【正文】 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 2 4 1 5 5 6 6 6000 7000 8000 9000 10000 12023 15000 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 25000 2套 5套 10套 15套 20套 1 1 2 5 5 2 棋盤山板塊是目前市場上的開發(fā)熱點，產品形式豐富，各類產品均有較大供應量 板塊內項目多是以棋盤山區(qū)域的優(yōu)勢自然資源作為核心競爭力 桑堤亞納依靠產品品質，蘭喬圣菲依靠產品和企業(yè)品牌與其他項目形成差異化，實現(xiàn)了市場突破 1 2 3 4 5 6 桑堤亞納 蘭喬圣菲 方迪山莊 唯美十方 奧林匹克 清韻百園 43 輝山板塊：憑借較好的自然資源和新城規(guī)劃利好，以較高性價比實現(xiàn)了快速銷售，新項目入市拉升區(qū)域價格平臺 要點闡述 位于農業(yè)高新區(qū)內，臨蒲河，距離市區(qū) 30分 鐘車程 區(qū)域配套逐漸完善 沈北新區(qū)蒲河新城的成立進一步帶動了區(qū)域 價值的提升 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較好的區(qū)域環(huán)境 政府的規(guī)劃利好帶來的升值潛力 高性價比產品 核心驅動因素 隨著板塊的市場認可度的提高，板塊價值快速提升，隨著大溪地等高端項目的相繼入市，市場開始升級 市場表現(xiàn) 以看好生態(tài)資源價值以及稀缺產品形式的市區(qū)內二次置業(yè)客戶為主，關注性價比 客戶特征 外環(huán)路 44 以洋房和聯(lián)排為最主要的產品形式，聯(lián)排面積及總價在新項目入市后明顯增長，洋房主力面積在 100平米左右，總價在 4050萬之間， 20萬 50萬 100萬 150萬 200萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 300萬 100平 200平 300平 400平 500平 600平 1 4 3 1 2 4000 5000 6000 7000 8000 1 3 2套 5套 10套 15套 20套 3 1 1 2 3 4 大溪地 皇第龍邸 九如溪谷 花園一號 3 2 區(qū)域內部原有項目聯(lián)排產品主力面積集中在200平米 左右，單價在 6000元 左右 隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，新入市項目在幾價格及面積上均有所提升，主力面積在 250300平米 左右，單價在 7000元 以上，總價在 170210萬 之間 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 （聯(lián)排） 大溪地 皇第龍邸 九如溪谷 花園一號 面積 250300 220250 190210 190210 單價 7000 11000 6000 5500 總價 170210 240270 110130 100115 4 45 渾南南部板塊：區(qū)域價值不明確，大環(huán)境對價格抬升貢獻小、項目憑開發(fā)商自身實力說話 要點闡述 與渾南新區(qū)聯(lián)系緊密，區(qū)域有一定自然資源 城市配套尚未完善 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較好的區(qū)域環(huán)境 較高性價比的產品 核心驅動因素 開發(fā)水平決定項目成敗，洋房、多層類產品銷售較好 市場表現(xiàn) 以看好稀缺產品形式的市區(qū)內二次置業(yè)客戶為主，關注性價比 客戶特征 外環(huán)路 渾河 46 在售項目少，洋房是主要的產品形式，面積集中在 120140平米之間，價格在 50006000元 /平米 20萬 50萬 100萬 150萬 200萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 300萬 100平 200平 300平 400平 500平 1 1 2 4000 5000 6000 7000 8000 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 1 10套 15套 20套 30套 50套 1 2 1 2 穗港公園里 新榆公館 板塊的發(fā)展緩慢限制了內部項目的開發(fā)，目前在售低密度項目僅兩個 聯(lián)排產品將是穗港公園里項目未來的主要產品形式，主力面積區(qū)間在 200220平米 ，目前市場實現(xiàn)價格 7000元 /平米 左右，總價在 140150萬 之間 47 各板塊對比分析 各板塊的產品平臺，價格平臺已經形成 機場南板塊 機場北板塊 棋盤山板塊 輝山板塊 渾南南板塊 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 面積 總價 銷售 獨棟雙拼 400500平米 340萬以上 2套 /月以內 400平米以上 500萬以上 聯(lián)排 200平米左右 100150萬 10套以上 220260平米 200萬以上 10套以上 200平米左右 120萬左右 10套左右 200220平米 140150萬之間 2030套之間 250300平米 170210萬 15套左右 洋房 100平米左右 4050萬 20套左右 120140平米 6085萬之間 48 80萬 100萬 120萬 140萬 200萬 300萬 180平 190平 200平 210平 220平 260平 機場北 棋盤山 300平 輝山 渾南南 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 600萬以上 300平 400平 450平 500平 機場南 棋盤山 聯(lián)排 獨棟雙拼 600平 30萬 40萬 50萬 60萬 80萬 90萬 90平 100平 120平 130平 輝山 渾南南 洋房 150平 分產品對比分析 49 從別墅的圈層分析，本項目目前屬于別墅的第二圈層，符合現(xiàn)有市場中第二居所 /度假別墅的位臵和資源特征 休閑投資別墅 第一居所別墅 第一居所別墅 ? 新城 位于沈陽中心城輻射的第二圈層和新城的輻射范圍，形成休閑 /投資雙重價值。 銷售量快速增長，近三年平均增長率超過 50%。 22 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產整體市場分析 23 沈陽城市規(guī)劃呈現(xiàn) “ 孔雀開屏 ” 式布局，產業(yè)四面開花，向南是城市發(fā)展的主方向 “北依南拓”的發(fā)展規(guī)劃決定了向南是城市升級的主要方向，其他方向則主要承擔產業(yè)升級的功能 24 長白島、奧運會將進一步奠定渾南地區(qū)沈陽新都心的地位，帶動城市南部區(qū)域價值的提升 ?在 “ 大渾南 ” 的戰(zhàn)略格局中， 長白島建設要成為 “ 大渾南 ” 建設的 “ 發(fā)動機 ” 。 15 項目開發(fā)目標與限制條件 1:項目品牌 將本項目打造成高品質中式名盤 開發(fā)目標 限制條件 2:價格 啟動期價格期望 6000元 /平米，項目總體均價期望 8000元 /平米 4:土地價格 項目拿地成本 20萬 /畝 5:建筑風格 項目建筑風格限定為中式 3:周期 45年開發(fā)完成 6:其他 最少 22%為旅游用地，無容積率限制，南側滑雪場必須開發(fā)，其余部分具體功能無明確限制，可分期開發(fā) 16 報告思維導圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標 5 3 6 城市定位及經濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產整體市場分析 項目核心價值定位 領袖客戶定位 項目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 17 開發(fā)背景研究 18 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產整體市場分析 19 沈陽是遼中城市群的中心城市，隨著與周邊城市 “ 都市融合 ” 進程的加速，對周邊城市財富及高收入人群的吸納作用逐漸增強 ?遼寧中部城市群總面積 ，人口 2134萬，城市化水平達到 58％。 桃仙機場 蘇家屯 蘇家屯旅游經濟區(qū) 繞城高速 9 項目地塊交通便利，通過沈丹、十大、 304等多條交通干道與外界相連，到達沈陽、撫順、本溪、遼陽的車程都在 30分鐘以內 ?本案距離沈陽市區(qū)不足 30公里，在四處人口百萬的地級城市的中心地帶，每個城市到達的車程在 30分鐘之內，非常符合國際上別墅即“第二居所”的地理要求 。 青島建設 沈陽青建博海置業(yè)有限公司 子公司 子公司 。 沈大高速 10 項目總占地約 2023畝，其中租賃黑松林約 1200畝，開發(fā)用地約 750畝，政府要求整體容積率不低于 ，旅游用地占比最低 22%，南側滑雪場必須開發(fā) 項目總占地 租賃黑松林 開發(fā)用地 旅游用地占比 整體容積率 2023畝 1200畝 750畝 ≥22% 住宅 ≥ 旅游用地無限制 1200畝黑松林 開發(fā)用地 750畝 11 項目地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，局部植被茂盛，空氣良好，內部有天然水系，通達性與私密性兼?zhèn)? 1200畝黑松林 開發(fā)用地 750畝 項目西側邊界 北側滑雪場 松林 南側山谷及松林 南邊界公路 東側山谷 12 地塊所屬的蘇家屯東部區(qū)域目前無房地產項目開發(fā)，屬陌生區(qū)域，距離城市配套區(qū)較遠 項目距離最近的機場南部別墅區(qū)約 15公里，周邊尚無房地產開發(fā)項目，認知陌生； 北側的體育學院滑雪場是項目周邊現(xiàn)存唯一的成熟配套，白清寨內雖有一定配套但檔次低、品質差，難以滿足項目需求。 城市群的服務功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將向沈陽集中，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。 ?奧運會效應將主要體現(xiàn)在城市知名度上升、基礎設施建設及旅游等服務業(yè)的發(fā)展上。以于洪、東陵、鐵西新區(qū)為代表的城市邊緣與近郊供應量大。 50 按照別墅市場的圈層理論分析，本項目所屬區(qū)域與目前市場上輝山板塊屬于同一圈層結構內 休閑投資別墅 第一居所別墅 第一居所別墅 ? 新城 輝山板塊 產品形式： 聯(lián)排、洋房 價格： 洋房 40005000元 /平米 聯(lián)排 60007000元 /平米 面積： 洋房 100平米左右 聯(lián)排 200/250300平米左右 棋盤山板塊 產品：獨棟、聯(lián)排 面積：聯(lián)排 220260平米 機場南板塊 產品：獨棟 面積： 400500平米 價格： 10000元 /平米左右 51 低密度市場分析 板塊特征與典型項目分析 市場客戶分析 52 按照客戶臵業(yè)核心驅動因素的不同，將市場現(xiàn)有客戶分為以下四類 占有型客戶 投資型客戶 實用型客戶 （有別墅居住經驗） 實用型客戶 （無別墅居住經驗） 53 沈陽低密度市場主流客戶群體寫真及臵業(yè)特征分析 —— 占有型客戶 ?多是私企業(yè)主，財富積累迅速；財富實力雄厚 ?價格不敏感，炫耀性消費，樂于展現(xiàn)自己的財富能力，同時具有追求更高社會層級的意愿 ?以展現(xiàn)財富實力為根本出發(fā)點的消費習慣、審美視角以及品味展現(xiàn)；對于更高階層生活方式以及身份標簽的追隨 ?置業(yè)關注點 社區(qū)層次、配套檔次 、產品品質 ?置業(yè)目的 居住、度假、養(yǎng)老等 ?產品需求 功能空間完善、面積大的產品類型，以獨棟別墅為主 客戶特征 置業(yè)偏好 關鍵詞： ?社區(qū)層次 ?配套檔次 ?產品品質 置業(yè)心理特寫： 追求最 “ 好” 的東西 54 沈陽低密度市場主流客戶群體寫真及臵業(yè)特征分析 —— 投資型客戶 ?經濟實力強，對產品沒有明確的居住需求 ?對價格不是特別敏感，具有對于產品價值的判斷能力并樂于展示自己的投資眼光 ?置業(yè)關注點 升值潛力、產品性價比、產品品質、