【正文】 開始啟動 2023年 2023年 開發(fā)時間 2023 ?框架年 ?世紀(jì)城 、凱旋城住宅開發(fā) ?龍頭工程鴻福西路 、東江大道建成 ?行政中心、 科學(xué)館等處于建設(shè)中 ?成形年 ?市府大樓、 中心廣場等行政文化功能基本完善 ?第一國際商業(yè)項目開始 ?金凱大廈、 華凱大廈等寫字樓開始 2023年 ?住宅全面開發(fā) ?行政文化功能形成 ?第一國際開始招租 ?寫字樓入市并招租 2023 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 市級商業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項目 市政項目 大型商業(yè) 辦公項目 住宅辦公居住 ?東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯 10年才建 ?從 2023年重新開始爆發(fā)性發(fā)展 ?住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)展 ?會展中心最早開發(fā)，但經(jīng)營情況較弱（場館收費(fèi)僅為廣州的 1/3） 50 南京河西新城開發(fā)進(jìn)程 住宅類項目先啟動，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項目開始建設(shè)動工 案例借鑒 — 南京河西新城 起步期 發(fā)展期 成熟期 開發(fā)類型 ?新區(qū)開始規(guī)劃 ?確定 13標(biāo)志項目 ?住宅性用地拍賣 ?政府投入 180億元 ?道路基建開始 開始啟動 2023年 2023年 開發(fā)時間 2023 ?政府投入230億 ?奧體新城、 順馳 、 萬科等項目入市 ?奧體中心建設(shè)中 ?道路設(shè)施完善中 ?奧體中心建成 ?順馳 、 萬科 、 中海等地產(chǎn)項目發(fā)售 ?宋都大廈、 紫鑫中華廣場主體封頂 ， 大部分寫字樓項目才開工 2023年 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項目 市政項目 住宅項目 ?CBD的新區(qū)規(guī)劃引發(fā)住宅的先期開發(fā) ?市政設(shè)施投入少，住宅項目對規(guī)劃利好的提前透支造成住宅陷入滯銷局面 ?政府投入少，導(dǎo)致寫字樓、商業(yè)等項目缺乏入市支撐 ?大型商業(yè)（如銀城10萬平米）因時機(jī)不成熟在近期無法開始建設(shè) ?規(guī)劃的 13個標(biāo)志性項目只有 2個封頂，其他還處于開工階段 區(qū)域商業(yè) ?住宅全面開發(fā)入住 ?博覽中心 、濱江酒店 、 南京報業(yè) 、 新地中心等投入使用 ?萬達(dá)等項目入駐動工 2023 新區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 51 新區(qū)開發(fā)進(jìn)程的啟示 新區(qū)市政配套的實質(zhì)性建設(shè)才會帶來住宅、寫字樓和商業(yè)項目的成功開發(fā) 成功啟示 ?新區(qū)的開發(fā)，只有市政設(shè)施先啟動才能帶給住宅、辦公樓、商業(yè)等項目的實質(zhì)性利好 ?隨著新區(qū)的成熟，物業(yè)適宜開發(fā)次序為住宅、辦公樓、大型商業(yè) ?辦公樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 ?大型商業(yè)只有在區(qū)域完全成熟、知名度提升、輻射范圍擴(kuò)大后才有開發(fā)和經(jīng)營成功的可能性 ?新區(qū)只要市政的真實投入，住宅是可以與新區(qū)同步開發(fā)的 不成功借鑒 ?東莞國際會展中心在新區(qū)未形成之前早期開發(fā)，導(dǎo)致經(jīng)營狀況較差 ?南京河西新城市政設(shè)施（如政府大樓）實質(zhì)性建設(shè)弱，因此住宅項目銷售受影響，而寫字樓銷售也遭遇障礙 52 城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 本項目 2塊地開發(fā)周期 ?本項目 2塊地應(yīng)主要以區(qū)域性商業(yè)為主，考慮市級商業(yè)實現(xiàn)項目提升，前期辦公以中檔為主，酒店、公寓適度超前實現(xiàn)提升 ?因項目開發(fā)周期較長，物業(yè)類型和相應(yīng)配比設(shè)臵應(yīng)保持彈性 03年 45年 610年 10年后 時間 開發(fā)類型 ?不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同 53 深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律 商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)級次 中海華庭等 社區(qū)級商業(yè) 萬佳百貨、天虹商場等成為南北部 區(qū)域型商業(yè) 購物公園、五星級酒店著手打造深圳市級商業(yè)中心 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時間 發(fā)展驅(qū)動力 住宅項目內(nèi)需型消費(fèi) 住宅人口遷移成為區(qū)域中心 區(qū)域成為城市中心辦公、住宅引起總?cè)丝谠黾? 輻射范圍 中海等居住區(qū)內(nèi) 北部區(qū)域內(nèi)大部分社區(qū) 中心區(qū)，全市范圍 ?商業(yè)級次隨人口增加、區(qū)域功能提升而逐漸升級 ?區(qū)域級商業(yè)是借助于住宅區(qū)配套的需要而產(chǎn)生 ?中心區(qū)發(fā)展 12年后，具市級商業(yè)功能的大型商業(yè)和酒店才出現(xiàn) 54 煙臺市對本區(qū)域商業(yè)的規(guī)劃 以區(qū)域級商業(yè)為主，但近幾年成為城市級商業(yè)的可能性較弱 區(qū)域級商業(yè)中心 ?位臵：迎春大街 ?輻射人口： 2050萬人 ?規(guī)模： 30萬平米以上 ?內(nèi)容：購物中心 /超市、商業(yè)街、商務(wù)辦公樓、星級酒店、休閑娛樂設(shè)施、金融及電子商務(wù)設(shè)施 城市級級商業(yè)中心 ?以發(fā)展眼光看，萊山區(qū)將成為煙臺的城市中心 ?輻射及服務(wù)人口： 50100萬人 55 未來 35年本項目將以區(qū)域商業(yè)為主，兼顧城市級商業(yè)，保留商業(yè)發(fā)展的彈性空間 新城市中心計劃 ?02年內(nèi)：依托政府規(guī)劃開拓區(qū)域性商業(yè) ?35年：區(qū)域性商業(yè)為主 ,兼顧市級商業(yè) 煙臺市商業(yè)規(guī)劃 ?近期：區(qū)域級商業(yè) ?遠(yuǎn)期：城市級商業(yè)，全市中心 ?以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域級商業(yè)為主 ?考慮城市未來發(fā)展，兼顧城市級商業(yè) 教育及旅游功能 ?煙大為主的大學(xué)園區(qū)：學(xué)校人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 ?濱海旅游帶的發(fā)展：旅游人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 56 商業(yè)面積確定的一般規(guī)范 本項目商業(yè)規(guī)模將以區(qū)域商業(yè)為主 ,兼顧市級商業(yè) 基本要素 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)級 商業(yè)中心 新城商業(yè)中心 規(guī)模 30萬 M2以上 10萬 M2以上 M2 12萬 M2以上 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上 居住人口5000以上 日人流量 25萬以上 核心消費(fèi)群 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)居民 車行 30分鐘內(nèi)居民 本區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應(yīng)介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間 同時兼顧新城市商業(yè)中心的規(guī)范確定 57 本項目商業(yè)的規(guī)模確定 社區(qū)級商業(yè)規(guī)模 區(qū)域級商業(yè)規(guī)模 周邊社區(qū) 住宅面積 總戶數(shù) 總?cè)丝? 商業(yè)面積 周邊小區(qū) 90150萬平米 6130—10000戶 1800030000人（按 3人 /戶） 27000平米 煙大等 30000人 27000平米 小計 60000人 54000平米 商業(yè)總量為 36萬平米 商業(yè)總量為 12萬平米以上 區(qū)域性商業(yè)中心 10萬平米以上 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民和外來消費(fèi)者 新城市中心商業(yè) 12萬平米以上 車行 30分鐘內(nèi)居民 城市級商業(yè)規(guī)模 商業(yè)總量為 30萬平米以上 城市級商業(yè)中心 30萬平米以上 全市及外來旅游、公務(wù)人員 按社區(qū)和區(qū)域雙級次，本項目商業(yè)規(guī)模確定為 1520萬平米 考慮區(qū)域未來發(fā)展空間，本項目商業(yè)總規(guī)模確定一個彈性范圍 不低于 25萬平米，不超過 30萬平米 . 商業(yè)面積的彈性范圍利于項目的后期操作及利潤最大化發(fā)揮 58 本項目地塊功能及指標(biāo)確定總原則 原則 1：中高檔公寓開發(fā)為主，先期開發(fā) 原則 3：以區(qū)域性商業(yè)為主 ,兼顧市級商業(yè) 原則 2：辦公以中檔為主，中后期開發(fā) ?在地上總開發(fā)量中，占比 20%以上（視市場情況調(diào)整） ?中高檔公寓將是最早入市的物業(yè)類型 ?辦公樓檔次不宜走高檔以及大投入的超高層 ?應(yīng)在 B2地塊商業(yè)投入使用后 再開發(fā) ?體塊型商業(yè)應(yīng)適當(dāng)考慮提高市級商業(yè)輻射能力 ?考慮去化因素，集中大型商業(yè)將不會是本項目商業(yè)的核心形式 原則 4：物業(yè)類型和配比值的設(shè)臵要彈性化 ?物業(yè)類型定位應(yīng)綜合考慮，功能最好復(fù)合化 ?物業(yè)類型配比值以最終市場需求及增量值最終確定 研究內(nèi)容 59 182。 各物業(yè)類型定位 國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū) 案例借鑒 成熟理論 項目地塊價值 五四廣場周邊區(qū)域 —— 青島市新的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心 ?五四廣場核心區(qū)占地約 20萬平米，容積率7～ 9 ?功能配比 商業(yè)：酒店：辦公：住宅：＝ 3： 2： 3： 2 周邊分布著世紀(jì)大廈，中信金融大廈，華仁國際大廈，青島世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務(wù)酒店，維也納大酒店 …… 60 核心區(qū) 案例一 以中山廣場為核心的人民路、三八廣場區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險、商業(yè)、船務(wù)、商貿(mào)等幾大功能于一身的城市中心區(qū) ?核心區(qū)占地約 23萬平米，容積率約 7～ 8。 結(jié)合項目地塊價值分析，對項目地塊核框分布進(jìn)行判斷 66 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 大海 核緣區(qū) 硬核區(qū) 特點： 峰值地價、容積率最高、交通可達(dá)性最好 功能 ： 零售商業(yè)、辦公、酒店及公寓 特點： 地面地價較高、容積率低于硬核區(qū)、交通可達(dá)性好 功能： 停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲空間 綜合一般規(guī)律和本項目地塊價值，判定本項目物業(yè)功能配比 67 建議本項目硬核區(qū)及核緣區(qū)功能比例 商業(yè)：公寓：辦公＝ 50%： 30% ： 20% （商業(yè)：公寓：辦公 =： 9萬： 56萬） 注：本項目國際公寓分為酒店式公寓、偏居住的普通公寓和偏辦公的商務(wù)公寓，因此寫字樓體量需結(jié)合商務(wù)公寓整體考慮。 項目整體功能布局 182。 購物中心兌現(xiàn)價值：高樓層布局餐飲、影院、冰場等拉動人氣，雙首層設(shè)計提升價值，地下層引入超市、餐飲主力店拉動人氣 BLOCK街區(qū)：首創(chuàng)室內(nèi)步行街概念，重點考慮百貨品牌店、餐飲特色店等，對項目帶動，與購物中心形成差異化和互補(bǔ)，如： SPORTs100、屈臣氏、星巴克、蕉葉餐廳等。 項目整體功能布局 182。 落后意味著發(fā)展機(jī)遇！ 市場空白意味著發(fā)展機(jī)遇！ BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 78 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 79 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 80 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 81 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 82 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 83 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 84 港匯廣場 富于活力的業(yè)態(tài)組合 ： 4家核心主力店＋店中店 ?主力店采取錯位經(jīng)營方式，走時尚路線，推特色商品，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化。 3. 引入大型娛樂城，如華納影城、魅力四射、熱舞會所等世界知名、城市內(nèi)知名娛樂店。 項目整體定位 182。 各物業(yè)類型定位 ?商業(yè)定位 ?公寓定位 ?辦公定位 94 本項目國際公寓通過產(chǎn)品創(chuàng)新打造有別于煙臺市場現(xiàn)有的公寓產(chǎn)品，從而引領(lǐng)煙臺公寓產(chǎn)品的升級，樹立區(qū)域新價值標(biāo)竿。 地塊容積率確定及分配 182。 法國（ R233。 85 四大領(lǐng)航國際品牌主力店 1. 國內(nèi)一線品牌的時尚生活百貨。 南大街商圈現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)以大百貨、大賣場為主，單體規(guī)模偏小，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重 74 商家名稱 經(jīng)營特 色 營業(yè)面積 百貨 振華商廈 百貨 10000以上 百盛 百貨 10000以上 振華國際 百貨 10000以上 振華購物中心 百貨