【正文】 休閑四個主流生活元素完美的結(jié)合起來，日漸成為人們?nèi)沼嗌钸x擇。 ?老房子再生，成為項目的精神核心和文化靈魂，同時也作為各類文化活動、論壇的舉辦場所，兼具功能性。 111 ?自然 — 山水相諧 ?悅己 — 自得其樂 ?樂家 — 關(guān)愛家庭 ?尚友 — 善待他人 中國人的居住理想 112 孝敬長輩 關(guān)愛晚輩 天倫之樂 關(guān)鍵詞： 中國人的居住理想 ——樂家 113 孝敬長輩 ?孝敬長輩 是中華民族的傳統(tǒng)美德，在中國人的家庭觀念中長輩為一家之首，讓老人安度晚年，享受晚年生活是每個子女應(yīng)盡的責(zé)任； ?針對老年人的各類設(shè)施及活動空間，豐富老人生活，是中國傳統(tǒng)家庭觀念的傳承與發(fā)揚。牌坊也是祠堂的附屬建筑物，昭示家族先人的高尚美德和豐功偉績，兼有祭祖的功能。 ?金柱大門： 這是一種門扉安裝在金柱（俗稱老檐柱）間的大門，稱為“金柱大門”。 體現(xiàn)自然風(fēng)趣： 瀛臺 /橋 /榭，意境豐富的游憩空間 100 案例：深圳 萬科第五園 體現(xiàn)自然風(fēng)趣： 臨水而居，傳統(tǒng)意境的充分表達(dá) 101 ?自然 — 山水相諧 ?悅己 — 自得其樂 ?樂家 — 關(guān)愛家庭 ?尚友 — 善待他人 中國人的居住理想 102 私密 安全 身份與地位的彰顯 關(guān)鍵詞： 尊崇傳統(tǒng)文化 嗜好與收藏 中國人的居住理想 ——悅己 103 私密： 自成一統(tǒng)，天地入吾廬 …… 禮乎外，樂于內(nèi) …… ?一片天地圍合在自己生活的空間里，關(guān)上大門便自成一統(tǒng)，中式宅院正體現(xiàn)了中國人中正平和、變通有則的傳統(tǒng)文化； ?古人云：“天地入吾廬”，坐在屋中，燒一爐香，跑一壺茶，輕撫古琴，是古代文人典型的藝術(shù)享受。引清泉為“牛腸”，經(jīng)村流入被稱為“牛胃”的月塘后，經(jīng)過濾流向村外被稱作是“牛肚”的南湖?？梢哉{(diào)素琴，閱金經(jīng)。其中往來種作，男女衣著，悉如外人。 項目每期產(chǎn)品嚴(yán)格控制產(chǎn)品面積區(qū)間，始終以面積較小的公寓或者別墅類產(chǎn)品為主，達(dá)到控制總價的目的，實現(xiàn)目標(biāo)置業(yè)客戶順利實現(xiàn)產(chǎn)品升級。 81 建筑及園林 社區(qū)室外空間設(shè)計依然采用中國傳統(tǒng)園林風(fēng)格，通過不同的小品、綠地以及開放空間為游人和居民提供了豐富且優(yōu)美的室外活動場所 江南小橋流水風(fēng)格是整個社區(qū)園林的靈魂所在。 78 建筑及園林 整體建筑設(shè)計遵循中國傳統(tǒng)建筑特色，使得社區(qū)整體建筑風(fēng)格與“很成都、很中國”的形象定位保持一致 住宅充分體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙組合各種特色建筑符號，保留老成都特點，在各種原有地方風(fēng)格上加以創(chuàng)造和發(fā)展； 外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，達(dá)到現(xiàn)代人的理想生活標(biāo)準(zhǔn)。 74 規(guī)劃理念 功能分區(qū)明確，各分區(qū)間以水系、園林間隔穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧 傳統(tǒng)居住區(qū) —— 建筑風(fēng)格多樣， 毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉， 環(huán)境靜雅； 特色商業(yè)區(qū) —— 小吃街、手工藝品街、購物超市等； 文化休閑區(qū) —— 含詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、中心休閑廣場、臵信 MBA學(xué)術(shù)中心等； 運動保健區(qū) —— 設(shè)各種運動場、中老年人健康中心、診所等； 會所賓館區(qū) —— 建生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館等 文化休閑區(qū) 運動保健區(qū) 運動保健區(qū) 75 規(guī)劃理念 住宅集居住、休閑和投資功能為一體，由不同風(fēng)格組團共同組成了項目的居住體系 居住區(qū)共有四大風(fēng)格居住組團組成：川西民居、江蘇民居、云南民居和唐風(fēng)建筑。 華陽 城市未來發(fā)展方向、便捷交通以及城市配套建設(shè)形成的城市新富聚集區(qū)，價格上漲迅速。 位于沈陽中心城輻射的第一圈層，自然資源和都市便利兼得，形成高檔第一居所別墅區(qū)。 沈陽歷年商品住宅銷售均價與增幅情況 沈陽歷年房屋施、竣工情況 5 . 8 5 %3 . 6 2 %4 . 7 8 %7 . 7 8 %05001000150020232500300035002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %沈陽歷年商品住宅銷售情況 29 隨著高收入人群的增長以及房價的上漲，中高端市場份額上升 3% 1%10%11%39%35%39%35%13%9%1%3%2 0 0 0 以下 2 0 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 6 0 0 0 以上 比例上升 沈陽市不同價位商品住宅銷售情況年度對比 2023年， 4000元 /平以上項目需求比例由上年的 15%上升至 17%； 2023年， 30004000元 /平項目需求比例由上年的 35%上升至 39%； 中端、中高端需求的較大增長標(biāo)志著城市相應(yīng)客戶群有放大的趨勢 2023年 2023年 金字塔型 高收入人群擴大 人口結(jié)構(gòu)變化 中端、中高端商品住宅銷售面積比例增大的原因： ?城市的人口結(jié)構(gòu)變化，中間階層增加； ?城市中間階層對房價上漲有一定的承受力，購買力逐漸釋放； 比例上升 30 大量外地品牌開發(fā)商進入，土地市場交易活躍，供應(yīng)重心逐步轉(zhuǎn)向城市邊緣和近郊 2023年 ,沈陽土地供應(yīng)總量達(dá)到了 1796萬平 ,規(guī)劃建筑面積為 3776萬平。 ?預(yù)計 2023年上半年長白島將達(dá)到通水條件，并實現(xiàn)通航。 ?遼中城市群包括中心城市沈陽、能源之城鐵嶺和撫順、鋼鐵基地鞍山和本溪、化纖之城遼陽、港城營口，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，能源豐富，海陸交通便利。 ?通過沈丹高速可以直接到達(dá)沈陽，十分便捷 ?通過十大線向西，然后轉(zhuǎn)沈大高速向南，可以很方便到達(dá)遼陽市。沈陽青建 ?明清冊旅居區(qū)項目 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告終稿及專題研究 謹(jǐn)呈：沈陽青建博海置業(yè)有限公司 2/4/2023 1 項目背景 開發(fā)商 。 ?十大線向北能直達(dá)撫順市。 ?發(fā)展愿景： 遼中城市群將 擔(dān)綱東北老工業(yè)基地振興的主力 ，成為繼“珠三角”、“長三角”和京津唐經(jīng)濟圈之后， 中國經(jīng)濟快速發(fā)展的新增長極 。 ?未來長白島地區(qū)不僅是高檔居住區(qū)，還將是 商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū) 。 城市中心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，基本以商業(yè)用地供應(yīng)為主。 位于沈陽中心城輻射的第一圈層，有較好的自然資源，如有新項目進入，生活配套進一步完善，將形成高檔第一居所別墅區(qū)。 龍泉 依托城市規(guī)劃利好、自然資源以及大盤對于東部片區(qū)傳統(tǒng)認(rèn)知的改變形成的中低檔別墅聚集區(qū)。 每個組團的建筑風(fēng)格在總體上保留中國傳統(tǒng)建筑文化精華，但是又體現(xiàn)了不同地域特色。 建筑設(shè)計通過局部細(xì)節(jié)處理凸現(xiàn)特色，同時注意使用傳統(tǒng)建筑材料。潺潺流水從每戶芙蓉古城人家的屋前或宅后緩緩淌過，臨水而居，容易體味恬淡從容的人生意境。 項目良好的升值預(yù)期在后幾期吸引了大量的前期客戶重復(fù)購買。黃發(fā)垂髫，并怡然自樂 …… 《桃花源記》 結(jié)廬在人境，而無車馬喧。無絲竹之亂耳，無案牘之勞形 …… 《陋室銘》 子曰：“君子之教以孝也，非家至而日見也。人們還在繞村的河溪上先后架起了四座橋梁，作為牛腿。 城市 理性 秩序 社會 千尺為勢 ?? 人居 逍遙 浪漫 自然 百尺為形 ?? 外 內(nèi) 樂于內(nèi) ?? 禮乎外 ?? 104 私密、安全： 影壁（驅(qū)鬼聚氣，烘托氣氛，保持私密性） ?影壁： 南方稱“照壁”，古代叫“蕭墻” 。 ?蠻子門： 門扉安裝在外檐柱間，門扇檻握的形式仍采取廣亮大門的形式。 ?功德牌坊，為某人記功記德。如： 醫(yī)療養(yǎng)護中心、棋牌社、茶社、書畫社、京劇社、門球場、太極拳演練場 …… 114 關(guān)愛晚輩 ?關(guān)愛晚輩 同樣是中華民族的傳統(tǒng)家庭觀念，為孩子們提供盡情玩耍、釋放天性的空間，讓孩子們健康、快樂地成長是每一位父母的最大心愿。 ?書院： 實施藏書、教學(xué)與研究三結(jié)合，書院制度對中國封建社會教育與文化的發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。 ?有“匹特搏”、“野戰(zhàn)”、“ WARGAME”等游戲形式。運動 ?案例： 深圳萬科第五園 —— 將一座 400平米的 老房子 從北京移植到第五園，再現(xiàn)徽派民居的原汁原味。經(jīng)商之道，講究以聚財為本，造就天井，使天降的雨露與財氣，不至于流向別處，四水歸堂，四方之財如同天上之水，源源不斷地流入自己的家中。為門洞式紀(jì)念性建筑物，宣揚封建禮教，標(biāo)榜功德。王府大門的間數(shù)、門飾、裝修、色彩都是按規(guī)制而設(shè)的 ?廣亮大門： 廣亮大門僅次于王府大門，雖不及王府大門顯赫氣派，但也有較高的臺基，門口寬大敞亮，大門檐村之下安裝雀替、三幅云一類既有裝飾功用，又代表主人品級地位的飾件。 諧趣園全景 體現(xiàn)自然風(fēng)趣： 園中園（原型：頤和園諧趣園） 99 ?圍繞水面形成多重的觀景層次和觀景角度，使得水面不大，但意境豐富，充分體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)園林“看與被看” —— 景觀 觀景 的辯證關(guān)系，讓社區(qū)空間變得“可游”。巍峨蒼翠的雷崗為牛首，參天古木是牛角，由東而西錯落有致的民居群宛如寵大的牛軀。談笑有鴻儒，往來無白丁。阡陌交通，雞犬相聞。 84 開發(fā)策略 產(chǎn)品低價入市，以高性價比和高升值預(yù)期的產(chǎn)品打開市場，后期隨項目及區(qū)域成熟，博取利潤最大化 芙蓉古城的高性價比產(chǎn)品吸引了不同類型的客戶，其中養(yǎng)老客戶、投資客戶以及休閑度假客戶各占三分之一 。此外酒店 /客棧也臨街而建，為不同類型的休閑客戶提供了住宿娛樂場所。 其它配套： 青少年素質(zhì)教育中心、老年人健康中心、購物中心、美容中心、幼稚園等。 “城”內(nèi)的建筑依樹繞水，川西民居、江蘇民居、云南民居和唐風(fēng)建筑形成了一個個獨立而又互為呼應(yīng)的園林居住體系。 68 產(chǎn)品組合豐富，強調(diào)低密感，為客戶提供充分的低密度居住感受 期數(shù) 產(chǎn)品 套數(shù) 面積區(qū)間 m2 單價 元 /m2 總價 萬元 資源 一期 聯(lián)排 250 170280 4000 80120 無自然山水資源，部分人工布景 獨棟 220480 5000 110240 二期 獨棟 51 258356 6900 170256 各組團的庭院內(nèi)有水池、景墻、樹陣 三期 聯(lián)排 159 240340 5500 132187 5000平米水系貫穿南北，各組團內(nèi)各有2023平米水榭花園、果嶺山亭 獨棟 13 385左右 7400 285左右 四期 中式庭院 119 450650 14500 600以上 350600平米私人宅院內(nèi)，有水系、軒、閣、亭、臺、廊等建筑 69 啟動期控制產(chǎn)品面積及總價，降低開發(fā)風(fēng)險；隨著項目及區(qū)域的逐漸成熟，產(chǎn)品逐漸升級，項目價值穩(wěn)步提升 三期 5. 1萬平米，共 171戶左右 四期 ，共 119戶左右 二期共 51套獨棟 一期總建面 平米 時間軸 第一期 第二期 2023年年初 產(chǎn)品 獨棟、聯(lián)排 獨棟、聯(lián)排（德式風(fēng)格） 均價 5000元 /平米 配套 5000平米會所以及商業(yè)街，休閑度假設(shè)施 獨棟（中式） 第四期 獨棟、聯(lián)排 6900元 /平米 7400元 /平米 14500元 /平米 第三期 2023年 3月 4000元 /平米 4500元 /平米 5500元 /平米 前三期戶型、總價控制，銷售速度快期；四期面積、總價提高，速度下降 70 成都芙蓉古城距離成都市區(qū)車程約 50分鐘，項目入市時所在區(qū)域為市場完全陌生區(qū)域，主要受到同一方向上資源絕佳的成熟別墅板塊青城山的強有力競爭 華陽 浣花溪 浣花溪 以絕對核心的區(qū)位、悠久的文脈資源以及自然資源為依托形成的檔城市低密度居住區(qū)，具有高起的價格平臺。隨著知名開發(fā)商進入以及利好的不斷涌現(xiàn)，區(qū)域價值不斷提升 要點闡述 與城市通過景觀大道相連，距離城市約 30分 鐘路程 世園會進一步增強了區(qū)域的美譽度 現(xiàn)狀與規(guī)劃 強勢的自然資源 政府的規(guī)劃利好 最高端板塊認(rèn)知 核心驅(qū)動因素 憑借天然的強勢資源，形成較好的市場認(rèn)知，是目前沈陽價值最高的別墅板塊 市場表現(xiàn) 城市級的資源輻射全市范圍的客戶 客戶特征 棋盤山板塊 外環(huán)路 42 聯(lián)排產(chǎn)品面積集中在 220260平米之間，總價多在 200萬以上，月銷售 10套以上；獨棟面積多在 350平米以上，總價 500萬以上，月銷售速度在 5套左右 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬