【正文】 社區(qū)層次 ?置業(yè)目的 投資、度假、收藏等 ?產(chǎn)品需求 較高性價(jià)比、高品質(zhì)產(chǎn)品 客戶特征 置業(yè)偏好 關(guān)鍵詞： ?升值潛力 ?產(chǎn)品性價(jià)比 ?產(chǎn)品品質(zhì) 置業(yè)心理特寫： 我的眼光是最準(zhǔn)的 55 沈陽低密度市場(chǎng)主流客戶群體寫真及臵業(yè)特征分析 —— 實(shí)用型客戶（有別墅居住經(jīng)驗(yàn)） ?曾經(jīng)居住過別墅，有明確的居住需求 ?對(duì)價(jià)格不是特別敏感，對(duì)于產(chǎn)品有較為明確的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ?置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 配套強(qiáng)度、居住環(huán)境、社區(qū)層次、 產(chǎn)品品質(zhì) ?置業(yè)目的 居住等 ?產(chǎn)品需求 空間功能完善、較大面積、較高品質(zhì)的別墅、類別墅產(chǎn)品 客戶特征 置業(yè)偏好 關(guān)鍵詞： ?配套強(qiáng)度 ?居住環(huán)境 ?社區(qū)層次 置業(yè)心理特寫： 能住的別墅才叫別墅 56 沈陽低密度市場(chǎng)主流客戶群體寫真及臵業(yè)特征分析 —— 實(shí)用型客戶（別墅初次臵業(yè)者） ?有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，事業(yè)處于穩(wěn)定上升期 ?沒有別墅的居住經(jīng)驗(yàn)，追求別墅的居住感受 ?總價(jià)承受能力有一定限制 ?置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì) ?置業(yè)目的 居住、度假等 ?產(chǎn)品需求 總價(jià)控制、高性價(jià)比、較高品質(zhì)的別墅、類別墅產(chǎn)品 客戶特征 置業(yè)偏好 關(guān)鍵詞： ?產(chǎn)品形式 ?產(chǎn)品價(jià)格 ?產(chǎn)品品質(zhì) 置業(yè)心理特寫： 就是要買套別墅住住 57 結(jié)合本項(xiàng)目的本體特征，通過對(duì)客戶和專業(yè)人士針對(duì)性的訪談，我們發(fā)現(xiàn)： 沈陽主流高端客戶對(duì)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格不存在明顯的偏好或排斥心理，更關(guān)注的是項(xiàng)目整體品質(zhì) 外地客戶同市內(nèi)客戶在置業(yè)偏好和關(guān)注因素上不存在明顯差別 ?專業(yè)人士 ?在沈陽買房子的外地人大部分都是在沈陽的生意人，他們都很有錢，但 對(duì)建筑風(fēng)格什么的并沒有明顯的偏好 ，只要房子看著好，所在的區(qū)域也足夠好就行了 ?來沈陽的都是東北的人，大部分都是周邊幾個(gè)城市的，買房子 跟市內(nèi)的人沒有什么區(qū)別 ，關(guān)注的東西都一樣，主要還是 取決于經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?私營業(yè)主 ?周邊很多朋友都是外地來沈陽做生意的，也有不少買了房子，買房子的時(shí)候會(huì)考慮一下回老家的交通問題，其他的 跟市內(nèi)的人也沒有什么區(qū)別 ，都是買房子，最根本的還是要看項(xiàng)目 整體品質(zhì) 怎么樣 ?自己還沒有看過中式的房子，覺得無所謂， 什么風(fēng)格做好了都行 ?私營業(yè)主 ?我周圍的朋友住別墅的很多，選擇各種風(fēng)格的都有， 對(duì)風(fēng)格的敏感度不高 ?產(chǎn)品風(fēng)格并不能影響他們買或者不買別墅，還是看項(xiàng)目的 整體品質(zhì) 怎么樣 58 開發(fā)背景分析結(jié)論 ?市場(chǎng)現(xiàn)有聯(lián)排產(chǎn)品以面積在 190平米以上，總價(jià)在 100萬以上產(chǎn)品為主；獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品面積集中在 400500平米之間，總價(jià)在 340萬以上； ?項(xiàng)目目前屬于城市別墅市場(chǎng)第二圈層，休閑和投資是圈層的主要特色； ?僅依靠項(xiàng)目的中式建筑特色難以對(duì)客戶形成足夠的吸引力，打破區(qū)域的陌生感。 牧馬山 依托牧馬山良好的自然資源、機(jī)場(chǎng)、以及高端休閑度假設(shè)施形成的高檔近郊資源型別墅板塊。組團(tuán)里的不同的民居共同與園林形成了區(qū)域獨(dú)特景觀與感受。 79 建筑及園林 居住物業(yè)形式豐富，但總體保持低密度社區(qū)的整體風(fēng)格來形成與城市居住區(qū)的差異 項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格多樣，既有四合院式的傳統(tǒng)民居公寓，戶型面積從 40300平米不等；又有戶型面積偏大、私密性較佳的傳統(tǒng)中國聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，來滿足不同收入階層的臵業(yè)需求。 漫步于社區(qū)，但見水氣氤氳，煙云明滅，水波激蕩，駐足小憩，可于長亭短榭望江天寥廓；幽靜的環(huán)境，郁蔥的山川，清潤的大氣，深遠(yuǎn)的空間，組成一幅光影交輝、變幻無窮的幽靜意境。 時(shí)間軸 第一期 2023 第二期 2023 第三期 2023 產(chǎn)品 聯(lián)排別墅 四合院 價(jià)格 2400元 /平米 第四期 2023 聯(lián)排 /獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 面積 ?小面積產(chǎn)品為主 ?40200平米不等 ?面積較一期有提高 ?200300平米 ?260330平米 ?220－ 300平米 3300元 /平米 3800元 /平米 4700元 /平米 配套 核心公共景觀與商業(yè)，投入使用，包括體育館，泳池，足球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，茶坊、會(huì)議中心 內(nèi)壁球館、幼兒園 85 案例分析小結(jié) 啟動(dòng)策略（如何克服區(qū)域陌生，并實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)定位） ?打造一種特色的 生活方式 為項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，吸引市場(chǎng)注意、降低區(qū)域陌生感的同時(shí)，樹立項(xiàng)目的高市場(chǎng)定位； ?展示先行 ，充分展示項(xiàng)目特色和未來的生活場(chǎng)景，以提升客戶信心； ?控制產(chǎn)品面積及總價(jià)，以 高性價(jià)比和高升值預(yù)期 產(chǎn)品打開市場(chǎng)。 問君何能爾？心遠(yuǎn)地自偏。教以孝，所以敬天下之為人父者也。 ?這種別出心裁的科學(xué)的村落水系設(shè)計(jì)，不僅為村民解決了消防用水，而且調(diào)節(jié)了氣溫，為居民生產(chǎn)、生活用水提供了方便，創(chuàng)造了一種 浣汲未防溪路遠(yuǎn)，家家門前有清泉 的良好環(huán)境。是四合院大門內(nèi)外的重要裝飾壁面，主要作用在于遮擋大門內(nèi)外雜亂呆板的墻面和景物，美化大門的出人口，烘托氣氛，人們進(jìn)出宅門時(shí)，迎面看到的首先是疊砌考究、雕飾精美的墻面和鑲嵌在上面的吉辭頌語。 ?如意門： 如意門門口比較窄小，門相上方常裝飾雕樓精致的磚花圖案，在如意門的門指與兩側(cè)磚墻交角處，常做出如意形狀的花飾，以寓意吉祥如意，故取名“如意門”。如山東省桓臺(tái)縣新城鎮(zhèn)“四世宮保”牌坊，是明朝萬歷皇帝為當(dāng)時(shí)新城人兵部尚書王象乾所建。 ?如： 兒童攀巖、涂鴉墻、綠地公園、兒童娛樂設(shè)施、運(yùn)動(dòng)公園 …… 115 天倫之樂 ?天倫之樂： 全家人和睦相處、互尊互愛，互諒互讓。書院的特點(diǎn)就是為了教育、培養(yǎng)人的學(xué)問和德性，而不是為了應(yīng)試獲取功名。 120 交流、圈子： 曲水流觴（頗具文化特色的園林景觀） ?曲水流觴： 亦稱流杯曲水或流觴曲水 ， 是舊時(shí)上巳節(jié)的一種飲宴風(fēng)俗 ， 其方式是眾人圍坐在回環(huán)彎曲的水渠邊 ，將酒杯置于上游 ， 任其順著曲折的水流緩緩漂浮 ， 酒杯漂到誰的跟前 ， 誰就取杯飲酒 ， 并賦詩一首 。娛樂 另外，族親們有時(shí)為了商議族內(nèi)的重要事務(wù)，也利用祠堂作為會(huì)聚場(chǎng)所。在風(fēng)水理論中，天井和“財(cái)?shù)摗毕嚓P(guān)。 109 尊崇傳統(tǒng)文化： 牌坊、抱鼓石 ?牌坊： 是封建社會(huì)為表彰功勛、科第、德政以及忠孝節(jié)義所立的建筑物。 ?王府大門： 最高等級(jí)，這種大門座落在王宅院的中線上，宏偉氣派?？衫闷浞稚⒌捏w量、既要良好的開放又必須封閉便于管理的特點(diǎn)，在核心景觀區(qū)內(nèi)創(chuàng)造一處具有古典韻味的院落，本身成為園中一景。自古以來，文人士大夫一直將自然山水視為其精神家園 . 95 因地制宜，順其自然 與自然親密接觸 體現(xiàn)自然風(fēng)趣 關(guān)鍵詞： 中國人的居住理想 ——自然 96 因地制宜，順其自然： 與自然天地和諧共生，順應(yīng)山水脈搏的規(guī)劃布局 ?案例：皖南宏村 —— 牛形村落 和人工水系，是當(dāng)今“建筑史上一大奇觀”?！讹嬀啤罚ㄌ諟Y明） …… 苔痕上階綠，草色入簾青。忽逢桃花林，夾岸數(shù)百步，中無雜樹，芳草鮮美，落英繽紛， …… 土地平曠，屋舍儼然，有良田美池桑竹之屬。 通過出書、攝影展以及成都傳統(tǒng)文化論壇等活動(dòng)喚起成都人對(duì)于古成都的回憶。 模仿古時(shí)的皇城、明遠(yuǎn)樓、至公堂，承擔(dān)社區(qū)會(huì)所、博物館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心以及會(huì)議交流中心等功能，總建筑面積達(dá)到了 6700平米。 詩書畫社： 舉辦高規(guī)格詩書畫作品展，并頻繁邀請(qǐng)著名詩人詞人、書畫家作學(xué)術(shù)講座與交流，讓業(yè)主足不出戶親領(lǐng)文化名人的風(fēng)采。 72 項(xiàng)目定位及客戶 項(xiàng)目定位： 集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項(xiàng)目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū) 目標(biāo)客戶： 對(duì)老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀念的中老年人 注重“ 5+2”生活模式、追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群 預(yù)期有升值潛力的投資客戶 73 規(guī)劃理念 規(guī)劃布局充分反映古成都城市布局特色，強(qiáng)化項(xiàng)目 “ 古城 ” 意向 區(qū)域外建設(shè) “城墻” 和“護(hù)城河”，建立邊界； “古城”內(nèi)的街道布局系明清時(shí)代的外觀風(fēng)貌延續(xù)古城風(fēng)貌。小鎮(zhèn)地塊距懷柔縣城中心 公里，東直門 45 公里 位置 懷柔廟城鎮(zhèn) 占地面積 80萬㎡（其中四期 ㎡） 建筑面積 ㎡（其中四期 ㎡） 容積率 （其中四期 ） 綠化率 54% 建筑形式 前三期為獨(dú)棟、聯(lián)排，四期為中式庭院別墅 建筑風(fēng)格 歐式、中式傳統(tǒng) 開發(fā)商 北京萬通龍山置業(yè)有限公司 64 通過打造新郊區(qū)化生活模式 德國小鎮(zhèn)的愜意生活（強(qiáng)調(diào)在現(xiàn)代生活條件下與自然的親密接觸）樹立項(xiàng)目的高市場(chǎng)占位，吸引市場(chǎng)的注意力 第二居所不再只是一種消費(fèi)，是新文化、新生活方式； 在新新，一切都是那么溫馨、質(zhì)樸，沒有豪宅的宏偉與富麗；清新自然，鄉(xiāng)村的環(huán)境、足以在閑暇時(shí)刻撫慰都市人焦慮的心緒；而現(xiàn)代設(shè)施與高檔會(huì)所又為人們提供了良好的生活條件，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代人追求的田園生活方式 65 啟動(dòng)期配套投入強(qiáng)調(diào)滿足日常生活需求及接待社交功能，率先開發(fā)配套的商業(yè)街和社區(qū)會(huì)所，有效克服區(qū)域配套不足 集中配套區(qū) 商業(yè)街 超市 美容院 面包房 洗衣店 書店 自助銀行 新新小鎮(zhèn)商業(yè)街 會(huì)所 面積 5000平米 功能 可容納百余人的大餐廳及五間風(fēng)格各異的包房；運(yùn)動(dòng)主題的西式酒吧、沙壺球室、陽光茶室、古色古香的書吧；小鎮(zhèn)藝術(shù)畫廊、歷史展覽館； 40余套客房；室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心 66 同時(shí)利用集中分布在社區(qū)主入口的商業(yè)街以及業(yè)主會(huì)所充分展示未來生活，為社區(qū)營造生活氛圍以推動(dòng)銷售 67 開發(fā)過程中，結(jié)合項(xiàng)目資源條件，隨著項(xiàng)目的不斷開發(fā)，特色配套設(shè)施逐漸投入，在強(qiáng)化項(xiàng)目特色的同時(shí)為項(xiàng)目不斷創(chuàng)造新的亮點(diǎn) 新新小鎮(zhèn)垂釣園 新新小鎮(zhèn)采摘園 新新小鎮(zhèn)盛心禮堂 體育設(shè)施 ?室內(nèi)游泳館 ?室外網(wǎng)球場(chǎng) ?籃球場(chǎng) 特色設(shè)施 ?盛心禮堂（可進(jìn)行音樂會(huì)、典禮等） ?果園農(nóng)莊（業(yè)主可租 2分地自行種植打理） ?垂釣園 這些娛樂設(shè)施為業(yè)主提供了更廣泛的度假休閑方式 ， 特別是垂釣和果園農(nóng)莊 ， 受到許多業(yè)主的歡迎 。 數(shù)據(jù)來源：沈房分析網(wǎng) 36 市場(chǎng)已呈現(xiàn)較為明顯的板塊特征，主要分布于南部機(jī)場(chǎng)、北部輝山以及東部棋盤山區(qū)域 機(jī)場(chǎng)北板塊 輝山板塊 棋盤山板塊 渾南南部板塊 渾南新區(qū)南部：新區(qū)與機(jī)場(chǎng)之間形成的近郊板塊，區(qū)域資源弱，項(xiàng)目單打獨(dú)斗、對(duì)開發(fā)商要求高 沈陽開發(fā)較早的別墅居住區(qū)，缺乏強(qiáng)勢(shì)資源，以性價(jià)比取勝 具備一定自然資源的郊區(qū)板塊，區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，價(jià)值開始釋放 具備強(qiáng)勢(shì)山水資源，已形成高端別墅區(qū)認(rèn)知，是目前的市場(chǎng)熱點(diǎn) 機(jī)場(chǎng)南板塊 沈陽開發(fā)最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，處于發(fā)展低谷，價(jià)值有待進(jìn)一步挖掘 37 機(jī)場(chǎng)南板塊：沈陽最早的別墅區(qū)，由于缺少新項(xiàng)目開發(fā)，目前表現(xiàn)沉寂，市場(chǎng)消化速度慢 要點(diǎn)闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 20分鐘路程 蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃中的綠島旅游度假區(qū) 現(xiàn)狀與規(guī)劃 城市開發(fā)最早的別墅板塊認(rèn)知 距離機(jī)場(chǎng)的交通便利 綠島為核心的自然資源 核心驅(qū)動(dòng)因素 受板塊發(fā)展低谷的影響，各項(xiàng)目消化速度較慢，獨(dú)棟 2套 /月以內(nèi) 市場(chǎng)表現(xiàn) 市域內(nèi)財(cái)富人群，以私企老板為主 客戶特征 機(jī)場(chǎng) 外環(huán)路 38 板塊內(nèi)僅有三個(gè)項(xiàng)目在售，獨(dú)棟是主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 400500平米之間，總價(jià)在 340萬以上，消化速度在 2套以內(nèi) 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 6000 7000 8000 9000 10000 12023 15000 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 25000 2套 5套 10套 1 2 2 3 1 2 3 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 2 （獨(dú)棟） 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 面積 350400 400500 450500 單價(jià) 10000 12023 7500 總價(jià) 350400 480600 340380 39 機(jī)場(chǎng)北部板塊：較早的別墅區(qū)認(rèn)知，與城市距離近但自然資源匱乏、產(chǎn)品品質(zhì)不高