(chǎn)品 核心驅(qū)動因素 開發(fā)水平?jīng)Q定項目成敗，洋房、多層類產(chǎn)品銷售較好 市場表現(xiàn) 以看好稀缺產(chǎn)品形式的市區(qū)內(nèi)二次置業(yè)客戶為主，關(guān)注性價比 客戶特征 外環(huán)路 渾河 46 在售項目少，洋房是主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 120140平米之間，價格在 50006000元 /平米 20萬 50萬 100萬 150萬 200萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 300萬 100平 200平 300平 400平 500平 1 1 2 4000 5000 6000 7000 8000 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 1 10套 15套 20套 30套 50套 1 2 1 2 穗港公園里 新榆公館 板塊的發(fā)展緩慢限制了內(nèi)部項目的開發(fā)，目前在售低密度項目僅兩個 聯(lián)排產(chǎn)品將是穗港公園里項目未來的主要產(chǎn)品形式，主力面積區(qū)間在 200220平米 ，目前市場實現(xiàn)價格 7000元 /平米 左右，總價在 140150萬 之間 47 各板塊對比分析 各板塊的產(chǎn)品平臺，價格平臺已經(jīng)形成 機場南板塊 機場北板塊 棋盤山板塊 輝山板塊 渾南南板塊 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 獨棟雙拼 400500平米 340萬以上 2套 /月以內(nèi) 400平米以上 500萬以上 聯(lián)排 200平米左右 100150萬 10套以上 220260平米 200萬以上 10套以上 200平米左右 120萬左右 10套左右 200220平米 140150萬之間 2030套之間 250300平米 170210萬 15套左右 洋房 100平米左右 4050萬 20套左右 120140平米 6085萬之間 48 80萬 100萬 120萬 140萬 200萬 300萬 180平 190平 200平 210平 220平 260平 機場北 棋盤山 300平 輝山 渾南南 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 600萬以上 300平 400平 450平 500平 機場南 棋盤山 聯(lián)排 獨棟雙拼 600平 30萬 40萬 50萬 60萬 80萬 90萬 90平 100平 120平 130平 輝山 渾南南 洋房 150平 分產(chǎn)品對比分析 49 從別墅的圈層分析，本項目目前屬于別墅的第二圈層，符合現(xiàn)有市場中第二居所 /度假別墅的位臵和資源特征 休閑投資別墅 第一居所別墅 第一居所別墅 ? 新城 位于沈陽中心城輻射的第二圈層和新城的輻射范圍，形成休閑 /投資雙重價值。 59 報告思維導(dǎo)圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標(biāo) 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 項目核心價值定位 領(lǐng)袖客戶定位 項目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 60 核心問題界定與案例分析 61 項目核心問題 項目背景 ? 項目所屬區(qū)域位于城市未來的發(fā)展方向之上，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前開發(fā)剛剛起步； ? 高端休閑、度假將是區(qū)域未來主要的發(fā)展方向； ? 項目屬于城市別墅市場第二圈層，休閑和投資是圈層的主要特色； ? 僅依靠項目的中式建筑特色難以對客戶形成足夠的吸引力，打破區(qū)域的陌生感。 68 產(chǎn)品組合豐富，強調(diào)低密感，為客戶提供充分的低密度居住感受 期數(shù) 產(chǎn)品 套數(shù) 面積區(qū)間 m2 單價 元 /m2 總價 萬元 資源 一期 聯(lián)排 250 170280 4000 80120 無自然山水資源，部分人工布景 獨棟 220480 5000 110240 二期 獨棟 51 258356 6900 170256 各組團的庭院內(nèi)有水池、景墻、樹陣 三期 聯(lián)排 159 240340 5500 132187 5000平米水系貫穿南北，各組團內(nèi)各有2023平米水榭花園、果嶺山亭 獨棟 13 385左右 7400 285左右 四期 中式庭院 119 450650 14500 600以上 350600平米私人宅院內(nèi)，有水系、軒、閣、亭、臺、廊等建筑 69 啟動期控制產(chǎn)品面積及總價，降低開發(fā)風(fēng)險；隨著項目及區(qū)域的逐漸成熟，產(chǎn)品逐漸升級，項目價值穩(wěn)步提升 三期 5. 1萬平米，共 171戶左右 四期 ，共 119戶左右 二期共 51套獨棟 一期總建面 平米 時間軸 第一期 第二期 2023年年初 產(chǎn)品 獨棟、聯(lián)排 獨棟、聯(lián)排（德式風(fēng)格） 均價 5000元 /平米 配套 5000平米會所以及商業(yè)街，休閑度假設(shè)施 獨棟（中式） 第四期 獨棟、聯(lián)排 6900元 /平米 7400元 /平米 14500元 /平米 第三期 2023年 3月 4000元 /平米 4500元 /平米 5500元 /平米 前三期戶型、總價控制，銷售速度快期；四期面積、總價提高，速度下降 70 成都芙蓉古城距離成都市區(qū)車程約 50分鐘，項目入市時所在區(qū)域為市場完全陌生區(qū)域，主要受到同一方向上資源絕佳的成熟別墅板塊青城山的強有力競爭 華陽 浣花溪 浣花溪 以絕對核心的區(qū)位、悠久的文脈資源以及自然資源為依托形成的檔城市低密度居住區(qū)，具有高起的價格平臺。 青城山 依托稀缺自然資源形成的具備全國影響力的度假養(yǎng)老居住