【正文】 的建設(shè)，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利 后湖素有“城市后花園”的美稱，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。 武漢三鎮(zhèn)客戶大都是區(qū)域內(nèi)臵業(yè)，盤龍城、金銀湖、后湖三個板塊主要客戶為漢口區(qū)域，未來定位各自不同，盤龍城定位為產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū) 各板塊對比總結(jié) 城市價值 城市生態(tài)新城 湯遜湖 資源強(qiáng)勢，城市價值高，高端定位， 武昌未來發(fā)展方向，未來將是 中央別墅區(qū) 資源 +區(qū)位 未來的中央別墅區(qū) 后官湖、知音湖 資源條件較好， 漢陽外溢方向， 知名開發(fā)商運(yùn)作區(qū)域，將向配套齊全的高端板塊轉(zhuǎn)換 資源價值、品牌 開發(fā)商帶動 生態(tài)居住板塊 后湖 城市價值高，配套齊全， 目前為漢口外溢，未來必將融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值 金銀湖高爾夫板塊 形象優(yōu)、湖景資源豐富，高爾夫、馬場旅游配套價值高， 漢口的高端片區(qū) 資源價值 生態(tài)旅游富人區(qū) 盤龍城 政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政務(wù)新區(qū)即將落實(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸投放，未來供地?zé)狳c(diǎn)，區(qū)域價值進(jìn)一步提高 價格洼地 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 金銀湖西部板塊 配套欠缺，主打資源和大盤愿景， 漢口外溢及吳家山客戶首臵片區(qū) ，未來依靠金銀湖大片區(qū)規(guī)劃，逐漸成熟 內(nèi)部產(chǎn)業(yè)帶動 產(chǎn)業(yè)新城 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃： 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競爭力 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 臨空經(jīng)濟(jì) 依托天河國際機(jī)場的區(qū)位交通優(yōu)勢，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，將武漢國際航空物流港建設(shè)成為一個集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際化空港城 臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)功能，成為帶動整個臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的增長極 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 在對現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造提升的基礎(chǔ)上 ,積極引導(dǎo)商務(wù)、會展、旅游、居住、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)等臨空產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經(jīng)濟(jì)聚集發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 北部新城 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代制造區(qū) — 佳海輕紡城： 構(gòu)建華中地區(qū)最大的產(chǎn)品、信息、技術(shù)、品牌的交流平臺， 未來幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠 項(xiàng)目名稱 佳海輕紡城 產(chǎn)業(yè)類型 現(xiàn)代化輕紡加工基地 投資規(guī)模 總投資概算 60億人民幣；其中一期20億元 占地規(guī)模 約 4,000畝，一期用地 1,200畝 周期 分三期共 5年，目前在開發(fā)一期 現(xiàn)狀 已入駐 300家工廠，未來幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠 機(jī)場高速 佳海 工業(yè)園 區(qū)位 規(guī)劃 潛在 客戶 來源 工廠情況 收入狀況 客戶特征 臵業(yè)需求 物業(yè)類型 群體數(shù)量 工廠老板 主要是漢正街老板 ? 工廠平均規(guī)模為 500人左右 ? 作坊式生產(chǎn)，一個老板下面是工人，沒有管理層 收入比較高，有比較強(qiáng)的購買力 因照顧工廠原因，每天需往來于漢口和盤龍城之間，大部分非武漢本地人，區(qū)域情結(jié)弱，具備潛在購房需求 ?工作便捷性 ?投資，性價比 別墅及洋房 預(yù)估1000人左右 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 54 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研訪談與黃陂區(qū)政府訪談 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城對外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?空港經(jīng)濟(jì)： 盤龍城與天河機(jī)產(chǎn)距離 5公里。常年水位在 8米以上。屆時盤龍城物流產(chǎn)業(yè)將飛速發(fā)展。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 59 盤龍大道 地鐵八號線 武漢大道 武昌 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點(diǎn)相吻合，在政府規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，路網(wǎng)完善的支撐下，實(shí)現(xiàn)“郊區(qū) — 新區(qū) — 新城”的跳躍發(fā)展 盤龍城產(chǎn)業(yè)新城將在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi) 成熟 ?盤龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對盤龍城發(fā)展有巨大推動作用 ?目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競爭力 ?盤龍城對外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱二橫”的交通骨架，方便快捷抵達(dá)市區(qū)各地 政府規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 配套完善 61 區(qū)域價值 3： 規(guī)劃利好加快產(chǎn)業(yè)新城定位的落實(shí) 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 1—— 產(chǎn)業(yè)區(qū)高空臵率： 產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展極不成熟，幾個園區(qū)幾乎只有建筑，沒有營業(yè)，空臵率高，對于新區(qū)而言，商業(yè)成熟至少需要 5年 產(chǎn)業(yè)區(qū) 現(xiàn)狀 卓爾企業(yè)基地 100多棟辦公樓，僅有 80家企業(yè)入駐 漢口北專業(yè)市場 目前銷售了約 5000個鋪位，但入駐的商鋪不到 10％ 航空港 僅國際航空城入駐，規(guī)劃未來 10年建成 佳海工業(yè)園 目前入駐廠家 300來家，但以作坊式生產(chǎn)為主 佳海工業(yè)園 漢口北專業(yè)市場 卓爾企業(yè)基地 航空港 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新區(qū)成功開發(fā)次序 03年 48年 910年 10年后 時間 開發(fā)類型 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 3：武漢市正處于向中心城區(qū)聚集的 中心化階段 ，郊區(qū)物業(yè)的價值體現(xiàn)還需要時間 “寧買市區(qū)一張床，不買郊區(qū)一間房”是客戶的真實(shí)寫照 我們的客戶大部分是在市區(qū)買不起房，覺得我們的配套比較齊全過來的，我們的很大賣點(diǎn)就是配套齊全，金銀湖環(huán)境好也沒用，配套不全，住著還是沒這里方便。 區(qū)域價值固然需要放大利用，但需客觀認(rèn)識到 —— 短期內(nèi)的陌生認(rèn)知度難以迅速改變 ?政府規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 ?交通完善 ?配套完善 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，空臵率高 ； ?配套規(guī)劃大都在遠(yuǎn)期，近期難以得到改善。 區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要集中在盤龍大道和巨龍大道沿線，且兩條干道的交叉口規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，因此本項(xiàng)目位于區(qū)域 中心組團(tuán)，配套相對集中，人氣最旺 70 盤龍城樓市分布圖 ?中心組團(tuán) 區(qū)域價值最高 位于盤龍城核心位臵 ,是盤龍城的區(qū)域價值峰值 代表樓盤：領(lǐng)袖城 ,、名流人和天地、恒大名都 ?別墅組團(tuán) 臨盤龍大道，以 F天下為代表，開發(fā)較早，多數(shù)是一些超級大盤，在盤龍城定位高端，常年引領(lǐng)區(qū)域別墅價格走勢 代表樓盤： F天下、盤龍灣 ?恒大、 F系列組團(tuán) 臨近岱黃高速，交通較為便利，區(qū)位價值較高 代表樓盤： F陽光城、 08經(jīng)典、恒大名都 ?復(fù)合型組團(tuán) 位于區(qū)域主干道盤龍大道兩側(cè)，以中低密度或高低配的復(fù)合型項(xiàng)目為主 代表樓盤：巢上城、中國院子 岱黃高速 恒大、 F組團(tuán) 中心組團(tuán) 項(xiàng)目價值 1： 位于盤龍城區(qū)域中心，占有區(qū)位優(yōu)勢 2 1 3 4 1 領(lǐng)袖城 2 名流人和天地 3 恒大名都 4 中國院子 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目價值 2： 規(guī)模優(yōu)勢 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售速度： 2。 名流人和天地：盤龍城首個復(fù)合大型社區(qū)，通過交通巴士、中百倉儲等配套，營造宜居環(huán)境， 中百倉儲運(yùn)營后，銷售速度翻倍增長 規(guī)模 810畝 客戶 １ .由于價格壓力，漢口的外溢群體；２ .武漢周邊的城市人口；３ .由于交通改善，部分青山人群；４ .盤龍城本地人 配套 商業(yè)配套： 1萬平米中百倉儲、 6000平米社區(qū)商業(yè)街； 教育配套： 5200平米 18班幼兒園，小學(xué)規(guī)劃中； 公共設(shè)施：社區(qū)內(nèi)建有酒店、郵電、儲蓄、衛(wèi)生服務(wù)中心、 4000平米會所等各種公共配套； 交通配套：開往市區(qū)巴士，共兩條線，分別開到武昌徐東和武展，每天六班 73 時間 銷售速度(套 /月） 價格 (元 /平） 2023年初 2023年8月 5060 4100 2023年 8月 至今 100110 4300 人和天地的中百倉儲于2023年 8月開始運(yùn)營 巨龍大道 盤龍大道 人和天地 本項(xiàng)目 驅(qū)動力： 大型超市 + 社區(qū)巴士 +性價比 73 本報告是嚴(yán)格保密的。但規(guī)模超過千畝的只有 F天下和中國院子。 基于區(qū)域分析總結(jié)，世聯(lián)對項(xiàng)目的進(jìn)一步理解 區(qū)域分析總結(jié) 利用新城規(guī)劃 挖掘內(nèi)在價值 項(xiàng)目若完全依靠價格優(yōu)勢進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，既不符合企業(yè)利益、目標(biāo)，品牌形象難以提升。 ——航天雙城主策 何小姐 家住青山區(qū)，以前在盤龍城區(qū)域做過銷售代表，感覺盤龍區(qū)域交通不便，價格很難賣上去，大部分客戶還是受價格擠壓過去的，購房主要看地段、環(huán)境、生活氛圍，盤龍區(qū)都不具備這些優(yōu)勢。 ——買房客戶 盤龍城的公交系統(tǒng)、市政建設(shè)的 投入都要看這個片區(qū)的發(fā)展情況 ，看片區(qū)的人流量，多了肯定就會投入，不過近期的投入不多。 產(chǎn)業(yè)新城背景下的客戶演變：伴隨盤龍城 “ 城熟 ”“ 城興 ” 的發(fā)展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、度假、被動外溢客戶逐步向內(nèi)生客戶和主動外溢客戶轉(zhuǎn)變 項(xiàng)目開發(fā)周期 前期 中期 后期 區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認(rèn)知差 城熟：配套完善，區(qū)域認(rèn)知提高 城興：配套城熟，生活便利，人氣旺 客戶變化 價格外溢人群＞度假人群＞地緣人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價格提升，被動外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動外溢＞被動外溢＞度假人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位 客戶比例 被動外溢人群 度假客戶 投資客 主動外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 10% 30% 50% 前期 中期 后期 年份 63 區(qū)域價值 4： 預(yù)估近 35年導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)管理人員 23萬人，后期成規(guī)?；? 63 區(qū)域價值總結(jié) 。 商業(yè)配套是市場化的東西，只要有人氣，商業(yè)自然就會來。 盤龍城 武漢港 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 58 58 本報告是嚴(yán)格保密的。貨物吞吐能力達(dá)到 1000萬噸。全國六個大型樞紐性機(jī)場之一 ?水上交通： 盤龍城離陽邏深水港僅 12公里距離。 漢口北批發(fā)群 —— 漢口北批發(fā)城： 目前全國最大的商品批發(fā)市場，全部建成后，在中部六省，可形成一個每天 10萬人的客流量、年銷售額500億的大型集群消費(fèi)市場 機(jī)場高速 區(qū)位 第一批 發(fā)城 潛在客戶 批發(fā)城老板 客戶特征 來自全國各地，區(qū)域情結(jié)弱，精明，善投資，一般在武漢無房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 客戶盤點(diǎn) 預(yù)估漢口北批發(fā)城未來有 15000家商鋪，隱藏15000老板，大部分為中小規(guī)模批發(fā)老板 臵業(yè)需求 ?消費(fèi)力較強(qiáng)，因生意資金周轉(zhuǎn)，不能大量資金沉淀在房產(chǎn) ?性價比，投資機(jī)會為考慮因素 ?自?。菏孢m度、交通、價格 群體數(shù)量 小部分批發(fā)老板有較強(qiáng)消費(fèi)力，有別墅需求 大部分為洋房，高層客戶群體 56 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 項(xiàng)目名稱 漢口北批發(fā)城 投資規(guī)模 總投資 60億，總建面 380萬平方 占地規(guī)模 總占地面積約 1200畝，總建筑面積約380萬平米 周期 五年分三期開發(fā) 現(xiàn)狀 一期已售商鋪 5000家 數(shù)據(jù)來源：一期商鋪數(shù)據(jù)實(shí)地調(diào)研獲取，總商鋪數(shù)量根據(jù)總規(guī)模預(yù)估而得 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)機(jī)場的年吞吐量超過 800萬人以后，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律盤龍城已進(jìn)入快速發(fā)展通道 臨空產(chǎn)業(yè)除為機(jī)場服務(wù)的航空服務(wù)業(yè)外 ,以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主,航空樞紐指向性弱 ,航空港或者機(jī)場的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱 航空網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大