【正文】 ，以較高的性價實現較好的銷售 要點闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 10分鐘車程 現狀與規(guī)劃 較成熟的別墅板塊認知 距離城市以及機場的交通便利 較高性價比 核心驅動因素 大規(guī)模的老盤持續(xù)開發(fā)，已形成一定的影響度，近兩年以聯(lián)排為主流供應，產品品質不高，以性價比帶動銷售，聯(lián)排銷售 1020套左右 市場表現 市域內私企業(yè)主、政府官員、高級白領 客戶特征 機場 外環(huán)路 40 聯(lián)排是板塊內最主要的產品形式，面積集中在 200平米左右，總價集中在 100150萬之間，月銷售 10套以上 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 2 3 4 4 1 4000 5000 6000 7000 8000 9000 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 2套 5套 10套 15套 20套 30套 1 2 2 3 1 2 3 4 玫瑰園 美地莊園 聽雨觀瀾 圣羅倫斯 板塊內各個項目中，聯(lián)排都是最主要的產品形式，各項目間產品同質化嚴重，價格是銷售速度的決定性因素 獨棟在各個項目中往往作為價值標桿出現，面積差異大，但價格水平不高 1 4 （聯(lián)排） 玫瑰園 美地莊園 聽雨觀瀾 圣羅倫斯 面積 190210 180200 210220 190210 單價 5500 5600 7200 6500 總價 100120 100110 150160 120140 3 4 41 棋盤山板塊：具備沈陽稀有的山水資源。 26 旅游經濟區(qū)定位為空港經濟圈的 “ 接待中心 ” 和沈陽的 “ 城市客廳 ” ，旅游和高端商務休閑產業(yè)是區(qū)域未來主要的發(fā)展方向 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 編號 項目概況 2 占地： 5800畝 投資： 24億 主要物業(yè)：五星級酒店、休閑商貿中心、休閑度假社區(qū) 3 占地： 1200畝 投資： 主要物業(yè)：高爾夫會館、網球、有用等運動休閑設施 4 占地： 100畝 投資： 5000萬 主要物業(yè)：農事體驗 5 占地： 475畝 投資： 主要物業(yè)：分時度假酒店 6 占地： 95畝 投資： 5000萬 主要物業(yè)：溫泉、休閑、會議度假會館 7 占地： 700畝 投資： 5億 主要物業(yè)：商務會議中心 與區(qū)域的發(fā)展定位相對應，目前經濟區(qū)內所引進項目以商務、休閑為特色的綜合開發(fā)項目為主，項目多配套有星級酒店、高爾夫、商務中心等高端休閑設施 佳兆業(yè)項目： 總投資 70多億 一期占地： 300多畝 本項目 27 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產整體市場分析 28 近年來由于供應量充足 ,市場表現出 “ 量價齊增 ” 的特征，價格增幅穩(wěn)定，近三年銷售量的平均增長率超過 50% 自 2023年以來沈陽商品住宅市場一直保持理性、健康的增長態(tài)勢，銷售均價增幅穩(wěn)定，保持 57%。 ?隨著收入的增加和市場商品供應的豐富 ， 城鄉(xiāng)居民消費領域不斷擴展 ，人們越來越追求生活品位和檔次； 020040060080010002023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%消費品零售總額（億元） 年增長率?社會消費品零售總額亦逐年增長 ， 消費熱點集中在： 旅游消費 、 住房 及帶動的裝飾 、裝修 、 家電等相關消費 、 通訊電子產品消費等； ?據相關市場研究機構估算 ， 沈陽高端消費者大約有 810萬人 左右 ， 加上鞍山 、 盤錦 、撫順等周邊城市的高檔消費人群 ， 每年遼寧地區(qū)到沈陽消費的高端消費者大約有 30萬人 。 大規(guī)模低密度 綜合開發(fā) 項目整體占地約 2023畝，可開發(fā)面積約 750畝，整體容積率不低于，屬大規(guī)模低密度開發(fā)項目，因此在 項目開發(fā)策略的制定上，必須考慮 大盤開發(fā) 的特點，在形成持續(xù)競爭力的基礎上分階段建立開發(fā)策略； 項目位于蘇家屯旅游經濟區(qū)內，政府要求至少 22%為旅游用地，決定了項目必須是 綜合開發(fā) 。 ?項目位于風景區(qū)中部的后小峪村，這個村三面環(huán)山，植被覆蓋率極高，且有一條山溪從村子穿過，開發(fā)價值較高。 沈陽青建博海投資公司 2 項目背景 開發(fā)商 青島建設 剛剛改制，主要從事建筑行業(yè)， 07年營業(yè)額 100個億，排名國內前列 以前開發(fā)項目主要集中于青島、濟南、濰坊，開發(fā)經驗少，以前項目都沒有太大的市場影響力 沈陽的首個項目，沒有市場品牌 青建博海投資 07年 6月份成立，專門為本項目成立 青建博海置業(yè) 項目委托方，兩個投資方 溫：公司的小小股東 青建：公司大大股東（黃 總） 3 項目背景 對接人 溫總 青建博海置業(yè)最高負責人，在沈陽關系范圍極廣，但乏房地產開發(fā)經驗，但對項目有深入思考，關注的是報告有沒有解決所關心的問題 有中式情節(jié)，做這個項目要完成自己的一個理想（中式名盤） 黃總 青建的代言人、項目的直接對接人，做建筑出身，從沒有過運作房地產開發(fā)項目的經驗，剛剛從青島調往沈陽，工作壓力大 學習欲望強（世聯(lián)的各種刊物、沈陽做過的項目 … ），嚴格按照合同條款要求報告 4 項目背景 其他 拿地 之前曾考察過很多地塊，覺得棋盤山土地價格已太高，利潤空間小 確定本地塊的取地意向已經很久，但不久前才把土地真正拿下，主要覺得地塊條件非常好，非常適合做一個中式 項目 中式 幾年來已經大量考察了全國范圍內的各種中式項目，對芙蓉古城等成功項目不止一次進行考察 聘請了相關專家，大量考察了江南園林、徽式建筑等傳統(tǒng)建筑，并對此有深入研究 資金 項目開發(fā)時青島有兩個項目正在銷售，將有比較穩(wěn)定的現金流保障 但開發(fā)經驗不足，擔心過大的開發(fā)風險，啟動階段不想有太大量的資金投入 開發(fā)商的一切思維都圍繞著中式 對中式的了解遠比我們深入 行為謹慎 5 項目服務的關鍵詞 有效服務 市場 系統(tǒng) 區(qū)分 圍繞市場展開思路，給開發(fā)商一個新的視角 形成點和面的差異感 圍繞項目核心競爭力和市場發(fā)展的系統(tǒng)的開發(fā)策略的安排 梳理開發(fā)商思路（并不是對其原來思考的否定，而是系統(tǒng)化和全面化），同時融入我們的思維理念 區(qū)分開發(fā)商的核心需求和附帶需求，圍繞核心需求做足文章，附帶需求適當滿足 6 報告思維導圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標 5 3 6 城市定位及經濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產整體市場分析 項目核心價值定位 領袖客戶定位 項目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 7 本體條件與開發(fā)目標 8 項目位于沈陽市南部蘇家屯旅游經濟區(qū)白清寨鄉(xiāng)，距離五里河約 30公里，桃仙機場約 20公里，屬城市遠郊區(qū) ?白清寨風景區(qū)是蘇家屯區(qū)東部已規(guī)劃面積最大的旅游區(qū)。 機場南別墅區(qū) 沈陽體育學院滑雪場是沈陽唯一、我國少有的幾個可以承辦國際大型滑雪比賽的場地之一，在沈陽全市范圍內具有一定的影響力，為項目區(qū)域帶來了 一定的區(qū)域認知。 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 主城 新城 新城 新城 新城 沈陽 20 隨著城市定位的變化和產業(yè)結構的轉型，沈陽人口結構逐漸改變，城市高收入人群擴大 沈陽城市人口結構變化示意圖 ?2023年在崗職工產業(yè)構成：第一產業(yè) ，與上年持平；第二產業(yè) ，減少 %； 第三產業(yè) 人，增加 %； ?2023年非公有制經濟 增長%，高于 GDP增速，占GDP的 62%，十一五規(guī)劃目標為 70%； ?十五期間，會計、律師和科技等服務領域不斷拓展，律師事務所發(fā)展到 122家，比前 5年增長 1倍， 技術市場交易額年均增長 15%； ?2023年外資金融機構總數達到 30家以上，全國所有商業(yè)銀行都在沈設立分支機構（十一五規(guī)劃目標）。 ?沈陽作為奧運分賽場承辦2023年 8月 16日至 26日共八場奧運會男女足球比賽。 大量外地品牌開發(fā)商進入沈陽市場，如金地、世貿、恒隆、富力、碧桂園、恒大、華潤、首創(chuàng)等。 59 報告思維導圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標 5 3 6 城市定位及經濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產整體市場分析 項目核心價值定位 領袖客戶定位 項目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 60 核心問題界定與案例分析 61 項目核心問題 項目背景 ? 項目所屬區(qū)域位于城市未來的發(fā)展方向之上，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前開發(fā)剛剛起步； ? 高端休閑、度假將是區(qū)域未來主要的發(fā)展方向； ? 項目屬于城市別墅市場第二圈層，休閑和投資是圈層的主要特色； ? 僅依靠項目的中式建筑特色難以對客戶形成足夠的吸引力，打破區(qū)域的陌生感。 青城山 依托稀缺自然資源形成的具備全國影響力的度假養(yǎng)老居住區(qū)。 76 配套功能 標志性配套集中布臵，組成項目核心價值的傳遞主線 皇城 明遠樓 至公堂：三者構成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 皇城占地 700平米，建筑面積1200平米 明遠樓建筑面積 3000平米 至公堂建筑面積 4000平米 皇城 77 配套功能 大眾配套分散布臵，功能多樣化，滿足客戶生活、休閑等多方面的需求 溫泉浴： 附近山坡面積達 16000平方米，相鄰一個 4000平方米的足球場和一個占地 1200平方米的少兒武術館（或柔道館）。 80 建筑及園林 配套設施以古時成都長街為藍本，模仿古時代表性建筑，在“形”上反映出濃厚的巴蜀文化色彩 主干道斜穿小區(qū)，共長 1000米，是古城的靈魂街，其街頭小品、樹木綠化均以繁華的古時長街作為藍本。 82 開發(fā)策略 啟動階段針對區(qū)域配套不足，率先投入適量生活配套，增強客戶信心 中式風情街 芙蓉客棧 四季廣場 四合院 紫宸園 芝田居 紫云園一期 紫宵園2023開盤 配套 規(guī)模 占地 68畝，容積率 左右 占地 240畝 占地 87畝，容積率為 首期配套設施先行建設，包括 B區(qū)傳統(tǒng)小吃廣場、古風茶樓、購物超市形成獨具特色的中式風情街；四季廣場、室內室外游泳池、足球場、籃球場、網球場、兒童游樂場、特色客棧、社區(qū)診所。 86 案例分析小結 配套策略（配套如何最有效為住宅增值） ?配套開發(fā)圍繞項目所要打造的生活方式，以 少量標志性 特色配套標定項目特色 ，大眾配套滿足日常生活需要； ?各類設施隨項目開發(fā) 分階段 投入，保證項目 期期有亮點 ，維持市場的關注度。 采菊東籬下，悠悠見南山。教以悌，所以敬天下之為人兄者也。 臨山而居，近水而棲，吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁 達之胸懷，從山水中來，回歸山水，山水住宅是 人類居住向往的至高境界 97 與自然親密接觸： 讓生活與自然融為一體，建筑生長在風景之中 ?環(huán)境設計體現自然的風格，源于自然而用于自然。 ?今天的說法，影壁的作用就是遮擋外人的視線，不讓外人對院內一覽無疑，處于對主人私密性的考慮；而按照先人的說法，影壁最初是為了阻擋鬼魂，免除災禍而設。 106 嗜好與收藏： 私家園林（完全自我的私有空間，隨個人喜好而富于變化） 人居環(huán)境要與自然山水形成有機的一體，在建筑設計和 園林設計中體現出對人、文化、山川和歷史的深刻理解 居于其間，生活便不再是生活，而是詩； 建筑也不再是建筑，而是畫 107 嗜好與收藏： 建筑材料（蘊含收藏價值的名貴材料，使家居更具文化內涵） ?案例： 北京龍山書院 —— 從設計、施工、用材等方面全方位的體現以“嫡傳的中式蘇州庭院”為核心 ?太湖石： 為我國古代著名四大玩石之一